裁判字號：最高法院95年台上字第2391號民事判決
裁判日期：民國95年10月26日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決九十五年度台上字第二三九一號上訴人甲○○
丙○○
乙○○共同訴訟代理人 陳詩經 律師被上訴人丁○○
戊○
己○○
庚○○
辛○○
壬○○
癸○○子○○○
丑○○
寅○○
卯○○
辰○○
巳○○上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十五年一月二十五日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第二０七號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造均為坐落桃園縣○○鎮○○○段下田心子小段（下稱下田心子小段）一二０六地號土地（下稱系爭土地）之共有人，坐落系爭土地上門牌桃園縣○○鎮○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），係訴外人 黃茂炎 原始起造之下田心子小段第四四０建號建物（下稱四四０建號房屋），因台灣新竹地方法院（下稱新竹地院）強制執行程序拍賣，由 趙簡月 拍定，並辦理建物所有權第一次登記，上訴人丙○○、甲○○之父 蕭財進 向趙簡月購買後，再贈與上訴人丙○○、甲○○二人共有，有土地登記謄本、地籍圖謄本、建物登記謄本可稽。新竹地院既以之為債務人黃茂炎所有進行拍賣，拍定後發給趙簡月之不動產權利移轉證書，亦表明為桃園縣○○鎮○○路○○○號，且面積與四四０建號房屋亦相符合，坐落基地即為系爭土地原地號土地（即桃園縣○○鎮○○○段田心子小段第二三三地號土地，下稱二三三地號），二三三地號土地於民國三十六年六月十六日登記為黃茂炎等十七人所有；黃茂炎於其上之地上建築物本國式鋼骨水泥加強磚造二層樓房乙棟，於五十九年間經新竹地院假扣押執行查封，同案查封二三三地號土地黃茂炎之應有部分五七六０分之一六五，其後移轉為趙簡月所有，觀不動產權利移轉證書記載二三三地號土地應有部分五七六０分之一六五，證人 干玉秀 、 黃國明 亦證述系爭房屋係黃茂炎原始起造，桃園縣大溪地政事務所（下稱大溪地政所）亦認定系爭房屋與四四０建號房屋為同一建築物，其面積前後差異，係因系爭房屋增建之故。茲被上訴人主張：系爭房屋之占用系爭土地未經全體共有人同意，為無權占有云云，上訴人則否認之，兩造情詞各執。查證人 黃國基 證稱：系爭土地共有人就系爭土地無同意分管之約定，共有人非全部住於該處，黃茂炎興建系爭房屋之地，為其以前種菜之地，共有人不能幾十年都沒意見，現在又提出異議云云，此項證詞僅能證明系爭房屋興建之初，其他共有人或未提出異議，或未為明確之反對，或根本未知悉，尚不能證明其他共有人全體與黃茂炎成立默示分管契約，或默示同意黃茂炎占有系爭房屋之基地；而上訴人提出之同意書，其作成日期係上訴人取得系爭房屋之後，而非興建之初，同意書後之簽名字跡似出於同一人之手，其中 黃睿州 且否認簽名之真正，此外上訴人亦未能提出其他證據證明黃茂炎取得其他共有人全體同意，始在系爭土地興建系爭房屋。系爭房屋於六十一年六月二十三日由趙簡月自執行法院拍定取得所有權並申請建物所有權第一次登記後，於六十二年四月十六日所有權移轉登記予上訴人丙○○、甲○○。趙簡月辦理系爭房屋之建物所有權第一次登記聲請書所附繳之證件，有所有權證明文件（法院標賣移轉證書）、平面圖謄本、戶籍謄本三種資料，不包含土地使用同意書及土地權利書狀在內，經大溪地政所函覆在卷，而趙簡月辦理系爭房屋之建物所有權第一次登記，並不以通知其他共有人為必要，且建物所有權第一次登記，乃地政登記機關於申請人符合一定要件，即予登記之行政作為，其他共有人未必有異議之機會，不能以系爭房屋辦妥建物所有權第一次登記，即認系爭土地其他共有人視為同意其占有。又土地法第四十三條所謂依本法所為之登記，有絕對效力之規定，其旨在於保護善意第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力；系爭房屋就系爭基地是否有占有之合法權源，非土地法第四十三條所謂之登記事項，自不在信賴保護之列。按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，並未以共有人應有部分之多寡，為共有人占用共有物是否無權占有之區別標準。上訴人辯稱：黃茂炎為系爭土地之管理人，其建造系爭房屋係有權占有云云，惟黃茂炎縱為管理人，其未得全體共有人之同意，占用系爭土地興建系爭房屋供己使用，仍屬無正當權源。倘系爭房屋無權占有系爭土地，則系爭土地分割共有物訴訟之分割方案，毋需考量系爭房屋之存在，若認定系爭房屋係屬有權占有系爭基地，則於選擇分割方案時，必須考量此因素。由是以觀，被上訴人提起本件訴訟，自有其必要。又共有人中之一人，無論其應有部分面積多寡，依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，均得為共有人全體就共有物全部，本於所有權行使權利。上訴人丙○○、甲○○在未取得全體共有人同意前，依法不得使用系爭土地之特定部分，被上訴人為自身及其他共有人之權益提起本件訴訟，應屬正當權利之行使，亦不生違背誠信原則之問題。此外，各共有人出賣其應有部分之價格，並無拘束其他共有人之效力。且買賣雙方或因彼此之情誼而有不同議價之空間，系爭土地價格之高低，亦會因經濟之繁榮程度而有不同之差異，被上訴人願出賣之價格，較上訴人丙○○、甲○○向他共有人間之買賣價格高出三倍，亦難認係以損害上訴人丙○○、甲○○為主要目的，不能認為被上訴人有權利濫用或有違誠信原則。按中華徵信所企業股份有限公司鑑定報告之單位單價推算系爭房屋之價格係新台幣（下同）一百七十四萬四千二百八十九元；而其坐落基地部分之系爭土地，公告現值為五百七十六萬三千三百八十四元，系爭土地全部價值則高達二千三百九十四萬六千六百八十八元。則拆除系爭房屋，以促使系爭土地能妥適運用，亦無權利濫用可言。查已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效之適用，被上訴人縱數十年均未請求拆除系爭房屋，仍無礙其行使物上請求權，至於系爭房屋，於執行程序中是否有合法通知共有人行使優先承買權，與其是否同意系爭房屋占有系爭基地，要屬二事，更與共有人是否欲請求拆除系爭房屋無涉。再者，系爭房屋占用系爭基地，並無正當權源，以系爭房屋占用該基地三十餘年，上訴人丙○○、甲○○獲取相當於租金之利益相當可觀，應早已超過蕭財進向趙簡月購得系爭房屋之價金，就此兩造之利益衡量，亦不能認為被上訴人提起本件訴訟，有權利濫用之情事。末查上訴人乙○○向上訴人丙○○、甲○○承租系爭房屋作為店面使用，屬彼等間之債權契約，對被上訴人不生拘束。從而被上訴人本於所有權及民法第八百二十一條之規定，請求命乙○○自系爭房屋遷出，命上訴人丙○○、甲○○將系爭房屋拆除，並將占用之系爭土地返還被上訴人及其他共有人，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭房屋係由系爭土地之原共有人黃茂炎建築完成，因法院強制執行，連同黃茂炎之系爭土地應有部分一併由第三人趙簡月拍定買受，於六十一年六月二十三日由趙簡月拍定取得所有權並申請建物所有權第一次登記後，嗣於六十二年四月十六日將所有權移轉登記予上訴人丙○○、甲○○，乃原審確定之事實。次查卷附系爭房屋之建築改良物登記簿上記載系爭房屋於五十八年一月三十日建築完成，於六十一年十一月十七日為建物所有權第一次登記，其坐落地號則載明系爭房屋之建號四四０號（一審卷﹙一﹚第三七頁、二審卷﹙二﹚第七三、九九頁），而系爭土地重劃前即二三三地號之面積為二五八八平方公尺，重劃後則分為一二０六地號（系爭土地面積八七三平方公尺）及一二０八地號二筆土地。若此，關於系爭房屋起造當時，與現時情形已大不相同。上訴人主張：在五十九年以前從來之共有人幾皆住於二三三地號並占有一定之範圍管理使用，其繼受人相沿成習，互相容忍，至少默認分管系爭土地，上訴人之前手黃茂炎及其兄弟 黃茂海 、黃茂清、 黃天賜 長久占用系爭房屋坐落之範圍種菜，嗣起造系爭房屋，非無權占有云云，經核其提出卷附日據時期起土地登記簿謄本、土地所有權人設籍資料，似非全然無據，自屬重要之防禦方法。原審就此卷存資料未詳予調查審認，復未於判決理由項下，說明何以不足採取之意見，已難謂無理由不備之違法。其次系爭土地之登記簿上記載系爭房屋之建號，已表明系爭土地上有合法登記之系爭房屋存在，就系爭土地之被占用情形，難謂未為相當之公示。被上訴人或其前手等之其他共有人如認為系爭房屋為無權占有，何以任此情形存在近三十年而未表示異議？是否默示同意系爭房屋得占有系爭土地？亦非不無研求餘地。另依系爭房屋登記簿之基地坐落欄，系爭房屋於辦理建物所有權第一次登記時，登載其基地除占有重劃前之二三三地號土地外，另占有二三五地號土地；而二三三地號登記簿登載地上建築改良物之建號欄，除系爭房屋之四四０建號外，另有二二０建號，現在之系爭房屋何以全部坐落在系爭土地上？亦待澄清。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年十月二十六日
最高法院民事第六庭
審判長法官許朝雄
法官謝正勝法官鄭玉山法官吳麗女法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年十一月十日
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