裁判字號：臺灣高等法院100年上字第1076號民事判決
裁判日期：民國101年04月03日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決100年度上字第1076號上訴人祭祀公業 周振西 記管理人 周武雄 訴訟代理人 林禮模 律師被上訴人 高銀明
高艾荏 共同訴訟代理人 吳家鳳 律師
林復宏 律師 高靜怡 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年8月22日臺灣臺北地方法院99年度訴字第276號第一審判決提起上訴，本院於101年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人下列第二、三項請求部分，暨訴訟費用負擔之裁判廢棄。
被上訴人應將坐落於台北市○○區○○段三小段第五五八號、第五五八之三號、第五五八之四號土地上如附圖編號Ｂ１（面積二九四點七八平方公尺）、Ｂ２（面積一六三點四五平方公尺）及Ｂ３（面積一平方公尺）上之竹木遷移及編號Ａ１（面積三七點五四平方公尺）、Ａ２（面積零點六四平方公尺）之水泥舖面拆除後，返還予上訴人。
被上訴人應協同上訴人辦理註銷臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約登記。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔肆分之參，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，本件兩造間因耕地租佃發生爭議，先經上訴人申請臺北市政府耕地租佃委員會調解，於民國98年8月28日調解不成立後，該會決定於98年10月23日行調處程序，並於同日作成調處決議後，上訴人不服該調處，經臺北市政府移送原審審理，此有臺北市政府98年11月6日府地權字第09833116600號函所附臺北市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽（見原審98年度審訴字第6288號卷第2至20頁），故本件起訴合於前開法條規定，合先敘明。
二、上訴人主張：緣坐落於臺北市○○區○○路3小段第558號、第558之2號、第558之3號、第558之4號土地（下稱系爭耕地）為上訴人所有，並以臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約出租予訴外人 高寶丁 。 嗣高寶丁 於96年9月9日死亡後，依民法第1144條之規定，高寶丁對於上訴人之權利義務即由其繼承人即高銀明、 高麗香 、 高麗真 、高艾荏、 高艾陵 、 高艾雯 所繼承，其中高麗香拋棄繼承、高艾荏、高艾陵、高艾雯則為代位繼承。 嗣高麗真 、 高艾菱 、高艾雯等三人於97年4月25日同意系爭耕地歸由被上訴人2人繼承承租耕作，並於97年5月15日向臺北市政府地政處單獨申請繼承承租原高寶丁所承租之上開文山區北景盛字第2號租約耕地，並經臺北市政府地政處准予辦理。惟上訴人於高寶丁96年9月9日死亡後，先後於97年11月24日、98年1月18日及98年2月2日至系爭耕地現場察看時，系爭耕地均為空曠之地未有任何耕作之情形，可認系爭耕地繼續一年以上均未有耕作，上訴人應得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止耕地租約。為此，上訴人分別以97年12月17日台北信維郵局第4712號存證信函及98年4月8日台北光武郵局第620號存證信函，向被上訴人為終止耕地租約之意思表示，被上訴人分別於97年12月24日及98年4月9日收受上開存證信函在案，被上訴人自應負有返還系爭土地予上訴人之義務。再者，被上訴人將系爭耕地舖設水泥供作停車使用，經原審囑託台北市古亭地政事務所於99年9月16日丈量並現場會勘，坐落於第558之3號、第558號耕地即附圖編號Ａ１（面積為37.54平方公尺）、Ａ２（面積為0.64平方公尺）共計面積38.18平方公尺部分均設有水泥舖面，且被上訴人亦自認其確實有將耕地闢為停車之用，並為避免他車停放，而立牌表明為私有土地，凡此已可認定該部分土地並未為農耕使用。況如有農用所需而有停車裝卸肥料之用，則暫停於巷弄路邊裝卸即可，何需另浪費農地另闢停車場，以木條所組成柵欄及只有單人能通行之木門予以阻隔，形成密閉停車空間。又由停車場之照片觀之，停車位置鋪設水泥且極為清潔乾淨，並未見有堆肥、枯枝或泥土等耕作使用跡象，觀之該停車場之使用情況與相鄰之停車場使用方式相同，應足堪認定該停車場係供非耕作使用之停車位，顯已違背耕地租約僅供耕作使用之債之本旨，屬不自任耕作，而有耕地三七五減租第16條第1、2項規定之耕地租約無效之情事，被上訴人應將租約註銷登記並返還系爭土地予上訴人。為此，爰依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項及同法第17條第1項第4款之規定，分別主張系爭租約無效及依法為終止租約之意思表示，並請求被上訴人應予註銷原租約並將系爭土地騰空返還予上訴人等語。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將坐落於臺北市○○區○○段三小段第558之3號、第558號、558之4號土地上，如附圖編號Ｂ１（面積294.78平方公尺）、Ｂ２（面積163.45平方公尺）、Ｂ３（面積1平方公尺）所示面積之竹林遷移及編號Ａ１（面積37.54平方公尺）、Ａ２（面積0.64平方公尺）所示面積之水泥舖面拆除，並均回復耕地原狀後，將土地返還予上訴人。（三）被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段三小段558之2地號之耕地返還予上訴人。（四）被上訴人應協同辦理第1項、第2項所示土地之臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約登記註銷。
三、被上訴人則以：按耕地承租權為財產權之一，自得由繼承人繼承，被繼承人高寶丁於96年9月9日死亡時，系爭耕地之承租權係由全體繼承人繼承，斯時系爭耕地之承租人為全體繼承人，嗣被上訴人高銀明、高艾荏因遺產分割取得系爭耕地承租權並於97年7月獲准，故系爭耕地租約於97年7月方變更承租人為被上訴人高銀明、高艾荏。是以，系爭耕地若有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款，非因不可抗力繼續一年不為耕作事由，應自系爭耕地租約承租人變更為被上訴人高銀明、高艾荏承租時即97年7月1日起算。退步言，縱自被上訴人發生繼承時即96年9月9日起算，惟被上訴人高銀明、高艾荏從未有繼續一年不為耕作之情形，現場經文山區公所現場勘驗時，被上訴人2人尚無繼續1年不為耕作之情形，故上訴人之請求因不符規定，不應要求終止租約。另系爭第558之3號、第558號、第558之4號土地及毗鄰之第559號、第39
9號土地屬袋地，早年即以系爭臺北市○○區○○段三小段第558之2地號土地作為對外聯絡道路。惟被上訴人主觀上並無放棄耕作意思，且該使用係俾利系爭第558之3號、第558號、第558之4號土地農耕之用，屬不可抗力，與上訴人主張繼續一年不為耕作之規定有間，況上訴人於原審已表明不主張系爭興隆段三小段558之2地號土地被上訴人沒有耕作且作成不爭執之點，故上訴人主張實無理由。又系爭土地地處巷弄，正對公寓大廈出入口，被上訴人為便利耕作，須利用系爭土地部分以為肥料卸貨、清運枯枝、堆土整地等，本為法律允許，況該水泥地面僅有37.54平方公尺，亦可證被上訴人僅為便利耕地而設，上訴人執以主張系爭契約無效，實為誤解等語。並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）坐落於臺北市○○區○○路3小段第558號、第558之2號、第558之3號、第558之4號土地係上訴人所有，而上訴人前與訴外人高寶丁就系爭耕地訂有耕地三七五租約，嗣高寶丁於96年9月9日死亡後，其繼承人即被上訴人2人於97年5月15日以 渠等 繼承前開租約為由，向臺北市政府地政處單獨申請繼承租約之變更登記，並經臺北市政府地政處准予辦理在案（臺北市文山區公所97年7月8日北市文建第00000000000號函影本，見98年度審訴字第6288號卷第32頁）。
（二）上訴人先後以97年12月17日台北信維郵局第4712號存證信函及98年4月8日台北光武郵局第620號存證信函，以被上訴人超過繼續一年以上期間未為耕作，依耕地375減租條例第17條第1項第4款規定，而向被上訴人為終止耕地租約之意思表示，被上訴人分別於97年12月24日及98年4月9日收受上開存證信函（見原審98年審訴字第6288號卷第38至44頁）。
（三）被上訴人先後以97年12月31日臺北93支郵局存證信函第402號存證信函，及98年4月21日台北文山武功郵局存證信函第85號存證信函，回覆上訴人：被上訴人未違反耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定，土地上均有耕作等語（見原審98年審訴字第6288號卷第55至57頁）。
（四）原審於99年9月16日會同兩造、臺北市古亭地政事務所測量人員至系爭耕地履勘，並囑請該地政人員就被上訴人於系爭土地上所設置之地上物進行測量，經該地政事務所於99年10月6日以北市古地二字第09931586700號函覆並檢送複丈成果圖乙件。而該複丈成果圖所示，編號Ａ１、Ａ２現為水泥舖面，分別占用系爭第558之3號、第558號耕地面積37.54平方公尺、0.64平方公尺，而編號Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３現有竹林之耕作物，分別占用系爭第558之3號、第558號及第558之4號耕地面積294.78平方公尺、163.45平方公尺及1平方公尺（見原審卷第32頁、第33頁、第36頁、第37頁）。另系爭第558之2地號土地目前為既成巷道，供不特多數之人、車通行使用（見原審卷第166頁反面)。
五、上訴人主張被上訴人在系爭第558之3號、第558號土地上關於附圖編號Ａ１、Ａ２所示部分施設非農業使用之水泥舖面，顯已違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定，依同條第2項規定，系爭租約全部歸於無效等語，為被上訴人所否認。經查：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂「應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作或建築房屋居住等不合耕地租佃目的之積極行為，均屬不自任耕作之列（最高法院87年度台上字第1378號、第1207號、88年度台上字第1434號、91年度台上字第1447號判決要旨參照）。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作「或」轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例參照），自不以承租人之行為須兼具不自任耕作「及」轉租為必要，亦即祇要承租人有不自任耕作之情形，或將耕地轉租他人之情形，原訂租約即歸於無效。
（二）又「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人主張被上訴人有不自任耕作之情，既為被上訴人所否認，則上訴人應就其主張負擔舉證之責。而被上訴人就系爭第558之3號、第558號土地上關於附圖編號Ａ１、Ａ２所示部分施設水泥舖面等情，業據原審於99年9月16日會同兩造、臺北市古亭地政事務所測量人員至系爭耕地履勘後審認屬實，此有原審是日勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第32頁），並有請地政人員繪製附圖所示之複丈成果圖乙件可憑，堪信為真實。而系爭第558之3號、第558號之耕地地目為：田，依臺灣土地地目明細表所示，係屬直接生產用地之水田用地，今被上訴人將系爭第558之3號、第558號耕地中關於附圖編號Ａ１、Ａ２所示部分施設水泥舖面，顯然與地目所示水田用途不符，上訴人據此主張被上訴人將上開耕地用為耕作以外之用途，而有不自任耕作之情，應堪採信。
（三）而負擔舉證責任之人對於自己主張之事實已盡證明之責後，其他當事人對於該主張如仍抗辯不實者，則為反對主張之當事人應就其反對主張，應負擔提出反證證明之責，亦有最高法院99年度台上字第483號判決可資參照。被上訴人雖以系爭耕地位處巷弄，正對公寓大廈出入口，其為便利耕作，須利用系爭土地部分以為肥料卸貨、清運枯枝、堆土整地等語置辯，並提出現場照片12幀為證（見原審卷第39頁至44頁），惟：
１所謂耕作，係指就作物為種植、採收、澆水、施肥、除草
、噴藥及管理等農事，而為耕作之主體而言（最高法院84年台上字第755號裁判參照）。又耕地承租人固非絕對需將所承租之耕地全部直接用為種植作物之用，其仍得基於耕作目的，而將耕地之一部援為與直接耕作有關，並有助於耕作效益提昇之其他用途（如曬穀場、存放農具之農舍等），但仍以必要範圍為限。而所謂「必要範圍」，不僅指該非直接用為耕作之耕地面積多寡，尚包括其利用該耕地從事直接耕作以外之方法是否具有合理性及必要性。
２系爭第558號、第558之3號及第558之4號等3筆耕地，係面
臨現為既成道路所在之第558之2號土地，其對外出入通道僅得利用系爭第558-2地號土地，已如前述，而依被上訴人於原審99年10月11日陳報狀所附編號2照片（見原審卷第39頁）觀之，系爭第558之2號土地既成道路巷道兩側停有許多汽車，則被上訴人於從事其所稱之耕作時是否果需要在附圖編號Ａ１、Ａ２所示區域另闢空地專供自己停車之用，已值商榷。再者，本件系爭耕地於扣除第558之2號土地及附圖編號Ａ１、Ａ２所示區域後，可供直接耕作面積僅餘461平方公尺，衡諸一般經驗法則，從事上開耕地農作所需之人力顯然極為有限，然附圖編號Ａ１、Ａ２所示區域合計達38.18平方公尺，可停放多達3至4輛自用小客車，足見被上訴人將附圖編號Ａ１、Ａ２所示區域用於非直接耕作之用，已逾必要範圍。
３其次，觀諸被上訴人於原審99年10月11日陳報狀所附編2
、9、10照片上，雖有其在附圖編號Ａ１、Ａ２所示區域內堆置有機肥料之情，然上訴人為本件租佃爭議向臺北市政府耕地租佃委員會聲請調解前，曾於98年1月12日至系爭耕地拍照取證（見原審98年度審訴字第6288號案卷第33頁至37頁），而觀諸上開照片所示，附圖編號Ａ１、Ａ２所示區域上除設有些許盆栽以阻隔他人駕車進入外，並無任何肥料或作物之堆置，此外，被上訴人於臺北市政府耕地租佃委員會為本件兩造租佃糾葛行調解程序時亦陳述：系爭耕地因隔壁為公園都是大樹，陽光不足，難以種植蔬菜，故現僅種植竹木等語，則被上訴人上開肥料堆置是否係臨訟製作，己有可疑。再者，系爭耕地為用以直接生產之用地，承租人即被上訴人應在最大範圍內維持耕地之持續生產力，茲退步言，縱認被上訴人在種植竹木時亦有施以肥料之必要，然有機肥料之製作原理，主要係利用生物酵素將原料予分解，而為加速原料分解過程，通常須將原料埋入土中或將其與土壤攪拌，以促進其自然分解，是以將有機肥料之原料直接與土地接觸，始符常理，換言之，有機肥料堆置所在之場所顯然不必要舖設水泥，今被上訴人竟違反常情以破壞系爭耕地附圖編號Ａ１、Ａ２所示區域之生產力方式，為其主張之堆置肥料處舖設水泥，難認其符合合理性及必要性。此外，被上訴人復未提出其他事證，足供本院審認其在系爭耕地附圖編號Ａ１、Ａ２所示區域所舖設之水泥地面，確與其直接耕作有關，並有助於耕作效益之提昇有涉，其空言抗辯，洵無足採。
（四）再按「未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效」、「承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約屬無效」，最高法院84年度台上字第2584號、92年度台上字第2494號裁判要旨參照。又「耕地租約之訂立、續訂、變更、終止或註銷，除本自治條例另有規定外，應由出租人會同承租人申請登記。」，亦有臺北市耕地租約登記自治條例第2條第1項規定可稽。承上所述，系爭土地中雖僅有附圖編號Ａ１、Ａ２所示區域部分，因被上訴人施設水泥地面，而有不自任耕作之情形，惟兩造既係以單一契約即系爭租約約定承租範圍為系爭土地，依上開說明，不論上訴人不自任耕作之土地僅為一部，亦不論其面積多寡，仍應認系爭租約全部無效（最高法院82年度第11次民事庭會議決議參見）。準此，兩造間就系爭土地之租賃關係，因被上訴人興建非供自己耕作使用之系爭地上物而歸於消滅，上訴人基此而請求被上訴人將坐落於系爭第558之3號、第558號、558之4號土地上，如附圖編號Ｂ１（面積294.78平方公尺）、Ｂ２（面積163.45平方公尺）、Ｂ３（面積1平方公尺）所示面積之竹林遷移及編號Ａ１（面積37.54平方公尺）、Ａ２（面積0.64平方公尺）所示面積之水泥地面拆除後，將土地返還予上訴人，並請求被上訴人應協同上訴人辦理註銷以系爭耕地為租賃內容之臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約登記，即屬有據。
（五）又出租人於租賃契約消滅時，固得請求承租人返還租賃物，但此以該租賃物現仍為承租人現實占有為限，若該租賃物已非承租人占有，則承租人就該項請求之給付義務顯有給付不能之情，出租人除依給付不能之法律關係為請求外，不得請求承租人返還租賃物。本件上訴人雖另以兩造間之租佃關係因被上訴人不自任耕作而無效，而請求被上訴人返還系爭第558之2號土地等語，惟上開租佃契約標的中關於系爭第558之2號土地，現為供不特定之他人通行使用之既成道路，被上訴人就系爭第558之2號土地並未現實占有，已如前述，則揆諸上開說明，被上訴人就上訴人此部分請求即有給付不能之情，從而，上訴人此部分之請求即屬無據，不應准許。
（六）上訴人雖另以被上訴人有一年以上未為耕作之情，而主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租佃關係等語，惟本院業已認定兩造間就系爭耕地之租佃關係，因被上訴人有不自任耕作之情而無效，已如前述，則關於上訴人本於耕地三七五減租條例第17條第1項第4款而為主張部分，核已無復行審理之必要，併此敘明。
六、綜上所述，本件兩造間之租佃關係，因被上訴人不自任耕作而無效，上訴人據此請求被上訴人將其目前現實占有、管理之系爭第558號、第558之3號、第558之4號土地上如附圖編號Ｂ１（面積294.78平方公尺）、Ｂ２（面積163.45平方公尺）、Ｂ３（面積1平方公尺）所示面積之竹林遷移及編號Ａ１（面積37.54平方公尺）、Ａ２（面積0.64平方公尺）所示面積之水泥地面拆除後，將土地返還予上訴人，並請求被上訴人應協同上訴人辦理註銷以系爭耕地為租賃內容之臺北市文山區北景盛字第2號耕地租約登記，為有理由，應予准許。原審不察，就上開應予准許部分駁回上訴人之請求，自有未洽。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，於上開範圍內，為有理由，爰判決如主文第1項、第2項所示；至上訴人逾上開範圍之請求（即請求返還系爭第558之2號土地部分），為無理由，應予駁回，原審判決關於駁回上訴人此部分之請求，係以兩造間租佃契約並無承租人一年以上不為耕作及無不自任耕作之情為據，固有未當，惟本院認上訴人關於此部分請求確為無理由，而應予駁回，結論與原審並無不同，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院認定部分不同，仍應予以維持。上訴意旨猶執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中華民國101年4月3日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官張競文法官石有為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國101年4月5日
書記官張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。