裁判字號：臺灣雲林地方法院94年訴字第574號民事判決
裁判日期：民國95年04月21日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣雲林地方法院民事判決94年度訴字第574號原告甲○○訴訟代理人 施登煌 律師複代理人 陳信村 律師被告乙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國95年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖（即雲林縣北港地政事務所九十五年二月二十四日土地複丈成果圖）編號Ａ部分所示磚造石棉瓦頂平房（面積一二五平方公尺）、編號Ｂ部分所示磚造瓦頂平房（面積二四○平方公尺）、編號Ｃ部分所示磚造鐵柱石棉瓦頂平房（面積五九平方公尺）、編號Ｄ部分所示水泥柱石棉瓦頂涼棚（面積二七平方公尺）、編號Ｅ部分所示磚造瓦頂平房（面積一四二平方公尺）（含四周圍牆）拆除，並將各該基地，連同編號Ｆ所示空地（面積一○○七平方公尺）返還原告及其他共有人全體。
被告應自民國九十三年十一月一日起至前揭土地交還止，按月給付原告新台幣捌佰叁拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：座落雲林縣○○鄉○○段○○○○○號，地目田，面積4,340.1平方公尺土地（下稱系爭土地），為伊（應有部分萬分之三七四七）與訴外人 陳崑然 （應有部分萬分之三三八五）、 林國祐 （應有部分萬分之二八六八）所共有，民國93年11月16日，伊之先父 林雄 接獲被告之存證信函，稱系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示位置上之建物為其所有，而被告所有前揭建物，就系爭土地並無合法占用權源，為此爰依民法第767條規定請求被告將前揭地上建物拆除，並將占用之土地返還予全體共有人。又被告無權占有系爭土地部分面積，顯受有相當於租金之利益，以伊持分面積為1,626.2平方公尺，系爭土地地價每平方公尺590元，每年百分之十計算，被告每年獲利95,946元，平均每月獲利7,996元，為此爰依不當得利法法則，請求被告按月支付上開金額。聲明：㈠被告應將座落雲林縣○○鄉○○段1352地號土地上之建物即門牌雲林縣○○鄉○○村○○路○○○○○號房屋（位置及面積如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ所示）拆除，將占用之土地交還原告及其他共有人。㈡被告應自93年11月1日起至房屋拆除交還土地止，每月交付原告7,
996元。
二、被告則以：坐落系爭土地上門牌雲林縣○○鄉○○村○○路○○○○○號房屋原為訴外人 林竹 所有，而林竹亦本為系爭土地之共有人（其應有部分為萬分之三七四七）。 嗣林竹 先將前揭萬興路123－2號房屋出售予伊，爾後林竹所有於系爭土地應有部分為第三人台南區中小企業銀行股份有限公司查封拍賣，並由原告之先人林雄（亦為系爭土地共有人之一）行使優先承買權，因而取得林竹就系爭土地之應有部分，後林雄亡故，林雄受自林竹在系爭土地之應有部分，再為原告繼承取得，由於原告就系爭土地之應有部分與伊所有之門牌雲林縣○○鄉○○村○○路○○○○○號房屋，原同屬林竹所有，嗣因拍賣及買賣而分歸原告（土地部分）及伊（建物部分）所有，依民法第425條之1規定，推定兩造間就前揭房地間有租賃關係存在，故伊所有前揭萬興路123－2號房屋並非無權占用系爭土地，原告訴請拆屋遷地，顯無理由。又雙方就前揭房地利用上既推定有租賃關係，惟原告迄未與伊協議租金數額，即逕指伊受有不當之利益，亦顯無理由，均應予以駁回等語為辯。聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為原告（應有部分萬分之三七四七）與訴外人陳崑
然（應有部分萬分之三三八五）、林國祐（應有部分萬分之二八六八）所共有。
㈡系爭土地上有門牌雲林縣○○鄉○○村○○路○○○○○號三
合院式建物，占用如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ所示位置及面積。
㈢前揭萬興路123－2號房屋原為訴外人林竹所有，而林竹亦
本為系爭土地共有人之一（其應有部分為萬分之三七四七）。嗣林竹先將前揭萬興路123－2號房屋出售予被告；另林竹所有之系爭土地應有部分則為第三人台南區中小企業銀行股份有限公司所聲請查封拍賣，並由原告之先人林雄（亦為系爭土地共有人之一）行使優先承買權，而取得林竹之應有部分。後林雄亡故，林雄受讓自林竹之系爭土地應有部分，再為原告所繼承取得。
四、得心證之理由：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；民法第425條之1第1項固定有明文。而該條文中所謂「土地及房屋同屬一人」可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；惟在房屋所有人亦為基地之部分共有人情況，必以該房屋原所有人建造時經基地其他全體共有人同意者，始足稱之。蓋共有物之各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權，雖為同法第818條所明定；但共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利；縱嗣將其對特定部分之占用讓與第三人，亦難謂其對基地之無權占有，即變為合法占有，他共有人自得本於所有權，請求除去其妨害或請求向全體共有人返還其占用部分。查，前揭萬興路12
3－2號三合院式房屋座落之基地（即系爭土地）為屬共有狀態，此為兩造所不爭執，又該三合院建物占用系爭土地特定位置及面積達593平方公尺（計算式：125＋240＋59＋27＋142＝593），有本院囑託雲林縣北港地政事務所所測繪之複丈成果圖可稽。而被告之前手林竹起造前揭建物並占用如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ所示特定位置，有否經系爭土地其他全體共有人同意，被告迄未舉證證明之。茍若林竹未經系爭土地其他全體共有人之同意，擅自占用系爭土地特定位置建造前揭建物，對其他共有人而言，仍屬侵權行為，嗣林竹雖將前揭建物，及系爭土地應有部分，分別讓與兩造，要難以此推斷土地承買人即原告有默許房屋承買人即被告繼續使用系爭共有土地之意。從而，被告辯稱：兩造間就前揭房、地間之利用推定有租賃關係云云，即無可取。㈡次按不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力
，亦為同法第758條所明定。而買賣乃法律行為，基於買賣取得不動產之所有權，非經登記自不生效力。查，前揭萬興路123－2號房屋為訴外人林竹原始建築，且未為保存登記，無從辦理所有權移轉登記，業為被告所自承；是前揭房屋原所有權人林竹與被告間縱有買賣及交付之行為，依前揭規定，尚難謂發生所有權移轉之效力。職故，被告辯稱：前揭萬興路123－2號三合院式房屋為其所有云云，顯與事實不符。承上，被告既未受讓取得前揭房屋之所有權，其地位即與民法第425條之1第1項所定之房屋所有權受讓人之要件有間，應無該條項規定之適用甚明。
㈢又按「所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之」，再「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」；同法第767條、第821條亦分別定有明文。查，系爭土地為原告與訴外人陳崑然、林國祐所共有之事實，有原告提出系爭土地登記謄本附卷可稽，並為被告所不爭，自屬真實。又查，被告之前揭萬興路123－2號三合院式建物，占用系爭土地中如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ所示位置及面積，業經本院履勘現場，製有勘驗筆錄，並囑託雲林縣北港地政事務所測繪土地複丈成果圖在卷可稽，復有原告提出之現場照片13幀在卷可憑，且為被告所自認。而被告既不能證明其前揭萬興路123－2號三合院式建物有占用系爭土地之正當權源，從而原告本於共有人之物上請求權之法律關係，訴請被告拆除上開磚造三合院式建物，並將所占用之土地交還原告及其餘共有人全體，為有理由，應予准許。
㈣另按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。本件被告無法律上之原因，占有使用系爭土地而受有利益，原告本於不當得利之法律關係，向被告請求相當於租金之利益，於法有據。而請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限。建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地「申報價額」年息百分之十為限。本件原告請求依每平方公尺590元即系爭土地「公告現值」按每年十分之一計算相當於租金之損害，依上揭規定，尚有未合。依法該計算方式應以「申報地價」為據；查系爭土地93年1月申報地價每平方公尺為168元，有兩造不爭執之土地登記謄本可稽。又被告之前揭萬興路123－2號三合院式建物連同庭院占用系爭土地面積計達1,600平方公尺（計算式：125＋240＋59＋27＋142＋1,007＝1,600），有前揭土地複丈成果圖可憑。綜上，原告請求被告自本院核發不動產權利移轉證書即93年11月1日起至前揭房屋拆除交還土地止，依其就系爭土地應有部分萬分之三七四七計算，應按月給付其相當於租金之利益即每月839元（計算式：168×1,600×
0.1×3,747÷10,000÷12＝839，元以下四捨五入），於此範圍內，尚屬可採；至逾此範圍之請求，於法難謂有據，不應准許。
五、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國95年4月21日
民事第一庭法官蔣得忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年4月21日
書記官賴成育