裁判字號：最高法院87年台上字第659號民事判決
裁判日期：民國87年03月26日
裁判案由：所有權移轉登記
最高法院民事判決八十七年度台上字第六五九號
上訴人 蘇長元
蘇義信 蘇金萬 蘇欽 和 林蘇玉女 蘇秀慧 蘇秀佳 蘇秀佩 蘇進成 兼右四人法定代理人 高美雲 上訴人 蘇添富
蘇正文 蘇美玲 蘇征東 右一人法定代理人王約上訴人 蘇政宏 右一人法定代理人 翁美玉 共同訴訟代理人 鄭洋一 律師上訴人 蘇阿桂 被上訴人 陳弘文
陳正坤 共同訴訟代理人 邱松根 律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月二十六日臺灣高等法院第二審更審判決（八十三年上更㈡字第二五六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國六十九年十二月十一日與上訴人之被繼承人 蘇呆 簽訂合建房屋契約書（下稱合建契約），約定蘇呆提供所有坐落臺北縣○○鎮○○段四四二之三號、四四二之四號及同段三六七號土地，由伊出資建造房屋。依合建契約第二條約定，建築完成之四層樓房，雙方各分得二分之一，蘇呆須將伊分得之房屋基地所有權移轉登記與伊。 嗣蘇呆 於七十一年六月十七日死亡，上訴人為其繼承人，房屋完工後，上訴人共分得建物面積三○三○點一二平方公尺，伊僅分得一五五三點一二平方公尺，尚有自上開四四二之四號土地分割出之四四二之一五號土地三八九平方公尺及三六七號土地二○五平方公尺未興建。依合建契約附註第二項約定，建主分得之土地可不受同時興建房屋之限制，該二筆土地按最高建蔽率百分之六十計算，如興建四層樓房，建物面積為一四二五點六○平方公尺，應均歸伊所有，以補足伊原分配短少於二分之一部分。詎上訴人竟拒不辦理所有權移轉登記等情，求為命上訴人蘇添富、蘇正文、蘇美玲、蘇征東、蘇政宏就 蘇俊 所遺坐落臺北縣○○鎮○○段四四二之一五號及三六七號土地應有部分辦理繼承登記後，與其餘上訴人共同將該二筆土地所有權全部移轉登記與伊之判決。
上訴人則以：被上訴人與蘇呆訂立合建契約，原應於訂約後十九個月興建完成交付房屋。詎被上訴人於訂約後近十個月始取得建造執照，嗣又因預售房屋銷售情況不佳，財務困難，無法依約於七十一年七月十日以前完工交屋，為免伊追究其違約責任，乃於七十一年底（蘇呆已死亡）與伊達成協議，約定未建部分土地，由伊保留所有權，分配於伊之九棟房屋未全部完工，如頂樓、水塔及衛浴設備等，均由伊自行出資完成，並同意退還保證金。旋被上訴人於翌年初領得使用執照，伊亦於七十二年四月二十日於被上訴人交付房屋後，將保證金退還與被上訴人。至被上訴人執有之合建契約附註第二項記載：「建主分得土地可不受同時興建房屋之限制」字樣，係被上訴人利用保管蘇呆印章機會，自行填載用印，蘇呆與伊均不曾與被上訴人為上項約定等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴判決，改判如其聲明，無非以：被上訴人主張於六十九年十二月十一日與上訴人之被繼承人蘇呆簽訂合建契約，約定蘇呆提供前開四四二之三號、四四二之四號及三六七號土地，由伊出資興建房屋，所完成之房屋雙方各得二分之一，蘇呆須將伊分得之房屋基地所有權移轉登記與伊取得。嗣蘇呆死亡，上訴人就伊興建之房屋分得三○三○點一二平方公尺，伊則僅分得一五五三點一二平方公尺，尚有四四二之一五號及三六七號土地未建築等事實，業據提出合建契約書、建物登記簿謄本及土地登記簿謄本為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。經核被上訴人執有之合建契約書附註第二項載有：「建主所分得之土地，可不受同時興建房屋之限制，日後興建時，地主其基地內之道路同意無條件供給使用」字樣，上開文字係蘇呆於七十年十月六日前往被上訴人工地收取保證金新台幣（下同）五十萬元時，由建方會計 周美華 依兩造合意內容書寫，並由蘇呆蓋章於文末各情，已據證人周美華結證明確，核與被上訴人之監工 李俊成 、 林金水 證述情節相符合；該加註文字末尾之「蘇呆」印文經憲兵學校鑑定結果，與合建契約制作日期右方蘇呆於七十年十月六日簽收五十萬元保證金支票註記之末所蓋「蘇呆」之印文相同，有該校八十二年八月九日和物字第三五三六號函附之鑑定書可按。上訴人對於蘇呆於上開時日收受五十萬元保證金支票亦無爭執，其就被上訴人曾為蘇呆保管印章之事實未能舉證證明，所為該項註記係被上訴人利用蘇呆簽約後保管蘇呆之印章擅自蓋用云云之抗辯，既經被上訴人否認，自無足採。次查合建之三筆土地於申請建造執照時原擬興建之十九棟房屋已全部提出申請，有合建契約書可稽，並經向臺北縣政府調閱建造執照案卷查明。嗣被上訴人完成十四棟房屋，上訴人分得九棟建物面積合計三○三○點一二平方公尺，被上訴人分得五棟建物面積僅一五五三點一二平方公尺，尚有自四四二之四號土地分割出之四四二之一五號土地三八九平方公尺及三六七號土地二○五平方公尺（該三六七號土地另分割出三六七之一號及三六七之二號地，一為道路地，一為畸零地，均不能建築。）共五棟房屋未興建，亦有被上訴人提出之房屋配置圖及建物登記簿謄本足憑。該二筆土地面積合計五九四平方公尺，依合約約定蓋四層房屋，按建蔽率百分之六十計算，可建造一四二五點六○平方公尺，適與被上訴人少分之一四七七平方公尺相當。兩造合建契約附註事項第一項固載有：「若有保留地，其產權仍屬甲方（蘇呆）所有」字樣，惟該項約定之真意，應係指兩造就前述土地全部建築完竣，各分得二分之一基地後，尚有殘留之土地如前述道路地及畸零地而言，非指建方緩建之系爭土地。從而被上訴人本於合建契約附註第二項之約定，訴請上訴人將系爭土地所有權全部移轉登記與伊，即非無據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查蘇呆與被上訴人簽訂之合建契約，約定蘇呆提供前開四四二之三號、四四二之四號及三六七號土地，由被上訴人出資興建房屋，依合建契約第二條約定，被上訴人建造完成之四層樓房，雙方各分得二分之一，蘇呆須將被上訴人分得之房屋基地所有權移轉登記與被上訴人；合建之三筆土地於申請建造執照時原擬興建十九棟房屋已全部提出申請，為原審確定之事實，且有建造執照及房屋配置圖可稽。又合建契約附註事項第一項記載：「若有保留地其產權仍屬甲方（蘇呆）所有」一語，係指兩造就前述土地全部建築完竣，各分得二分之一基地後，尚有殘留之土地而言，亦為原審所是認。而由被上訴人提出其承包商出具之「完工證明書」所附房屋配置圖顯示，系爭之四四二之一五號及三六七號兩筆土地，除規劃興建五棟房屋（四四二之一五號三棟，三六七號二棟）外，均留有空地，且有「保留地」字樣（見原審更㈡卷之一第四八頁、五一頁、五三頁及五四頁）。足見系爭土地除作為房屋基地外，尚有「餘地」，依前開說明，該「餘地」既非屬房屋基地，似不在被上訴人得請求移轉登記之範圍。乃原審未詳加審認勾稽被上訴人得請求上訴人移轉登記之土地範圍為何，徒以前揭情詞，遽為上訴人不利之判決，自非允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年三月二十六日
最高法院民事第六庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年四月十日