板橋簡易庭101年度板簡字第360號民事宣示筆錄

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　101年度板簡字第360號
原　　　告　 賴正忠
訴訟代理人　 王雅慧
法定代理人　 劉力菘
訴訟代理人　 黃柳慶
上列當事人間101年度板簡字第360號請求酌減給付報酬事件於中
華民國101年3月23日言詞辯論終結，於中華民國101年4月3日上
午10時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如
下︰
　　　　法　官　解惟本
　　　　書記官　吳祉瑩
　　　　通　譯　王曉萍
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100年8月21日，因欲向訴外人 黃柏瑋
購買坐落於新北市○○區○○段651及662地號、權利範圍均
為5分之1，及其上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號4樓
之房屋（下稱系爭房地），遂委託全國不動產土城領袖加盟
店之被告佑華不動產仲介有限公司訂定居間契約（下稱系爭
契約），雙方簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）及
確認書（下稱系爭確認書），原告並交付被告新臺幣（下同
）5萬元作為斡旋金之用，兩造於系爭意願書中約定報酬為
買賣價金總價之2%，原嗣於100年8月22日向黃柏瑋購買系爭
房地，並簽立不動產買賣契約書（下稱買賣契約）後，即於
同日簽發到期日100年9月22日、本票金額12萬元之本票（下
稱系爭本票）1紙予被告以擔保報酬之給付，因原告與被告
簽立上開系爭意願書及確認書時，被告並未給予原告審閱契
約期間，被告亦未向原告說明審閱期間之權利，系爭契約應
屬無效，被告對於買賣契約之不動產現況說明書亦未盡其主
動之告知及說明義務，且被告係利用原告於精神耗弱之半夜
時段倉卒簽定契約，而有諸多行政上之瑕疵，經原告於100
年8月26日向黃柏瑋表示解除契約，並於同年9月1日寄發律
師函正式通知被告，原告亦向消費者保護官申訴，而兩造所
約定之報酬2%即12萬元，較被告所任勞務之價值，為數過鉅
失其公平，原告自得請求酌減報酬等語，並聲明：請求酌減
報酬。
二、被告則以：原告經被告居間仲介購買系爭房地，係經與被告
之人員至房地現場看屋，並參考黃柏瑋之開價後，與被告簽
立系爭意願書，表示願意出價購買系爭房地，嗣後經被告與
黃柏瑋議價後，原告與黃柏瑋遂於100年8月22日，在被告營
業處所簽定上開買賣契約，相關成交條件係原告自由意願同
意所為。原告既經被告居間媒合而與黃柏瑋簽約成交，則被
告之工作已然完成，原告自然有依系爭意願書第8條給付報
酬，即給付成交總價600萬元之2%（12萬元）之義務，原告
為擔保上開報酬，即開立同額之本票予被告收執。至原告於
100年8月26日表示欲解除契約，然屬原告未依買賣契約履行
之問題，與被告所應獲之報酬不相干，原告即應給付被告報
酬12萬元等語，並聲明︰求為判決如主文所示。
三、原告主張伊欲購買系爭房地而與被告於100年8月21日訂定系
爭契約，雙方約定報酬為買賣價金總價之2%，嗣後原告與黃
柏瑋於同年月22訂定買賣契約買受系爭房地，買賣價金為
600萬元，原告為擔保報酬之支付，並簽發系爭本票，然原
告嗣於同年月26日解除買賣契約，並於同年9月1日發函通知
被告等情，業據其提出本院100年度第4885號裁定書影本、
合翰法律事務所律師函、新北市政府法制局消費者保護官
100年度消保申字第10927號申訴案件100年10月13日及100年
11月10日處理紀錄影本為證，且為被告所不爭執，自堪信為
真實。
四、原告又主張系爭契約為無效，且亦已解除，被告所任勞務之
價值，為數過鉅失其公平，原告自得請求酌減報酬云云，則
為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：原告
得否請求酌減報酬？
五、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者
，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成
契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契
約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告
定型化契約之審閱期間；又定型化契約中之條款違反誠信原
則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下
列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者
。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相
矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致
契約之目的難以達成者，消保法第11條之1及第12條分別定
有明文。次按定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反
平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者
。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違
約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於
消費者之情形者，消保法施行細則第14條定有明文。經查：
（一）原告雖主張無審閱期故系爭契約無效云云，惟依前揭消保
法第11條之1規定可知，消保法固規定企業經營者於訂定
定型化契約時，應給予消費者一定之審閱期間，然企業經
營者違反此一規定時，僅生該契約條款不構成契約之內容
，該契約仍不因而無效；又依被告提出之系爭確認書上所
載，原告於業於「已行使契約審閱期權利，並充分了解契
約內容」之一欄作勾選，原告於簽訂確認書時，理應對於
此欄之勾選有所認知，原告自認確認書係原告本人親簽，
被告亦有向伊說明按成交之後按總價2%計算被告報酬（見
本院101年3月23日言詞辯論筆錄），此外，系爭確認書另
有「本人已經詳細閱讀上述：一、內政部公告之注意事項
（契約審閱），二、選擇注意事項。三、買方服務給付及
其他約定事項，並充分了解無誤後同意簽認如下」等記載
，該文字記載之位置係於原告簽名欄位之上方，原告於簽
名時相當容易即可察知，是原告應難委為無審閱期間，原
告所稱無審閱期間云云，是否可信已非無疑；且原告如於
簽約過程中，有任何之疑問，本可隨時向被告反應，原告
既已勾選「已行使契約審閱期權利，並充分了解契約內容
」之欄位，被告亦有口頭向原告說明按總價2%計算被告報
酬，不論其他定型化契約條款有無效力，報酬部分之約定
顯未因有無審閱期間，而影響其效力。
（二）至原告雖又主張已於100年8月26日通知被告解除系爭契約
云云，惟參酌兩造間簽訂之上開意願書，其第4條第1款約
定，斡旋有效期間係至100年8月31日止，雖原告所陳稱之
通知解約時間為100年8月26日，仍在斡旋有效期間內，然
原告與訴外人 黃柏緯 已於100年8月22日簽訂買賣契約，則
兩造間所簽定之居間契約已因被告完成居間工作，且原告
並無片面解除權而再無由被告片面解除之可能，是原告主
張其尚於斡旋期間內故得解除契約云云，即屬無據。
六、次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因
其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法565條、第
568條第1項分別定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立
時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無
影響。最高法院著有49年台上字第1646號判例可參。經查：
兩造於系爭意願書第8條約定：「服務費2%（總價）」；於
系爭確認書之三、1.復約定：「買方承諾應於買賣契約成立
時，給付成交價百分之貳之服務報酬予本公司，於簽訂不動
產買賣契約時以現金一次給付，絕無異議。若因可歸責於買
方之事由致無法簽訂契約者，買方仍應依前開規定給付服務
報酬予本公司。」，復參照前揭民法第568條第1項之規定可
知，被告於買賣契約因其報告或媒介而成立時，本即得向原
告請求買賣價金總價2%之報酬，雖原告陳稱已於100年8月26
日解除兩造之居間契約，且簽約過程中被告有諸多行政上瑕
疵云云，然查原告已於100年8月22日與黃柏瑋簽訂買賣契約
，原告為支付第一期款並簽發本票作為擔保，足認上開買賣
契約已經成立，兩造之居間契約目的已達，被告請求給付成
交價2%之條件亦已成就，原告即應支付約定之報酬，自無再
行由原告片面解除之可能，至原告與訴外人黃柏緯間之買賣
契約雖因原告違約而被解除失其效力，依前開說明，仍不影
響被告所得之報酬，原告依約仍應支付報酬。
七、再按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其
公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第57
2條本文固定有明文。然該條規定所適用者，係指居間人雖
已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為
委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相
較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求
法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公
平，而對契約自由稍作限制。且受當事人之委託而為居間者
，其報酬之給付，自有民法第572條規定之適用，又委託人
依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯
方式為之（最高法院57年度臺上字第2749號判決意旨可資參
照）；又經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經
營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關
規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或
其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業
管理條例第19條定有明文；又按不動產經紀業或經紀人員經
營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總
額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之
租金，內政部89年5月2日台內中地字第8979087號函釋可資
參照。本件被告陳稱：「沒有不成比例。我們付出勞務為要
幫他談價金，原係668萬，我們要中間磋商。報紙廣告、網
路廣告，本案不是只有一個人在作買方銷售，賣方只有交給
我們公司，仲介公司不只一個人替賣方做事，如何找到買方
應該要問原告。」、「以合約書走，買賣前我們是居中者立
場，屋主有參拾萬金額也是我跑去跟他講的，雙方有退讓才
有辦法談。原告所述勞務與收益不同比例，但案件從八月到
現在售後服務已經遠超過其他案件，不願讓步。正常來說買
賣成交到辦理過戶約一個月到一個半月，本案已經對公司造
成很大損失，當下原告又去找過全國總部關切、消保官、地
政局、法政局，雖沒有開罰，但對造成業者之困擾，如論單
一案件行使勞力而言，本件付出勞力確實比一般案件多。現
契約已經解除。」等語（見本院101年3月23日言詞辯論筆錄
），而原告因系爭房地之買賣，由被告工作人員攜同原告帶
看系爭房地，並磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約
簽訂等事宜，被告當業已支出相當費用及成本；被告對介紹
買賣、聯繫簽約，乃至簽約後辦理登記過戶一般文書流程手
續，尚未見失誤；且所仲介成交價格與市價尚相符合而未使
相對人收受利益或致原告受有損害；再被告所請求原告給付
之報酬僅為買賣總價之2%，亦未逾上開內政部所函釋6%之標
準，本院認兩造之報酬衡情以12萬元為合理，原告所稱應酌
減報酬云云，尚屬違反客觀公平性，自無酌減必要性。
八、綜上所述，原告依系爭契約有給付被告報酬之義務，且該報
酬亦屬合理而無酌減之必要，故原告請求酌減報酬，為無理
由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年4月3日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官吳祉瑩
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路1
段30巷1號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月3日
書記官吳祉瑩