裁判字號：臺灣高等法院106年上易字第368號民事判決
裁判日期：民國107年10月16日
裁判案由：排除侵害等
臺灣高等法院民事判決106年度上易字第368號上訴人 楊幸雄 訴訟代理人 江燕偉 律師被上訴人 陳炳銓 訴訟代理人 陳福龍 律師複代理人 沈宏裕 律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國106年1月6日臺灣新北地方法院104年度訴字第2383號第一審判決提起上訴，本院於107年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：伊為新北市○○區○○段○○○○號土地（
下稱系爭土地）之所有權人。上訴人未經伊之同意，私自於如原審判決附圖所示編號（A）、（B）、（C）、（D）、（E）、（F）處（面積224.9平方公尺），設置鐵皮棚架、木棚架、雞舍、開闢菜圃，種植蔬菜等（下稱系爭占用物）而無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭占用物，並將占用之土地騰空返還予伊等語。
上訴人則以：系爭土地原登記在訴外人 江啟靖 祖父 江耀源 名下
，其父 楊華 於43年1月6日向江耀源購買系爭土地崁頂部分，惟因當時土地分割之限制，故一直未辦理移轉登記。嗣楊華於58年過世，其遂基於繼承法律關係而繼續占用系爭土地，是其乃有權占有。又其前曾對江啟靖提起訴訟請求履行前揭買賣契約，於訴訟進行中，其與江啟靖另行協商而簽訂「農地買賣預約書」（下稱系爭農地買賣預約，契約內容另包含訴外人 江坤霖 所有新北市○○區○○段○○○○號土地），並給付定金新臺幣（下同）200萬元予江啟靖。詎系爭土地佃農 廖阿井 以行使優先承買權為由，向江啟靖購買系爭土地，然廖阿井根本無能力支付高達4,700萬元之買賣價金，實際上均由被上訴人支付，事後並由江啟靖直接移轉登記予被上訴人，足見廖阿井無買受系爭土地之真意，被上訴人係為規避系爭農地買賣預約，始為上開行為，被上訴人顯為惡意受讓系爭土地，參照民法第148條第2項之誠信原則，被上訴人應受系爭農地買賣預約之拘束，其自得有權占有系爭土地。退步言，其僅占有系爭土地中之一小部分，且早已與其所有之土地附連圍繞一起，一旦遭拆屋還地，其將受有巨大損害，被上訴人為權利濫用等語資為抗辯。
本件經原審判決：上訴人應將系爭占用物拆除，並將占用之土
地騰空返還予被上訴人，並為准、免假執行之宣告。上訴人不服原審判決，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
被上訴人主張系爭土地為伊所有，上訴人所有之系爭占用物占
用如原審判決附圖所示編號（A）、（B）、（C）、（D）、（E）、（F）部分（面積224.9平方公尺）等情，有土地所有權狀、土地登記謄本、照片附卷可稽（見原審卷第13、78、133至145頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第177頁），復經原審赴現場勘驗，並囑託新北市板橋地政事務所就系爭占用物占用系爭土地部分實施測量鑑定屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見原審卷第99至102、106頁），自堪信為真實。
被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，上訴人則予否認，並以前詞置辯。經查：
㈠上訴人並無占用系爭土地之正當權源：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查，上訴人既為系爭占用物所有權人，依上開說明，上訴人自應舉證證明系爭占用物有占用系爭土地之正當權源。
⒉上訴人辯稱其父楊華於43年1月6日曾向江耀源購買系爭土地
崁頂部分，是其基於繼承法律關係，為有權占有一事，業據提出被上訴人不爭執形式真正之賣渡證書為證（見原審卷第47至48頁、本院卷第200頁），雖可信實，然江耀源於出售系爭土地崁頂部分予楊華後，始終未將該部分所有權移轉登記予楊華，而江耀源死後其繼承人江啟靖已於104年1月28日將系爭土地全部售予廖阿井，廖阿井並指定被上訴人為登記名義人，且已辦妥所有權移轉登記等節，有系爭土地異動索引、土地買賣契約書、土地登記申請書附卷可稽（見原審卷第80至82、183至185頁、本院卷第213至214頁）。是縱使上訴人得依占有連鎖之法律關係對抗江耀源及繼承人江啟靖，惟當被上訴人因買賣而取得系爭土地所有權後，基於債之相對性，斯時上訴人已不得再向被上訴人主張有權占有系爭土地（最高法院72年台上字第938號判例意旨參照）。準此，上訴人辯稱其得以楊華與江耀源間之買賣契約，對抗事後取得系爭土地所有權之被上訴人，對之主張為有權占有云云，即無足取。
⒊上訴人復辯稱其與江啟靖、江坤霖曾簽立系爭農地買賣預約
，且為廖阿井及被上訴人所明知，被上訴人卻仍惡意受讓系爭土地，依民法第148條第2項之誠信原則，被上訴人應受系爭農地買賣預約拘束，須將移轉土地所有權予其，並交付系爭土地，因其已占有系爭土地，是其仍為有權占有云云；然查：
⑴按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院106年度台上字第480號判決意旨參照）。查，上訴人於103年10月23日曾與江啟靖、江坤霖簽立系爭農地買賣預約，前言記載：「茲因甲方（即上訴人）擬與乙方（即江啟靖）丙方（即江坤霖）購買如本農地買賣預約書（下稱本預約）第一條所示買賣標的物，乙丙方將本買賣標的物出售予甲方，為展現充分誠意，同意訂立本預約條款如后，以資共同遵守：」、第3條第1項：「本約應含本預約所定之基本條件。」、第4條第1項約定：「甲方知悉乙方就559地號土地與第三人廖阿井訂有三七五耕地租約，且第三人廖阿井依法有優先承買之權。甲乙丙方應於乙方與第三人廖阿井就559地號土地終止租約之日起十五日內，誠意商議本約之其餘條件。惟第三人廖阿井於法定期限內表示承受者，不在此限。」、第2項約定：「如因前項條件無法成就而未能簽訂本約，乙丙方應無息返還已收之貳佰萬元整訂金予甲方。」、第3項約定：「於第一項條件成就時，如甲方拒絕依第一項期限辦理並簽訂本約者，乙丙方得沒收甲方貳佰萬元整之訂金；如乙丙方拒絕依第一項期限辦理並簽訂本約者，應將已收貳佰萬元整之訂金無息返還予甲方，並另給付甲方貳佰萬元作為賠償。......」等語（見原審卷第52頁），是系爭農地買賣預約雖約定買賣標的物及買賣總價，，惟該契約書已明言為預約，猶待廖阿井決定是否行使優先承買權而簽訂本約，且關於付款方法及系爭標的物移轉等重要事項，亦均尚未約定之，堪認被上訴人主張系爭農地買賣預約僅為預約等語，應屬可採。上訴人辯稱已是本約云云，尚難足取。
⑵次查，廖阿井已於103年11月25日向江啟靖主張行使優先承
買權，並於104年1月28日與江啟靖、江坤霖簽立土地買賣契約書；江啟靖、江坤霖並已歸還定金200萬元予上訴人等事，為上訴人所是認，且有土城郵局第348號存證信函、土地買賣契約書、臺北正義郵局第84號存證信函附卷可佐（見原審卷第183頁至第185頁、本院卷第240至243頁），足徵系爭農地買賣預約，已因廖阿井行使優先承買權，條件確定不成就，無法簽訂本約，而失其效力。則上訴人辯稱其得基於系爭農地買賣預約之法律關係，占有系爭土地，進而請求移轉登記系爭土地所有權云云，洵非可採。
⑶上訴人雖辯稱廖阿井並無買受之真意，買賣價金均為被上訴
人支付，且辦理移轉登記時，土地登記申請書上更記載廖阿井放棄優先承買權，可見被上訴人明知系爭農地買賣預約存在，仍惡意買受系爭土地云云；然除已為被上訴人所否認外，依廖阿井之子 蘇志明 於偵查中證稱：當初是上訴人委任的律師與江啟靖的委任的 邱靖貽 律師到田裡來，邱靖貽跟我說，土地如果賣給上訴人，一坪大概2萬多元，後來更打電話跟我表示我們可以分到補助地上物的費用200多萬元，我有去查過有三七五租約的話，我們可以分到錢，覺得上訴人的價格太差，我當下覺得我父親辛苦了半輩子，價格那麼差，我想要找別人來買，價格會好一點，所以我就當場向2位律師表示乾脆我買下來，所以我後來找了住商不動產板橋分店的 莊永信 ，幫我找到買家，前開行使優先承買權的存證信函是我請我表哥 王明輝 找人發出的。我不知道上訴人與江啟靖、江坤霖有訂立系爭農地買賣預約。是真的要買，但是我買不起，所以我之前和邱靖貽說是我朋友要買，其實那些朋友都是 仲介 找來的，一直到簽約時去邱靖貽的律師事務所才認識被上訴人，仲介及邱靖貽叫我蓋章我就蓋章等語明確，此有訊問筆錄附卷可佐（見本院卷第172反面至173頁）；邱靖貽則於偵查中陳稱：蘇志明之前提到要買559這些地號土地時，我就有跟他說農地很難貸款，你要從哪裡去找錢來買，他說土地如果被上訴人買走，他們家人會感到非常不甘願，所以他一定會想辦法找到錢，他會去找他的朋友一起來買等語歷歷（見本院卷第187頁），足見廖阿井確有行使優先承買權之真意存在。再者，證人即仲介 紀海雲 、 吳冠德 於偵查中均證稱：被上訴人之父親 陳文軺 看到我們張貼要賣系爭土地的廣告後，先跟 莊水信 聯絡，莊水信找我們一起去收斡旋金，並跟陳文軺解釋系爭土地有三七五租約，要買這塊地一定要透過佃農，陳文軺表示我們處理好就好，因為他只是要買，並不懂，所以我們研究了很久，而且和蘇志明談好價格後，蘇志明才帶我們去找邱靖貽確認土地所有權歸屬。邱靖貽有跟我們強調，他們只能賣給佃農，所以簽約當天，是佃農跟地主他們先簽完買賣契約後，才由我們的代書為買方擬訂向佃農購買土地的協議書等語綦詳（見本院卷第177頁反面至178頁）， 益徵 被上訴人在購買系爭土地前，並未知悉上訴人與江啟靖、江坤霖曾簽立系爭農地買賣預約一事。又廖阿井於買賣契約中指定被上訴人為登記名義人，並於土地登記申請書表示放棄優先承買權之經過，亦經證人紀海雲、吳冠德證稱：我們之前就有跟蘇志明談過，如果不過戶2次，如何能夠從地主手上過戶到我們買家手上，蘇志明說他有問過別人，可以用指定登記的方式，簽協議書當下，他仍然是做這種主張，也是為了避免2次過戶的費用，而且對我們來說也是保障，因為直接過戶到蘇志明他們名下，對我們買家也會有風險等語明確（見本院卷第178頁），則上訴人徒以廖阿井在土地登記申請書上表示放棄優先承買權，據以推論被上訴人買受系爭土地時，應已知悉或可得知悉系爭土地之權利糾紛云云，亦非可取。
㈡被上訴人行使所有權，並無權利濫用情形：
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例要旨參照）。上訴人所有之系爭占用物既占有使用被上訴人所有之系爭土地，自足以影響被上訴人對系爭土地之使用、收益權能，被上訴人請求上訴人拆除占用物返還占用土地，係為求回復伊對於系爭土地之權利，乃合法權利之行使，無從認其主觀上係以損害上訴人為主要目的。且系爭占用物於技術上是否難以拆除，拆除時是否必定造成水土流失，影響上訴人所有之土地，亦未據上訴人提出證據證明，上訴人陳稱拆除系爭占用物將造成其受有巨大損害云云，自難逕予採信。綜合上開考量，尚難認被上訴人請求拆屋還地有逾越權利行使之必要範圍，及係以損害上訴人為主要目的之情形存在，是上訴人抗辯被上訴人提起本件拆屋還地之訴，為權利濫用云云，洵不足採。
㈢被上訴人得依民法第767條第1項之規定，請求上訴人拆除系爭占用物，並返還土地：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查上訴人所有之系爭占用物，無權占有系爭土地，業已妨害被上訴人對於系爭土地所有權之圓滿行使，則被上訴人依據民法第767條第1項之規定，請求上訴人拆除系爭占用物，並將系爭土地返還予被上訴人，洵屬有據。
綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴人
拆除系爭占用物，並將系爭土地返還予被上訴人，自屬正當，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法據，經本院斟
酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年10月16日
民事第五庭
審判長法官張松鈞
法官賴劍毅法官陳君鳳正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國107年10月17日
書記官郭姝妤