沙鹿簡易庭94年度沙簡字第543號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　94年度沙簡字第543號
原　　　告　甲○○
被　　　告　乙○○
　　　　　　丙○○
上列當事人間請求返還土地使用事件，本院於民國九十五年九月
六日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應將坐落臺中縣○○鎮○○段○○○號土
地上如附圖所示Ａ部分、面積五三點一八平方公尺部分之地
上物清空，並除去所填高水泥後，將該部分土地之使用收益
權返還原告及社區全體住戶。
二、事實摘要：
㈠原告主張：其於民國九十一年六月四日買受門牌號碼臺中縣
○○鎮○○路七○之六號房屋，而該建物所在社區有一空地
即坐落臺中縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地）
，為該社區之法定空地，係供社區車輛迴轉之用，而該空地
和道路連接處約同高，但有一道違建之圍牆隔離道路，嗣被
告於九十二年底時乃宣稱該空地為渠等所有，而欲加蓋鐵皮
屋，經原告向臺中縣政府查詢得知該空地為法定空地，並於
九十三年元月二日以存證信函告知被告，不可加蓋鐵皮屋，
否則依法檢舉。惟被告竟不予理會仍執意加蓋鐵皮屋，且僱
工以水泥將系爭空地填高出道路面三十公分，原告見狀遂聯
合社區之住戶向縣政府檢舉，詎被告卻堅稱為所有權人，藉
以規避拆除違建及讓出系爭空地，改以欄杆圍起並放置貨櫃
及多項雜物（蠟燭，木屑及碳粉等易燃物），經多次向縣政
府檢舉才拆除鐵柵欄及圍牆，但因貨櫃及雜物為可移動物體
不屬於違章建築而未處理，迄今仍占用系爭法定空地（刑事
部份竊佔案件，業經檢察官不起訴處分）。茲因系爭土地既
經縣政府確認為法定空地併做私設道路，則依建築法第十一
條第一、三項前段及公寓大廈管理條例第五十八條第二項等
規定，應認被告取得系爭土地所有權之移轉登記違反強制規
定無效，並依土地登記規則第八十一條第一款前段規定意旨
可知，系爭法定空地應單獨登記為社區所有區分所有權人共
有，爰依公寓大廈管理條例第九條規定，訴請判決如聲明所
示等語。
㈡被告乙○○則以：系爭土地上現已無貨櫃，但有堆放雜物，
當初該筆土地係向建商買受，且買受時即有圍牆存在，而依
土地登記謄本上建號為二十二號，且地目亦註明建地，另該
社區之出入口係位於其北側道路六公尺寬道路，且該土地之
所有權人亦有出具同意書，提供該部分道路供社區使用，已
可供通行之用。況且，系爭土地之爭議及交易的合法性，係
經地政事務所發函說明此部分是屬於合法移轉，伊為所有權
人並共有且占有使用中。至於系爭土地水泥部分為被告二人
共同出資鋪設，前經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官以九十
四年度偵字第一○三一號竊佔案件為不起訴處分在案等語置
辯。
㈢被告丙○○雖未於最後言詞辯論期日到場，然前以：系爭土
地係空地，並非社區道路，且位於其所有區分建物旁邊，為
被告二人所共有，原告主張被告侵害其對系爭土地之使用受
益權，顯屬無據等語，資為抗辯。
三、法院之判斷：
㈠本件被告丙○○受合法之通知，無正當理由，未於最後言詞
辯論期日到場，經核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款
之情形，爰依職權准由其一造辯論而為判決。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項
之聲明者，民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第三款定
有明文。本件原告於起訴狀係請求「被告應將位於臺中縣○
○鎮○○段○○○號之土地使用受益權返還全社區住戶，並
恢復原狀（即將為蓋違建所填水泥刮除至與路面同高）」，
嗣於本院於九十五年九月六日本院言詞辯論時聲明更正為「
被告應將坐落臺中縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所
示Ａ部分、面積五三點一八平方公尺部分之地上物清空，並
除去所填高水泥後，將該部分土地之使用收益權返還原告及
社區全體住戶」（見本院九十五年九月六日言詞辯論筆錄）
，核屬訴之聲明之減縮，要無不合，應予准許。
㈡原告主張其於九十一年六月四日買受門牌號碼臺中縣○○鎮
○○路七○之六號房屋，而該建物所在社區有一空地即系爭
土地）為被告所有，其空地西側與馬路相連，高出路面約三
十公分，南側為圍牆，北側為上開建物牆緣，該空地係以磚
塊圍籬即水泥填高之空地，現如附圖所示Ａ部分面積五十三
點一八平方公尺為被告所佔用等情，業據其提出土地登記謄
本為證，且經本院履勘現場並囑託臺中縣大甲地政事務所派
員會同測量，並製作勘驗筆錄及土地複丈成果圖存卷可按，
復為被告所不爭執，固堪信為真實。惟原告另主張系爭土地
為法定空地，其享有對該土地之使用受益權，遭被告侵害一
節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究
者厥為⑴系爭土地是否為上開社區大樓之共用部分？⑵原告
得否以該社區區分所有權人之個人名義單獨提起本件訴訟，
請求排除被告對系爭土地之占有狀態？經查：
⑴原告主張系爭土地為上開社區之法定空地併作私設道路之
事實，雖有其所提出之台中縣政府函文一紙在卷可考，並
經本院依職權向臺中縣政府函查結果，據該府以九十五年
四月三日府工建字第○九五○○六五四○六號函覆稱：經
調閱上開社區使用執照原卷，系爭土地確為該執照之法定
空地並作私設道路使用等情明確。惟按「區分所有：指
數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按
其應有部分有所有權。‧‧‧共用部分：指公寓大廈專
有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共
同使用者」，公寓大廈管理條例第三條第二、四款定有明
文，依此規定可知，公寓大廈管理條例所指「共用部分」
應係指由區分所有權人共有之部分而言，此觀諸同條例第
九條第一項尚另明定：各區分所有權人按其「共有之應有
部分比例」，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之
權，即臻明瞭。第查，系爭土地係由被告二人所共有一節
，而包含原告在內之其餘同社區住戶均非該土地之共有人
之事實，為原告所是認，由此顯見系爭土地並非由該社區
全體住戶所共有甚明，顯與前揭法文所指關共用部分情形
不符，則縱原告所稱系爭土地為該社區大樓之法定空地等
詞屬實，亦難憑此逕認該土地即為其大樓之共用部分，是
原告以系爭土地為其社區之法定空地為由，主張該土地應
為其社區之共用部分云云，顯有誤會，難以採取。
⑵且按住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予
制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要
之處置。如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例
第九條第四項定有明文；又共有物，除契約另有訂定外，
由共有人共同管理之；且各共有人對於第三人，得就共有
物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅
得為共有人全體之利益為之，此觀之民法第八百二十條第
一項及第八百二十一條即明。綜參前開法文意旨可知，倘
公寓大廈住戶對於共用部分之使用，未依其設置目的及通
常使用方法為之者，公寓大廈之管理負責人或管理委員會
得訴請法院為必要之處置。至於該大樓之區分所有權人本
得依前揭民法規定，基於該共用部分之共有人地位，訴請
法院排除侵害，此即公寓大廈管理條例第九條第四項規定
僅賦予管理負責人或管理委員會向法院提起訴訟，而未就
住戶如何救濟其權利之本旨所在。循此以觀，本件縱將系
爭土地列入該社區大樓之共用部分，然承前所述，原告並
非該土地之共有人，對該土地並無所有權存在，無從行使
民法第八百二十一條規定之權利，且亦難僅以其區分所有
權人名義，即得依上開公寓大廈管理條例第九條第四項規
定訴請法院為必要之處置，是原告以其為該社區之區分所
有權人為由，訴請本院排除被告對系爭土地占有狀態，即
非正當。
⑶原告復主張系爭土地為上開社區之法定空地，依建築法第
十一條第一、三項前段及公寓大廈管理條例第五十八條第
二項等規定，應認被告取得系爭土地所有權之移轉登記違
反強制規定無效，故該系爭法定空地應單獨登記為社區所
有區分所有權人共有一節。茲按建築法所稱建築基地，為
供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。應留
設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使
用，為該法第十一條第一、三項前段所明定，而公寓大廈
之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、
法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區
分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害
區分所有權益之行為，公寓大廈管理條例第五十八條第二
項亦有明文，然考諸前揭建築法及公寓大廈管理條例之規
範目的均僅在保護建築物之所有人或共有人，對於已取得
之法定空地之權利，並非使建築物之所有人或共有人，得
於其取得建築物之原因法律關係之外，另行創設得向建築
物之起造人請求移轉法定空地之權利，甚或否定建築物之
起造人與第三人間買賣其社區法定共地之法律行為效力，
否則不啻使區分所有權人得不經買受取得所有權，即得對
他人所有之不動產享有使用收益之權利，此當非上開法文
規範之初衷所在。本件原告於買受前開社區建築物及土地
時，其買受之範圍自始即未包含系爭土地在內，尚難認其
已取得系爭土地之權利，則被告輾轉自原起造人取得系爭
土地之所有權，自與首揭法文意旨無違。況佐以卷附由原
告所提臺中縣大甲地政事務所九十五年五月二十四日甲地
籍第0000000000號函亦載稱：「○○○鎮○
○段二七五建號（重測前頂店段九一九建號），於八十五
年六月二十八日，申請人信皇建設股份有限公司檢附臺中
縣政府建設局核發八四工建字第二○號之使用執照申辦建
物所有權第一次登記，使用執照內記載地號為頂店段一○
七之三、一○七之一三六地號（重測後○○○鎮○○段二
二、二一地號），上開土地及建物嗣於八十五年九月二十
六日本所收件九九二七、九九二八號連件申辦所有權移轉
登記由丙○○、乙○○各取得持分二分之一，合先敘明。
查內政部七十五年一月三十一日內政部（七五）內地（
營）字第三六八二九五號令訂定發布之「建築基地法定空
地分割辦法」，並無應於土地登記簿中註記「法定空地」
戳記之規定，且本案原申請人信皇建設股份有限公司與丙
○○、乙○○等辦理土地、建物所有權移轉登記時，確實
依土地登記規則第三十四條規定，檢附相關證明文件辦理
登記，並無不當移轉情事」等情明確，由此益徵被告二人
確實係依相關規定取得系爭土地所有權，是原告徒憑系爭
土地為本件社區之法定空地為由，主張被告取得所有權之
移轉登記無效云云，亦難認有據。
⑷再者，原告援引之土地登記規則第八十一條第一款前段雖
明定：「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登
記，並依下列規定辦理：同一建物所屬各種共用部分，
除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別
合併，另編建號，單獨登記為相關區分所有權人共有。」
，惟參酌前述，系爭土地並非本件社區之共用部分，且實
際上為被告二人所共有，核與前開法文所指區分建物共用
部分登記為相關區分所有權人共有之情形有間，自無適用
該規定之餘地，是原告援引前揭規定，主張系爭土地應屬
該社區全體住戶共有云云，自非可取。
⑸至臺中縣政府以九十五年四月三日府工建字第○九五○○
六五四○六號函所附土地使用同意書固記載系爭土地之前
所有權人 楊進宗 曾出具該同意書予訴外人信皇建設股份有
限公司，惟按使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相
提並論，難認有民法第四百二十五條之適用。故土地（不
動產）於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所
有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許
借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之
所有人主張有使用該土地之權利（最高法院九十一年度台
上字第二七八號判決意旨參照）。茲查，臺中縣政府前開
函文所附土地使用同意書，係由系爭土地前所有權人楊進
宗出具予訴外人信皇建設股份有限公司，以申請建築執照
之用，是核諸該土地使用同意書應屬無償使用之性質，即
該前所有權人楊進宗與訴外人信皇建設股份有限公司間就
系爭土地訂立之使用借貸契約，僅具有拘束契約當事人之
債權效力，對於被告即現在之系爭土地所有權人並無任何
拘束力可言，是原告自不得執此土地使用同意書，對被告
主張有使用系爭土地之權利。因之，前開土地使用同意書
亦難採為原告有利之認定，附此敘明。
㈢綜上說明，系爭土地為被告二人共有，並非由本件社區區分
所有權人所共有，顯與公寓大廈管理條例所指共用部分係由
相關區分所有權人共有之情形迥然有異，是系爭土地縱可認
屬該社區之法定空地，原告亦不得憑此主張對該土地有共同
使用之權利存在，且依公寓大廈管理條例第九條規定，僅明
定公寓大廈之管理負責人或管理委員會得訴請法院為必要之
處置，並未賦予區分所有權人以其個人名義提起訴訟之餘地
。從而，原告依公寓大廈管理條例第九條規定，請求被告應
將系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積五三點一八平方公尺部
分之地上物清空，並除去填高之水泥後，將該部分土地之使
用收益權返還原告及社區全體住戶，為無理由，應予駁回。
㈣訴訟費用確定為一千元，由敗訴之原告負擔。
㈤一造辯論、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第四百三十三
條之三、第七十八條。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　9　　月　　20　　日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官陳可薇
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　9　　月　　20　　日
書記官