臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 103年度花簡字第370號
原 告 黃惠暄
訴訟代理人 李文平 律師
張照堂 律師
被 告 吳昌鴻
吳連智
柯珠蘭
上列當事人間請求返還土地事件，本院於中華民國104年1月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬玖仟伍佰壹拾叁元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠依鈞院101年度簡上字第25號民事判決意旨，坐落花蓮縣○
○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地自民國41年10月
30日起即由訴外人即出租人 林阿邁 與被告3人之被繼承人吳
志英成立耕地三七五租約，嗣由原告及被告3人分別繼承出
租及承租人地位，而原告所有坐落同段868地號土地（下稱
系爭土地）則不在上開租約範圍，且兩造業於99年9月27日
合意終止上開耕地三七五租約。惟兩造間就系爭土地有以口
頭成立之租用基地建築房屋之不定期限租賃契約（下稱系爭
租約）存在，而被告亦於系爭土地上興建門牌號碼分別為花
蓮縣新城鄉○○村○○000號、116-1號及116-2號之房屋（
占用面積如附圖所示，下稱系爭房屋），先予敘明。
㈡系爭租約既於日據時代前就已開始，應適用89年5月5日修正
施行前民法第449條第1項之規定，亦即縱屬租用基地建築房
屋，租賃契約之期限，亦不得逾20年，逾20年者，縮短為20
年。系爭房屋之屋齡早已逾20年，契約年限已屆滿，原告自
得依土地法第103條第1款、修正前民法第449條第1項、第45
5條等規定請求被告返還系爭土地。
㈢若鈞院認本件無民法第449條第1項之適用，惟探求當事人真
意應以房屋至不堪使用為期限，被告所有房屋業經60年代因
颱風吹毀，現所建均為重修整建後之房屋，且也達於一般耐
用年限，應認房屋已達不堪使用之情況，租賃契約期滿，被
告應返還系爭土地。
㈣又本件兩造間就系爭土地既屬不定期租賃契約，原告另得依
民法第450條規定以起訴狀繕本向被告3人為終止契約之意思
表示，並依民法第455條規定請求返還系爭土地等語，並聲
明：⒈被告吳昌鴻應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土
地內如附圖所示B部分（即門號：116-1號，面積約為25.00
平方公尺）之地上建物拆除，並將土地交還原告；⒉被告吳
連智應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地內如附圖所
示C（即門號：116-2號，面積約為110.87平方公尺）、D（
即棚子，面積約為25.42平方公尺）部分之地上建物拆除，
並將土地交還原告；⒊被告柯珠蘭應將坐落花蓮縣○○鄉○
○段○○○○號土地內如附圖所示A部分（即門號：116號，面
積約為16.07平方公尺）之地上建物拆除，並將土地交還原
告；⒋訴訟費用被告負擔。
二、被告則均以：系爭房屋於68年因颱風而重建，前地主往生後
，繼承人即跟著繼承的租約，地主每年也都有到我們那裡去
，已經默許。系爭土地周邊原本是樹林，由我們及祖先自己
開墾興建，目前仍居住於附圖所示之地方，我們從來沒有否
認土地是原告的，願意跟原告承購，或由原告依三七五減租
條例分割系爭土地等語，並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡訴訟
費用由原告負擔。
三、本院之判斷及得心證之理由：
㈠原告主張被告3人所有之系爭房屋占用原告所有系爭土地如
附圖所示之A、B、C、D部分，及兩造間就系爭土地存有租用
基地建築房屋之系爭租約乙節，為兩造所不爭執，並有花蓮
縣花蓮地政事務所土地複丈成果圖（卷第7頁）在卷可稽，
堪信為真實。
㈡原告另主張：系爭房屋已逾耐用年限且有不堪使用之情況，
及系爭租約因逾20年而屆滿，原告得依土地法第103條第1款
、修正前民法第449條第1項、民法第450條第2項、第455條
等規定請求被告拆屋還地等語，則為被告所否認，並以前揭
情詞置辯。經查：
⒈按最高法院30年渝上字第311號判例雖以：「土地之租賃契
約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當
之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契
約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使
用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制而已」，
惟最高法院62年台上字第3128號原判例已指出：「民法第44
9條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之
租賃而言，條文文義甚明。司法院院字第539號解釋及本院
30年渝上字第311號判例，亦係就定期租賃而為」；再者，
民法第449條於民國88年4月21日修正公布修訂增列第3項「
租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定」，故最高法院
90年度第4次民事庭會議決議不再援用最高法院30年渝上字
第311號判例，並將最高法院62年台上字第3128號原判例於
最高法院95年度第18次民事庭會議決議修改為：「民法第44
9條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之
租賃而言」。本件系爭租約係不定期基地建屋租約，自無最
高法院30年渝上字第311號判例之適用，即無民法第449條第
1項所定租賃契約之期限不得逾20年規定之適用。
⒉復按民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得
隨時終止契約，但土地法為民法之特別法，土地法規定，租
用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一
，出租人不得收回，故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用
基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人
仍得使用基地申請重建房屋，最高法51年台上字第2987號判
例及86年度台上字第2258號判決參照。本件兩造間之系爭租
約為不定期基地租賃契約，自應優先適用土地法第103條，
而非民法第450條規定，原告主張適用民法第450條第2項規
定終止系爭不定期基地租賃契約，自屬無據。
⒊再按土地法第103條第1款規定非因契約年限屆滿，出租人不
得收回出租建築房屋之基地；所謂「年限屆滿」，在定有期
限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，
應解為至房屋不堪使用時為止，最高法院89年度台再字第7
號判決可參。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有
舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張
被告所有之系爭房屋於68年因颱風吹毀而重建，且達於一般
耐用年限，應認房屋已達不堪使用之情況云云，為被告所否
認，並以前詞置辯，揆諸前開規定，自應由原告就其主張之
事實負舉證之責。經查，系爭房屋為1樓磚造平房，3戶相連
，但內部並不相通，佳林116-2號房屋起課年月為73年1月，
於101年之價值57,600元等情，有勘驗筆錄及房屋稅籍證明
書附於該案卷宗可憑（該案卷第77、115頁），且由卷附照
片以觀，足認系爭房屋之磚造結構、格局尚稱保存良好，縱
因使用年限已久，仍得為居住或商業使用，具有經濟效益，
亦無必須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形，難認系爭房
屋已達不堪使用之程度（該案卷第79-82頁）。原告復未能
舉證證明系爭房屋已達不堪使用之程度，則其依土地法第10
3條第1款規定主張租賃年限屆滿收回系爭土地，亦非可採。
㈢綜上所述，兩造間之不定期限租地建屋契約尚未消滅，原告
依民法第455條前段規定請求被告拆除系爭房屋並返還系爭
土地，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果
不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
民事判決(再字-再審之訴顯無理由判決駁回)
中華民國104年1月29日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官李可文
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月29日
法院書記官郭怡君