臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第510號
原 告 陳炳森
訴訟代理人 陳映蘭
被 告 麗盛建設股份有限公司
法定代理人 劉安琪
訴訟代理人 梁有忠
甘琪珍
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3月3日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：「㈠被告
應給付原告新臺幣（下同）150,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保
，請准宣告假執行。」嗣於民國本院審理中將其聲明變更為
：「被告應給付原告138,000元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。」經核原告所為上
開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，
應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國102年5月26日以競標拍賣之方式，
透過訴外人香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司臺灣分
公司標得被告所有坐落桃園市○○區○○○街○○巷○○弄○○號
房屋及其土地應有部分（下稱系爭房屋），兩造並於同年5
月29日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），102年
7月初交屋後，原告陸續搬進系爭房屋居住，惟系爭房屋之
2樓竟於102年8月間發生嚴重漏水，經通知被告派人會勘
後，判定3樓浴室產生漏水，並由被告僱工修繕，惟同年11
月間再次發生漏水現象，原告再次通知被告，竟收到被告表
明不負任何責任之信件，嗣後被告表示由原告找專業人員估
價後，由被告支付修繕費用，惟原告請專業人員估價後，通
知被告修繕費用為138,000元，竟遭被告置之不理，足見被
告有故意隱匿系爭房屋漏水之詐欺行為，造成原告之損害，
爰依物之瑕疵擔保、侵權行為之法律關係提起本件訴訟。並
聲明：被應給付原告138,000元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋招標時，於「競標須知」第4點即註明
：「本場次所有競標標的物於得標後皆按現況點交，參與競
標人應於競標會前詳閱相關文件，並於競標會舉辦前洽執行
單位安排標的現場勘查事宜」，可知原告於競標前已得知競
標物件之現況即將來可能之瑕疵風險，方以低於市價之金額
得標；又按系爭買賣契約書第7條第5款亦約定：「買方應
於接到賣方通知交屋日起五日內辦理交屋手續，…自即日起
賣方不負保管責任及瑕疵擔保責任…」，且現況說明書中就
是否有漏水情形，亦註明「為避免個人主觀判定爭議，皆以
現況交屋，且不負保固維修責任」，是被告已依約事先免除
瑕疵擔保責任，無須再派員修繕等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、原告主張於上開時日標得系爭房屋，兩造並簽定系爭買賣契
約，交屋後系爭房屋有漏水現象發生等情，有系爭買賣契約
書、照片等件為證（見本院卷第14頁至第16頁、第84頁至第
89頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告復主張被告出賣系爭房屋時，故意隱匿漏水屋況，使原
告受有損害，應給付修繕費用等語，則為被告所否認，並以
前詞置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠原告主張被告應就
系爭房屋漏水之損害，負物之瑕疵擔保損害賠償責任，有無
理由？㈡原告主張被告應就系爭房屋之漏水負侵權行為損害
賠償責任，有無理由？茲分敘如下：
㈠原告主張被告應就系爭房屋漏水之損害，負物之瑕疵擔保損
害賠償責任，有無理由？
1.按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故
意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第360條定有明文。次按
民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定
。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質
，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向
出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅
失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效
用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價
金，最高法院71年度台上字第208號判決意旨可資參照。次
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張被告應依
物之瑕疵擔保之規定負損害賠償責任，揆諸前揭意旨，自應
先就被告有向原告保證系爭房屋不會漏水或被告有故意隱瞞
漏水屋況之事實，負舉證責任。
2.經查，依系爭房屋「競標須知」第4點：「本場次所有競標
標的物於得標後皆按現況點交，參與競標人應於競標會前詳
閱相關文件，並於競標會舉辦前洽執行單位安排標的現場勘
查事宜…」（見本院卷第46頁），可知被告於競標前即已先
告知系爭房屋為現況點交；而系爭買賣契約書第7條第5款
亦約定：「買方應於接到賣方通知交屋日起五日內辦理交屋
手續，…自即日起賣方不負保管責任及瑕疵擔保責任…」（
見本院卷第44頁），亦可見兩造已約定被告不負瑕疵擔保責
任；又系爭買賣契約書之附件（一）現況說明書中，就系爭
房屋是否有漏水情形，皆填載「否」，其備註說明亦載明「
為避免個人主觀判定爭議，皆以現況交屋，且不負保固維修
責任」，且現況說明書之下方亦記載「上述現況說明內容本
人已詳細審核完畢，且已至現場實地勘看並充分明白實際現
況，日後不得再行其他主張或請求」等語，並經原告簽名（
見本院卷第89頁反面），足認兩造間並未就系爭房屋是否有
漏水瑕疵乙節，達成保證無漏水之合意。
3.又原告雖主張被告於現況說明書上就「是否有滲漏水」之項
次均勾選「否」，即屬故意不告知漏水瑕疵等語。然查，原
告既於交屋前實地勘查過，又在被告勾選表示系爭房屋無漏
水情形之現況說明書上簽名，足證系爭房屋於交屋時並未有
漏水現象。而系爭房屋於交屋後雖確有漏水之現象發生，為
兩造所不爭執，然尚難僅以交屋後有漏水現象，即認定該漏
水之瑕疵於交屋前即已存在，原告雖主張被告若不承認有瑕
疵，為何在102年8月時派工處理等語，然現今產業競爭激
烈，賣方為爭取更多顧客，亦常有在契約內容外，主動提供
額外服務之事例存在，是尚難僅以被告曾協助原告修繕，即
認定系爭房屋確實有瑕疵存在而被告有對原告為損害賠償之
義務，此外，就被告於簽立系爭買賣契約及填載現況說明書
時，是否已知悉系爭房屋有漏水瑕疵之事實，原告亦未提出
任何證據以為證明，是亦難認被告有明知系爭房屋存有漏水
瑕疵而故意不告知之事實。從而，原告既無法證明兩造有達
成保證系爭房屋不漏水之合意，亦未舉證證明漏水情形確為
被告交付系爭房屋時即已存在以及被告有故意不告知漏水瑕
疵之事實，揆諸前揭規定，原告主張被告就系爭房屋之漏水
負物之瑕疵擔保損害賠償責任，即屬無據。
㈡原告主張被告應就系爭房屋之漏水負侵權行為損害賠償責任
，有無理由？
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項定有明文。按侵權行為之成立，應具
備加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果關
係、行為人具責任能力及行為人須有故意或過失等要件，若
任一要件有所欠缺，即無侵權行為責任之可言，且原告亦應
就上開要件負舉證責任。本件原告主張被告故意不告知原告
系爭房屋之漏水情形，致原告權利受侵害等語，然就系爭房
屋於交屋時是否即已存在漏水瑕疵以及被告是否明知系爭房
屋有漏水瑕疵等情，原告均未舉證以實其說，業經說明如前
，自難為對原告有利之認定；此外，原告亦未提出其他事證
以供認定被告有何故意、過失不法侵害原告權利之事時，是
難認被告對原告有何侵權行為存在。從而，原告主張被告應
負侵權行為損害賠償責任，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保及侵權行為之法律關係，請
求被告給付原告138,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年3月25日
中壢簡易庭法官許容慈
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月25日
書記官盧品蓉