臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第219號
原 告 袁哲華
訴訟代理人 張秀鳳
被 告 太子盛世社區管理委員會
法定代理人 陳家慶
訴訟代理人 林明顯
蔣宗德
田德武
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年1月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣拾萬零玖仟元，及自民國一○三年十二月
十八日起至清償日，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止；第170條規定，於有訴訟代理人時不適用
之，惟承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民
事訴訟法第170條、第173條本文、第175條分別定有明文
。經查，被告之法定代理人原為 賴俊超 ，於訴訟中變更為陳
家慶，經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第277頁至第278
頁），揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告現居住於門牌號碼桃園市○○區○○○街
○○○巷○號5樓之房屋（下稱系爭房屋），為被告所管理之
社區之五樓樓層（最上層），然因屋齡等不可歸責於原告之
因素，造成系爭房屋天花板漏水嚴重，並產生壁癌，原告於
民國100年起即依公寓大廈管理條例第10條第2項及社區規
約之規定，請求被告修復頂樓之漏水，惟遭被告拒絕，被告
並於101年12月之區分所有權人會議提案決議頂樓漏水修繕
負擔辦法，但該提案已因決議方法違法，而遭本院以102年
度訴字第510號撤銷在案，之後原告再向被告請求修復漏水
，仍遭被告拒絕，原告即自行找廠商估價，並已由廠商完成
頂樓修繕，修復費用共新臺幣（下同）99,000元，已由原告
全數付款，又針對壁癌之修繕工程，所須之費用則為10,000
元，爰依公寓大廈管理條例及侵權行為之法律關係，提起本
件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：被告社區曾於95年前作成區分所有權人會議決議
，決議內容為：「95年開始，頂樓修繕費用由住戶及社區管
理委員會各分攤一半之修繕費用」（下稱系爭決議），於
100年漏水時，被告有馬上請廠商估價，修復漏水加上修繕
天花板壁癌之費用總共為72,000元，故被告僅須支付此金額
之一半即36,000元，原告要求被告全部給付，為無理由；且
當時原告曾簽名說要接受被告之修繕，之後又反悔自行另外
尋找廠商修繕，費用為109,000元，實屬過高等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭房屋之所有權人，系爭房屋於100年至
103年間有頂樓漏水之問題，而由原告於103年間修繕完成
，又因頂樓漏水導致系爭房屋產生壁癌等情，業據提出建物
登記公務用謄本、一佳工程有限公司估價單及收據、照片在
卷可稽（見本院103年度司促字第27901號卷第8頁至第10
頁、本院卷第42頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告復主張被告應給付修繕漏水及壁癌費用共109,000元，
則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造間之爭點在於
：㈠原告就系爭房屋之漏水得否請求被告全額修繕？㈡原告
就系爭房屋之壁癌得否請求被告給付修繕費用10,000元？茲
分敘如下：
㈠原告就系爭房屋之漏水修繕費用得否請求被告全額給付？
1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。次
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法。民法第
148條亦有明定。此誠信原則為公平正義之象徵，對於當事
人間利益之均衡，具有促進與調節之作用，據此評價當事人
間之法律行為時，能使形式上合法、但將造成對方過於嚴酷
之法律行為，予以緩和、合理化，在當事人間或利害關係人
間產生調和之功能，以實現具體個案之妥當性。
2.經查，系爭房屋位於其所在建物之最高樓層，因頂樓漏水導
致系爭房屋有滲水、漏水現象等情，為兩造所不爭執，而系
爭房屋之頂樓平台屬公共設施，為系爭社區之共用部分，則
系爭房屋頂樓平台之修繕維護，若未有區分所有權人會議或
規約另為約定，即屬被告之職責，而應由被告給付全額修繕
費用。而被告雖抗辯於95年之前，該社區區分所有權人會議
即已作成系爭決議，並提出被告社區98年2月3日第15屆第
2次委員會會議記錄為證（見本院卷第75頁），然查，上開
管委會會議記錄中雖有記載「住戶頂樓漏水經由太子盛世社
區區分所有權人會議通過，由中華民國95年開始，頂樓修繕
費用由住戶及社區管理委員會各分攤一半之修繕費用」等語
，然此僅為管委會會議記錄中之陳述，無法僅以此認定系爭
決議確實經被告社區之區分所有權人會議決議合法表決通過
，而被告又始終未提出作成上開決議之區分所有權人會議記
錄為證，是尚難認定系爭決議為形式上合法之決議。又縱認
系爭決議確有經過區分所有權人會議決議通過，而為形式上
合法之決議，然原告對於系爭房屋頂樓之漏水，並未有任何
可歸責之情形存在，自無由原告支付頂樓漏水修復費用之依
據，而頂樓住戶在社區群體中恆屬絕對少數，欲求在區分所
有權人會議中取得對其有利之決議，自屬難以期待，是被告
社區透過多數決之方式，作成系爭決議，要求頂樓住戶自行
負擔一半之修繕費用，不啻將原屬被告社區應依公共基金負
擔之公用部分修繕費用，轉嫁由頂樓住戶自行支出，顯然有
失公平，且有權利濫用之情，是本院認該部分之決議顯已違
反民法第148條之禁止規定，應屬無效。是被告辯稱就頂樓
修繕部分被告社區已作成系爭決議，原告受系爭決議之拘束
，僅得請求被告給付一半之修繕費云云，洵無足取，而應依
公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，由被告就頂樓
漏水之修繕費用為全額給付，始屬公允。
3.又就系爭房屋之漏水修繕，原告共支出99,000元之修繕費用
等情，業據提出一佳工程有限公司估價單及收據為證（見本
院103年度司促字第27901號卷第8頁、第10頁）。被告雖
抗辯其所找之廠商修繕費用僅須72,000元，且原告每月僅繳
管理費700元，自上次維修時點即94年起算至101年，僅繳
67,200元之管理費，卻要求10萬元左右之維修費，價格顯然
過高，有違公平正義原則等語。然修繕費用本即可能因廠商
不同而有不同之估定價格，原告既已依該估定價格為給付，
而被告亦未就原告所提出估價單上之項目及金額有何具體不
合理或不必要之費用為說明並舉證，自難認被告之抗辯為可
採，故認以原告所提出估價單上之價格認定漏水修復之合理
費用，尚屬適當；又頂樓漏水之修繕本即應由社區之公共基
金負擔，社區之公共基金若有不足，則應屬是否加收社區全
體住戶管理費之問題，而不應將該不利益轉嫁由特定住戶承
擔，是被告若認為原告所繳管理費過低，則應屬是否提高所
有住戶管理費用之問題，而與原告因頂樓漏水所得請求之修
繕費用間並無關連，是認被告此部份之抗辯亦不足採。從而
，原告主張被告應全額給付頂樓漏水修繕費用99,000元，為
有理由。
㈡原告就系爭房屋之壁癌得否請求被告給付修繕費用10,000元
？
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工
作物之所有人負賠償責任；民法第184條第1項前段、191
條第1項前段分別定有明文。經查，系爭房屋之頂樓平台為
共用部分，自應由被告負責修繕、維護，而因被告疏於維護
之過失，致頂樓漏水而使系爭房屋產生壁癌，揆諸前揭規定
，自應由被告就系爭房屋之損害，負損害賠償責任。經查，
系爭房屋壁癌之修繕費用為10,000元，業據原告提出一佳工
程有限公司出具之工程施工估價明系表為證（見本院103年
度司促字第27901號卷），自堪予認定。被告雖抗辯其所找
之廠商以72,000元即可將漏水及壁癌均修復，原告主張之修
繕費用過高等語，然查，觀諸被告所提出之標單及頂樓漏水
施工說明會資料（見本院卷第66頁至第67頁），均未提及壁
癌修繕之項目，是尚難認定被告所找之廠商所估定之價格有
包括壁癌之修繕，且縱使該廠商所提出之72,000元有包括壁
癌之修繕，被告對原告所提出估價單之形式上真正並不爭執
，但並未就該估價單上之金額及項目有何不合理之情形為具
體說明，是亦難採信被告此部份之抗辯。故認原告主張被告
應給付壁癌之修繕費用10,000元，為有理由。
五、綜上，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、及民法第
184條第1項前段之規定，請求被告給付109,000元及自支
付命令送達被告翌日即103年12月18日起至清償日止，按年
息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第2項所示。
中華民國105年2月19日
中壢簡易庭法官許容慈
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月19日
書記官盧品蓉