裁判字號：臺灣彰化地方法院96年訴字第745號民事判決
裁判日期：民國96年12月05日
裁判案由：給付租金
臺灣彰化地方法院民事判決96年度訴字第745號原告丁○○
甲○○共同訴訟代理人 潘欣欣 律師複代理人 陳政麟 律師被告乙○○
丙○○共同訴訟代理人 邱垂勳 律師複代理人戊○○上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國96年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文核定各被告占有原告共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖即彰化縣和美地政事務所民國九十六年十月八日土地複丈成果圖所示編號二、三、四即建物門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○號、建號九七五號房屋、空地及遮雨棚部分面積共一五六平方公尺之土地，應給付各原告之租金為新台幣肆萬伍仟參佰參拾捌元及自民國九十六年八月五日起至占有終止日止，按年給付各原告之租金為新台幣貳萬陸仟玖佰壹拾元。
各被告應給付各原告新台幣肆萬伍仟參佰參拾捌元及自民國九十六年八月五日起至占有終止日止，按年給付各原告新台幣貳萬陸仟玖佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬零壹佰柒拾伍元由被告負擔百分之七十六即新台幣柒仟柒佰參拾參元，餘新台幣貳仟肆佰肆拾貳元由原告負擔。
本判決第二項到期部分得假執行，但各被告如以新臺幣肆萬伍仟參佰參拾捌元為各原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴原係聲明：核定各被告占有原告共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上如卷附附圖所示建物門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○號、建號975號房屋（下稱系爭房屋）及空地部分面積共約150平方公尺之土地（實際面積以實測為準），應給付各原告之租金為若干，嗣於民國96年11月15日，以書狀將之變更為：核定各被告占有原告共有系爭土地上如附圖即彰化縣和美地政事務所96年10月8日土地複丈成果圖所示編號2、3、4即系爭房屋、空地及遮雨棚部分面積共156平方公尺之土地，應給付各原告之租金為若干，核屬未變更訴訟標的，而更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。原告起訴原以租金請求權為法律依據，請求：核定各被告占有原告共有系爭土地面積156平方公尺之土地應給付各原告之租金為新台幣（下同）61,000元及自96年8月5日起至占有終止日止，按年給付各原告之租金為34,500元；各被告應給付各原告61,000元及自96年8月5日起至占有終止日止，按年給付各原告34,500元。嗣於起訴狀繕本送達被告後，於本院96年11月15日，以書狀將上開聲明變更為：核定各被告占有原告共有系爭土地面積156平方公尺之土地應給付各原告之租金為63,440元及自96年8月5日起至占有終止日止，按年給付各原告之租金為35,880元；各被告應給付各原告63,440元及自96年
8月5日起至占有終止日止，按年給付各原告35,880元，及於96年9月19日言詞辯論期日，以言詞追加不當得利為請求權依據。上開聲明之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，皆係兩造間有無法定租賃關係存在及租金之數額應核定為若干並被告應給付之租金數額為若干，復不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：系爭土地及坐落其上之系爭房屋原同為訴外人 周林雅慧 所有，系爭土地嗣於94年9月5日由原告自本院民事執行處拍定買受，應有部分各為2分之1，系爭房屋則於92年12月1日由被告買受，應有部分亦各為2分之1，依最高法院48年台上字第1457號判例、最高法院73年第5次民庭會議決議及民法第425條之1第1項規定，應認兩造間存有法定租賃關係。又租賃範圍應以系爭房屋坐落正常使用之範圍，或為建物、土地所有人雙方合意使用之範圍，即附圖所示編號2、3、4所示面積共156平方公尺為準，退步言，如認編號2、3非屬法定租賃範圍，惟該部分亦為被告占用，受有相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害，被告亦應給付原告相當於租金之不當得利。原告函請被告協議租金數額及給付，均未獲置理，爰依民法第425條之1及第179條規定，請求法院以申報地價10%核定租金及請求被告請付等語。並聲明：核定各被告占有原告共有系爭土地如附圖所示編號2、3、4即系爭房屋、空地及遮雨棚部分面積共156平方公尺之土地應給付各原告之租金為63,440元及自96年8月5日起至占有終止日止，按年給付各原告之租金為35,880元；各被告應給付各原告63,440元及自96年8月
5日起至占有終止日止，按年給付各原告35,880元；訴訟費用由被告負擔；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自前手周林雅慧買受系爭房屋後，周林雅慧仍同意繼續提供其先前即已通行多年坐落系爭土地及相毗鄰同段538地號土地上之通路供被告通行至彰化縣○○鎮○○路，惟原告於94年9月間買受系爭土地後，不再提供上開通路供被告通行，亦拒絕提供其他替代通行之路徑，致系爭房屋自原告於94年9月間取得系爭土地所有權後即發生與附近公路無適宜聯絡之障礙，被告為解決通行之困擾，乃尋求另一通行之路線欲通行至彰化縣○○鎮○○路，惟經本院彰化簡易庭以被告可請求原告提供原先通道以供出入通行為由駁回被告之訴，被告乃再向原告起訴請求確認通行權，現經審理中。故原告拒絕提供系爭房屋對外正常聯絡之通行路徑，違反出租人應保持系爭土地合於使用收益狀態之義務，並已造成被告使用系爭房屋土地之權益損害，被告自得拒絕給付租金，亦得主張同時履行抗辯，並得對原告主張損害賠償，甚且於確定相關數額時，尚得以損害賠償數額主張抵銷。又查系爭土地為一袋地，縱經法院判決系爭房屋得經由系爭土地及同段538、666地號等三筆土地通行至中山路之聯外道路，惟該通路亦僅能容納機車出入通行，無法享有一般住宅出入通行上之便利，生活機能極為不佳，是被告利用系爭土地之經濟價值及所受之利益均不高，則原告請求依土地申報總價年息10%為計算租金之基準，顯屬偏高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張：系爭土地及坐落其上之系爭房屋原同為訴外人周林雅慧所有，系爭土地嗣於94年9月5日由原告自本院民事執行處拍定買受，應有部分各為2分之1，系爭房屋則於92年12月1日由被告買受，應有部分亦各為2分之1，及原告函請被告協議租金數額及給付，均未獲置理等情，為被告所不爭執，並有地籍圖謄本、土地登記謄本、建物登記謄本、彰化縣和美地政事務所異動索引、存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執附卷可稽，是原告上開主張，洵認為真實。
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第
425條之1第1項定有明文。查系爭土地及坐落其上之系爭房屋本同屬周林雅慧，嗣系爭房屋所有權讓與被告，系爭土地所有權則讓與原告，業如前述，則系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人即兩造間，推定在系爭房屋得使用期限內，有法定租賃關係，殆屬無疑。
（三）至被告雖以前情置辯，惟查，系爭土地與原告及訴外人所有土地相毗鄰，與公路無適宜之聯絡而為袋地，須經由原告所有同段538、666地號土地始能通往彰化縣○○鎮○○路對外聯絡之事實，為兩造所不爭執，並經本院履勘現場，制有勘驗筆錄及現場略圖足憑，固洵認為真正，惟被告所有系爭房屋既坐落於原告所有系爭土地上，且兩造間有法定租賃關係存在，則被告依法自應給付租金，至原告提供被告承租使用之系爭土地雖為袋地，然被告於向前手周林雅慧購買系爭房屋時，即應知悉系爭房屋坐落之系爭土地為袋地，然其仍應買，即應承受系爭土地為袋地之不利益，則其嗣後再以原告拒絕提供原告所有相毗鄰之同段
538、666地號土地為系爭房屋對外正常聯絡之通行路徑，違反出租人應保持系爭土地合於使用收益狀態之義務云云，即非正當。況兩造間有法定租賃關係存在者為系爭土地，相毗鄰之同段538、666地號土地原告並無提供被告通行之義務，原告拒絕提供對被告亦無損害賠償責任可言，如被告認有通行必要，大可逕依民法第787條規定，起訴請求確認其對原告所有同段538、666地號土地通行權是否存在及其範圍。且被告所有袋地通行權與原告對被告之租金請求權係獨立不同之請求權，前者係基於民法第78
7條規定，後者則係基於民法第425條之1規定，兩者並非基於同一契約互負之債務，亦與民法第264條規定不符，準此，被告以原告拒絕提供系爭房屋對外正常聯絡之通行路徑為由，拒絕給付租金，並主張同時履行抗辯，及主張以原告應負之損害賠償數額相抵銷云云，亦無足採。
（三）再按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號裁判意旨參照），故原告以本訴請求法院先依民法第425條之1之規定決定租金標準，再請求被告給付租金，參諸前揭最高法院裁判意旨，及就兼顧訴訟經濟原則而言，自無不可。
（四）復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。又該條項所稱之城市地方，祇指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定即為灼然（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。查系爭土地坐落彰化縣和美鎮，當屬都市計劃區土地，自應適用土地法第105條準用同法第97條之規定，以不超過土地申報總價額年息10%為限，作為原告租金計算之基準。
又所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價而言，即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有人未申報地價者以公告地價之百分之八十為申報地價，平均地權條例第16條定有明文，查，系爭土地93年1月間及96年1月間申報地價分別為每平方公尺7,600元及9,20
0元，有土地登記謄本在卷足憑，又系爭土地雖為袋地，惟臨近彰化縣○○鎮○○路與仁化路交岔路口，該交岔路口為彰化縣和美鎮居民主要之菜市場，市況繁榮，此有土地登記謄本及本院勘驗筆錄足憑，則依系爭土地所處位置之經濟繁榮狀況及系爭房屋利用之情形，本院原告請求按年息10%計算，尚屬過高，應以按系爭土地申報地價年息
7.5%計算較為適當。再查系爭房屋占用系爭土地面積雖為88平方公尺，有附圖可稽，然附圖所示編號2之遮雨棚及編號3之空地均位於系爭房屋內側，為系爭房屋可得支配使用之範圍，旁人並無法支配使用，是計算兩造間法定租賃範圍時，自應以系爭房屋可得支配使用之範圍即附圖所示編號2、3、4部分，面積共156平方公尺為基準，故依前所認定之土地申報地價年息7.5%計算，被告占有系爭土地、面積156平方公尺，自94年9月5日至96年1月4日租金應核定為118,560元（計算式：7,600×156×7.5%÷12×16＝118,560），自96年1月5日至96年8月4日租金應核定為62,790元（計算式：9,200×156×7.5%÷12×7＝62,790），96年8月5日以後每年租金應核定為107,640元（計算式：9,200×156×7.5%＝107,640），而系爭房屋為被告共有，應有部分各為2分之1，系爭土地亦為原告共有，應有部分亦各為2分之1，則自94年9月5日至96年8月4日止各被告應給付各原告之租金為45,338元（計算式：118,560＋62,790＝181,350，181,350÷2÷2＝45,338，小數點以下四捨五入），96年
8月5日後，每年各被告應給付各原告之租金為26,910元（計算式：107,640÷2÷2＝26,910）。
四、綜上所述，原告本於法定租賃關係，請求核定各被告占有原告共有系爭土地上如附圖所示編號2、3、4即系爭房屋、空地及遮雨棚部分面積共156平方公尺之土地，應給付各原告之租金為45,338元及自96年8月5日起至占有終止日止，按年給付各原告之租金為26,910元；各被告應給付各原告45,338元及自96年8月5日起至占有終止日止，按年給付各原告26,910元，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。
五、本判決第2項到期部分，所命被告給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核合於法律規定，併酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經核與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國96年12月5日
民事第一庭法官游秀雯以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年12月5日
書記官張西武計算書：
┌─────────┬──────────┐│一審裁判費│5,950元│├─────────┼──────────┤│一審測量費│4,225元│├─────────┼──────────┤│合計│10,175元│└─────────┴──────────┘