裁判字號：臺灣高等法院高雄分院101年上易字第165號民事判決
裁判日期：民國101年08月31日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院高雄分院民事判決101年度上易字第165號上訴人 何泓泰 訴訟代理人 何泓達 被上訴人 孫亞杰 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
1年3月30日臺灣高雄地方法院100年度訴字第1400號第一審判決提起上訴，本院於101年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國99年3月26日將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地，面積5677.74平方公尺，應有部分532/100000，及其上宏明段2124.2201建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街331之1號3樓房屋（下合稱系爭房地）以新台幣（下同）150萬元出售與被上訴人，兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），雙方約定被上訴人於簽約時給付部分價金32萬元，並俟上訴人設藉滿
1年後，辦理系爭房地所有權移轉登記，且被上訴人於移轉登記後3日內交付尾款118萬元。並約定由被上訴人代上訴人繳納1年份房屋貸款本金及利息。尾款則預計於100年4月20日扣除上揭款項後付與上訴人。嗣被上訴人為保障已交付32萬元系爭房地部分價款之權益，乃由上訴人簽發發票日為99年3月30日，票據號碼101930號，面額32萬元之本票1紙與被上訴人，並同意被上訴人於32萬元範圍內，就系爭房地辦理普通抵押權登記，以擔保日後系爭房地所有權之移轉。被上訴人則陸續於99年12月22日代繳上訴人之國民住宅貸款本息5萬元，及支付100年4月27日起至100年5月31日止之房貸本息及第二順位抵押債權利息共2萬0800元，暨98年9月起至同年12月之大樓管理費2000元，且自100年6月起繳納房貸本息及第二順位抵押債權利息迄今。詎被上訴人於100年4月11日備妥系爭房地登記文件交由兩造共同委任之代書 張靜惠 代辦系爭房地所有權移轉登記時，上訴人竟反悔並阻止稅捐機關辦理完稅登記，又另向地政機關申請補發系爭房地之新所有權狀。致張靜惠無法持系爭房地原所有權狀至地政機關辦理系爭房地之所有權移轉登記。爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟。聲明求為判決：㈠上訴人應將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：系爭契約雖約定被上訴人先自系爭房地買賣總價中扣除21萬元作為代繳上訴人房屋貸款之用，惟被上訴人並未依約履行代繳貸款義務，且未依約自99年3月26日起繳清系爭房地之地價稅及管理費，而上訴人迄今僅自被上訴人處收受16萬元。是被上訴人就系爭房地價款尚未清償完畢。
況張靜惠前已於100年4月25日代理被上訴人以簡訊方式通知上訴人解除系爭契約，上訴人亦於100年5月20日以社東郵局存證號碼000157號存證信函同意解除系爭契約。而系爭契約既經兩造合意解除，上訴人自無移轉系爭房地所有權予被上訴人之義務。又張靜惠與被上訴人另未經上訴人同意，將系爭房地供被上訴人設定第三順位抵押權，且被上訴人未依約按時繳款，上訴人亦得依系爭契約第9條第1項規定主張解約，故被上訴人之請求並無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡訴訟費用由被上訴人負擔。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決：㈠上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。㈡訴訟費用由上訴人負擔。上訴人聲明不服，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項如下，並有系爭契約、系爭房地移轉契約書、收據及管理費催繳通知書、系爭房地登記謄本附卷可稽，堪予採信：
㈠上訴人於99年3月26日將系爭房地以150萬元出售與被上訴
人，並簽訂系爭契約。兩造約定被上訴人應於簽約時給付部分價金32萬元，俟上訴人設藉滿1年後，辦理系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，且於所有權辦理移轉登記為被上訴人名義後3日內交付尾款。另被上訴人應代上訴人繳納1年份國民住宅貸款本息。剩餘尾款才交付上訴人，尾款預計於
100年4月20日交付。㈡被上訴人已於99年3月26日、99年3月30日各給付16萬元與
上訴人。於99年12月22日代繳國民住宅貸款本息5萬元，並支付100年4月27日至100年5月31日止之房貸本息及第二順位抵押債權利息共計2萬800元，及98年9月至99年12月之大樓管理費2000元，且自100年6月份繳納房貸本息及第二順位抵押債權利息至今。
㈢上訴人曾簽發發票日為99年3月30日，票據號碼141930號，票面金額32萬元之本票1紙與被上訴人。
㈣被上訴人曾就系爭房地設定擔保金額32萬元之第三順位普通抵押權。
㈤代書張靜惠曾於100年4月25日以簡訊方式傳送：「何先生
，請儘速聯絡 張姐 。孫小姐房子不買了，現在人都在小港房屋等你」（下稱系爭簡訊）等語予上訴人。
㈥被上訴人並未繳納系爭房地之99年度地價稅。
五、兩造爭執之事項為：㈠系爭契約是否已經兩造合意解除？㈡上訴人主張解除系爭契約，有無理由？㈢被上訴人得否請求上訴人移轉系爭房地之所有權？
六、系爭契約是否已經兩造合意解除？上訴人雖以被上訴人授權代書張靜惠於100年4月25日以簡訊方式傳送「何先生，請盡速聯絡張姐。孫小姐房子不買了，現在人都在小港房屋等你」等語予上訴人，因之，系爭契約已遭被上訴人解除云云，然為被上訴人所否認。經查：
㈠證人即代書張靜惠於原審到庭證稱：系爭簡訊係伊請小港房
屋的蘇小姐傳送的，當時因為要申請自用住宅，但是戶口裡有一個 陳淑芬 小姐設籍，所以要請上訴人去稅捐處說明，但是伊通知上訴人好幾次他都不回，所以伊請小港房屋蘇小姐用她的電話，以別人的名義傳（系爭簡訊），看上訴人會不會回覆。伊之前用各種內容他（即上訴人）都不回電話，所以伊才跟蘇小姐說不然傳簡訊給他說人家不買，看他會不會有回應，結果也沒有回應。因為土地增值稅有時效性，沒有就要作廢，而且上訴人也跑去補發權狀，所以伊等也沒有辦法拿舊的權狀去辦理過戶。被上訴人並沒有跟伊說要解約，伊叫蘇小姐傳系爭簡訊只是要讓上訴人回應而已。後來兩造沒有碰過面，伊跟上訴人也沒有碰過面，上訴人也沒有跟伊說要解約等語（見原審卷第117頁）。另證人即小港不動產仲介公司行政助理 蘇錦勤 亦於原審證稱；（系爭簡訊）是張靜惠小姐叫 伊傳 的，因為張小姐為了稅金的問題，聯絡上訴人出面，上訴人都不出來。張小姐到事務所叫伊說用不認識的電話傳簡訊看上訴人會不會回撥，簡訊內容是張小姐告訴伊的。簡訊傳送過去後，上訴人有回撥給伊，伊就跟上訴人說張小姐有急事找他，請他撥給張小姐，後續情況伊就不清楚。伊傳簡訊時，被上訴人沒有在場，也沒有叫伊傳送等語（見原審卷第120頁）。該二證人所證述傳送系爭簡訊過程互核相符，此外參以被上訴人尚於100年4月27日匯款1萬元存入上訴人於高雄銀行所設貸款帳戶以供銀行扣繳貸款本息，此有高雄銀行存摺存款類存入憑條、高雄銀行營業部10
0年12月30日高銀營字第1000004063號函附卷可稽（見原審卷第219頁、第223頁）等事實，則被上訴人果若授意張靜惠解除系爭契約，自無於100年4月25張靜惠委由蘇錦勤傳送系爭簡訊與上訴人後，即於2日後之100年4月27日存款繳付系爭房地貸款本息之理。是被上訴人所稱未曾授權張靜惠通知上訴人解除系爭契約等語，尚屬有據，堪予採信。
㈡按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，依民法第169條之規定，對於第三人固應負授權人之責任。惟關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起意，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院93年台上字第2196號判決要旨參照）。本件上訴人雖另辯稱張靜惠傳送系爭簡訊之行為，縱非代理被上訴人，亦應有表見代理之適用，應對被上訴人發生效力云云，惟系爭簡訊係代書張靜惠為促請上訴人出面解決土地增值稅有關其戶口內，另有陳淑芬設籍之問題，因張靜惠數度通知上訴人，均未獲置理，乃自行委請蘇錦勤傳送系爭簡訊與上訴人，以便觀察上訴人是否會有回應，然上訴人亦未有回應等事實，已如前述，是被上訴人既未曾表示就系爭契約授與張靜惠或蘇錦勤解除系爭契約之代理權，從而張靜惠委由蘇錦勤傳送系爭簡訊與上訴人，揆諸上開說明，亦無成立表見代理之餘地，是上訴人前開抗辯，亦無足採。
㈢綜上，被上訴人未曾授權張靜惠解除系爭契約，則上訴人於
100年5月25日以社東郵局存證號碼000157號存證信函對被上訴人所為「同意解除買賣契約」之意思表示（見原審卷第35頁），自不生解除系爭契約之效力。故，上訴人所辯系爭契約已經被上訴人表示解除，上訴人嗣已同意，已生合意解除之效力云云，即屬無據，不足採信。
七、上訴人主張解除系爭契約，有無理由？上訴人雖另抗辯被上訴人未依約按時繳款，且未經上訴人同意，將系爭房地設定擔保金額32萬元之第三順位抵押權，其得依系爭契約第9條第1項主張解除契約云云，然亦為被上訴人所否認。經查：
㈠系爭契約第9條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙
任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定期間催告仍不履行時，雙方同意本約即生解除之效力」（見原審卷第6頁背面）。是以如於一方發生不依約履行義務之違約情事時，尚需他方「定期間催告而仍不履行者」，他方始得主張解除契約。本件依被上訴人所提出而為上訴人所不否認之房貸繳款紀錄（見原審卷第239頁至第241頁），雖部分有遲延3、4個月後，始一併全部繳納款項之記載，然尚無不予繳納之不履行繳納責任之情事。至於上訴人雖另提出10
0年6月份之水費（275元）、101年1月至3月之電費（1465元）單據及法務部行政執行署高雄行政執行處之地價稅（448元）繳款通知書（見原審卷第253頁、第254頁、第
256頁），主張被上訴人有未繳水電費及99年度地價稅之違約事由云云。惟上開各項稅費金額不高，酌以被上訴人既已願連續支付較此稅費金額為高之系爭房地各期貸款本息迄今，實難認有何必要故意不繳納前揭小額稅費，而使自己陷入違約之危險中，且被上訴人於簽立系爭契約後，即已搬入系爭房地住居迄今。是被上訴人辯稱上訴人並未通知繳納地價稅且破壞水錶等情，尚非不足採信。況上訴人於此亦未能提出曾催告被上訴人繳納上揭稅費而被上訴人仍拒不繳納之證明，自與系爭契約第9條第1項規定不符，上訴人依此規定主張解除系爭契約，應屬無據，不足採信。至於上訴人另稱被上訴人未經同意，擅自就系爭房地設定擔保金額32萬元之第三順位普通抵押權云云，然此不惟為被上訴人所否認，並以其係經上訴人之同意而設定等語置辯，查系爭契約並未約定此情況為得解約之違約事項，則上訴人以之主張解除系爭契約，亦屬無據。況上訴人前曾以此事由對被上訴人及張靜惠提出偽造文書告訴，亦經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官以100年度偵字第20674號處分書以該第三順位普通抵押權所擔保之債權額為被上訴人已給付系爭房地之部分價金32萬元，堪認此抵押權設定係為擔保被上訴人先給付之價金，被上訴人申請該抵押權設定之內容與事實相符等情，而對被上訴人及張靜惠為不起訴處分確定在案，亦經原審依職權調閱該偵查卷宗無訛，是上訴人據此主張解除契約亦屬無理由。
八、被上訴人得否請求上訴人移轉系爭房地之所有權？本件兩造並未合意解除系爭契約，又上訴人雖主張解除契約，然為不合法，業如前述。則兩造自仍有依約履行之義務，而系爭契約係約定被上訴人於上訴人將系爭房地所有權辦理移轉登記為被上訴人名義後3日內交付尾款118萬元（見原審卷第6頁），亦即上訴人有先行辦理系爭房地所有權移轉登記之義務，是被上訴人依約於上訴人設籍滿1年後之100年5月2日訴請上訴人先行移轉系爭房地所有權登記，自屬有據，應予准許。
九、綜上所述，原審因認系爭契約並未經解除，且上訴人依約有於99年3月26日系爭契約簽立後，俟上訴人設籍滿1年後先為將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之義務，則被上訴人於上訴人設籍滿1年後之100年5月2日訴請上訴人移轉登記系爭房地所有權予被上訴人，為有理由，應予准許。而為被上訴人勝訴之判決，經核尚無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年8月31日
民事第三庭
審判長法官張國彬法官鄭月霞法官吳登輝以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國101年9月3日
書記官魏文常