宣 示 判 決 筆 錄 99年度板簡字第240號
原 告 乙○○
前列二人共同
訴訟代理人 楊貴森 律師
複代理人 丁○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 許進德 律師
訴訟代理人 劉金玫 律師
上列當事人間99年度板簡字第240號請求塗銷所有權登記事件，
於中華民國99年5月13日辯論終結，於中華民國99年5月27日下午
4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 程萬全
書記官 石于倩
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告就坐落臺北縣板橋市○○段１７１３、１７１４地號之土地
（權利範圍１８０分之８），經臺北縣板橋地政事務所於民國９
４年３月２３日以買賣為登記原因，由原告乙○○登記予被告之
所為之移轉登記予以塗銷。
被告就坐落臺北縣板橋市○○段１７１３、１７１４地號之土地
（權利範圍１８０分之８），經臺北縣板橋地政事務所於民國９
４年３月２３日以買賣為登記原因，由原告甲○○登記予被告之
所為之移轉登記予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）本件原告起訴主張：
⒈緣被告丙○○於民國（下同）93年1月18日與原告乙○○
簽訂合建契約，由原告乙○○提供所有與他人共有坐落台
北縣板橋市○○段地號1692號土地一筆，權利8/180；與
被告合建，有合建契約書可稽，然並未含原告乙○○所有
其他坐落同地段第1713號、1714號二筆土地之權利各8/18
0；此由上開原證一之合建契約書即可明證。惟近日原告
乙○○查知，上開所有第1713號、第1714號二筆土地權利
各8/180，竟於94年3月23日以買賣為由，移轉登記在被告
丙○○名下，有該第1713號、第1714號土地登記謄本可稽
。經查，原告乙○○與被告丙○○就該第1713號、第1714
號二筆土地，非但未有合建契約，且無買賣合約，竟以買
賣為由，為所有權移轉登記。
⒉同上情節，被告丙○○94年1月19日與原告甲○○之配偶
曾文甲 簽訂合建契約，由曾文甲提供所有與他人共有坐落
台北縣板橋市○○段地號1692號土地一筆，權利4/180；
與被告合建，有合建契約書可稽，然並未含曾文甲所有其
他坐落同地段第1713號、1714號二筆土地之權利各4/180
；此由上開原證四之合建契約書即可明證。嗣後於94年1
月24日由曾文甲以贈與為由，將該第1713號、第1714號二
筆土地之權利各4/180移轉登記在原告甲○○名下。惟近
日原告甲○○查知上開所有第1713號、第1714號二筆土地
權利各4/180，竟於94年3月23日以買賣為由，移轉登記在
被告丙○○名下，有該第1713號、第1714號土地登記謄本
可稽。
⒊按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任。」、「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約
另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」、「所有
人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於
妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第184第1項前段
、第213條第1項、第767條第1項前段定有明文。經查：
⑴原告乙○○所有上開地號第1713號、第1714號二筆土地
（土地權利各8/180）部分：
①原告乙○○與丙○○未就上開地號第1713號、第1714
②被告丙○○顯然係侵奪原告乙○○就上開地號第1713
⑵原告甲○○所有上開地號第1713號、第1714號二筆土地
（土地權利各4/180）部分：
①原告甲○○與丙○○未就上開地號第1713號、第1714
②被告丙○○顯係侵奪原告曾甲○○就上開地號第1713
爰依民法第767條第1項前段、第184條第1項前段、第213
條第1項之規定提起本訴，求為判決：㈠被告應將座落板
橋市○○段○○○○號、1714號，於94年3月23日以買賣為登
記原因，由原告乙○○登記給被告之所有權移轉登記（各
為180分之8）塗銷。㈡被告應將座落板橋市○○段○○○○號
、1714號，於94年3月23日以買賣為登記原因，由原告甲
○○登記給被告之所有權移轉登記（各為180分之4）塗銷
。
（二）對於被告抗辯之陳述：
⒈被告陳稱：「………被告考量合建之關係和諧以及為免以
後基地出入會有問題，便與原告二人及曾文甲合意1713、
1714地號也應過戶」云云，(見第1頁倒數第4行起)；惟原
告否認有與被告合意1713、1714地號也應過戶等情；該部
分被告應舉證證明有「合意」情事。
⒉被告持被證2及被證3二份合建契約，欲證明原告有為上開
合意，而原告等分擔之公設則減少云云，然原告否認有該
情事，蓋由各該二份合建契約之第3條註記公設面積\"不含
地下室公共設施\"等語，亦不能作為原告有上開合意情事
。
⒊被告雖提出被證7及被證8，由被告簽發給原告乙○○之代
繳土地增值稅867,576元之支票及由合建保證金760萬元，
扣除增值稅867,576元後，給付給乙○○之6,735,424元
，以及由被告簽發給原告甲○○(由曾文甲代收)之代繳
土地增值稅183,467元之支票，及由合建保證金380萬元，
扣除增值稅183,467元後，給付給甲○○之3,616,533元，
用以證明原告有同意將系爭土地出賣給被告，惟查：上開
乙○○所代繳之土地增值稅867,576元及甲○○所代繳之
土地增值183,467元，雖均含1692、1713、1714等三筆土
地增值稅，但亦僅能證明1692、1713、1714等三筆土地係
以買賣關係為所有權移轉而已，並不能證明原告有合意將
1713、1714等二筆土地出賣給被告。雖然該867,576元及
183,467元之代繳土地增值稅係含有1692、1713、1714號
等三筆土地，並開給原告二人者，均開在同一張支票上，
並均由原告乙○○及原告甲○○之配偶曾文甲簽收，但被
告並未將各筆土地增值稅之稅額分列證明，及各別提出稅
單給乙○○及曾文甲，顯然故意誤導其二人，使誤為只有
針對1692號土地而已，該部分被告應舉證證明，被告在給
付該867,576元支票及183,467元支票時，有列計各該三筆
土地之土地增值稅細項，在無法舉證之下，自不能以業己
給付三筆土地之合計土地增值稅，即據以認原告有合意將
1713、1714土地賣給被告。
⒋被告雖再提出，被證12由乙○○及曾文甲所簽之搬遷之切
結書，及被證13由被告委託律師所寄發存證信函，請其等
限期搬遷等情之證據。惟查觀之被證12及被證13，亦均僅
針對1692號土地而已，並非針對本案系爭1713、1714號二
筆土地，因而由該被證12及被證13更足以證明原告並無將
1713、1714土地出賣給被告，否則被告在被證12之切結書
及被證13之律師存證信函，何以不提及1713、1714土地，
顯然1713、1714土地部分未合意買賣無誤。
二、被告則以：
（一）被告與原告二人以及曾文甲(即原告甲○○之配偶)就台
北縣板橋市○○段之合建案曾多次商談，一開始談到合建
的標的物時，主要係以台北縣板橋市○○段地號1692號土
地為主，但1692地號土地需留道路，原告等不願意分擔此
部分，亦即合建完成後希望分到較少之公設，並表示其等
擁有之板橋市○○段1713、1714地號土地是基地前既成道
路，也可以供基地使用，他們已經有分擔道路用地了，被
告考量合建之關係和諧以及為免以後基地出入會有問題，
便與原告二人以及曾文甲合意1713、1714地號也應過戶，
而原告等分擔之公設則減少（見合建契約第三點註記公設
面積「不含地下室公共設施」）。
（二）被告於是於94年1月18日與乙○○簽立合建契約（簽署日
期誤植為「93年」1月18日），於94年1月19日和曾文甲簽
立合建契約（甲○○等亦在場），分別將光仁段地號1692
號土地以及系爭土地過戶給被告。而被告與原告二人及曾
文甲多次商談合建之時至簽約之時，都有證人戊○○等在
場，足以證明原告二人和曾文甲確實都同意將光仁段地號
1692號及系爭土地二筆土地過戶給被告。
（三）但因繫爭二筆土地即板橋市○○段1713、1714地號為現有
既成道路用地，無法併入建地，是以前揭契約書只記載
1692地號土地。但在簽立合建契約後，證人戊○○分別前
往乙○○、曾文甲家中收取文件之時，原告二人和曾文甲
等確實也分別依約定提供台北縣板橋市○○段地號1692、
1713、1714號三筆土地之所有權狀正本等文件（包含：98
年1月19日申請之印鑑證明等）以供過戶用。
（四）戊○○將前揭文件及「土地登記申請書」（含附件）備齊
後，又拿至原告二人處讓原告蓋上印鑑章後送件。其中，
乙○○尚表示需要審視一下文件，故戊○○將文件交乙○
○審視，並於隔日再前往收件。而由前揭「土地登記申請
書」（含附件）可見，土地辦理過戶，需要提供契約書、
原土地所有人之身份證、原土地所有人之印鑑證明正本、
欲過戶土地之土地所有權狀正本，且需蓋印原土地所有人
之印鑑章，是以若非乙○○、曾文甲、甲○○等人同意辦
理過戶並提供文件加以配合，被告實無可能未經原告等同
意而取得前揭諸多文件而逕自得以辦理過戶。
（五）其中，在辦理曾文甲土地過戶之過程中，因曾文甲本身已
經使用過土地增值稅自用住宅優惠稅率（按：一人一生只
能用一次），故曾文甲尚要求戊○○先幫他辦理過戶給其
妻甲○○（由土地登記申請書可見申請日為94年1月21日
）。而「土地登記申請書」可看出，當時曾文甲要過給甲
○○的即是包含1692、1713、1714號土地，足證此三筆土
地曾文甲確實都答應要過給被告，否則何以要在過給甲○
○以達省稅目的時，三筆土地都要先過給甲○○。
（六）事實上，本件合建案被告依約分別給付乙○○、曾文甲(
甲○○)保證金760萬、380萬，由戊○○交給乙○○、曾
文甲（參見保證金支票影本及簽收字樣）。乙○○係親自
簽收，而曾文甲因當時其二子 曾煥清 在場，故曾文甲要曾
煥清代簽，但印章仍由曾文甲自己蓋印（按：可對照曾煥
清之筆跡）。
（七）而由被告開給乙○○、曾文甲(甲○○)二人之保證金支
票影本及簽收字樣也可見，乙○○、曾文甲(甲○○)同
意由被告代為繳交之土地增值稅係包含台北縣板橋市○○
段地號1692、1713、1714號三筆土地（見土地增值稅繳款
書）。相關證物說明整理如下：
⒈乙○○部分：合建保證金計760萬元，代交增值稅部分
867,576元（票號BX0000000）、扣除前揭增值稅之保證金
部分6,732,424元（票號BX0000000），增值稅部分
867,576元係包含：⑴1692地號838,104元⑵1713地號23,
099元⑶1714地號6,373元。
⒉曾文甲(甲○○)部分：合建保證金計380萬元，代交增值
稅部分183,467元（票號BX0000000）、扣除前揭增值稅之
保證金部分3,616,533元（票號BX0000000），增值稅部分
183,467元係包含：⑴1692地號167,956元⑵1713地號12,
157元⑶1714地號3,354元。
（八）而且針對本合建案，乙○○、曾文甲亦簽有搬遷之切結書
。豈料，乙○○、曾文甲(甲○○)收受保證金後，卻拒
不搬遷，經被告多次請其等搬遷後，其等仍不願意搬遷，
為此被告尚委託律師寄發存證信函請其等限期搬遷，豈料
其等不僅置之不理，反提起本件訴訟，主張被告侵奪原告
之土地，不法侵害原告之所有權，原告之主張顯無理由。
（九）針對證人戊○○之證言及原告之民事準備書狀（一）答辯
如下：
⒈證人戊○○到庭證稱：「被告與原告兩方都是親戚關係，
在辦理合建契約的時候，我都有在場。當初合建的時候，
只有光仁段1692地號，因為合建的時候，發現1692有部分
的土地被道路佔用，原告與曾文甲不願意負擔所佔用道路
用地，所以才會用1713、1714這兩筆土地願意過給被告，
1713、1714也是道路用地」、「這三筆土地是一起過的，
曾文甲拿所有權狀、印鑑證明及過戶的相關資料交給我以
後，我們再製作過戶的聲請書類，我們拿去給他蓋印鑑章
」、「(法官：這兩筆土地過戶是有經過原來地主同意？
)對，過戶後我有把三筆增值稅單還有應（印）給他的合
建房屋的保證金有拿給他簽收，所以他們都是知悉這件事
的。」，可見系爭土地之過戶確實經過原來地主同意。
⒉證人戊○○並進一步證稱：「當初因為曾文甲希望能節稅
，希望辦理自用住宅稅率，因為曾文甲資格不符，所以先
過戶給甲○○，由甲○○辦理過戶給被告。」顯見今原告
否認兩造曾合意將系爭土地過戶並不實在。
⒊原告訴代雖主張原告二人交付權狀時年事已高一事云云，
惟查，依照民法關於行為能力之規定，對於成年之行為人
，自有完全之行為能力，原告等也無宣告禁治產等情，原
告之主張顯無理由。更何況，證人戊○○也證稱：「兩方
面合建契約簽訂以後，第二天就到乙○○家中，乙○○就
交給我印鑑證明、土地權狀三張以及一些過戶的資料，帶
回來以後再製作、填寫聲請書，再交給原告乙○○，她說
要讓家人看一下，叫我第二天再去拿，第二天我拿的時候
，乙○○已經將印鑑章都已蓋好並交給我。」，更足證乙
○○尚請家人看過才用印。
⒋另按，原告訴代雖詢問證人：「原告訴訟代理人繼續上面
的過程，乙○○有無拿甲○○的委任狀？」，惟證人戊○
○已說明：「這件與甲○○沒有關係。」，亦即乙○○及
曾文甲(甲○○)之部分不論簽約、收取權狀、交付保證
金等都是分開處理，並不相關，此部分原告訴代容有誤會
。
⒌最重要的是，本案之系爭土地權狀正本皆由原告等自動交
付被告，且由原告等蓋用印鑑章，依照常理來看，土地權
狀正本乃重要之文件，印鑑章也是重要之私人物品，若非
兩造早有過戶之約定且由原告等配合，被告等豈有可能任
意將系爭土地過戶，原告提起本訴之主張實無理由等語置
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告起訴主張之事實，業據提出乙○○與丙○○間之合
建契約書影本、台北縣板橋市○○段第1713號土地謄本、台
北縣板橋市○○段第1714號土地謄本、曾文甲與丙○○間之
合建契約書影本各乙份為證，被告則以前詞置辯，並提出台
北縣政府城鄉發展局函、被告與乙○○簽立之合建契約、被
告與曾文甲簽立之合建契約、「土地登記申請書」影本乙份
（乙○○部分）、「土地登記申請書」影本乙份（曾文甲即
甲○○部分）、土地登記申請書影本乙份（曾文甲過戶給甲
○○）、被告開給乙○○保證金支票兩只及簽收字樣、被告
開給曾文甲保證金支票兩只及簽收字樣、付款簽收簿、轉帳
傳票及簽到表、台北縣板橋市○○段地號1692、1713、1714
號三筆土地土地增值稅繳款書（乙○○部分）、台北縣板橋
市○○段地號1692、1713、1714號三筆土地土地增值稅繳款
書（曾文甲即甲○○部分、切結書、存證信函等件影本乙份
為證。是本件應審酌者為兩造就系爭第1713、1714號土地之
不動產移轉登記是否有效？
四、按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力。」、「不動產物權之移轉或設定，
應以書面為之。」，民法第758條、修正前第760條分別定有
明文。準此，不動產物權之移轉，除應辦理所有權移轉之登
記手續之外，尚必須以書面為之，始能發生物權變動之效力
。是所謂不動產之物權行為，乃物權變動之意思表示，與書
面、登記相結合之要式行為。從而，縱兩造間就不動產之買
賣契約，已有合意，惟此僅生債權契約之效力，就移轉不動
產物權之書面契約若未合法成立，自不生移轉之效力，即不
生物權變動之效力。經查：被告主張系爭土地係由原告等合
意移轉予被告乙節，雖有證人戊○○到庭陳述可證，惟縱其
所述可採，亦僅有債權契約之合致，至系爭第1713、1714號
土地確未有不動產移轉合意之書面記載，為兩造所不爭執，
揆諸前揭說明，就系爭房地，於94年3月23日辦理登記之所
有權移轉登記，因欠缺書面之記載，自不生物權變動之效力
，被告並未因此取得系爭土地之所有權可以認定。
五、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民
法第767條第1項前段定有明文，本件被告既未取得系爭土地
之所有權，從而，原告依上開規定請求判決如訴之主文第1
項及第2項所示，為有理由，應予准許。
中華民國99年5月27日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官石于倩
法官程萬全
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年5月27日
書記官石于倩