臺灣臺北地方法院99年度訴字第276號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第276號民事判決

裁判日期：民國100年08月22日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第276號原告祭祀公業 周振西 記管理人 周武雄 訴訟代理人 林禮模 律師被告 高銀明 被告 高艾荏 上二人共同訴訟代理人 林復宏 律師
高靜怡 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國100年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面耕地三七五減租條例(以下簡稱減租條例)第26條規定：「出租
人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」第2項規定：「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。」本件兩造因耕地租佃發生爭議，經原告向 臺北市 政府耕地租佃委員會申請調解，於民國98年8月28日調解不成立後，該會決定於98年10月23日行調處程序，並於同日作成原告不得終止系爭耕地租約之調處決議後，原告不服該調處，經臺北市政府移送本院審理，(臺北市政府98年11月6日府地權字第09833116600號函所附臺北市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄見98年度審訴字第6288號卷第2至20頁)，故本件起訴合於前開法條規定，合先敘明。按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原以減租條例第17條第1項第4款及民法第767條、第455條為請求權基礎，並聲明：被告應將坐落於臺北市○○區○○段三小段558、558之2、558之3、558之4地號之土地全部騰空返還予原告。原告於99年8月12日具狀追加減租條例第16條第1項、第2項為請求權基礎，並追加訴之聲明為：應將系爭土地之臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約註銷登記(見本院卷第11至14頁)。嗣經本院囑託臺北市古亭地政事所測量系爭土地上之水泥舖面及其地上耕作物範圍使用土地之位置及面積後，原告於100年3月17日具狀變更訴之聲明為：
㈠被告應將座落臺北市○○區○○段三小段558之3、558之4地號之土地中如附圖編號B1(面積294.78平方公尺)、B2(面積163.45平方公尺)、B3(面積1平方公尺)所示面積之竹林遷移，及如附圖編號A1(面積37.54平方公尺)、A2(面積0.64平方公尺)所示面積之水泥舖面拆除，並均回復耕地原狀後，將土地返還予原告。㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段558之2地號土地返還予原告。㈢被告應協同辦理第1項、第2項所示土地之臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約登記註銷(見本院卷第54頁)。雖被告不同意原告訴之追加，惟經核與起訴主張之請求基礎事實同一，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，原告所為訴之追加、變更，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面原告主張：
㈠本件原告所有坐落於臺北市○○區○○路3小段558、558之2
、558之3、558之4地號土地(下稱系爭土地)，以臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約出租與訴外人 高寶丁 。高寶丁於歿後，由其繼承人及被告高銀明、高艾荏於97年5月15日向臺北市政府地政處單獨申請繼承承租原高寶丁所承租之上開文山區北景盛字第2號租約耕地，並經臺北市政府地政處准予辦理。而依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，被告二人自繼承承租上開租約耕地後，迄今耕地上仍竹木雜草叢生，並無任何耕作之事實，是被告既承租上開耕地，卻任其荒蕪廢耕，且該未耕作之原因並非係不可抗力所致。為此原告乃依上開規定，分別以97年12月17日台北信維郵局第4712號存證信函及98年4月8日台北光武郵局第620號存證信函，向被告為終止耕地租約之意思表示，被告並分別於97年12月24日及98年4月9日收受上開存證信函在案。如前所述，本件原告既依減租條例第17條第1項第4款規定，通知被告為終止耕地租約之意思表示，則兩造間之耕地租賃契約關係，已於97年12月17日原告對被告為終止租約之意思表示時而終止，故而被告應自耕地租賃契約終止時，負有返還系爭土地予原告之義務。又本件被告將系爭土地如附圖所示編號A1、A2(共計面積38.18平方公尺)部分舖設水泥，並擅自供作停車場使用，顯已違背耕地使用之目的，而解為非自任耕作，依減租條例第16條第1項、第2項規定，原訂租約無效，被告應將租約註銷登記並返還系爭土地予原告。爰依減租條例第16條第1項、第2項、第17條第1項第4款及民法第767條、第455條之規定，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應將座落臺北市○○區○○段三小段558之3、558之4地號之土地中如附圖編號B1(面積294.78平方公尺)、B2(面積163.45平方公尺)、B3(面積1平方公尺)所示面積之竹林遷移，及如附圖編號A1(面積37.54平方公尺)、A2(面積0.64平方公尺)所示面積之水泥舖面拆除，並均回復耕地原狀後，將土地返還予原告。⒉被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段558之2地號土地返還予原告。⒊被告應協同辦理第1項、第2項所示土地之臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約登記註銷。
㈡對被告抗辯之陳述：依民法第1147條、第1148條第1項之規
定，可知減租條例第17條第1項第4款規定之繼續一年不為耕作之起算時點，應自高寶丁96年9月9日死亡之日而其繼承人即被告繼承高寶丁之權利義務時起算，故被告自96年9月9日即負有耕作之義務，惟被告於98年10月間即兩造調處前都未有耕作之事實，直至調處開始進行後被告始為種植綠竹，此觀原告提出之97年及98年初拍攝之照片與98年11月間拍攝之照片比對即知，是被告確有繼續一年不為耕作之事實。而文山區公所經辦人員提出之照片(被證5)上所示之綠竹及香蕉等，非屬系爭土地上之耕作物，本件系爭土地之範圍並不包括種植香蕉之範圍，而係在鄰地第399、399之6地號之土地內所栽種之作物，被告不得以他人土地上所種植之作物認其有耕作，文山區公所認定被告有種植耕作，顯係有誤。舖設水泥之面積為總耕地面積7%，且系爭土地旁即有道路可供車輛臨時卸載農具堆肥，可知被告所稱為水泥地係用於放置肥料、整理作物云云，與事實不符。況觀原告所提出之相片，系爭土地上均為乾硬空地，並未有任何綠竹種植，被告不可能須使用於放置肥料、整理作物等，是被告所辯顯不足採。被告抗辯：高寶丁96年9月9日死亡時，系爭土地之承租權係由
全體繼承人繼承，被告二人因遺產分割取得系爭耕地承租權，並於97年5月15日向臺北市政府地政處申請繼承承租原高寶丁所承租之系爭土地。臺北市政府地政處於97年7月1日北市文件字第00000000000號完成變更登記，此詳載於臺北市私有耕地租約北景盛字第2號。原告以存證信函告知被告其依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，欲終止耕地租約。被告於97年12月31日以臺北93支郵局第402號存證信函及98年4月21日以台北文山武功郵局第85號存證信函回覆原告所寄之存證信函，表示耕地三七五減租條例明文規定非繼續1年不為耕作時，不得終止。被告於97年7月1日完成變更登記至原告97年12月17日要求終止耕地租約，共計時程並未達法定繼續1年之規定。
故原告之請求因不符規定，不應要求取消租約。本案於98年8月28日與98年10月23日2次經臺北市政府第7屆耕地租佃委員會調解及調處，調處之決議認為原告之申請為無理由，應不得終止租約。其間文山區公所經辦人員於調解時陳述被告並無繼續1年不為耕作之情事。調解委員亦在調解時分析說到以照片(被證5)上所示之部分綠竹筍及香蕉的生長高度及樹叢寬度，絕非
1、2年所能長成。而原告提出之照片(原證3)只為耕地之一部分，後半部種植之綠竹、香蕉均未入鏡，且日期為97年11月至98年1月，照片中之狀況被告已向原告解釋因曾將2分之1耕地改種蔬菜、藥草等作物，但因不成功，故又整地重新種綠竹、香蕉等作物。耕地內若有持續1年不為耕作，其雜草叢生之狀況絕非是原告所示照片上空曠的情形，原告不可以作物種植期的差異來推斷被告有一年不為耕作之行為。再原告照片上所示由被告砍下之綠竹雜枝，因現今環保規則不可焚燒，故均堆放一旁，待樹枝乾枯後再行處理，絕非原告所稱任其荒蕪廢耕。
又依最高法院51年度台上字第1858號判例、耕地三七五減租條例第6條，可知兩造間租賃契約並非為原告所稱已於97年12月17日原告通知其終止耕地租約之意思表示時而終止，且其亦自認並無違約之處。系爭土地如附圖所示編號A1、A2部分之水泥舖面係高寶丁於88年左右舖設，在舖設前係作為種植農作物、堆放農作物、肥料等農耕之用。因系爭土地處巷弄中，停車困難，為肥料卸貨、清運枯枝、堆土整地等需要，故將一小塊地方闢為停車之用，該處除耕作之需要而使用外，平日被告並未將其作為私人停車場所用，不違背耕地使用之目的。「私人土地請勿暫時停車」之告示牌係為避免外車停放影響被告耕作，而原證3之照片上，並無看到任何車子停放，是系爭土地並非如原告所稱興建停車場供作停車使用等語。並聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執事項（本院99年1月20日言詞辯論筆錄見98年度審訴字第6288號卷第71頁反面參照）：
㈠本件原告祭祀公業周振西記與被告 高銀名 、高艾荏因耕地租
佃發生爭議，經兩造向臺北市租佃爭議委員會聲請調處，調處不成立(臺北市政府第7屆耕地租佃委員會第6次會議紀錄見98年度審訴字第6288號卷第6至8頁)，嗣經臺北市政府移送本院審理。
㈡本件原告為系爭土地所有權人，原告前與高寶丁簽訂臺北市
文山區北景盛字第2號耕地租約。高寶丁96年9月9日死亡後，其繼承人即被告高銀明、高艾荏於97年5月15日向臺北市政府地政處單獨申請繼承承租原高寶丁所承租之上開文山區北景盛字第2號租約耕地，並經臺北市政府地政處准予辦理在案(臺北市文山區公所97年7月8日北市文建第00000000000號函影本見98年度審訴字第6288號卷第32頁)。
㈢原告依耕地375減租條例第17條第1項第4款規定，分別以97
年12月17日台北信維郵局第4712號存證信函及98年4月8日台北光武郵局第620號存證信函，以被告超過繼續一年以上期間未為耕作，而向被告為終止耕地租約之意思表示，被告分別於97年12月24日及98年4月9日收受上開存證信函。(存證信函及回執影本見98年審訴字第6288號卷第38至44頁)㈣被告於97年12月31日以臺北93支郵局存證信函第402號存證
信函，及98年4月21日台北文山武功郵局存證信函第85號存證信函，回覆原告：被告未違反耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定，土地上均有耕作。(存證信函及回執影本見98年審訴字第6288號卷第55至57頁)㈤臺北市○○區○○段三小段558之2地號土地目前為巷道，原
告未就此部分主張被告沒有耕作(原告筆錄見本院卷第166頁反面)。
本件爭點（本院99年1月20日言詞辯論筆錄見98年度審訴字第6288號卷第71至72頁參照）：
㈠原告依耕地375減租條例第17條第1項第4款規定主張被告有
「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」得向被告主張終止耕地租約，是否合法？關於前開繼續一年之計算方式為何？㈡原告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定主張兩
造間租約無效，是否有理由？原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定主張被告有
「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」得向被告主張終止耕地租約，是否合法？關於前開繼續一年之計算方式為何？㈠民法第1147條規定：「繼承，因被繼承人死亡而開始。」民
法第1148條第1項本文規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」原告將所有之系爭土地以臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約出租與高寶丁，高寶丁於96年9月9日死亡後，高寶丁對原告之權利義務即由其繼承人所繼承，故高寶丁與原告間之耕地租約，自96年9月9日起即由被告所共同繼承，被告自該日起即有依耕地租約之本旨負有耕作之義務。
㈡耕地三七五減租條例第17條第1項規定：「耕地租約在租佃
期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：．．．四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。．．．。」民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」本件原告主張被告有繼續一年不為耕作之情形，為被告所否認，原告應就被告有繼續一年不為耕作之事實負舉證責任。原告所提出原證3照片，日期為97年11月24日及98年1月12日(原證3照片見98年度審訴字第6288號卷第33至37頁)，期間僅有2個月，尚難認為被告有繼續一年不為耕作之情形。此外，原告未再舉證證明被告有繼續一年不為耕作之情形，原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止租約，並不合法，不生終止租約之效力。
原告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定主張兩造
間租約無效，是否有理由？㈠原告主張：被告將系爭土地供作私人停車場之用，違反承租
人應將耕地供耕作使用之目的，兩造間之租約自被告將系爭土地不自任耕作時起即屬無效等語。被告抗辯：因系爭土地處巷弄中，停車困難，為肥料卸貨、清運枯枝、堆土整地等需要，故將一小塊地方闢為停車之用，該處除耕作之需要而使用外，平日被告並未將其作為私人停車場所用，不違背耕地使用之目的，「私人土地請勿暫時停車」之告示牌係為避免外車停放影響被告耕作等語。
㈡耕地三七五減租條例第16條第1項規定：「承租人應自任耕
作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」第2項規定：「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」最高法院88年度台上字第127號判決：「所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言，如承租人以承租之耕地建築房屋或供其他非耕作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力，其未轉租或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地並請求收回。」本件原告主張被告有不自任耕作之情形，為被告所否認，原告應就被告有不自任耕作之事實負舉證責任。
㈢經查：
⒈所謂耕作，係指就作物為種植、採收、澆水、施肥、除草
、噴藥及管理等農事，而為耕作之主體而言(最高法院84年台上字第755號裁判參照)。
⒉558-2地號土地現為既成道路，為兩造所不爭執(筆錄見本
院卷第166頁)，依被告99年10月11日陳報狀編號2的照片(見本院卷第39頁)觀之，558之2地號土地既成道路巷道不寬，其上停有許多汽車，覆蓋帆布的土地是A1、A2部分為附圖所示編號A1、A2部分，558之2號既成道路一側為A1、
A2，另一側為房屋住宅，又如原證三所示，鐵欄杆將公園與系爭土地分隔(原證三照片見6288號卷第33至37頁)，無法自公園出入系爭土地，故如附圖所示B1、B2、B3部分，除利用A1、A2出入外，無其他出入途徑。原告雖主張：
原證三第1頁第3張相片及第2頁第3張相片、第3頁第3張相片，可以看出A1、A2水泥鋪面左邊是鐵欄杆，右邊是用高的盆栽圍起來，後面是用木條籬笆圍起來，所以整個是形成封閉的停車空間，與後方的空地完全阻隔，顯然非耕作目的使用，後面圍起來，肥料沒有辦法運進去，作物也沒有辦法運出來，跟耕作目的完全無關，純粹作停車使用等語，然被告抗辯：因為系爭土地的出入口只能從A1、A2進去跟A1、A2出來，所以A1、A2才有必要作為一個對置肥料作物之用，因為系爭數筆土地除了A1、A2之外沒有對外聯絡口，應如何耕作，如何下堆肥，下哪一段地，牽涉到被告的使用習慣，耕作土地會有收成的時候，原告不能單憑單日之照片即謂被告沒有耕作等語，由於如附圖所示B1、B2、B3部分，除利用A1、A2出入外，無其他出入途徑，而A1、A2所連接之558-2號地既成道路停車不易，故被告所辯「因系爭土地處巷弄中，停車困難，為肥料卸貨、清運枯枝、堆土整地等需要，故將一小塊地方闢為停車之用，該處除耕作之需要而使用外，平日被告並未將其作為私人停車場所用，不違背耕地使用之目的。」應屬可採。至原告所提A1、A2土地上有「私人土地請勿暫時停車」之告示牌(照片見6288號卷第34頁)，被告稱係為避免外車停放影響被告耕作，而原證3之照片上並未有車輛停放，尚難認為有原告所稱興建停車場供作停車使用之情形。
⒊原告主張從原證三第三頁照片看到停車場後方都是乾枯的
空地，並未種植竹物，沒有實際耕作等語。被告抗辯：耕作土地會有收成的時候，原告不能單憑單日之照片即謂被告沒有耕作等語。自原證三照片(見6288號卷第33至37頁)綜合觀之，部分土地雖為空地，然拍攝時間為97年11月24日、98年1月12日之冬季，被告所辯因收成而成空地尚屬可採。
⒋此外，原告未舉證證明被告有不自任耕作之情形，原告依
耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定主張兩造間租約無效，並無理由。
綜上所述，原告未舉證證明被告有繼續一年不為耕作之情形，
原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止租約，並不合法，不生終止租約之效力。原告未舉證證明被告有不自任耕作之情形，原告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定主張兩造間租約無效，並無理由。從而，原告請求被告將臺北市○○區○○段三小段558之3、558之4地號之土地中如附圖編號B1(面積294.78平方公尺)、B2(面積163.45平方公尺)、B3(面積1平方公尺)所示面積之竹林遷移，及如附圖編號A1(面積37.54平方公尺)、A2(面積0.64平方公尺)所示水泥舖面拆除，並均回復耕地原狀後，將土地返還予原告。將坐落臺北市○○區○○段三小段558之2地號土地返還予原告。
被告應協同辦理第1項、第2項所示土地之臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約登記註銷。為無理由，應予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年8月22日
民事第一庭法官周美雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月22日
書記官詹雪娥