裁判字號：最高法院103年台上字第1642號民事判決
裁判日期：民國103年08月14日
裁判案由：請求給付租金等
最高法院民事判決一○三年度台上字第一六四二號上訴人 廖瑞道
廖鈞德 廖邦雄 共同訴訟代理人 楊傳珍 律師上訴人 柯美雲 訴訟代理人 高進棖 律師上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於中華民國一○三年三月二十五日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度上字第一二九號），各自提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄其餘上訴及其餘追加之訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
上訴人柯美雲之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴人柯美雲之上訴部分，由上訴人柯美雲負擔。
理由本件上訴人廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄（下稱廖瑞道三人）主張：對造上訴人柯美雲於民國九十三年一月十六日與伊及訴外人 廖李良 、 廖金水 、 廖金科 、 廖志修 簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），承租伊等所有坐落台中市○○區○○段○○○號土地，面積一三二二點八三平方公尺（下稱第○地號土地）及同段第○之一地號土地，面積為一平方公尺（原為廖李良所有，贈與廖鈞德，下稱第九之一地號土地）暨廖金水、廖金科、廖志修（下稱廖金水三人）所有同段第○之二地號土地（下稱第○之二地號土地），租賃期間自九十三年五月二十日起，至一○三年二月十九日止，租金以每坪五百元計算，每月新台幣（下同）四十萬元（廖金水三人分配二十萬元、廖瑞道三人分配二十萬元），第一年減半計付，第二年以每坪五百元計付，第三年起逐年按比例增加，每月增加八千元。伊所出租者為第九及第○之一地號土地，廖金水三人出租者則為第○之二地號土地，系爭租賃契約並非單一契約，而係聯立契約；嗣柯美雲因非法經營賭博電玩，非法使用上開土地及建物，並自九十七年七月起未給付伊租金，經伊於九十八年十月二十日合法終止系爭租約。九十七年六月每月之租金為二十一萬六千元，則柯美雲依系爭租約，自九十七年七月二十日起至九十八年十月十九日止之租賃期間，應按月給付伊租金二十二萬四千元；於租約終止後，自九十八年十月二十日起，至拆屋還地之日止，應按月給付伊二十三萬二千元相當於租金之不當得利等情， 爰依 系爭租約及不當得利之法律關係，求為命㈠柯美雲給付一千零五十六萬元，及其中二百九十四萬二千四百元，自一○○年一月十一日起，至清償日止，按法定利率計算之遲延利息；㈡柯美雲給付伊一百六十三萬二千元之判決。（廖瑞道三人原起訴請求柯美雲給付三百十六萬五千六百元本息及自九十九年十二月十二日起至土地交還日止，按月給付二十一萬六千元，第一審判決駁回其訴，廖瑞道三人不服提起上訴，更正請求如上開聲明㈠所示金額及利息，並於原審追加請求如上開聲明㈡所示金額。原審判命柯美雲給付六百六十三萬六千九百三十六元，及其中二百九十四萬二千四百元，自一○○年一月十一日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，駁回廖瑞道三人之其餘上訴，及命柯美雲給付九十八萬二千八百二十四元，駁回廖瑞道三人其餘追加之訴。兩造對原審判決其敗訴部分，各自提起第三審上訴）。
對造上訴人柯美雲則以：兩造約定之租金為每坪每月三百元計付，非每坪每月五百元。算至九十九年十二月二十日止，伊累計溢付租金約六百多萬元；另九十七年六月二十日以後之租金，因上訴人拒收，而受領遲延，並無遲延給付租金之情事。又系爭租約有五個月不收租金之作業期約定，伊可以該五個月之免付之租金額及溢付之租金主張抵銷；且出租人廖金水自九十九年十月三十一日起即占用第九及第○之一地號土地，設立收費停車場，致伊無法使用第○地號土地，而受有相當於租金之損害，亦可以該損害抵銷廖瑞道三人九十九年十月三十一日以後之租金債權等語，資為抗辯。
原審以：柯美雲承租系爭土地，於租賃期間因於承租土地上之建物，經營非法賭博電玩，違反租約約定，且積欠租金達二年以上，經廖瑞道三人於九十八年十月二十日合法終止租約。柯美雲於租約終止後，仍占有廖瑞道三人之第○及第○之一地號土地，係無權占有，應將該地上建物拆除，返還土地予廖瑞道三人，經兩造間該院一○一年度重上更㈡字第九號及最高法院一○二年度台上字第七九六號拆屋還地事件，判決確定在案，柯美雲自應受該確定判決認定之拘束。廖瑞道三人依系爭租約及不當得利之法律關係，請求柯美雲給付系爭租金及相當於租金之不當得利，柯美雲則執上開情詞置辯，查系爭租約之租賃標的為廖瑞道三人所有之第○及第○之一地號土地，與廖金水三人所有第○之二地號土地，柯美雲與廖瑞道三人間之租約，與柯美雲與廖金水三人間之租約，二租賃契約其權利義務各不相涉，因契約聯立，始簽訂於同一契約書，縱廖志修有未配合柯美雲申請建築執造等違約行為，與廖瑞道三人無涉。依兩造簽訂之房屋租賃意願書、九十三年七月九日之不動產租賃契約書及柯美雲歷年來之租金給付金額，並參酌廖金水於拆屋還地事件中證稱：租金約定每坪每月五百元，伊出租部分每月二十萬元，廖瑞道三人部分也是每月二十萬元，共四十萬元；房屋租賃意願書為柯美雲所親簽的，伊當時在場各等語，足認兩造租約之租金係約定每坪以五百元計付無訛。柯美雲辯稱每坪以三百元計算，其有溢付租金情事 云云 ，不足採信。另柯美雲給付租金方式，約定應分別給付廖瑞道三人與廖金水三人。柯美雲將九十七年六月二十日以後應給付廖瑞道三人之租金，與廖金水等人之租金，合併給付與廖金水等人，與約定之給付方式不符，廖瑞道三人自得拒絕受領，無受領遲延情事。再系爭租約並無五個月不收租金之作業期之約定。而柯美雲自九十七年七月起未給付租金予廖瑞道三人，廖瑞道三人請求柯美雲給付自九十七年七月二十日起，至九十八年七月十九日止之租金，自屬有據。次按無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。系爭租約於九十八年十月二十日終止，柯美雲斯時起即無占有第○地號及第○之一地號土地之權源，廖瑞道三人請求柯美雲給付無權占有該土地期間相當於租金之不當得利，亦非無據。兩造另案拆屋還地訴訟，廖瑞道三人於獲得勝訴確定判決後，已向台灣台中地方法院聲請強制執行，並由柯美雲於一○二年十一月二十一日將第○及第○之一地號土地點交廖瑞道三人，柯美雲對其自九十八年十月二十日起，至一○二年十一月二十一日止無權占有第○地號土地，並不爭執。惟廖金水陳稱：其於另案拆除房屋訴訟中，取得廖瑞道及廖邦雄同意，於九十九年十二月十二日收回第九地號土地之空地部分，充當經營停車場使用等語，復經勘驗及命地政事務所測量，確認廖金水占用第○地號土地面積為六百八十一點八五平方公尺。而第○地號土地，面積為一三二二點八三平方公尺，則自九十九年十二月十二日起，廖金水收回部分已脫離柯美雲實力支配，由廖金水占有使用，柯美雲占有第○地號之土地僅餘六百四十點九八平方公尺，無權占用該土地之比例為百分之四十八點五。則廖瑞道三人請求柯美雲給付自九十九年十二月二十日起，至一○二年十一月二十一日止之相當於租金不當得利，應扣除廖金水占用部分，按百分之四十八點五比例計算之。審酌第○地號土地鄰近地區商業繁榮，九十八年及一○○年之公告土地現值分別為每平方公尺十六萬元及十八萬元，且柯美雲承租該土地經營電子遊樂場，廖瑞道三人按約定之租金額計算，請求柯美雲給付無權占有第○地號土地相當於租金之不當得利，應屬相當。依系爭租約，租金自第三年起逐年按比例增加，每月增加八千元。第五年即自九十七年七月起，至九十八年六月止，每月租金為二十二萬四千元；第六年即自九十八年七月起，至九十九年六月止，每月租金為二十三萬二千元；第七年即自九十九年七月起，至一○○年六月止，每月租金為二十四萬元；第八年即自一○○年七月起，至一○一年六月止，每月租金為二十四萬八千元；第九年即自一○一年七月起，至一○二年六月止，每月租金為二十五萬六千元；第十年即自一○二年七月至一○三年一月止，因租約未約定提高，每月租金為二十五萬六千元。茲就廖瑞道三人請求之金額計算如下：本訴部分，廖瑞道三人每月以二十一萬六千元計算，請求柯美雲給付租金及相當於租金之不當得利。⑴自九十七年七月二十日起，至九十九年十二月十一日止，共二年四月又二十二日，計應給付六百二十萬六千四百元，扣除柯美雲於一○○年五月二十七日已給付三百二十六萬四千元，尚得請求給付二百九十四萬二千四百元。(2)自九十九年十二月十二日起，至一○二年十一月二十一日止，共二年十一月又八日，每月以二十一萬六千元計算，柯美雲應給付相當於租金之不當得利為七百六十一萬七千六百元。惟此期間，柯美雲占用第○地號土地之比例為百分之四十八點五。以此比例，扣除廖金水占用部分，廖瑞道三人僅得請求給付三百六十九萬四千五百三十六元。(3)總計，柯美雲應給付六百六十三萬六千九百三十六元，及其中二百九十四萬二千四百元，自一○○年一月十一日起至清償日止，按法定利率計算之利息。追加之訴部分：租金自第三年起逐年按比例增加，每月增加八千元。柯美雲(1)自九十七年七月二十日起，至自九十八年七月十九日止，共十二個月，每月增加租金八千元，計應再給付九萬六千元(2)自九十八年七月二十日起，至九十九年七月十九日止，共十二月，每月增加一萬六千元，應再給付十九萬二千元。(3)自九十九年七月二十日起，至九十九年十二月十一日止，共四月又二十二日，每月增加二萬四千元，應再給付十一萬三千六百元。(4)自九十九年十二月十二日起，至一○○年七月十九日止，共七月又八日，每月增加二萬四千元，惟如上述，此期間柯美雲占用第○地號之土地比例為百分之四八點五，以此比例計算，應再給付八萬四千五百八十四元。(5)自一○○年七月二十日起至一○一年七月十九日止，共十二月，每月增加三萬二千元，此期間，以柯美雲占用第○地號之土地比例百分之四八點五計算，應再給付十八萬六千二百四十元。(6)自一○一年七月二十日起至一○二年十一月二十一日止，共一年四月又二日（廖瑞道三人請求以一年四月計算），每月增加四萬元，此期間，以柯美雲占用第○地號之土地比例百分之四八點五計算，應再給付三十一萬零四百元。（7）總計，柯美雲再給付九十八萬二千八百二十四元。綜上所述，廖瑞道三人本於系爭租約金及不當得利之法律關係，請求柯美雲給付六百六十三萬六千九百三十六元及其中二百九十四萬二千四百元，自一○○年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息及追加請求柯美雲給付九十八萬二千八百二十四元，為有理由，均應准許，逾此部分之請求，為無理由，不予准許，爰將第一審所為廖瑞道三人敗訴之判決一部廢棄，改判柯美雲給付六百六十三萬六千九百三十六元，及其中二百九十四萬二千四百元，自一○○年一月十一日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息。其餘部分予以維持，駁回廖瑞道三人其餘上訴，並命柯美雲給付九十八萬二千八百二十四元，駁回廖瑞道三人其餘追加之訴。
關於廢棄發回部分：
查原審先認柯美雲對其自九十八年十月二十日起，至一○二年十一月二十一日止無權占有第○及第○之一地號土地，並不爭執，該土地業經執行法院強制執行，由柯美雲點交與廖瑞道三人，後又認柯美雲就第○地號之土地，僅占用六百四十點九八平方公尺，前後認定不一，已有可議。次按參加人固得按參加時之訴訟程度，輔助當事人為一切訴訟行為，但其行為與該當事人之行為牴觸者，不生效力，民事訴訟法第六十一條規定甚明。原審於本件判決前已裁定駁回廖金水之參加訴訟，雖於駁回參加訴訟之裁定尚未確定前，仍准廖金水以參加人身分為訴訟行為（見原判決事實理由程序部分二記載），則其所為陳述仍不得與廖瑞道三人之利害相反。廖瑞道三人在原審一再主張廖金水於九十九年十二月十二日起占用第○地號部分土地，供作停車場使用，應認為柯美雲所占有，柯美雲仍係無權占有全部土地等語（見原審卷㈢第九
三、九四頁），而廖金水固陳稱其係取得廖瑞道及廖邦雄同意，收回第○地號土地之空地部分，充當經營停車場使用云云（見原審卷㈢第一○一頁以下），似與廖瑞道三人主張相互牴觸，究竟廖金水收回第○地號部分土地，供作停車場使用，有否經廖瑞道三人同意，自滋疑義，原審未遑詳加調查審認，並說明理由，遽以採信參加人廖金水之陳述，而為不利廖瑞道三人之認定，自嫌速斷。再原審既認廖瑞道三人第○及第○之一地號土地之租約，與廖金水三人第○之二地號土地之租約，二租賃契約之權利義務各不相涉，且租金約定柯美雲應分別給付廖瑞道三人與廖金水三人，則第○地號土地非屬廖金水租賃之標的。究竟廖瑞道三人有否授權廖金水收回第九地號土地，既仍待查明，若廖金水未獲廖瑞道三人之授權，其何以有權收回並占用該土地其中之面積六百八十一點八五平方公尺？進而謂廖瑞道三人請求相當於租金不當得利，尚應扣除廖金水該占用部分？此與廖瑞道三人關於本訴超過三百六十九萬四千五百三十六元本息及追加之訴超過九十八萬二千八百二十四元之相當於租金不當得利部分之請求，所關頗切，有進一步調查審認之必要。原審未詳為調查，遽就廖瑞道三人此部分請求，為其不利之判決，尤有判決不備理由之違法。廖瑞道三人上訴論旨，指摘原判決駁回其其餘上訴及其餘追加之訴部分為不當，求予廢棄，為有理由。
關於駁回上訴部分：
關於廖瑞道三人本訴請求柯美雲給付租金及相當於租金不當得利六百六十三萬六千九百三十六元，及其中二百九十四萬二千四百元，自一○○年一月十一日起，至清償日止，按法定利率計算之利息部分，原審維持第一審所為柯美雲此部分敗訴之判決；另關於追加之訴，原審判命柯美雲給付廖瑞道三人九十八萬二千八百二十四元，經核認事用法均無不合。柯美雲之上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴人廖瑞道三人之上訴為有理由，上訴人柯美雲之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○三年八月十四日
最高法院民事第三庭
審判長法官許澍林
法官黃義豐法官袁靜文法官鄭雅萍法官葉勝利本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○三年八月二十二日
Ｑ