裁判字號：臺灣桃園地方法院96年訴字第1087號民事判決
裁判日期：民國97年12月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決96年度訴字第1087號原告丙○○
甲○○○共同訴訟代理人 林宗竭 律師被告丁○○訴訟代理人 葉智幄 律師
戊○○複代理人 袁曉君 律師
嚴怡華 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國97年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣八德市○○段一二八之四三地號土地上，如附圖所示C、D、E部分之地上物（建物門牌為桃園縣八德市竹園里十一鄰崁頂三十二號）拆除，並將如附圖所示B、C、D、
E、F部分，占用土地面積一百二十六平方公尺返還原告。被告應給付原告新台幣貳萬貳仟捌佰捌拾陸元，及民國九十七年十月八日起至返還土地之日止按月給付原告新台幣捌佰捌拾貳元。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾捌萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳佰零陸萬肆仟肆佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳萬貳仟捌佰捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第
1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠被告應將坐落桃園縣八德市○○段128之43地號土地上建物（建物門牌：桃園縣八德市竹園里11鄰崁頂32號）拆除，並將土地交還原告（面積以實測為準）。㈡被告應給付原告新台幣（下同）21,222元，及自民國95年10月8日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣2,358元。嗣於本院審理中將變更為：
㈠被告應將坐落桃園縣八德市○○段128之43地號土地上，如附圖所示C、D、E部分之地上物（建物門牌為桃園縣八德市竹園里11鄰崁頂32號）拆除，並將如附圖所示B、C、
D、E、F部分，占用土地面積126平方公尺返還原告。㈡被告應給付原告58,212元，及自97年10月8日起至返還土地之日止按月給付原告1,764元（參見本院卷第245頁）。其減縮聲明部分，經核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件原告主張：㈠原告共有坐落桃園縣八德市○○段128之43地號土地（下稱
系爭土地），面積131平方公尺。被告現住於系爭土地上之建物（門牌號碼為桃園縣八德市竹園里11鄰崁頂32號），然被告係無權占有。依民法第767條規定，原告本於所有權之行使，自得訴請排除被告之侵害，即拆除系爭土地上之上開建物，將該占用土地返還予原告。
㈡被告占有原告所有之系爭土地，與原告間並無契約關係，因
被告之占有土地，受有相當於租金之利益，致原告不能使用收益系爭土地，而受有相當於租金之損害，是原告依民法第
179條規定，向被告請求返還相當於租金之不當利得利。依系爭土地之申報地價年息百分之10計算，並回溯自95年2月
8日原告取得系爭土地所有權時起至97年10月7日止之不當得利58,212元（計算式：每平方公尺1,680元x126公平公尺x10%x33/12=58,212元），及自97年10月8日起至返還土地之日止，按月給付原告1,764元（計算式：每平方公尺1,68
0元x126公平公尺x10%x1/12=1764元）。㈢系爭土地乃分割自同地段128地號土地，原128地號土地為
祭祀公業 陳振韶 所有，該祭祀公業之管理人，於93年8月26日變更前，係「 陳蘭春 」，管理人變更後為 陳和隆 ，被告明知訴外人乙○○非祭祀公業陳振韶管理人，與其簽訂租約之效力不及於該祭祀公業，自亦無從拘束其後手即原告。且被告並未提出訴外人奉 松文 出售房地予訴外人己○○之任何證據，自無從證明訴外人己○○出售予訴外人 陳貴卿 之房地即為當初 奉松文 租地興建者。因此，被告無法證明原告使用房地之歷次前手均與祭祀公業陳振韶有租約關係存在，遑論租約關係及於後手即原告。
㈣乙○○只是由祭祀公業陳振韶部分派下長者指示向占用土地
之人收租，並非由派下全體選任乙○○為管理人。又其所謂「派下的長者」，並無代表祭祀公業陳振韶之權利，故其縱使受「派下的長者」委託處理出租事宜，仍非等同於「祭祀公業陳振韶」之委託。詳言之，派下員共有祭祀公業財產，係屬公同共有關係，因此，除法律或規約有特別之規定外，出租祭祀公業財產即公同共有物，依民法第828條第2項規定，應得全體公同共有人之同意。乙○○既非管理人，又只是受「派下的長者」委託，並未獲得全體派下員之委託，自無從認定乙○○有受託代表祭祀公業陳振韶處理出租系爭土地予奉松文之權。此外，訴外人 陳永年 之證詞，亦無法證明乙○○為祭祀公業陳振韶之管理人或受該公業委託出租系爭土地之受託人。
㈤訴外人奉松文向乙○○承租之土地面積僅20坪，與系爭土地
約40坪相去甚遠，即便僅就被告占用房屋本身坐落面積約28坪，仍逾上開租約面積達百分之40之多，顯見奉松文承租之土地與系爭土地不同。
㈥被告提出之土地租賃契約書第1條、第7條明確約定：奉松
文向乙○○承租之土地面積僅20坪，且經雙方踏明界址，不得擅自擴大佔用契約外之土地。是系爭土地上房屋若為奉松文57、8年興建者，其房屋本身坐落之面積不可能有28坪。
況己○○於本院審理中已證稱：「房屋本身第4、50坪」等語，顯與系爭土地上房屋本身坐落面積約28坪相距極大，故被告抗辯系爭租約係房屋建好之後於66年續約所另簽訂之租約，與事實不符。
㈦聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示C、D、E部分之地
上物（建物門牌為桃園縣八德市竹園里11鄰崁頂32號）拆除，並將如附圖所示B、C、D、E、F部分，占用土地面積126平方公尺返還原告。
⒉被告應給付原告58,212元，及自97年10月8日起至返還土地之日止，按月給付原告1,764元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠祭祀公業土地之處分，如原管理人已死亡而尚未選出新管理
人前，期間均由該地房長代表該房處分祭產時，即應認該房長之處分為有效，而不須經公同共有人全體之同意，或經召開祭祀大會之決議或同意後，亦不須經公同共有人全體之同意。依民法第426之1條規定，奉松文確曾於50年間向乙○○承租系爭土地興建上開房屋，奉松文將上開房屋與己○○之房屋互換後，己○○承受上述土地租賃契約，並委由奉松文代轉交租金給乙○○，且乙○○及祭祀公業陳振韶至今均未曾終止或解除奉松文與乙○○承租系爭土地而建屋之租約，是奉松文將系爭房屋讓渡給己○○，而己○○再讓渡給訴外人陳貴卿，經陳貴卿再讓渡給訴外人 陳墾福 及被告，依上開規定，基地租賃契約，對於房屋受讓人之被告仍繼續存在，且無庸得地主即祭祀公業陳振韶之同意。
㈡祭祀公業陳振韶確有六大房之代表或房長得代表該房處分祭
產之習慣，可認該祭祀公業之派下員（公同共有人）有以此為契約內容之意思，自應認該六大房之代表或房長之處分或出租行為有效。縱認六大房之代表或房長事前未授權乙○○為出租行為，然渠等事後於祭祀公業大會召開時，對於乙○○未將部分租金繳回予該祭祀公業或總管理人 陳玉川 之行為表示原諒，可證渠等已就乙○○之出租行為為事後之同意。故乙○○有權代表該祭祀公業出租系爭土地予被告之前手，其租賃法律關係有效，依民法第426條之1之規定，被告受讓該租賃關係而有權占用系爭土地。
㈢祭祀公業陳振韶之管理人，在93年間依法申請設立前，係由
六大房之代表選任管理人以處理祭祀公業之土地及財產，且每年農曆8月15日均有召開祭祀大會，討論土地出租、租金收繳及管理人是否適任等情，而六大房之代表時有異動，更證明每年農曆8月15日均有召開祭祀大會為選任各房之代表，則該管理人在客觀上具有代表該祭祀公業之權限，且該祭祀公業六大房代表之管理人當時確有委託乙○○為系爭土地之管理人，乙○○當時才會以該祭祀公業之代表與被告之前手簽立租約，又該祭祀公業至少亦有2年（即53、54年）收受乙○○收取繳交租金，與該祭祀公業30至40年來均未曾向被告表示乙○○無出租之權利，故該祭祀公業至少須負表見代理之授權人之責任。如乙○○當時非系爭土地之管理人，豈會以代表之名義任出租人，亦不怎會將租金交給總管理人陳玉川。再者，如無各房代表，何以會有管理人及總管理人、管理委員會名義之區別。
㈣依民法第426之1條之規定，原告迄今未曾為終止或解除上
開與奉松文所訂立之租賃契約，是被告及其前手等人取得之租賃契約對原告仍繼續存在。又上開房屋結構現仍維持當時奉松文所興建之水泥結構，僅屋內裝潢及設施不同，被告或其前手未曾重建或改建，故無礙租賃法律關係之繼續存在。再者，乙○○至少於85年前，仍持續向被告及其他50幾戶鄰人收取租金（即被告於83年7月30日買受上開房屋後，亦繳交1年餘之租金予乙○○），縱使被告或其前手未與祭祀公業陳振韶之代表乙○○重新簽立租約，依民法第426之1條規定及乙○○仍向被告或其前手收取租金之事實，應視為渠等間成立租賃法律關係，擁有合法使用系爭土地之權源，且為不定期租賃。
㈤綜上，上開房屋原始起造人奉松文向當時該祭祀公業之管理
人乙○○承租系爭土地建屋，有民法第426條之2、土地法第104條規定之優先承購權適用。又被告自前手陳貴卿處受讓上開房地使用權利，當然亦繼受優先承購權系爭土地之權甚明。然祭祀公業陳振韶違反通知義務，其與原告間之買賣契約自不得用以對抗被告，而原告與祭祀公業陳振韶管理人陳和隆間所為買賣債權行為及移轉所有權之物權行為，因違反上開優先承買權之規定而無效。
㈥依民法第179條所謂受利益致他人受損害，必須受利益與受
損害之間有因果關係存在，其間有無因果關係，則應視受利益之原因事實與受損害之原因事實是否同一事實為斷，如非同一事實，縱令兩事實之間有所牽連，亦無因果關係，自與民法第179條不當得利之要件不合。本件原告取得系爭土地因違反優先承買權而無效，又被告之前手與祭祀公業陳振韶間既有租地建屋之契約存在，則原告不能使用土地之受益者，為祭祀公業陳振韶，雖被告居住在系爭土地，但被告係因繼受租賃關係取得系爭房屋使用權受利益，核與原告所受損害之間無直接因果關係而與上開不當得利之要件不符。再者，依民法第425條第1項規定，被告對於系爭土地之占用係屬有法律上之原因，毋庸負不當得利之責。
㈦答辯聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭土地之所有權人等情，業據提出與其所述
相符之土地登記第2類謄本1件為證（參見本院96年度桃簡字第795號卷第7頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告復主張被告占用如其聲明所示部分之土地，且被告並在
該土地上興建房屋等語，被告對於原告所述伊占用之土地位置、範圍及使用狀態並不爭執，惟否認係無權占有，並執前詞置辯。
⒈被告抗辯奉松文曾於50年間向乙○○承租系爭土地興建上開
房屋，奉松文將上開房屋與己○○之房屋互換後，己○○承受上述土地租賃契約，並委由奉松文代轉交租金給乙○○，且乙○○及祭祀公業陳振韶至今均未曾終止或解除奉松文與乙○○承租系爭土地而建屋之租約，是奉松文將系爭房屋讓渡給己○○，而己○○再讓渡給陳貴卿，經陳貴卿再讓渡給訴外人陳墾福及被告，依上開規定，基地租賃契約，對於房屋受讓人之被告仍繼續存在，且無庸得地主即祭祀公業陳振韶之同意云云，為被告所否認。經查，己○○於本院審理中證稱：（你於70年間將系爭房屋出賣予陳貴卿時，是否有告知祭祀公業陳振韶？有無將系爭土地承租權一併讓渡予陳貴卿？陳貴卿有無支付租金給祭祀公業陳振韶？）沒有，當時我是告訴陳貴卿土地的部分沒有權狀，只有將房屋賣給陳貴卿，陳貴卿有無交租金我不確定等語（參見本院卷第110、
111頁），且乙○○於本院審理中證稱：（提示被證一，系爭租賃契約是否為你與奉松文所訂立？）此份契約書不是我寫的，也不是我簽名的，印章我不能確認是否我的。（奉松文有無向你承租過土地？）奉松文不是向我承租，是向我的長輩 陳清貴 、 陳昌榮 、 陳萬炎 承租，但因為雙方語言無法溝通，就由我出面代表我的長輩處理，租約就交給奉松文，當時約定是5年換1次約，自50幾年開始承租，剛開始時租金是由我跟長輩一起去收，租金有時候是我去收，再轉交長輩。（你是否曾經擔任過祭祀公業陳振韶的代表人？）只是長輩叫我去跟承租戶接洽，沒有經過什麼選任的程序。（祭祀公業陳振韶何時才有選任代表人？）陳蘭春是祭祀公業的合法代表人，之後就沒有再合法選任代表人等語（參見本院卷第207、208頁），由此可知，乙○○並未代表祭祀公業陳振韶出租該祭祀公業名下土地與他人，且己○○將房屋出賣與陳貴卿時，既未告知祭祀公業陳振韶，亦未向陳貴卿表明有向祭祀公業陳振韶承租土地一事，足證陳貴卿向己○○承買房屋時，並無基地租賃之法律關係存在。
⒉按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負
授權人之責任，固為民法第169條前段所明定，惟必須該第三人以有表見之事實，係有權代理為理由，主張表見代理行為，應對本人發生效力，非得由法院任意為當事人主張其效果。又由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（最高法院52年台上字第1719號判例及95年度台上字第2426號判決意旨參照）。
被告抗辯祭祀公業陳振韶至少亦有2年（即53、54年）收受乙○○收取繳交租金，與該祭祀公業30至40年來均未曾向被告表示乙○○無出租之權利，故該祭祀公業至少須負表見代理之授權人之責任云云。然查，依乙○○之前開證述，可知乙○○僅係受到部分派下長老的委託，與當時使用土地者交涉承租事宜，而陳蘭春才是祭祀公業陳振韶的合法代表人，顯見祭祀公業陳振韶之管理人對於乙○○代表部分長老對外以祭祀公業陳振韶名義出租土地一事並不知情，則祭祀公業陳振韶對被告而言，並無表見之事實，是被告抗辯本件有民法第169條規定之適用云云，並非可採。
⒊再者，被告提出之土地租賃契約書第1、7條分別記載：甲
方（即祭祀公業代表人乙○○）所有坐落桃園縣○○鄉○○段第129號抽出貳拾坪出租與乙方（即奉松文）建築房屋使用。經雙方踏明界址訂立本合約之土地外乙方不得擅自擴大佔用契約外之土地，如被發覺甲方得將本約予以終止并收回土地（參見本院卷第41頁）。顯見奉松文與乙○○間簽訂之土地租約之標的物，係桃園縣○○鄉○○段第129地號土地，而同段第128地號分割而來之系爭土地。此外，依上開租約約定，奉松文僅向乙○○承租土地20坪，且約明不得佔用該租約標的外之其他土地，然系爭土地上房屋占用面積為95平方公尺，約為28坪，亦逾上開租約之20坪達百分之40。是上開租約標的物之土地，顯與系爭土地不同，是上開租約並無法證明乙○○與被告之前手間有租賃關係存在。況己○○於本院審理中證稱：（當時與奉松文交換崁頂32號，其面積有多少坪？）房屋本身有4、50坪，後面空地長滿雜草（參見本院卷第111頁）。亦與附圖所示房屋占有之土地面積相距甚遠，足見己○○與奉松文交換所得之房屋與本件並無關聯。
⒋綜上，被告抗辯其前手與系爭土地之原地主即祭祀公業陳振
韶名義間有租賃關係存在乙節，為無可採。從而，原告主張被告無權占用如其聲明所示之土地等情，堪信屬實。
⒌按土地所有人得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求
返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10之最高額（最高法院88年度台上字第3331號及88年度台上字第1894號判決意旨參照）。查原告主張被告無權占用如其聲明所示之土地一事，業經本院認定無訛，已如前述。又被告未曾支付任何使用對價予原告，被告自受有相當於租金之利益，原告則因而受有相當於租金之損害，被告占用原告所有系爭土地，已符合不當得利之法律構成要件，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還自95年2月8日原告取得系爭土地所有權時起至97年10月7日止相當於租金之利益。查被告所有之房屋係供個人住家使用，距離2公里處有一國小，附近沒有大型商店，亦無市場，該屋前方為崁頂路，對面是空地，空地前方為陸軍專可學校，該方兩旁皆為平房或2、3層樓之矮房，有原告提供之現場照片2張在卷可佐（參見前揭簡易庭卷第93頁），復經本院會同八德縣蘆竹地政事務所人員於96年
3月30日履勘屬實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖、被告占用土地面積附表等附卷可稽（參見前揭簡易庭卷第26至31頁），本院審酌被告使用土地之面積、現況等一切情事，認為原告因被告使用系爭土地所受之損害以土地申報總價額年息百分之5計算為適當。又系爭土地93年1月之申報地價每平方公尺為720元；96年1月申報地價為每平方公尺1,680元，有系爭土地之土地登記第2類謄本2紙在卷可憑（參見前揭簡易庭卷第7頁及本院卷第249頁）。從而，原告請求被告給付自95年2月8日起至97年10月7日止相當於租金之利益，及自97年10月8日起至返還土地之日止，，按月計算之不當得利（計算方式詳如附件），洵屬有據。
㈢綜上所述，原告請求⒈被告應將坐落系爭土地上，如附圖所
示C、D、E部分之地上物（建物門牌為桃園縣八德市竹園里11鄰崁頂32號）拆除，並將如附圖所示B、C、D、E、
F部分，占用土地面積126平方公尺返還原告。⒉被告應給付原告22,886元，及97年10月8日起至返還土地之日止，按月給付原告882元，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
四、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。至於原告敗訴部分，假執行亦失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年12月31日
民事第一庭法官林哲賢上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年12月31日
書記官羅美英附件：（小數點以下均四捨五入）被告占用系爭土地部分，面積126平方公尺之土地：
⑴95年2月8日至95年12月間之不當得利為4,158元（720X12
6X5%X11/12=4,158）。⑵96年1月至97年9月間之不當得利為18,522元（1,680X126X5%X21/12=18,522）。
⑶97年10月1日同月7日之不當得利為206元（1,680X126X5%÷12÷30X7=206）。
⑷97年10月8日每月之不當得利為882元（1,680X126X5%÷12=882）。