裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第780號民事判決
裁判日期：民國103年12月18日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第780號原告 張嘉琳 訴訟代理人 陸正義 律師複代理人 羅偉甄 律師被告 趙海瑞 訴訟代理人 施竣中 律師複代理人 袁大為 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國103年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬肆仟叁佰伍拾元，及自民國一百零三年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾柒萬肆仟叁佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國102年7月23日透過赫博房屋仲介有限公司（下稱赫博仲介公司），以總價新臺幣（下同）2,
910萬元向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號12樓之房屋（下稱系爭房屋）。被告出售系爭房屋時，曾向原告表示系爭房屋屋況良好且未有滲漏水情況，並於房地產標的現況說明書之第5項「建物目前是否有滲漏水情形」一欄勾註「否」，原告因此信賴被告所言而與其簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）購買系爭房屋，並規劃裝潢設計工程。兩造簽約後不久，原告於連日大雨後至現場查看，發現系爭房屋似有多處滲漏水痕跡，旋即向被告反應，被告卻推託係房屋老舊、無漏水情形，並欲以4萬元補貼被告，表示日後如有漏水會負責云云。不料，原告雇工欲進行系爭房屋裝潢工程時，發現系爭房屋確有嚴重之滲漏水問題，包括主臥室、其他房間之牆面、主臥室內浴室天花板及頂樓增建之房間等多處，均有因長期滲漏水所造成之壁癌、木材發霉、磁磚剝落及鋼筋生鏽外露等情。原告為此曾多次透過仲介 劉佩妮 與被告聯繫，促請其出面協談系爭房屋之修繕事宜，並於102年11月間統整部分修繕之估價費用，以存證信函通知被告，希其儘速處理，否則將自行修繕，然未獲被告回應，原告僅得委請宏浩裝潢工程有限公司（下稱宏浩公司）針對系爭房屋之滲漏水瑕疵施作防水工程，以及處理因滲漏水致生之其他修繕問題，因此支出556,550元之修繕費用。被告以房地產標的現況說明書保證系爭房屋無滲漏水之情形，惟出賣予原告時系爭房屋卻存有滲漏水瑕疵，依民法第354條第1項、第359條之規定，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告得請求減少556,550元之價金。而於原告行使減少價金請求權後，被告就受領該部分價金之法律上原因即不復存在，依民法第179條規定，自應予以返還。又本件經送社團法人台北市不動產估價師公會（下稱鑑定單位）鑑定結果，雖認系爭房屋漏水之市價減損為250,300元，惟不動產估價報告書（下稱鑑定報告）中所列修復成本210,700元，與實際負責修繕之證人 謝金山 到庭證述之漏水修繕費用不符，且鑑定報告認定物理性減損金額為0元，亦不合理。爰提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告556,550元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋出賣當時，兩造已於買賣契約書約定以現況點交，嗣後仲介人員為原告帶看系爭房屋時，原告曾表示該屋似有漏水現象，為確認系爭房屋是否確有漏水情事，被告旋即委託永慶房屋就原告發現之漏水處予以鑑定，經永慶房屋鑑定後，稱系爭房屋並無漏水情事，而原告所稱疑似漏水之處，實係因系爭房屋屋齡已達31年，本會有自然耗損現象，且時逢連日大雨，窗台有雨水打進，非如原告臆測系爭房屋有漏水情事，惟為避免買賣雙方就漏水一事於交易後產生紛爭，被告遂同意給付原告4萬元供其修補所稱有漏水之處，顯然原告就有漏水之處已經檢查無誤。依民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；系爭契約第15條亦有相同約定，兩造既同意以現況點交系爭房屋，原告自不得再以系爭房屋於點交前有滲漏水情事，對被告主張瑕疵擔保責任。倘本件原告所稱漏水情事係發生於房屋點交後，因系爭房屋之利益及危險已隨同移轉於原告，則原告就系爭房屋因自然耗損所生之滲漏水問題，應自負修繕責任。退步言之，縱認被告應負瑕疵擔保責任，惟原告提出之系爭房屋修繕費用明細表中所列修繕費用絕大部分與漏水瑕疵並無關連；且本件依系爭契約之約定既係以現況點交，則所謂瑕疵修補，亦僅為回復系爭房屋之原有狀態，亦即該屋齡31年應有之狀態，故系爭明細表中諸如地磚重鋪、壁磚重貼、天花板重做、儲藏室門含框重做等項目，要求被告需將系爭房屋修繕至全新狀態，顯與瑕疵擔保範圍無關。再者，本件雖經鑑定認定市價減損為250,300元，包含實際成本（修復費用）210,700元、交易性減損（房租補貼）39,600元，惟依證人謝金山之證述，系爭房屋與漏水有關之修繕費用總計僅有10萬元，且系爭房屋修繕期間，被告實際上並無在外租賃房屋之費用產生，頂樓增建部分原告仍繼續對外出租收取租金，足見修繕漏水並未對原告居住產生影響，故鑑定報告所列39,600元損失難謂合理，實際修復成本應以10萬元為依據，扣除被告先前給付之4萬元修繕漏水補貼費用後，本件市價減損金額應為6萬元。倘認實際修復成本應以鑑定報告所列210,700元為依據，則扣除被告給付4萬元之漏水補貼費用後，本件市價減損金額至多為170,700元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有相關證據在卷足稽，堪認屬實：
㈠原告經由赫博仲介公司（即住商不動產敦北加盟店），以總
價2,910萬元向被告購買系爭房屋（含頂樓增建物）及坐落之基地，兩造於102年7月23日簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），並於102年9月14日交屋。原告已給付買賣價金予被告，有系爭契約、交屋稅費分算表在卷足稽（見本院卷第9至14、49頁）。
㈡被告曾於102年1月17日出具之系爭房屋房地產標的現況說
明書第5項「建物目前是否有滲漏水現象」勾選「否」，有上開現況說明書附卷可參（見本院卷第15頁）。
㈢兩造曾約定由被告補貼4萬元予原告作為修漏水費用，並已
於102年9月14日交屋時結算，自履約保證專戶中扣除，有交屋稅費分算表在卷足稽（見本院卷第49頁）。
四、原告主張其向被告購買之系爭房屋有滲漏水之瑕疵，依物之瑕疵擔保規定，應減少價金556,550元，被告並應依不當得利法律關係返還其受領之該部分價金予原告。然為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點為：㈠被告是否應就系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任？㈡原告主張減少價金，並依不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金，有無理由？如有理由，被告應返還之數額為何？茲分述如下：
㈠被告應就系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第35
4條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。原告主張其簽訂系爭契約後，陸續發現系爭房屋之主臥浴室、客浴、兩間臥室及頂樓加蓋房間等處有滲漏水情況，業據其提出現場照片，以及負責修繕漏水之宏浩公司估價單、該公司經辦人謝金山出具之收據等為證（見本院卷第16至31、57至60、68至74、101至102頁），並經任職赫博仲介公司之系爭房屋仲介人員劉佩妮到庭具結證稱：被告把系爭房屋委託我們賣時，我們有去現場看，只有在主臥室地板上看到有水痕，當時被告表示可能是之前施工留下的痕跡，後來原告表示要買，我陪原告去看房子，當時沒有看到漏水的情況，簽約完成交易後，因為下雨才有看到漏水，先是在客廳旁小臥室的牆壁有看到多道水痕，之後下更大的雨，換主臥室漏水，頂樓加蓋兩個套房也漏水，被告採用其請的專業人士處理小臥室跟頂樓加蓋兩個套房窗戶的漏水，結果大概1、2週後就又漏水，因為那陣子一直下雨，原告決定用其請的謝金山處理漏水，這期間又有多處漏水，簽約後、交屋前就有漏水的情況，我親眼看過的是客廳旁小臥室、主臥室、頂樓加蓋兩間套房及後來的另三間套房、兩間浴室漏水等語明確（見本院卷第76頁反面至78頁）；堪認系爭房屋交屋時確有漏水情況。參以系爭房屋漏水之位置包含主臥浴室、客浴、臥室及頂樓加蓋房間等處，且已產生壁癌、水泥剝落情況，對於日常居住、使用應有相當程度之影響，且衡諸常情，一般有意購屋者如知悉系爭房屋有該等漏水情況，當會影響其購屋意願或要求降低房價。由上堪認原告主張系爭房屋交付予原告時，有欠缺一般建物通常效用、減少其價值之瑕疵，應屬可採。
⒉被告雖抗辯本件係於交屋後始因系爭房屋屋齡久、自然損耗
而發生漏水情況，應由原告自行負擔危險云云；惟負責施作系爭房屋漏水修繕工程之證人謝金山到庭具結證稱：系爭房屋頂樓的水泥版龜裂，底下就一定會滲漏水，所以我就作頂樓的防漏，還有頂樓的水管區，因為日久鐵管跟塑膠管交接點腐蝕，這部分滲水很嚴重，剛好漏在主臥室房間那區，另有部分牆壁壁癌，我從內部做防癌處理，漏水的問題主要是這三項，這些情況不可能是短期內造成的，都是很久的事，有的鋼筋、水泥都有腐蝕現象，有的發霉，水泥用手去刮會掉等語明確（見本院卷第78頁反面至79頁）。而由原告提出之系爭房屋現場照片，確可看出主臥浴室與客浴牆壁有壁癌、廚房外陽台天花板水泥塊有剝落情況（見本院卷第68至71頁），衡諸常情，該等現象應係長期滲漏水所致。是被告抗辯系爭房屋之漏水情況係交屋後始發生，尚難憑採。
㈡原告得依民法第359之規定主張減少價金，並依不當得利法律關係請求被告返還系爭房屋應減少之價金274,350元：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法359條前段定有明文。系爭房屋交屋時存有原告主張之漏水瑕疵，業經本院認定如前，是原告依民法第359條之規定請求減少價金，自屬有據。被告雖抗辯系爭房屋現況說明書已記載無滲漏水情況，且經原告多次勘查，系爭契約亦約定依現況點交，兩造並曾合意由被告補貼4萬元作為修漏水費用，故原告不得再請求減少價金云云。然查，一般不動產買賣，標的物如無明顯之滲漏水痕跡，或雖有滲漏水痕跡而遭他人以家具等裝潢遮掩，買方未必能於至現場查看時立即發現有該等情況，縱使房屋有壁癌等疑似滲漏水跡象，滲漏水之確實位置、嚴重程度、原因為何等，亦非一般人僅由外觀所能得悉；另由證人謝金山證稱：系爭房屋天花板一打開，水就全部落下來，水管的部分，我平常去施工大約有10天都沒有感覺，但另2、3天就滴的很嚴重，我去打開天花板，發現水全部落下來，水泥樓板的部分，下雨天下了半天可以看出龜裂的部分會滴水等語（見本院卷第79頁），堪認縱使係謝金山此等長期從事漏水修繕工程之專業人員，亦需於下雨後或打開天花板查看，始能了解系爭房屋滲漏水之確實情況。另依證人劉佩妮之證述，交屋時分算表記載之補貼款4萬元是針對2間浴室漏水部分，但簽分算表後，頂樓加蓋的另3間套房、水表處、遮光罩及主臥室又發現其他漏水情況（見本院卷第77至78頁）；堪認簽署分算表時，原告尚未發現系爭房屋有前述頂樓加蓋之另3間套房等處漏水之瑕疵。是尚難僅以原告曾至系爭房屋查看，以及系爭契約有依現況點交之約定、兩造曾於交屋簽署分算表時協商由被告補貼4萬元修漏水等，即遽認原告於系爭契約成立時或交屋時即知悉系爭房屋存有前述各處滲漏水瑕疵，且無意見而同意免除被告之瑕疵擔保責任，故被告前揭抗辯尚難憑採。
⒉系爭房屋因漏水瑕疵所致之價值減損金額為274,350元，原告得請求被告返還上開金額：
⑴按民法第359條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買
受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準；倘買賣當時之價金與市價相當，應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。因買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依上開規定將該減少部分予以返還。
⑵經本院囑託鑑定單位依系爭房屋於交屋時即102年9月14日
之滲漏水情況，鑑定其市場交易價值有無減損，鑑定結果略為：房屋漏水之減損價值可區分為實際成本即修復成本、物理性減損即瑕疵修繕後對於該房屋品質及效用上之減損、交易性減損即市場接手性之減損等，其中系爭房屋漏水所致之實際成本為210,700元，物理性減損為0元，交易性減損為39,600元，有鑑定報告附卷可參。本院審酌其鑑價方式係依兩造買賣時系爭房屋之正常市場價值與其因存有本件瑕疵減少之價格相比較，作為計算之基準，合於前述判斷標準，且依其鑑價結果，系爭房屋（含頂樓增建物）買賣當時之正常市價為28,934,000元（見鑑定報告第47頁），與兩造實際買賣價金2,910萬元相當，應屬可採。惟就其中之實際成本即修繕費用部分，鑑定人 葉美麗 到庭證稱：其係依電話詢問謝金山之結果，計算出修復費用為210,700元（見本院卷第15
3頁反面）；然本院曾依原告之聲請，於103年5月29日、
103年7月10日兩度傳喚謝金山到庭作證，經提示相關估價單、收據後，謝金山明確證稱：起訴狀附表（即原告主張修繕費用556,550元之明細表）上所列的浴室壁磚拆除重貼等經其當庭以橘色螢光筆標示出之工項，均與漏水修繕無關，其他項目都與修漏水相關，另因102年第一次施工後還有繼續漏水，其再做第二次抓漏，處理水管滲水問題，水表區有二次施工，故其總共收過2次28,000元之款項，其中一筆28,000元即為原證7之估價單、收據所列金額等語（見本院卷第79至80頁、106頁反面至107頁）。是依證人謝金山上開證述，並依其出具之估價單、收據與上開明細表所列工項、價金核對計算後，系爭房屋漏水修繕費用應為274,750元（明細詳如附表），鑑定報告認定修繕費用為210,700元，應有誤算。原告主張修繕費為556,550元、被告抗辯修繕費用應為10萬元，均與卷附證據不符，難以採信。又被告於交屋時已補貼原告修繕費用4萬元，為兩造所不爭執，扣除該4萬元後，實際成本即修繕費用應為234,750元（計算式：274,750元－4萬元＝234,750元）。加計鑑定報告所列交易性減損39,600元後，系爭房屋因存有漏水瑕疵所致之市價減損金額應為274,350元（計算式：234,750元＋39,600元＝274,350元）。原告已於起訴狀中為減少價金之意思表示，該書狀繕本並已送達於被告，有送達證書附卷可參（見本院卷第41頁），依前揭說明，就該減少部分，被告受領買賣價金之法律上原因即已不存在，是原告依不當得利法律關係請求被告返還274,350元，自屬有據。
⑶原告雖主張系爭房屋經謝金山修繕後仍有漏水情況，物理性
減損不應為0元云云。惟依原告提出之估價單及收據等，謝金山施作漏水修繕工程之期間應為102年10月至103年3月間（見本院卷第26至31、101頁）；證人謝金山復於103年
5月29日、103年7月10日到庭明確證稱：原告主張之漏水區域（如原證6）都已經修好，沒有漏水了，其施作的區域可以確定不會再漏等語（見本院卷第79、107頁）；核與鑑定人葉美麗具結證稱：我們到現場去看時，有詢問在場的領勘人即原告之丈夫從謝金山修繕到我們去現場查看之間，有無漏水的情況，其承認說沒有再漏水，一般市場上發生漏水的情形，只要修復好，都判斷不會有使用上的影響、物理性的減損等語（見本院卷第154頁反面至155頁）相符；又依鑑定報告之記載，鑑定人係於103年8月21日至現場查看（見鑑定報告第9、10頁），當時距離證人謝金山修繕完畢已近半年，且此段期間經歷梅雨及颱風季節，均未發生再度漏水情況，是原告空言主張系爭房屋仍有再度漏水之可能、應有物理性減損云云，即難認有據。
⑷被告雖抗辯系爭房屋之修繕係回復屋齡31年之應有狀態而非
原有狀態，亦不應加計交易性減損39,600元云云。惟查，本院依證人謝金山之證述及卷附估價單、收據等，認定與修繕漏水相關之項目係如附表所示之頂樓、外牆、地面防水處理等，並未包含被告抗辯係以更換新品方式修繕而不合理之浴室地磚、壁磚重作等項目，且本件原告係依民法第359條之規定請求減少價金，並非請求被告賠償修繕費用，漏水修繕費用之多寡僅係作為市價減損金額判斷標準之一；又依不動產交易常情，買方如知悉買賣標的物有漏水問題，於評估交易價格時，必定會將所需支出之修繕費用以及修繕期間無法利用買賣標的物之損失納入考量，而降低成交價格，是鑑定報告以修繕費用作為實際成本，並考量漏水情況對於買方之心理影響而認定本件交易性減損為39,600元，據以計算系爭房屋之市價減損金額，合於經驗法則及論理法則，應屬可採，被告前揭抗辯亦難認有理。
五、綜上所述，被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋確存有前述減少通常效用及價值之漏水瑕疵，故原告依民法第359條規定主張應減少274,350元之價金，並依民法第179條不當得利之規定，請求被告將其受領之上開金額返還予原告，即屬有據。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第203條分別定有明文。從而，原告依上開規定，請求被告給付274,350元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年2月27日（見本院卷第41頁送達證書）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
逾上開範圍之請求則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論駁之必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年12月18日
民事第四庭法官陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月18日
書記官謝淑芬附表：漏水修繕費用明細表┌─┬────────────┬─────┬──────────────┐│編│工項│總價│備註││號││││├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│1│頂樓含13樓圍牆PU追加費│21,500元│見本院卷第8頁明細表第7項（│││││依證人謝金山之證述，未以橘色│││││螢光筆標示者均屬漏水修繕工項│││││）、本院卷第28頁估價單第7項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│2│12樓主臥室和小臥房窗台下│15,000元│見本院卷第8頁明細表第8項、│││水泥牆壁癌須用吊車外牆防││本院卷第29頁估價單第1項│││水處理│││├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│3│主臥天花板滲水需拆天花板│16,000元│見本院卷第8頁明細表第9項、│││及樓層鑽孔灌注防水劑含天││本院卷第29頁估價單第2項│││花板油漆復原等│││├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│4│頂樓A室臥房，鋁窗上簷漏│5,000元│見本院卷第8頁明細表第10項、│││水需從外牆處理││本院卷第29頁估價單第3項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│5│頂樓採光罩滲水壓條需拆除│15,000元│見本院卷第8頁明細表第11項、│││換新及防水處理││本院卷第29頁估價單第4項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│6│頂樓2區陽台地面及側牆須│21,000元│見本院卷第8頁明細表第12項、│││塗PU防水處理││本院卷第29頁估價單第5項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│7│頂樓平台PU鋪抗紫外線處理│47,250元│見本院卷第8頁明細表第17項、│││││本院卷第30頁估價單「頂樓工程│││││」第4項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│8│室外地磚剷除含花台拆除│20,000元│見本院卷第8頁明細表第18項、│││││本院卷第30頁估價單「13樓工程│││││」第1項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│9│地面防水處理│9,000元│見本院卷第8頁明細表第19項、│││││本院卷第30頁估價單「13樓工程│││││」第2項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│10│圍牆及陽台塗不垂流PU含面│32,000元│見本院卷第8頁明細表第21項、│││漆││本院卷第30頁估價單「13樓工程│││││」第4項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│11│頂樓原放冷氣地面重做│2,000元│見本院卷第8頁明細表第25項、│││││本院卷第30頁估價單「13樓工程│││││」第8項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│12│廢土廢料清理搬運費│15,000元│見本院卷第8頁明細表第26項、│││││本院卷第30頁估價單「13樓工程│││││」第9項│├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│13│後追○○○區○○道間落水│28,000元│見本院卷第8頁明細表第30項、│││至12樓天花板水表區須防水││本院卷第31頁估價單│││處理及封蓋│││├─┼────────────┼─────┼──────────────┤│14│頂樓水表區地面填高處約1│28,000元│見本院卷第101、102頁，即原│││坪全部剷除水泥重新粉平防││證7估價單、收據。│││水處理及水管漏水更新含12│││││樓天花板修補油漆等│││├─┼────────────┼─────┼──────────────┤││合計：│274,750元││└─┴────────────┴─────┴──────────────┘