裁判字號：臺灣彰化地方法院97年訴字第213號民事判決
裁判日期：民國97年07月11日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決97年度訴字第213號原告富平建設股份有限公司法定代理人己○○訴訟代理人 涂芳田 律師複代理人卯○○被告庚○○
樓被告丙○○被告甲○被告寅○○○被告戊○○
樓被告丁○○兼上列六被告共同訴訟代理人乙○○住台北市○○○路○○巷○○弄○○號4樓被告辛○○住彰化縣訴訟代理人丑○○住彰化縣上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國97年06月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○、丁○○應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地，如彰化縣北斗地政事務所九十七年四月二十三日複丈圖所示Ａ部分面積一七七平方公尺之房屋拆除，並將該部分土地返還原告。
被告辛○○應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地，如彰化縣北斗地政事務所九十七年四月二十三日複丈圖所示Ｂ部分面積一一二．五平方公尺之房屋拆除，並將該部分土地返還原告。
被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○、丁○○應連帶自民國九十七年二月一日起至交還土地日止，應按月給付原告新台幣陸仟肆佰參拾參元。
被告辛○○自民國九十七年二月一日起至交還土地日止，應按月給付原告新台幣肆仟零捌拾捌元。
訴訟費用由被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○、丁○○連帶負擔新台幣肆萬壹仟捌佰貳拾肆元，由被告辛○○負擔新台幣貳萬柒仟捌佰捌拾貳元。
本判決於原告以新台幣貳佰參拾貳萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第1、2、5、7款、第2項定有明文。查本件原告原起訴第1項聲明請求「被告庚○○應將坐落彰化縣○○鎮○○段第1376地號土地，如彰化縣北斗地政事務所於民國（下同）97年04月23日土地複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示Ａ之部分面積177平方公尺之房屋拆除，並將土地返還原告。」，迨訴狀送達後，復於97年06月04日具狀陳稱因上開地上物原為被告庚○○之被繼承人 李文珍 （於72年01月25日死亡）所建蓋，惟其繼承人除被告庚○○外，尚有丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○、丁○○，爰追加丙○○等六人為被告等語，而被告庚○○、辛○○對於原告追加之訴，並未表示異議而為本案之言詞辯論，視為同意追加，核與上開法條規定相符，故原告追加之訴，應予准許，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者。㈡請求之基礎事實同一者。㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款、第2項分別定有明文。本件原告起訴第3項、第4項聲明原分別請求「被告庚○○自97年02月01日起，至交還土地日止，應按月給付原告新台幣（下同）16,359元。」、「被告辛○○自97年02月01日起，至交還土地日止，應按月給付原告14,364元。」，其於97年06月04日具狀縮減為請求「被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○、丁○○應連帶自民國97年02月01日起，至交還土地日止，應按月給付原告6,433元。」、「被告辛○○自民國97年02月01日起，至交還土地日止，應按月給付原告4,088元。」，核其情形與上揭法條規定相符，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告主張：㈠原告於96年11月間向「祭祀公業 黃海 」購買坐落彰化縣○○
鎮○○段○○○○○號土地，並於97年02月01日為所有權移轉登記。
㈡被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○及
丁○○等未有合法權源，竟在上開土地上據有如附圖所示Ａ部分面積177平方公尺之老舊房屋，被告辛○○未有合法權源，竟在上開土地上據有如附圖所示Ｂ部分面積112.5平方公尺之老舊房屋（被告等均未住居該屋內），經原告促請遷移，均置之不理。按「所有人對於無權占有所有物者，得請求返還之」民法第767條著有明文。被告等無權占有上開土地，依法應拆除房屋，返還土地予原告。
㈢系爭土地每平方公尺申報地價為4,361元（請參起訴狀所附
土地登記謄本），故被告等無權占有原告土地，應給付原告相當於租金之不當得利如下：
⑴被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○及
丁○○部分，應按月給付原告6,433元。（被告庚○○等占有土地面積177平方公尺，合計申報總價771,897元，每年獲得相當於租金之不當得利77,190元，每月6,433元）。
⑵被告辛○○部分，應按月給付原告4,088元。（被告辛○○
占有土地面積112.5平方公尺，合計申報總價為490,613元，每年獲得相當於租金之不當得利49,061元，每月4,088元）。原告爰依民法第179條之規定，向被告等請求為相當於租金之不當得利。並聲明：①如主文第1、2、3、4項所示。②訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
㈣對被告之答辯所為之陳述：
⑴祭祀公業黃海土地上為派下員及非派下員占有，經協調後均
已同意自行拆除；惟被告庚○○、辛○○二人不願拆除。其他同意自行拆除者，均已領取補償金並已自行拆除中。因被告等不願自行拆除，因此，祭祀公業黃海派下員大會決議未拆除者，暫不予分配房份金。
⑵96年12月02日「祭祀公業黃海」派下員大會會議紀錄其中就
買受系爭土地之優先權、契約內容、地上物拆遷補償等問題，均有提案及決議。原告公司應給付之工地價金九千餘萬元已全部給付。並由祭祀公業之派下員予以分配領取（除被告庚○○、辛○○及訴外人 黃振興 外）。
⑶按祭祀公業派下員大會為祭祀公業決議之最高機關，被告庚
○○97年05月28日答辯狀辯稱，92年間決議分配86.78坪土地及祭祀公業已默認其占有系爭土地．．．云云。惟被告上開抗辯均非事實，「祭祀公業黃海」之全體派下員最後係決議出售土地，是由原告以鉅額價金購買取得。「祭祀公業」其「明示」或「默示」均須透過派下員大會之決議為之；要無因「祭祀公業黃海」未向被告追討其無權占有之土地，即推定已默示同意其使用系爭土地。
⑷被告等所為之答辯均與本案無關。
㈤綜上所述，被告等人均無合法權源，卻續無權占有原告以鉅
額購得之土地；致使原告遲未能動工興建；而期間原物料上漲驚人、利息之負擔沈重。倘被告仍續延滯，則原告所受之鉅大損害將另為求償。
二、被告答辯：㈠被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○及丁○○部分答辯：
⑴祭祀公業黃海派下員於民國92年間亦決議分配86.78坪之土
地予被告庚○○，可知祭祀公業黃海同意被告庚○○使用系爭土地之情事，被告並非無權占有系爭土地。
⑵退萬步言，由相關客觀情事，當知祭祀公業黃海對被告庚○
○使用系爭土地，即便未有明示之意思表示，亦應有默示意思表示之同意，因被告庚○○為祭祀公業黃海之派下員，長期以來均居住於系爭房屋上，而祭祀公業黃海對系爭房屋占有該土地之權源，從未有過爭執（甚至於92年間亦決議分配
86.78坪之土地予被告庚○○），亦從未向被告庚○○請求拆屋還地，甚至被告庚○○居住時間已達數十年餘，祭祀公業黃海從未有任何異議之表示或為任何請求，即知祭祀公業黃海當已有默示同意被告庚○○使用系爭土地之意，復依社會一般觀念，可合理推知祭祀公業黃海已為默示之意思表示，最高法院29年度上字第762號判例：「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。」、最高法院90年台上字第902號判決：「默示之同意，必依表意人之舉動，或其他情事足以間接推知其有同意之意思者，始得認之」之意旨可資參照。
⑶被告庚○○是訴外人李文珍、 黃玉桂 （皆已死亡）所生，且
為 黃氏 唯一繼承人，故有關被告庚○○所居住於祭祀公業黃海之房屋，應全由被告庚○○繼承及使用。
⑷原告與祭祀公業黃海管理人癸○○、子○○、壬○○三人使
祭祀公業黃海就系爭土地僅收簽約金1000萬元即過戶予原告。而系爭土地移轉登記時所檢附之土地買賣契約及系爭土地派下員書面同意書涉有偽造文書等刑責，現正由臺灣彰化地方法院檢察署偵辦中。
⑸系爭土地位於彰化縣○○鎮○○○道光復路上，每坪市價至
少約26萬元以上，系爭土地為694.24坪，總計市價約為2億元，但因原告與祭祀公業黃海管理人子○○（95年前任職於北斗地政事務所）涉有勾結，致使祭祀公業黃海派下員最後僅受每坪56,196元之分配（參原告證物三房份分配表），被告庚○○持份為1/8，所受損失甚鉅。
⑹原告所提之派下員大會決議，並非全部屬實，因祭祀公業黃
海曾於96年11月18日、96年12月02日、97年03月01日召開派下員大會，此三次大會決議將系爭土地賣得價金分配與各派下員，而非作為祭祀公業黃海之基金。然系爭土地為移轉登記時，卻出具派下員同意處分書，該同意書載明「土地之出售價金為伍仟肆佰玖拾伍萬壹仟肆佰捌拾元整」、「土地出售所得價金，全部作為祭祀公業黃海之運作基金，不予分配派下員」，及系爭土地登記申請書備註載明：「本土地所得之對價，全部作為祭祀公業黃海之運作基金，不予分配派下員，如有不實出售之派下員願負法律責任」云云，此業經被告庚○○提出異議而有北斗地政事務所之回覆，然上開資料顯與96年12月02日派下員大會之決議有違，故原告與訴外人癸○○、子○○、壬○○等人涉有使公務員登載不實之情形。
⑺另於97年03月01日派下員大會曾決議若於97年03月12日前未
領取派下員持份之土地價金者，祭祀公業黃海將把未領取價金之派下員應得部分提存於法院，而被告庚○○、辛○○及訴外人黃振興皆未領取（參原告證物三房份分配表），但至今祭祀公業黃海均未將此三筆價金提存於法院，可知被告庚○○並未同意出售土地，亦未領取該筆價金，故被告庚○○仍得使用系爭土地上之房屋。
⑻原告公司成立日期為96年11月02日，其資本額僅有1800萬元
，其營業項目如證五所示，與子○○所任公職有關連性，且以原告公司所收資本額，實不足以購買系爭土地，由此可見本件買賣確實有可疑之處。
⑼綜上，原告僅以1000萬元簽約金及部分祭祀公業黃海派下員
書面同意書，即於三個月內迅速辦理市價約2億元之系爭土地移轉登記，而取得系爭土地所有權，嗣後並提起本件訴訟，要求被告庚○○等人搬離系爭土地，實屬無理。況原告既向祭祀公業黃海購買系爭土地，應知悉祭祀公業黃海同意被告庚○○使用系爭土地情事，且承受祭祀公業黃海之權利義務，故原告請求依民法第767條規定請求被告拆屋還地，應無理由，而有權利濫用之情事。並聲明：①請求駁回原告之訴。②訴訟費用由原告負擔。
㈡被告辛○○部分答辯：
⑴被告辛○○並無同意出售系爭1376地號土地，原告係非法取
得土地，因為派下員開會並未通知被告；而且被告係派下員，有優先購買權，然派下員大會並未踐此程序。
⑵派下員大會開會決議要拆房子，然於土地上無建物之的人竟也參與表決。
⑶被告辛○○所有之建物對系爭土地有法定地上權。
⑷祭祀公業黃海之管理人於出賣系爭土地時，只就土地處理，
對地上物完全沒有處理。原告與被告在尚未取得對地上物處理的協議之前，不可以請求拆屋還地。並聲明：①請求駁回原告之訴。②訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於97年2月1日登記取得系爭土地之所有權。
㈡被告等所有之如圖所示之建物確實占用系爭土地。
四、兩造爭執之事項：㈠被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○及
丁○○因繼承所取得公同共有坐落如附圖所示Ａ部分之建物，及被告辛○○所有坐落如附圖所示Ｂ部分之建物，其占用系爭土地有無合法權源？㈡被告等之無權占有系爭土地是否構成無法律上之原因而受利
益，致原告受有損害，原告乃得依民法第179條之規定請求被告等返還相當於租金之不當得利？又原告得請求返還之範圍為何？
五、得心證之理由：㈠以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權
存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件系爭土地為原告所有，有原告所提土地登記簿謄本附卷為證，又被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○及丁○○因繼承所取得公同共有坐落如附圖所示Ａ部分之建物，及被告辛○○所有坐落如附圖所示Ｂ部分之建物，均係占用系爭土地，亦經本院會同彰化縣北斗地政事務所測量人員勘驗現場屬實，並有勘驗測量筆錄及該事務所繪製之土地測量成果圖在卷足稽，且為被告等所不爭執，按首揭舉證責任之分配法則，被告等自應就占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
㈡被告等雖分別以前詞置辯，惟查：⑴按依土地法所為之登記
有絕對效力，土地法第43條定有明文，縱其登記原因有無效或得撤銷之情形，如係信賴該登記而取得權利者，即應受保護。被告等辯稱：「被告庚○○、辛○○均係「祭祀公業黃海」之派下員，渠等均未同意出賣「祭祀公業黃海」所有之系爭土地，亦未領取買賣價金，原告乃非法取得系爭土地」等情事縱使屬實，然依上開法條之規定，於原告就系爭土地之所有權登記經依法塗銷之前，仍無礙於原告就系爭土地為所有權之行使。⑵又「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」及「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，此於最高法院48年度台上字第1457號判例及民法第425條之1固分別揭示、規定甚明，惟民法第425條之1規定及最高法院48年度台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551號民事判決參照）。
系爭土地原為「祭祀公業黃海」所有，嗣因買賣而移轉所有權與原告，如附圖所示Ａ、Ｂ部分之房屋係分別為被告等所有，則系爭土地及坐落系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之房屋顯非同屬一人所有，揆諸上開說明，即無適用民法第425條之1規定及最高法院48年度台上字第1457號判例之餘地，是被告等分別辯稱：「祭祀公業黃海派下員於92年間亦決議分配86.78坪之土地予被告庚○○，可知祭祀公業黃海同意被告庚○○使用系爭土地之情事，被告並非無權占有系爭土地。退萬步言，由相關客觀情事，當知祭祀公業黃海對被告庚○○使用系爭土地，即便未有明示之意思表示，亦應有默示意思表示之同意，因被告庚○○為祭祀公業黃海之派下員，長期以來均居住於系爭房屋上，而祭祀公業黃海對系爭房屋占有該土地之權源，從未有過爭執（甚至於92年間亦決議分配86.78坪之土地予被告庚○○），亦從未向被告庚○○請求拆屋還地，甚至被告庚○○居住時間已達數十年餘，祭祀公業黃海從未有任何異議之表示或為任何請求，即知祭祀公業黃海當已有默示同意被告庚○○使用系爭土地之意」、「被告辛○○所有之建物對系爭土地有法定地上權。」云云，均屬無據，自不足採。⑶綜上所查，原告既為系爭土地之所有權人，被告等所為上開抗辯均不足採信，已如上述，被告等復未能舉證證明渠等之占用系爭土地有何正當權源，從而，堪認原告之主張為真正。至被告辛○○雖聲請訊問證人子○○、壬○○、癸○○，惟其無非欲證明原告係非法取得系爭土地，而此待證事項縱然屬實，亦無礙於原告就系爭土地為所有權之行使，是本院認並無訊問各該證人之必要，並敘明之。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。被告等各所有如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物既無權占用系爭土地，則原告依該法條之規定訴請被告等分別將各該建物拆除，並將各該占用部分之土地返還原告，洵屬正當，應予准許。
㈣依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而
受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。最高法院61年台上字第1695號判例揭示甚明。又租用基地建築房屋，其地租依土地法第105條規定準用同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地申報價額年息百分之十為限。㈤原告另主張被告等無權占有原告所有系爭土地，應給付原告
相當於租金之不當得利，揆諸上開判例意旨及法條規定，原告請求被告等返還相當於法定租金之不當得利，自無不合。經查：原告係於於97年02月01日取得系爭土地之所有權，系爭土地每平方公尺申報地價為4,361元，有原告所提土地登記謄本在卷為憑，又系爭土地位於彰化縣○○鎮○○路、復興路及斗中路等三條主要聯外道路之交會處，其工商繁榮之程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益非低，此有本院勘驗測量筆錄可考，本院斟酌被告等占用土地之面積及上開情狀，認被告等所得利益以系爭土地申報價額年息百分之十為適當，從而原告請求被告庚○○、丙○○、乙○○、甲○、寅○○○、戊○○及丁○○應連帶自97年02月01日起至交還土地日止，按月返還原告6,433元（計算式：4,361元×177×10%÷12＝6,433元。）之不當利益、被告辛○○應自97年02月01日起至交還土地日止，應按月返還原告4,088元（計算式：4,361元×112.5×10%÷12＝4,088元。）之不當利益，均屬正當，應予准許。
丙、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
丁、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
戊、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中華民國97年7月11日
民事第一庭法官邱月嬌以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，得於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中華民國97年7月11日
書記官呂雅惠