裁判字號：臺灣高等法院臺中分院101年上字第129號民事判決
裁判日期：民國103年03月25日
裁判案由：給付租金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度上字第129號上訴人 廖瑞道
廖鈞德 廖邦雄 共同訴訟代理人 楊傳珍 律師共同複代理人 許盟志 律師
鄭伊淳 鄭喬云 蔡孟倫
參加人 廖金水 被上訴人 柯美雲 訴訟代理人 高進棖 律師
蘇顯騰 律師複代理人 林羣期 律師
陳恩瑩 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國101年1月19日臺灣臺中地方法院100年度重訴字第23號第一審判決提起上訴，本院於103年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣663萬6936元，及其中新台幣294萬2400元，自民國100年1月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
其餘上訴駁回。
就追加之訴部分，被上訴人應給付上訴人新台幣98萬2824元。
其餘追加之訴駁回。
第一審及第二審關於本訴部分之訴訟費用，由被上訴人負擔百分之六十三，餘由上訴人負擔。
追加之訴之訴訟費用，由被上訴人負擔百分之六十，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限。又請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告固得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理時予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，均屬之（最高法院95年度台抗字第1573號民事裁判）。查本件上訴人就其請求被上訴人給付之金額部分，其上訴聲明原為：「被上訴人應給付上訴人316萬5600元，及自起訴狀繕本送達翌日（即民國〈下同〉100年1月11日）起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自99年12月12日起至遷讓返還台中市○○區○○段○○號、9-1地號及其地上物予上訴人之日止，按月給付上訴人21萬6000元。」嗣因上開9地號及9-1地號土地業於102年11月21日由執行處點交上訴人接管，上訴人並追加請求將聲明變更為：「被上訴人應給付上訴人338萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；暨自98年10月20日起至99年7月19日止按月給付上訴人23萬2000元、自99年7月20日起至100年7月19日止按月給付上訴人24萬元、自100年7月20日起至101年7月19日止按月給付上訴人24萬8000元、自101年7月20日起至102年7月19日止按月給付上訴人25萬6000元、自102年7月20日起至102年11月20日止按月給付上訴人26萬4000元。」（本院卷三104頁）。嗣又具狀更正聲明為：「被上訴人應給付上訴人1219萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。」（本院卷四84頁）；後於本院言詞辯論期日當庭將聲明更正為：「被上訴人應給付上訴人1056萬元，及其中294萬2400元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。」並追加請求聲明「被上訴人應給付上訴人163萬2000元。」（見本院卷四81頁）。核上訴人就追加部分，其基礎事實同一，且就追加部分係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
二、廖金水就本件訴訟曾具狀主張其就兩造之訴訟有法律上利害關係，為輔助上訴人，乃具狀參加。本院雖於103年3月3日依上訴人之聲請駁回廖金水參加訴訟之聲請，然依民事訴訟法第60條第3項規定：「駁回參加之裁定未確定前，參加人得為訴訟行為。」本件廖金水就本院上開駁回參加之裁定，業已具狀提出抗告，故本院上開駁回參加裁定尚未確定，依法廖金水仍得以參加人身分為訴訟行為，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人於93年1月16日與上訴人及訴外人 廖李良 、廖金水
、 廖金科 、 廖志修 共7人，共同簽定土地租賃契約書（下稱系爭租約），由被上訴人承租坐落臺中市○○區○○段0地號土地（面積1322.83平方公尺，當時應有部分廖瑞道10萬分之17992、廖邦雄10萬分之50039、廖鈞德10萬分之31969，下稱系爭9地號土地），及廖李良所有同段9-1地號土地（面積為1平方公尺，嗣廖李良於93年8月6日以贈與為原因移轉登記予廖鈞德，下稱系爭9-1地號土地），暨廖金水、廖金科、廖志修（下稱廖金水等人）共有同段9-2地號土地（下稱同段9-2地號土地），租賃期間自93年5月20日起至103年2月19日止。上訴人出租之系爭9、9-1地號土地（下稱「上訴人租約」），與廖金水等人出租之同段9-2地號土地（下稱「廖金水等人租約」），面積各1322.83平方公尺（9-1地號多出1平方公尺未另計租金），租金各別給付，租地建物之建造執照、使用執照復各自取得，興建建物亦分別有建號及門牌，故系爭租約係聯立合併契約，非單一契約。且兩造間約定出租之初，即已先言明上訴人與廖金水等人所有之土地僅屬比鄰關係，早已辦畢分割，且其上各自使用、收益情事不同，應分別約定租金給付及興建建物以供履行等事項，上訴人與廖金水等人合理預期之契約利益顯屬有別，惟為使被上訴人得以同時與上訴人全體及廖金水等人一併訂立租約，始合併簽約，雙方議定系爭租約屬合併之二契約。
㈡上訴人自始即主張「上訴人租約」與「廖金水等人租約」間
為二不同租賃契約，系爭9、9-1地號土地與鄰地9-2地號土地分屬不同人所有、並分別興建為二獨立建物，經辦理不動產保存登記完竣，被上訴人事後始擅自違法施工，將上開二幢建物違章加蓋遮雨棚，供作不法使用，是二可分租約簽訂時，其債務人即被上訴人內心如何認定，或締約後其圖以違章建築之雨棚如何聯結「上訴人租約」與「廖金水等人租約」上之二幢建物，非「上訴人租約」所約定或容認者，自不能影響「上訴人租約」之內容並其效力。
㈢被上訴人於雙方正式訂定系爭租約前已提出其親簽租金每月
40萬元，即以每坪500元計算租金，廖金水等人分配20萬元、上訴人3人分配20萬元（每邊各以400坪計算）之意願書，嗣兩造為應稅捐便宜措施，始以每坪300元簽立正式契約。
依該意願書第15條特別約定事項第2、4項載明「壹年租金從正式簽約起算，每月租金以半個月計算」、「租金每坪300元為私契、每坪200元為公契（報稅）由租方負擔」，可知兩造合意約定之租金為每月每坪500元計算。又系爭租約載明租金始期為93年5月20日起算，被上訴人亦確實於93年6月開始支付租金，並無約明有5個月不用付租金之緩衝期，且對照意願書所載「第一年租金，每月租金以半個月計」，及系爭租約關於第一年租金數額減半之約定，可見上訴人已給予被上訴人「第一年租金減半」之優惠。而系爭租約第3條第11款約明必須向上訴人之廖瑞道、廖邦雄給付租金，始生給付租金之效力，被上訴人未向上訴人給付之租金部分，對上訴人不生效力。被上訴人負責請領建照與上訴人無涉，至被上訴人對廖金科、廖金水、廖志修溢付租金，於終止系爭租約後仍匯寄部分款項予廖金水之損害金，屬於被上訴人與廖金水等人之間之問題，與上訴人無關，且金額不足原約定租金，自不得對上訴人主張抵銷。
㈣不論廖金水於99年12月間是否自行占用系爭9地號土地，被
上訴人已對廖金水提出刑事告訴，顯見被上訴人始終以直接占有人自居，被上訴人仍未將系爭9地號及9-1地號土地交還上訴人，系爭9地號及9-1地號土地仍在被上訴人管理中，自不應解免被上訴人應負擔「上訴人租約」終止後損害金之給付義務。
㈤本件系爭租約業經最高法院102年度台上字第796號判決認定
係屬權利義務各不相涉之兩契約聯立，系爭租約屬聯立契約，且兩造間所簽定之「上訴人租約」，業經上訴人於98年10月20日合法終止，被上訴人自97年7月起未再給付租金，故被上訴人自97年7月20日起至98年10月19日止應依約給付租金；而自98年10月20日起至拆屋還地之日（102年11月21日）止，即應給付不當得利。
計算方式說明如下：
⒈本件上訴人原起訴聲明被上訴人應給付上訴人316萬5600元
（97年6月20日至97年8月5日，每月21萬6000元之租金，共33萬8400元；97年8月6日至99年12月11日，每月21萬6000元之損害金，共609萬1200元。以上合計642萬9600元，因被上訴人於100年5月27日給付326萬4000元，經扣除後餘316萬5600元）及法定遲延利息暨99年12月12日起至拆屋還地止按月給付21萬6000元之損害金。
⒉後租約終止期日更正為98年10月20日，97年8月6日至98年10
月19日之法律關係由不當得利更正為給付租金。另租金支付終止日，由97年6月19日更正為97年7月19日，即租金自97年7月20日起算。又拆屋還地之日確定為102年11月21日。
⒊上訴人對原審之請求更正為自97年7月20日起至102年11月21
日止，共計5年4月，每月21萬6000元，共1382萬4000元，扣除被上訴人於100年5月27日支付326萬4000元，尚可請求1056萬元（其中97年7月20日至98年10月19日係租金，98年10月20日至102年11月21日係損害金。又被上訴人於100年5月27日支付326萬4000元，應先抵租金，再抵損害金。）⒋被上訴人應給付上訴人租金部分，在上訴人內部間同意平均分配受領。
⒌因兩造間約明租金每月每坪500元，第一年減半計付，第二
年每坪500元計付，第三年起逐年按比例增加，即每月增加8000元，而至97年6月前每月之租金已成為21萬6000元，則自97年7月20日起，每年每月應再增加8000元計付，且逐年增加，故上訴人在本院追加請求的金額如下：
①97年7月20日至98年7月19日追加（000000－000000）×12＝9萬6000元。
②98年7月20日至99年7月19日追加（000000－000000）×12＝19萬2000元。
③99年7月20日至100年7月19日追加（000000－000000）×12＝28萬8000元。
④100年7月20日至101年7月19日追加（000000－000000）×12＝38萬4000元。
⑤101年7月20日至102年7月19日追加（000000－000000）×12＝48萬元。
⑥102年7月20日至102年11月21日追加（000000－000000）×4＝19萬2000元。
⑦以上合計163萬2000元。
㈥爰依租金給付請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請
求被上訴人給付上訴人所積欠之租金及不當得利，即被上訴人應給付上訴人1056萬元，及其中294萬2400元（97年7月20日至99年12月11日止之租金及損害金，共計2年4月又22日，每月以21萬6000元計算，總計620萬6400元，扣除被上訴人給付之326萬4000元，尚餘294萬2400元）自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。並追加請求被上訴人應給付上訴人163萬2000元。
二、被上訴人則抗辯稱：㈠系爭租約第1條僅約定租賃標的物，未特定標的物歸屬何人
，所有權人為何人；其他條文約定，亦均概括約定租期、交付使用、租金額及其支付方式，非以土地所有權人作為區分，均以「全體出租人」作為權利義務約定之履行主體，即全體出租人對於系爭租約負有共同之履約責任及返還保證金、退還未到期租金支票、配合出租人領取補償金等連帶給付責任；第3條第2項保證金之約定亦未以各所有權人來區分；契約前文明確約定出租人為廖瑞道等7人，可知係共同出租之行為，無由為一部終止或解除，本件上訴人所為終止系爭「上訴人租約」之意思表示尚非合法有效。本件兩造所簽訂之系爭租賃契約，其性質屬單一契約，並非契約之聯立。
㈡上訴人提出93年7月9日之不動產租賃契約書上無被上訴人之
簽章，不生效力。上訴人自承於93年1月16日已簽訂土地租賃契約書，何以於短短半年內會另簽租賃契約？上訴人所稱之意願書未載簽約日期，被上訴人否認係於系爭租約簽約前所為，且系爭租約既已簽定自應以系爭租約為準，該意願書對被上訴人不生效力。而依系爭租約已有按年度分別約定租金額，按年調高，以此換算每坪租金，並非上訴人主張以固定每月每坪500元來計算租金額。又依意願書第15條第4款約定之字義，應係出租人要求私契之租金即每坪每月300元，至公契因涉及所得稅，一般作法會少報，故約定每坪每月200元，較合乎一般社會之交易習慣。兩造亦未合意約定租金額為每坪每月500元或後期租金提前給付。另被上訴人應給付出租人97年6月20日後之租金，但因上訴人3人拒收，係上訴人3人受領遲延，非被上訴人違約。且依系爭租約第6條第1項約定，出租人負有給予5個月不收租金之作業期、配合交付土地及申請建照等相關義務，惟出租人廖志修於租賃契約生效後，未能履行該義務，反向台中市政府指稱系爭土地租賃問題尚未解決，致申請建照作業延宕，廖志修及廖金水至94年4月6日始行文台中市政府表示租賃合法，造成被上訴人5個月無償作業期間及已給付11個月租金卻無法使用之契約上損害。而系爭租約約定逐年調高租金，經被上訴人精算後發覺歷年所給付之租金額尚非正確，每坪每月平均溢付200元租金，計算至99年12月20日止，被上訴人應給付1752萬元（應給付上訴人部分租金總額876萬元），惟被上訴人已給付出租人7人合計2437萬3110元，累計溢付約600多萬元，自得以該溢付款債權用以抵銷上訴人3人所稱已到期之租金債權，剩餘者及上開相當於16個月租金損害賠償債權，用以抵扣99年6月份後之租金債權，則被上訴人對上訴人3人並無遲延給付租金達二（期）以上之違約情事，亦無遲延給付租金。
㈢共同出租人廖金水自99年10月31日起即占用系爭9、9-1地號
土地，供作其設立收費停車場，則出租人已占用出租土地，侵害承租人即被上訴人權益，被上訴人即得以受到無法使用系爭9地號土地之相當於租金之損害，抵銷99年10月31日以後之租金債權。
㈣依土地法第103條第2款係規定租用建築房屋之基地，承租人
以基地供違法使用時，倘承租人合法興建建築物，僅事後將建物供違法使用，尚與上開條款規定有間。系爭租約第7條約定亦係就租賃物即基地所為規定，基地上建物作何使用，非在系爭租約約定範圍內。再承租人從事賭博性電玩之行為，與建物、基地非法使用並無關聯，縱認被上訴人曾於基地上建物內從事賭博行為僅構成違約行為，尚無系爭租約第7條之情事。縱認被上訴人所為賭博行為亦屬「租賃物供違法使用」，惟兩造既已特約約明處理方式，即出租人得向承租人請求違約金，即無由依系爭租約第7條事由逕行終止系爭租約。遑論，依系爭租約第5條約定，出租人亦同意承租人得在不破壞租賃物之地形下自由使用租賃物，至被上訴人如何使用基地上建物即非出租人有權干涉。又被上訴人因經營遊藝場需提供空地供客人停車，故與臨旁地主簽訂租約承租○○○區○○段○○號土地作為停車使用，非以系爭土地作為停車場營業使用。而被上訴人承租系爭土地原係作為單一遊藝場使用，嗣因故無法以單一建號申請建照，而分別申請2建物，於興建完成後因需有聯通之處，經上訴人同意下於2建物間搭建通道，嗣因賭博案發生，上訴人才於98年間向台中市政府舉發違建並已拆除，故被上訴人亦無違約情事。況上訴人於97年8月4日寄發之存證信函僅出租人中6人，廖金水未委任；97年11月10日寄發之存證信函僅出租人中之上訴人3人，即均非全體出租人所為終止之意思表示，又系爭租約為單一契約，須由全體出租人共同為意思表示。而系爭租約出租人中廖金水、廖金科及廖志修亦曾繼續將前於租賃年度開始所收受被上訴人交付之租金支票兌領，即於98年10月27日仍有一半出租人繼續收受租金，亦見系爭租約並未終止，即系爭「上訴人租約」並未合法終止。
㈤兩造間他案拆屋還地事件，最高法院102年度台上字第796號
及本院101年度重上更㈡字第9號民事確定判決，所認定系爭租約係聯立契約之法律關係，兩造間系爭「上訴人租約」得由契約當事人（即上訴人）終止，且認定上訴人雖於98年8月30日出售系爭9及9-1地號土地與第三人 吳玉瓊 ，然因被上訴人係於系爭「上訴人租約」合法終止後始主張優先承買權，故被上訴人並無土地法第104條之基地承租人優先承買權等節，係顯然違背法令，事實認定及法律見解有誤。就本件而言，被上訴人可再為主張，由本院重新認定。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人依租金給付請求權及不當得利返還請求權，請求被上訴人給付積欠之租金及相當於租金之不當得利1056萬元，及其中294萬2400元之法定遲延利息，均無理由，為上訴人敗訴之判決。上訴人對原審判決不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1056萬元，及其中294萬2400元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。並追加請求被上訴人應給付上訴人163萬2000元。被上訴人答辯聲明則為：上訴及追加之訴均駁回。
四、本院判斷：㈠被上訴人於93年1月16日與上訴人及訴外人廖李良、廖金水
、廖金科、廖志修共7人，共同簽定系爭租約，由被上訴人承租系爭9地號土地（面積1322.83平方公尺，當時應有部分廖瑞道10萬分之17992、廖邦雄10萬分之50039、廖鈞德10萬分之31969），及廖李良所有系爭9-1地號土地（面積為1平方公尺，嗣廖李良於93年8月6日以贈與為原因移轉登記予廖鈞德），暨廖金水、廖金科、廖志修共有同段9-2地號土地（面積1323.83平方公尺），租賃期間自93年5月20日起至103年2月19日止。坐落系爭9地號土地上即臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌臺中市○○○路○段○○○號，面積為494.55平方公尺）係由被上訴人出資所建，登記為上訴人廖瑞道及廖邦雄名義共有，其應有部分各為2分之1。坐落系爭9-2地號土地上即臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼臺中市○○○路○段○○○號，面積為494.55平方公尺）係由被上訴人出資所建，登記為廖金水、廖金科及廖志修名義共有，其應有部分各3分之1。嗣上訴人以被上訴人違反系爭租約第7條約定，於上開建物經營非法賭博電玩（被上訴人於租地建屋後經營賭博電玩，刑事部分經本院刑事庭以99年度上易字第86號為有罪判決確定），且積欠租金，並將防火區劃防火牆擅自變更改造，復違約經營停車場為由先後分別於97年8月4日以台中民權路郵局第2627號存證信函、97年11月10日以台中大全街郵局第1176號存證信函、98年9月21日以台北金南郵局第742號存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示等情，分據其提出土地租賃契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、土地異動索引、各該存證信函等影本在卷可按，均堪信為真實。
㈡首須說明者，係系爭租約（含兩造間之「上訴人租約」及「
廖金水等人租約」）之性質係屬單一契約或是聯立契約？上訴人是否業已合法終止兩造間「上訴人租約」？經查：兩造間他案就系爭9地號及9-1地號土地之拆屋還地事件，最高法院102年度台上字第796號及本院101年度重上更㈡字第9號民事確定判決，係認定系爭租約係權利義務各不相涉之契約聯立之法律關係，兩造間之「上訴人租約」已由上訴人於98年10月20日合法終止，且上訴人雖於98年8月30日出售系爭9及9-1地號土地與第三人吳玉瓊，然因被上訴人係於「上訴人租約」合法終止後始主張其有優先承買權，故被上訴人並無土地法第104條之基地承租人優先承買權，進而判決被上訴人占有系爭9地號及9-1地號土地係無權占有，上訴人得依民法第455條前段租賃物返還請求權、第767條之物上請求權之規定，請求被上訴人拆屋還地等情，已為兩造所不爭執，並經本院調取上開民事卷宗審閱無誤。而就系爭租約係屬權利義務各不相涉之聯立契約，且兩造間之「上訴人租約」業經上訴人於98年10月20日合法終止乙節，均係上開民事確定判決之基礎，且兩造就該等爭點亦於該案中充分為攻擊防禦及辯論，則就該民事確定判決之認定，於兩造間自均應受其拘束。
㈢就兩造間租金之約定部分，上訴人主張兩造間係約定租金為
每坪500元，第一年減半給付，第二年按每坪500元計付，第三年起逐年按比例增加（每月增加8000元）等語，然該事實為被上訴人所否認，主張依兩造契約約定係每坪以300元計付云云。故本件應予審究者，係兩造間之「上訴人租約」，有關租金之約定為何？係每坪以500元計算（即上訴人之土地面積經換算後為400坪，每月之租金總計為20萬元，而與廖金水等人之土地合併計算後，每月之租金則為40萬元），或係以300元計算？按上訴人上揭主張，係以卷附之房屋租賃意願書（見原審卷一126、127頁，該意願書亦附本院99年度重上字第87號卷二8、9頁）、93年1月16日土地租賃契約書（見原審卷一3至5頁）、93年7月9日不動產租賃契約書（見原審卷一6至9頁）及被上訴人歷年來之租金給付金額為其論據。被上訴人則否認該房屋租賃意願書及93年7月9日不動產租賃契約書之真正及效力。經查：
1.上開房屋租賃意願書係參加人廖金水於本院99年度重上字第87號拆屋還地事件（該案係本院101年度重上更㈡字第9號民事事件之前前審）審理時，於99年11月10日之準備程序期日擔任證人時所當庭提出，其當時並有提出該意願書正本供本院核對無訛後，再將影本附該民事卷內（見本院99年度重上字第87號民事卷二3頁反面、8至9頁）。而證人廖金水於該準備程序期日係結證稱：「（從93年元月份開始，你跟柯美雲訂立租賃契約的時候，那時租金如何計算？）我們約好每坪每月五百元，所以我們這筆是每月二十萬元，旁邊那筆（按即上訴人之土地）也是每月二十萬，加起來四十萬，我們有透過仲介由柯美雲出具房屋租賃意願書…。（之後有無調整升高？）約好房屋建好後，每年有微調，基本上每月每坪五百元。（提示93年7月9日不動產租賃契約書，租金調整是不是這樣調？這個約定是不是對的？）是，是照這樣約定。（提示93年1月16日土地租賃契約書，這份土地租賃契約書是真是假？）這份租賃契約書是真的。（你們出租人跟柯美雲就系爭土地所成立的租賃關係，是否依據93年1月16日土地租賃契約書？）是…我們當出約定每坪每月五百元，為了節稅，我們講好寫租地契約時，寫每月每坪三百元，但是都是按照每月每坪五百元交租金，後來國稅局請我們補稅，我們後來都有照實補稅（提出國稅局臺中分局函影本附卷；按附該民事案卷二10至12頁）。（你說租約每坪每月五百元，有訂立書面契約？）沒有，本來要訂，但是對造不來訂約。（意願書算是雙方的契約嗎？）應該是，柯美雲同意每月每坪五百元來租這塊地，該意願書有經雙方簽名。」等語（見本院99年度重上字第87號民事卷二3頁反面至4頁）。而廖金水於本院103年3月4日言詞辯論期日亦明確陳稱：該意願書上面的簽名是被上訴人本人簽的，伊當時有在場，意願書原本在伊那裡等語（見本院卷四82頁至同頁反面）。足認卷附之意願書確係自始存在，且為被上訴人所簽，被上訴人否認該意願書之真正，尚無可採。
2.觀諸上開意願書第1條、第2條、第3條之約定，可知租賃土地包括系爭9、9-1及9-2地號土地，租期從正式簽約日起算，共9年9個月，租金每月40萬元，且第15條特別約定事項載有「承租方每年開12張支票，第壹年租金從正式簽約起算，每月租金以半個月計算。…租金每坪300元為私契，每坪200元為公契（報稅）由出租方負擔。」等語。則所謂租金每月40萬元，換算後即係每坪500元。再觀諸兩造93年1月16日所簽訂之土地租賃契約書（此土地租賃契約書，被上訴人亦承認為真正）第3條第1項第1款、第2款所載，可知第一年（93年5月20日起至94年5月19日止）每月租金12萬元，第二年（94年5月20日起至95年5月19日止）每月租金24萬元。經換算後第2年之租金確為每坪300元，而第一年則係減半計算。足認93年1月16日之土地租賃契約書，確即係上開意願書所稱之「私契」（即租金每坪300元），供被上訴人出示他人所用，而非兩造間真正之租金約定，亦即兩造就租金之約定應係每坪500元。
3.次觀諸卷附93年1月16日之土地租賃契約書第3條第1項第3款至第9款所載，可知兩造間就系爭9、9-1、9-2地號土地之租金，自第三年（即95年5月20日起至96年5月19日止）之租金即逐年每月增加1萬6000元，亦即就系爭9及9-1地號土地之租金係逐年每月增加8000元。此約定與廖金水上開證述租金約好房屋建好後，每年有微調等語相符。
4.依卷附上訴人銀行代收票據明細簿及存摺內頁資料（見原審卷一149至153頁反面），可知被上訴人於93年6月起至94年5月止（第一年），每月有給付10萬元給上訴人；自94年7月起95年6月止（第二年）每月付租金20萬元給上訴人（按依93年1月16日土地租賃契約書之約定，租金應於第三年5月即94年5月起調整，但調整時間上訴人同意照被上訴人付的時間，即自7月份起開始調整等語〈見本院卷四83頁〉。）；自95年7月起至96年6月止（第三年）每月付租金20萬8千元；自96年7月起至97年6月止（第四年）每月付租金21萬6千元給上訴人。自97年7月起即未按時給付租金。則依上揭付款數額，顯示被上訴人於第二年係付租每月20萬元，即每坪以500元計付；第一年每月付10萬元，即係減半付租；自第三年起即逐年每月增租8000元。被上訴人上揭付款情節，明顯與上揭意願書所載每坪租金以500元計付情節相符，且自第三年起逐年每月增租8000元，亦與93年1月16日土地租賃契約書之增租約定相符，經核亦與廖金水於本院99年度重上字第87號拆屋還地事件中證述情節相符。從被上訴人係逐年簽發支票給上訴人提示兌現，且每年月租金額均有不同，可認定被上訴人不可能在兩造有明確約定之情形下而產生誤會致溢繳每月之租金，更不可能溢付租金長達4年均未發現。就此而論，被上訴人抗辯稱兩造之租金約定係每坪以300元計算，其每坪每月有溢付200元租金云云，要無足取。則其所稱因有溢付租金給上訴人，於本件為抵銷之抗辯云云，自無可採。
5.本上所述，就兩造間之「上訴人租約」之租金數額，依兩造間之約定可認定係93年5月20至94年5月19日算係第一年，每月租金10萬元；而於第二年，被上訴人係自94年7月起至95年6月止每月給付上訴人租金20萬元（即94年7月20日起至95年7月19日止之月租金），上訴人對之亦無意見；自第三年即95年7月起至96年6月止，因調整每月租金提高8000元，被上訴人乃每月給付上訴人20萬8000元之租金（即95年7月20日起至96年7月19日止之月租金）；自第四年即96年7月至97年6月止，再調高每月租金8000元，被上訴人乃每月給付上訴人21萬6000元（即96年7月20日起至97年7月19日止月租金）；依此推算，自第五年即97年7月起至98年6月止，租金每月應為22萬4000元（即97年7月20日起至98年7月19日止之月租金）；自第六年即98年7月起至99年6月止，租金每月應為23萬2000元（即98年7月20日起至99年7月19日止之月租金）；自第七年即99年7月起至100年6月止，租金每月應為24萬元（即99年7月20日起至100年7月19日止之月租金）；自第八年即100年7月起至101年6月止，租金每月24萬8000元（即100年7月20日起101年7月19日止之月租金）；第九年即101年7月至102年6月止，租金每月應為25萬6000元（即101年7月20日起至102年7月19日止之月租金）；第十年即102年7月至103年1月止，租金未約定提高，租金自仍為每月25萬6000元（即102年7月20日起至103年2月19日止之月租金）。
㈣被上訴人抗辯稱：就被上訴人97年6月20日以後之租金，係
因上訴人拒收而有受領遲延，非被上訴人違約；又因出租人廖志修未履行雙方租賃契約約定之義務，有違約行為，造成被上訴人之損害；且兩造間有約定給予被上訴人5個月不收租金之作業期云云。然查，
1.依兩造93年1月16日土地租賃契約書第3條第12款約定：「每月租金由出租人平均分配取得。」而如前所述，系爭租約係權利義務各不相關之聯立契約，故就系爭租約之租金給付方式，當事人已有約定「上訴人租約」之租金與「廖金水等人租約」之租金應分別給付。而從被上訴人93年6月起至97年6月止之租金給付方式係簽發支票交給上訴人廖瑞道及廖邦雄提示兌現，亦可認應被上訴人已明知就「上訴人租約」之租金，被上訴人應單獨給付給上訴人。則被上訴人如未將「上訴人租約」之租金單獨開票給付，而係將「上訴人租約」與「廖金水等人租約」之租金合併開票付租時，因與兩造間之約定給付方式不符，上訴人自得拒絕受領，故被上訴人抗辯稱上訴人就租金有受領遲延之情事云云，尚無可取。
2.又因本件「上訴人租約」之租賃標的係9及9-1地號與「廖金水等人租約」之租賃標的係9-2地號，且該二租賃契約係屬權利義務各不相涉之契約，因契約聯立而簽訂在同一份契約書（即系爭租約）等情，已如前述，故不論廖志修之違約行為，有無造成被上訴人之損害，亦僅係在「廖金水等人租約」之租賃關係中，被上訴人得為主張之問題，尚與本件「上訴人租約」之租賃關係無涉，被上訴人於本件「上訴人租約」之法律關係中，主張廖志修之違約事由，顯無可採。
3.另被上訴人固抗辯兩造間有約定給予被上訴人5個月不收租金之作業期云云。然查：依兩造93年1月16日土地租賃契約書第6條約定：「建築物起造保存登記及產權登記：本件租賃土地，甲方（按即出租人）同意乙方（按即被上訴人）在土地上搭建工作物或建築房屋，惟須以甲方為起造人申請保存登記，租賃期間屆滿時，乙方應將房屋或工作物拆除，恢復原狀。興建、拆除、回復原狀所需之費用，應由乙方自行負擔。租賃屆滿時，乙方遷出時如遺留物品、器具不搬者，乙方同意由甲方視為廢棄物處理。」，是依該契約文義，並無所謂「5個月不收租金之作業期」之約定；再者，本件上訴人就第一年之租金已同意每月租金減半收取乙節，亦如前述，該第一年租金減半收取，等同減收6個月之租金，當可認定上訴人係藉由第一年租金減半之約定來滿足被上訴人之5個月作業期免收租金之要求，故兩造間既有第一年租金減半之約定，上訴人自無可能再同意讓被上訴人有5個月作業期免收租金。是被上訴人上開所辯，亦不可採。
㈤本件兩造間之「上訴人租約」業於98年10月20日經上訴人合
法終止，然被上訴人自97年7月起即未繳納租金，則於租賃期間內（即97年7月20日起至98年10月19日止），上訴人依租賃契約之約定，當得向被上訴人請求給付租金。而依上開說明，可知自97年7月20日起至98年7月19日止，上訴人可請求每月租金為22萬4000元，自98年7月20日起至98年10月19日止，上訴人可請求每月租金為23萬2000元。
㈥又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常
之觀念。本件兩造間就系爭9、9-1地號土地所訂立之「上訴人租約」（依上訴人所述9-1地號土地未計租，有關被上訴人占有土地面積均以1322.83平方公尺計算），既已於98年10月20日終止，則於租賃契約終止後即98年10月20日起，被上訴人即無任何權源，其占有上訴人所有系爭9、9-1地號土地，當可認其可獲得相當於租金之利益。應特別說明者，係被上訴人自98年10月20日起無權占有系爭1322.83平公尺土地，其無權占有期間、占有面積及因不當得利所獲得相當於租金之數額為何？經查：
1.就無權占有期間部分：被上訴人係自98年10月20日起無權占有系爭9地號土地乙節，已如前述。而本件兩造間另案之拆屋還地訴訟，經上訴人獲得勝訴確定判決後，上訴人聲請強制執行後，臺灣臺中地方法院民事執行處實施強制執行，並於102年11月21日將系爭被上訴人占有之土地，點交與上訴人完畢，此已為兩造所不爭執，並有臺灣臺中地方法院公告照片及影本可稽（見本院卷三109頁、149頁）。故本件被上訴人無權占有系爭9地號土地之期間係自98年10月20日起至102年11月21日止，被上訴人對此亦不爭執。
2.就無權占有之面積部分：⑴系爭9地號土地面積1322.83平方公尺，雖自98年10月20日
起全部由被上訴人無權占有。然依參加人廖金水之陳述可知，系爭9地號土地之空地部分，自99年12月12日起，已由其收回充當經營停車場使用等語（見本院卷三11頁反面至12頁、121頁）。而經本院102年9月23日現場勘驗測量後，確認廖金水所占用經營停車場之土地面積為681.85平方公尺，此有本院102年9月23日勘驗筆錄及照片可憑（見本院卷三66至75頁）、並有臺中市中興地政事務所102年9月26日中興地所二字第0000000000號函所附102年9月24日土地複丈成果圖可據（見本院卷三76至77頁）。是扣除廖金水所收回之土地後，被上訴人所實際占有之土地面積應為640.98平方公尺（1322.83-681.85=640.98），占用比例為系爭9地號土地之48.5%。
⑵從而，本件應認自98年10月20日起至99年12月11日止，被
上訴人占有系爭9地號土地之全部1322.83平方公尺。而自99年12月12日起至102年11月21日止，被上訴人占用系爭9地號土地之面積為640.98平方公尺，其比例為全部之48.5%。
⑶上訴人雖主張就廖金水於99年12月12日起所占用當停車場
營業使用之土地（即681.85平方公尺土地部分），仍應認係被上訴人所占有，即被上訴人仍係無權占有全部土地云云。然因廖金水係主張其係99年11月10日另案開庭之際取得上訴人廖瑞道及廖邦雄之同意而於99年12月12日正式收回該681.85平方公尺之空地供停車場營業使用（見本院卷三129頁）。則自99年12月12日起，該681.85平方公尺之土地自已脫離被上訴人實力支配之下，而由廖金水現實直接占有使用中，是自斯時起，被上訴人所實際占有上訴人之土地當僅剩下640.98平方公尺，上訴人上開主張，尚無可採。
3.就被上訴人因占有上訴人土地所獲得相當於租金之不當得利數額部分：經查，⑴上訴人所有之系爭9地號土地坐落台中市○○○路與惠來
路口，鄰近新光三越、大遠東百貨公司及台中市政府，為一商業繁榮地區，雖99年間之申報地價為每平方公尺1萬9200元，然於98年及100年之公告土地現值分別為每平方公尺16萬元及18萬元（見本院卷二31頁）。本件被上訴人係向上訴人承租土地經營電子遊樂場，就被上訴人無權占有上訴人系爭9地號土地其可能獲得之免付租金利益，以其於成為無權占有之際（即98年10月20日），其先前向上訴人承租土地所約定之租金，作為被上訴人所可能獲得之免付租金利益，應屬相當。是就本件而言，98年7月起兩造間之租金為每月23萬2000元乙節，業如前述。則自98年10月20日起，上訴人請求被上訴人返還每月23萬2000元之相當於租金之利益，自屬有據，應予准許。
⑵茲有爭議者，係就不當得利之租金利益部分，上訴人主張
應依租金逐年每月調漲8000元之約定計算，進而主張就相當於租金之不當得利數額，自98年10月20日起至99年7月19日止應以每月23萬2000元計算，自99年7月20日起至100年7月19日止應以每月24萬元計算，自100年7月20日起至101年7月19日止應以每月24萬8000元計算，自101年7月20日起至102年7月19日止應以每月25萬6000元計算，自102年7月20日起至102年11月21日止應以每月26萬4000元計算等語（見本院卷三104至107頁）。然查被上訴人無權占有上訴人之土地，可獲得相當於租金之不當得利，就該相當於租金數額之計算，上訴人所主張之數額，自99年7月20日起至101年7月19日止之計算方式，係與本院前揭所認定每月租金數額相符，而足採憑。然就102年7月20日起至102年11月21日止，上訴人係主張應以每月26萬4000元計算，惟就此段期間之租金，「上訴人租約」並未約定可提高，其租金應以每月25萬6000元為準，則相當於租金之不當得利，應仍以每月25萬6000元計算始為適法。故就此段期間內之租金數額，上訴人所主張之數額於逾每月25萬6000元部分，為不可採，應予駁回。
㈦綜上所述，本院認上訴人依租金給付請求權，得向被上訴人
請求給付租金，其數額係自97年7月20日起至98年7月19日止，上訴人可請求每月租金為22萬4000元，自98年7月20日起至98年10月19日止，上訴人可請求每月租金為23萬2000元。
上訴人依不當得利之規定，得請求被上訴人返還相當於租金之利益，其數額係自98年10月20日起至99年7月19日止應以每月23萬2000元計算，自99年7月20日起至100年7月19日止應以每月24萬元計算，自100年7月20日起至101年7月19日止應以每月24萬8000元計算，自101年7月20日起至102年11月21日止應以每月25萬6000元計算。但應注意者，係98年10月20日起至99年12月11日止係每月租金之全額，99年12月12日起至102年11月21日止，則應以全額之48.5%計算之。故就上訴人本訴及追加之訴得請求之金額計算如下：
1.就本訴部分：⑴自97年7月20日起至99年12月11日止，共2年4月又22日，
每月以21萬6000元計算，總計為620萬6400元（000000x28+216000x22/30=0000000），扣除被上訴人於100年5月27日給付給上訴人之326萬4000元，尚餘294萬2400元，為上訴人得請求被上訴人給付之金額，並得請求自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息。
⑵自99年12月12日起至102年11月21日止，共2年11月又8日
（因上訴人已明確表示請求租金及不當得利之期間共計5年4月，扣除上開2年4月又22日後，本段期間自應以2年11月又8日計算），每月以21萬6000元計算，總計為761萬7600元（000000x35+216000x8/30=0000000）。並扣除廖金水占用部分後，被上訴人占用系爭上訴人之土地比例為48.5%，總計為369萬4536元（0000000x48.5%=0000000）。
⑶總計上訴人就本訴部分，得請求被上訴人給付之金額為66
3萬6936元（0000000+0000000=0000000），及其中294萬2400元自起訴狀繕本送達翌日起算之利息。其逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
2.就追加之訴部分：⑴自97年7月20日起至98年7月19日止，共12個月，與本訴所
請求每月21萬6000元之數額相比（下同），每月增加租金8000元（000000-000000=8000），總計為9萬6000元（8000x12=96000）。
⑵自98年7月20日起至99年7月19日止，共12月，每月增加租
金（自98年7月20日起計算至98年10月19日止）或相當於租金之利益（自98年10月20日起算至99年7月19日止）以1萬6000元（000000-000000=16000）計算，總計為19萬2000元（16000x12=192000）。
⑶自99年7月20日起至99年12月11日止，共4月又22日，每月
增加相當於租金之利益以2萬4000元（000000-000000=24000）計算，總計為11萬3600元（24000x4+24000x22/30=113600）。
⑷自99年12月12日起至100年7月19日止，共7月又8日，每月
增加相當於租金利益以2萬4000元（000000-000000=24000）計算，總計為17萬4400元（24000x7+24000x8/30=174400）。並扣除廖金水占用部分後，被上訴人占用系爭9地號之土地比例為48.5%，總計為8萬4584元（000000x48.5%=84584）。
⑸自100年7月20日起至101年7月19日止，共12月，每月增加
相當於租金利益以32000元（000000-000000=32000）計算，總計為38萬4000元（32000x12=384000）。並扣除廖金水占用部分後，被上訴人占用系爭9地號之土地比例為48.5%，總計為18萬6240元（000000x48.5%=186240）。
⑹自101年7月20日起至102年11月21日止，共1年4月（實際
為1年4月又2日，然依上訴人之請求以1年4月計算），每月增加相當於租金利益以40000元（000000-000000=40000）計算，總計為64萬元（40000x16=640000）。並扣除廖金水占用部分後，被上訴人占用系爭9地號之土地比例為
48.5%，總計為31萬0400元（000000x48.5%=310400）。⑺總計上訴人就追加之訴部分，得請求被上訴人給付之金額
為98萬2824元（96000+192000+113600+84584+186240+310400=982824）。其逾此部分之追加請求，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，上訴人本於請求給付租金及不當得利之法律關係），請求被上訴人給付上訴人663萬6936元，及其中294萬2400元，自100年1月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人就追加請求部分，於請求被上訴人給付98萬2824元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之追加請求，即屬無據，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條之規定，判決如主文。
中華民國103年3月25日
民事第四庭審判長法官陳蘇宗
法官宋富美法官李悌愷以上正本係照原本作成。
兩造均得上訴如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官蔡嘉萍中華民國103年3月25日