內湖簡易庭109年度湖簡字第1659號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決

109年度湖簡字第1659號

原告英郡A區公寓大廈管理委員會

法定代理人 劉進福

訴訟代理人 張立筠 律師

被告 陳德儒

訴訟代理人 温藝玲 律師

上列當事人間請求給付管理費等事件，於民國110年10月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。查，原告起訴原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）47萬5,475元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣原告於民國110年2月1日具狀及本院審理中變更聲明為：被告應給付原告58萬6,134元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核，原告上開聲明之歷次變更，要屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。

二、原告主張：被告為坐落原告社區內、門牌號碼新北市○○區○○○路0巷0號、5號、12號、14號、17號、24號、38號、39號、44號之地下一樓區分所有權人之一（建號、門牌號碼、層次面積均詳如附表所示，下合稱系爭建物）。依英郡A區社區規約（下稱系爭社區規約），被告有按月依建物登記總面積繳納8萬7,480元管理費之義務。然被告自108年1月起至110年1月止共25個月均有短繳管理費之情形，共積欠58萬6,134元，經原告催討仍置之不理，爰依公寓大廈管理條例及系爭社區規約約定提起本件訴訟。並聲明：如上開變更後之聲明。

三、被告則以：其所有系爭建物之共用部分較地面層以上區分所有權人之共用部分約多1.5倍，然多出之共用部分均係供被告以外之全體社區住戶做為公設使用；系爭建物中之911建號建物，均係用於供社區通道、設置住戶之電表箱、停放社區公務車等用途；系爭建物使用用途原為「店鋪」，與一般住宅享有之管理費服務程度差距甚大，原告要求被告與地面層以上區分所有權人給付相同之每坪45元之管理費，實屬不公。縱認被告應依系爭社區規約給付管理費，因被告於108年5月14日已將系爭建物之一部分用途變更為「停車空間」，管理費應將停車空間自登記面積扣除後，再以每坪45元計算，被告並未積欠原告管理費等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

四、按系爭社區規約第2條約定：「為維護本社區居家環境品質，並充裕共用部份在管理上必須之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定繳納各類款項，不論已、未遷入戶，均應按下列標準繳納公共基金（單位：新台幣/元，不足一坪以一坪計算）。一、管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其共有之應有部份比例分擔之。二、管理費：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算以每坪每月定額分擔；每坪每月45元計算以元為單位。」此有系爭社區規約乙份在卷可稽（本院卷第199頁）。本件被告為系爭建物之區分所有權人等情，乃兩造所不爭執，準此，原告依上開規約第2條約定請求被告給付管理費，核屬有據。

五、被告雖辯稱：其所有系爭建物之共用部分較地面層以上區分所有權人之共用部分約多1.5倍，且多出之共用部分均係供被告以外之全體社區住戶做為公設使用；系爭建物中之911建號建物，均係用於供社區通道、設置住戶之電表箱、停放社區公務車等用途；另系爭建物使用用途原為「店鋪」，與一般住宅享有之管理費服務程度差距甚大，原告要求被告與地面層以上區分所有權人給付相同之每坪45元之管理費，實屬不公云云。然查：

（一）按公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度本有不一，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定。查本件被告所有之系爭建物，縱使有共用部分區域非能由被告所使用，或者共用部分比例相較其他住戶為高，然此為公寓大廈之必然，是被告上開所辯，僅涉及區分所有權人會議是否就管理費之收取方式另作檢討，均不構成被告就其所有之系爭建物得拒絕依規約規定按時繳納管理費之理由。

（二）再者，原告自95年間起至107年12月間止長達10餘年之期間，均給予被告5折、65折、7折、75折之管理費折扣，此為被告所自承（本院卷第88、322至323頁），則被告於10餘年之期間且管理費之優惠逐年減少時，均未對管理費之計算基礎或方式有所異議，且原告既對被告所有系爭建物給予長期之管理費折扣，堪信原告已經考量被告所有系爭建物原以店鋪作為使用用途之特殊性，而給予其他住戶所無之待遇甚久，則縱使原告嗣後於108年1月起取消對被告系爭建物之管理費優惠，亦難認原告對被告所收取之管理費已然顯失公平。是本院基於私法自治原則，就上開應由區分所有權人自治決議之事項，尚難逕予介入，被告此部分所辯，尚非有據。

六、另被告辯稱：管理費應將停車空間自登記面積扣除後，再以每坪45元計算等語，經查：

（一）依據系爭社區規約第2條約定「二、管理費：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算以每坪每月定額分擔；每坪每月45元計算以元為單位。三、車位管理清潔費：按車位數計，平面、機械車位每月270元；納入每月管理費中合併收取繳納。」有上開規約可參。可見依據系爭社區規約，管理費與停車空間之費用係分開計算，且有不同之收費標準，故於計算管理費時，應將停車空間之面積予以扣除，應無疑義。　　

（二）次查，被告於108年5月27日，就附表編號1至4、6至9之建物之全部或部分面積更改用途為「停車空間」，有新北市汐止地政事務所建物所有權狀、108年5月27日新北市政府工務局108汐變使字第092號變更使用執照存卷可憑（本院卷第115至149、171至172頁）。再參以原告亦不否認附表編號1至4、6至9之建物確有改成停車場使用並劃有車道，亦有設置停車場出入閘門供人停車使用，且停車數量達69台，有言詞辯論筆錄、系爭建物停車位承租資料及停車現況照片在卷可佐（本院卷第219至220、303至311、495至497頁），益見附表編號1至4、6至9之系爭建物於變更使用用途後確有作為停車空間使用之情事，可堪認定。原告雖主張：被告聲請變更使用用途未經原告區分所有權人會議同意，故無法就系爭建物以停車空間之費率計算云云，然由卷內資料觀之，被告自108年5月變更系爭建物用途以來，既有前述規劃車道及設置停車設備，更有大量住戶向被告承租車位之情事，客觀上原告即已同意被告將系爭建物作為停車場使用，否則何以在有上開情事之後，未曾召開區分所有權人會議就此有任何之討論，遑論原告於106年6月7日、9月5日之管委會會議中亦已承認系爭建物供住戶停車使用之情況，甚而同意安裝停車相關設備，此有106年6月7日、9月5日之管委會會議記錄為證（本院卷第444至445頁），故原告上開主張，尚與事實不符，並非可採。

（三）從而，附表編號1至4、6至9之建物既有變更使用用途，且客觀上原告亦承認作為停車空間使用之情事，則於108年5月變更使用用途後，附表編號1至4、6至9之建物經變更用途為停車空間之面積，即應排除於管理費之外。被告上開辯稱，應屬可採。故自108年1月起至110年1月止（共25個月）之管理費計算方式如下：

　　1.於108年1月起至4月止，既然尚未變更為停車空間而做為店鋪使用，依據本院前揭認定，而仍應給付管理費，故應將附表「層次面積」、「共有部分面積」欄位加總後，換算之坪數即如附表「非停車空間與共有部分面積總和①」欄所示，每坪以45元計算管理費如「每月應給付之管理費①」欄所示。

　　2.於108年5月起至110年1月止，附表編號1至4、6至9之建物應於扣除停車空間面積後，再以剩餘之面積計算管理費，故應將附表「層次面積內之停車空間/非停車空間②」欄位之非停車空間面積及「共有部分面積」欄位加總後，換算之坪數即如附表「非停車空間與共有部分面積總和②」欄所示，每坪以45元計算管理費如「每月應給付之管理費②」欄所示。

　　3.另附表編號5部分，因自108年1月起至110年1月止，均作為店鋪使用，故均以其層次面積加計共有部分面積之總和換算為坪數後，每坪以45元計算管理費。　　　　　　　

　　4.至被告另將附表「共有部分面積」欄位所示面積，一併依照「層次面積中之停車空間/非停車空間」欄中之停車空間、非停車空間面積比例計算，主張「共有部分面積」中亦有部分比例應計作停車空間而不予計算管理費（詳本院卷第327頁之表格），惟此與前揭建物所有權狀所記載之停車空間面積不符，且被告亦未提出何以可以如此計算之依據，是被告上開計算方式，均屬無據。

　　5.另於附表「非停車空間與共有部分面積總和」之換算坪數部分，因系爭社區規約第2條約定已載明「不足一坪以一坪計算」之文字，故坪數計算均無條件進位至個位數，一併敘明。

　　6.從而，系爭建物自108年1月起至110年1月止之管理費共計為154萬6,290元，而被告僅所有系爭建物之二分之一，有建物登記第一類謄本存卷可參（本院卷第201至209頁），故被告應負擔之管理費應為77萬3,145元（計算式：1,546,290元÷2=773,145元），應可認定。

（四）復查，本件被告與其父自108年1月起至110年1月止，共計繳納管理費160萬866元，有原告提出之被告欠繳管理費額明細可參（本院卷第195至197頁），且為被告所不爭執，則由原告就系爭建物之應有部分二分之一計算，被告亦已繳納80萬433元（計算式：1,600,866元÷2=800,433元），從而，被告所繳納之管理費用，已逾其應繳納之管理費。故原告本件請求被告給付58萬6,134元及自支付命令送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　

中　　華　　民　　國　　110　年　　11　　月　　18　　日

內湖簡易庭法官鄭欣怡

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應

記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決

送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。

中　　華　　民　　國　　110　年　　11　　月　　18　　日

書記官王盈淳

附表：