裁判字號：臺灣屏東地方法院111年訴字第56號民事判決
裁判日期：民國112年10月27日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第56號原告 諶侑宏
諶 春美
諶業錡 （即 諶鴻興 之承受訴訟人）
諶○錡（即諶鴻興之承受訴訟人，年籍詳卷）兼上一人之法定代理人 宋偲瑜 （即諶鴻興之承受訴訟人）上五人共同訴訟代理人 李慶榮 律師
劉建畿 律師被告韓 華民 （即 韓昭陽 之承受訴訟人）訴訟代理人 郭俊銘 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於中華民國112年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示之土地所有權移轉登記予原告公同共有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
1.本件原告起訴時，係以韓昭陽為被告，請求韓昭陽應將坐落屏東縣○○鎮○○○段00○00地號土地面積151.25平方公尺土地所有權移轉登記予原告。嗣原告更正及減縮聲明為請求韓昭陽將附表所示土地（下稱系爭土地）移轉登記予原告，核屬減縮應受判決事項之聲明，則原告於訴狀送達前所為訴之變更，經核於法並無不合，應予准許。
2.被告韓昭陽於起訴後之民國111年1月13日死亡，經原告具狀聲明由其繼承人即被告 韓華民 （為被告韓昭陽之子）承受訴訟；原告諶鴻興於起訴後之111年2月27日死亡，經其繼承人即原告宋偲瑜（為原告諶鴻興之妻）、諶業錡、諶○錡（以上2人均為原告諶鴻興之子女）具狀聲明承受訴訟，經核於法均無不合，應予准許。
二、原告主張： 諶貽哲 為原告諶侑宏、 諶春美 之父、原告 諶業綺 、諶○綺之祖父、原告宋偲瑜之公公。諶貽哲於66年12月24日以新臺幣（下同）3萬5,000元向韓昭陽購買其所有坐落屏東縣○○鎮○○○段00○0地號面積50坪之土地，並簽訂賣渡證。
諶貽哲於簽訂賣渡證後已付清價金，韓昭陽亦將土地點交予諶貽哲務農且於土地上興建住宅使用。諶貽哲、韓昭陽向地政機關辦理過戶，因受限修正前農業發展條例第22條：「現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。」之規定，致未能辦理過戶登記，現系爭土地之使用分區已變更為國家公園區，得登記為共有。嗣諶貽哲於97年8月30日死亡，原告等5人為其全體繼承人，諶貽哲與韓昭陽間之買賣契約依民法第1148條第1項，由原告等5人共同繼承。長年來諶貽哲及原告皆有催請韓昭陽辦理移轉登記，韓昭陽雖皆稱好，然皆未辦理，而原告之請求權因被告承認而中斷未罹於時效，爰依買賣契約及繼承之法律關係，請求被告移轉系爭土地登記予原告等語，並聲明：被告應將系爭土地移轉登記予原告。
三、被告則以：賣渡證上之「韓昭陽」並非韓昭陽所親簽，被告否認諶貽哲與韓昭陽間有買賣土地之事實，亦否認賣渡證之形式上真正。縱認賣渡證為真實，因韓昭陽當時就屏東縣○○鎮○○○段00○0地號土地僅有持分，持分係可移轉不受農業法令之限制，而無給付不能之問題，此有最高法院65年度台上字第686號民事判例可參，故原告之請求權時效應自買賣時即66年12月24日起算，原告之請求權亦已逾越15年之期間，被告拒絕給付，且被告並無為拋棄時效利益之承認，亦無為移轉登記系爭土地予原告之承諾。另被告亦否認諶貽哲及原告有催請韓昭陽辦理移轉登記之事實，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：諶貽哲於97年8月30日死亡，其繼承人為諶侑宏、諶春美、諶鴻興（於111年2月27日死亡，其繼承人為諶業錡、諶○錡、宋偲瑜；韓昭陽於111年1月13日死亡，系爭土地之繼承人為韓華民；坐落屏東縣○○鎮○○○段0000地號土地面積3,593平方公尺（35年6月18日總登記，編定為山坡地保育區農牧用地）於76年4月20日逕為分割為1.龍泉水段19-2地號面積2,689平方公尺（82年2月3日註銷編定），2.龍泉水段19-9地號面積72平方公尺，3.龍泉水段19-10地號面積832平方公尺（嗣共有人於76年12月4日賣給中華民國），於102年10月15日逕為分割為1.龍泉水段19-2地號面積272平方公尺，2.龍泉水段19-13地號面積2,046平方公尺，3.龍泉水段19-14地號面積371平方公尺；龍泉水段19-13地號變動情形：105年3月22日調解分割：1.龍泉水段19-13地號面積357平方公尺，2.龍泉水段19-16地號面積153平方公尺，3.龍泉水段19-17地號面積152平方公尺（再割出19-26），4.龍泉水段19-18地號面積112平方公尺，5.龍泉水段19-19地號面積357平方公尺，6.龍泉水段19-20地號面積206平方公尺，7.龍泉水段19-21地號面積70平方公尺，8.龍泉水段19-22地號面積70平方公尺，9.龍泉水段19-23地號面積30平方公尺，10.龍泉水段19-24地號面積174平方公尺，11.龍泉水段19-25地號面積365平方公尺，韓昭陽所有土地地號及面積如附表所示；系爭土地使用分區於81年12月5日改編定為國家公園區，地目仍為旱。此有原告之民事更正暨減縮訴之聲明狀、系爭土地之土地登記公務用謄本及其異動索引、坐落屏東縣○○鎮○○○段0000○0000地號土地電子處理前舊簿謄本、坐落屏東縣○○鎮○○○段0000地號土地重造前舊簿謄本、戶籍謄本(含除戶之戶籍謄本)、繼承系統表、遺產分割協議書、屏東縣恆春鎮地政事務所函附該所105年屏恆字第138
30、13840號土地登記案件資料附卷可稽（見本院卷一第59至67、99至183、195至203、229至235、305、311至329、379至408頁），堪信為真。
五、茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：㈠系爭買賣契約為真正，韓昭陽就系爭土地與諶貽哲成立買賣契約：
1.查有關原證1：賣渡證(即系爭買賣契約)翻拍照片，業經原告於111年12月8日當庭提出諶貽哲生前留存之系爭買賣契約原本，經本院法官當庭勘驗與本院卷一第31頁之系爭買賣契約翻拍照片相符，並提示予被告複代理人閱覽拍攝後，原本當庭發還原告訴訟代理人收受無誤等情，有112年1月4日本院言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷一第296至297頁），且觀諸系爭買賣契約其上韓昭陽印文字型排列方式，經核與韓昭陽所有坐落屏東縣○○鎮○○里○里路00號之屏東縣房屋稅籍紀錄表、用水設備工程申請書上之韓昭陽印文及第一商業銀行恆春分行韓昭陽存戶印鑑卡上韓昭陽印文相符，有屏東縣政府財稅局恆春分局函附屏東縣房屋稅籍紀錄表、台灣自來水股份有限公司屏東區管理處恆春營運所函附用水設備工程申請書、第一商業銀行恆春分行函附存戶印鑑卡影本在卷可稽（本院卷一第409至415、427至429頁），堪認系爭買賣契約形式上為真正。
2.證人 韓金花 於本院審理時亦到庭具結證述：「（與兩造關係？）我和兩邊都有親戚關係，我是韓昭陽的堂妹，也是原告方面的阿姨、姨婆，被告方面的堂姑姑。（兩造關於恆春鎮龍水段土地買賣是否清楚？）當初因為我姊姊 韓金里 也就是諶貽哲的配偶，本來是住在娘家，後來有了小孩也就是原告他們，地方不夠住，那時候堂哥韓昭陽說要賣地，風聲傳出來，我姊夫就知道，就向韓昭陽說要買地，韓昭陽因此請人來測量。（韓昭陽請來測量的人是誰？）同村莊裡面在做板模的人，名字叫做 龔秋戶 。（買賣之後，為何沒有辦過戶？）我們大家都不懂，因為那時候聽說沒有辦法辦理過戶，只好寫讓渡書，韓昭陽等到可以過戶的時候再過戶給姊姊、姊夫。（後來可以過戶以後，諶貽哲有無請求韓昭陽移轉所有權？）有去找過很多次，但每次韓昭陽都說還沒有申請證件。（你如何知道這件申請的事情？）因為諶貽哲過世前後，諶貽哲或原告等人去找韓昭陽要求過戶的時候，我都有在場。（你去找龔秋戶的時候是如何談的？）韓昭陽說是找龔秋戶去測量的，所以我們才去找龔秋戶。龔秋戶有寫聲明書，是我們早上去找龔秋戶，回去以後下午請代書 劉昱彣 做成聲明書，然後拿回去給龔秋戶簽名。諶貽哲過世前我有機會就會陪同諶貽哲前往找韓昭陽談，因為諶貽哲知道自己身體不好，想把事情快點處理完畢。（諶貽哲過世以後，你有陪同原告找過韓昭陽，是陪同哪幾位？）我是陪同諶春美、諶鴻興去的比較多，至於原告諶侑宏因為家在臺北，不是每次都會去。（你陪同他們去找韓昭陽，最近一次是什麼時候？）111年2月16日，那時候韓昭陽已經過世，是他們的繼承人主動聯繫我們要談本件土地的事情。（在111年2月之前，有無陪同原告去找過韓昭陽？）在110年清明節之前有去找過。
（當時有誰？）諶春美及其配偶、諶鴻興。（你們去找他，韓昭陽做何表示？）他一樣說沒有申請證件。（韓昭陽所述的申請證件是什麼？）就是申請過戶所需的資料。」等語（見本院卷二第7至13頁）。
3.證人劉昱彣於本院審理時到庭具結證述：「（職業？）地政士，執業31年。（你知道韓昭陽、諶貽哲間有土地交易的事情嗎？）有聽韓金花說過，但後來處理的情況我不清楚，直到111年2月26日韓金花、原告諶春美打電話給我請我幫忙處理本件土地過戶事宜，所以我才會跟韓昭陽的繼承人通話，因為韓昭陽他們的案子全部都由韓 華忠 全權處理，所以我跟 韓華忠 有手機電話聯繫過。（在111年2月26日之前你是不知道有本案的？）我只知道原告住的那塊地是買進來的，但是跟誰買的不清楚，我和諶春美年紀相仿，而且在隔壁村莊所以年節有時候去找朋友同學，會碰到諶春美和韓金花在一起。（所以你所知的訊息是諶春美、韓金花跟你說的？）對，同學之間也有流傳原告住的那塊地是他們的。（111年2月26日之前，你還沒有受託幫忙處理土地事宜？）沒有。（你認識龔秋戶嗎？）認識。（龔秋戶是做什麼的？）在做板模的。（龔秋戶現在還在嗎？）過世了。（你有無找過龔秋戶談本件土地的事情過？）後來2月26日後，我有去找龔秋戶詢問當時狀況，是受託以後的事情。（誰陪同你去的？）韓金花、諶春美，還有 韓金媛 。（你們當天去找龔秋戶，是何時去的？）早上。（去找龔秋戶了解哪些事情？）去確認正確的交易坪數是幾坪。（有無看過此份賣渡證？）後來看過。(後來是指何時？)諶春美有帶著賣渡證去找龔秋戶，跟他確認韓昭陽是否請他測量，坪數是幾坪，龔秋戶才說早上要去工作的時候，去幫忙韓昭陽測量的。（賣渡證是找龔秋戶當天才看過？）是。（找完龔秋戶後，還有做什麼事情嗎？）我有把龔秋戶上午做的陳述做整理，下午再去找龔秋戶，讓他確認內容簽名，這時候是我自己去的，因為韓金花要回去帶孫子，諶春美跟韓金花、韓金媛同台車回去。（你讓龔秋戶簽名的書類標題是什麼？）好像是聲明書。（大致內容是否記得？）就是說龔秋戶負責測量土地的。聲明書是我製作給龔秋戶，由龔秋戶親自簽名蓋章的。是上午去問龔秋戶，下午再找他蓋章。（上面的聲明書是寫110年12月1日，這就是當天你們去找他的日期嗎？）如果書面上面這樣寫就是這樣。（你剛剛說是111年2月之後才處理，為什麼聲明書上寫的日期是110年12月1日？）111年2月是要處理過戶的事情，聲明書寫的是要去了解坪數。（後來你有去找韓華忠等人說要過戶的事情嗎？）111年2月26日韓金花打來說要處理過戶的事情，因為文件都是韓華忠在處理，叫我直接找韓華忠就好，我2月27日就打電話給被告韓華忠，跟他說我是諶春美請的代書，要辦理土地過戶事宜，需要辦理韓昭陽遺產稅的申報，辦理繼承登記，繼承登記後，才能過戶給諶春美等人，韓華忠回答我說『我知道、我知道，但是他的遺產稅已經申請很久了還沒下來，那你們代書辦理會不會比較快』，我有問是否需要我幫忙辦遺產稅，他說是，因為那時候韓華忠在恆春，我跟他說等他來高雄的時候見面再處理，韓華忠3月1日到高雄打電話聯絡我，有說到 韓華參 有申請印鑑證明，但帶回臺北了，韓華忠有問我是不是只要媽媽、哥哥韓華民有申請印鑑證明就可以了，但我有跟韓華忠說印鑑證明的用途要註明是不動產登記，不能是繼承，韓華忠就說要去跟韓華參確認，之後就沒有再聯繫了，後來就聽說他們在等被告韓華民的訊息，之後就到現在。（你聯繫的對象只有韓華忠？）對，韓華忠說由他全權處理。」等語（見本院卷二第14至20頁）。
4.上述證人韓金花、劉昱彣之證述內容互核相符，且核與卷附賣渡證、龔秋戶聲明書、萬里桐土地商議錄音檔紀錄、行動電話通訊軟體LINE對話內容相符，有原告提出之賣渡證、龔秋戶聲明書、萬里桐土地商議錄音檔紀錄、行動電話通訊軟體LINE對話內容在卷可稽（見本院卷一第339至346頁；卷二第59至61頁），足堪採信。而觀諸龔秋戶聲明書記載：「聲明書立聲明書人龔秋戶，就民國66年12月24日買受人諶貽哲、出賣人韓昭陽之賣渡證買賣契約條款第二條：土地坐落恆春鎮龍泉水段拾玖之貳號內之五十坪的買賣坪數，這50坪的土地是我丈量後計算的。
就事實經過，提出下列說明
（一）緣當時出賣人韓昭陽說要賣地，買受人諶貽哲說好，要跟他買地，但韓昭陽說不知道買賣的這塊地有多少坪？我是做板模的，精算坪數，他們兩人一起來說，叫我計算，我才知道韓昭陽要賣地給諶貽哲，後來承買人諶貽哲也就這位置、坪數建屋使用3-40年至今了。
（二）當時是清晨，我還沒有出去工作，兩人又都是親戚，是自己人，我馬上就去量。
出賣人韓昭陽說到那裏是他的地，就叫我量到那裏。
買賣伍拾坪之土地是出賣人韓昭陽自己指定土地位置、長寬，叫我當場丈量計算出來的，韓昭陽、諶貽哲、我三人都在場。
（三）現場丈量時，出賣人韓昭陽還親自拉線，多寬多長都他自己說的，從路面往內量到底，因為前面臨路賣了，後面也一定要賣，否則後面沒人買了。
（四）買賣雙方知道買賣坪數50坪後就去談價錢，後續買賣雙方就自行處理了。
立聲明書人：龔秋戶（簽名、蓋章）統一編號：（省略）地址：（省略）民國110年12月1日」等情（見本院卷一第341頁），及萬里桐土地商議錄音檔紀錄（111/02/26）記載（節錄）：「韓華民：從頭到尾我就講過，該是你們的就是你們的，我們
也不會去凹你們的，事實就是這樣，我們也不可能去凹你們，這都不可能的事。因為我人在大陸，我們華忠會跟你們說。
韓華峯 ：窗口就是找華忠。
韓金花：找華忠就是了啦okok。
韓華峯：大家就想一個比較好的方式，把他完滿解決掉。
韓金花：嘿阿，不用在留給下一代。
韓華峯：我們這一代不解決還留給下一代幹嘛韓金花：嘿阿，很累很累。
韓華峯：不然就這樣。
韓金花：好，好。
諶春美：好，好。
韓華峯：以後看就有啥春美跟華忠去聯絡，我能做的也只有這樣。
韓金花：賀啦!謝謝!這樣至少有個起頭才有機會解決，不然
連個起頭都沒，我們如果回來掃墓，阿兄（指韓昭陽）每次都不願正面回應事情如何解決。所以，我們是真的沒辦法，很多年了。
韓金花：華民、華忠如果他們在上班還是沒空時，再請代書處理，代書比較清楚這些事。
韓華忠： 賀阿 。
韓華峯：我們就看最後一些細節看是委託代書處理還是怎
樣，然後現在是這樣，如果到最後你們是取決要土地，全部的費用你們就要自擔這樣子。韓華峯：可能這個部分你們就要自己負擔稅金費用，就所
有過程我們只提供資料給你們這樣而已。」等情（見本院卷一第343至346頁），確與證人韓金花、劉昱彣之證述情節相符，並與常理無違，故均堪可採信為真實。
5.從上述證人韓金花、劉昱彣之證述及卷附賣渡證、龔秋戶聲明書、萬里桐土地商議錄音檔紀錄、行動電話LINE對話內容可知，原告主張諶貽哲確有向其配偶韓金里之堂哥韓昭陽購買系爭土地，韓昭陽有請村內板模工龔秋戶測量並交付土地予諶貽哲蓋屋居住使用，至移轉登記部分，因當時法令限制認無法辦理過戶，而寫讓渡書，約定由韓昭陽俟將來可以過戶時再過戶予諶貽哲，嗣後諶貽哲及原告向韓昭陽請求依約辦理移轉登記時，韓昭陽均以尚未辦理過戶所需證件為由推託，韓昭陽過世後，韓昭陽之繼承人有與原告商議價購系爭土地或辦理移轉登記，並同意委由代書辦理繼承及繼承後過戶事宜等情，堪信為真。又按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院102年度台上字第1430號民事判決參照）。而被告方面確有同意配合辦理系爭土地之移轉登記事宜，除有上開證人之證述、萬里桐土地商議錄音檔紀錄外，並有民事聲請改期暨陳報狀、本院公務電話記錄、民事陳報狀、民事聲請定期審理狀（本院卷一第219至221頁、第245至257頁）在卷可稽，可見被告對系爭土地為原告所有之事實已有自認，其自認與事實亦無不符，應可採認為真。嗣被告反悔不願配合辦理移轉登記，即有違誠信原則及禁反言原則，且未舉證證明其上開自認與事實不符，或經原告同意撤銷其自認，本院自不得無視其自認，而為不利於原告之認定。
6.綜上足見系爭買賣契約確係被告之父韓昭陽所簽立，且韓昭陽就系爭土地之應有部分與諶貽哲成立買賣契約。是被告上列所辯否認契約之真正，難認可採。
7.按解釋契約應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為指導原則，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據（最高法院112年度台上字第1347號判決參照）。又耕地分割移轉共有之限制係於62年9月3日公布之農業發展條例第22條前段規定：
「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有」，72年8月1日修正公布之農業發展條例第30條規定：「每宗耕地，不得分割移轉為共有」，而上開農業發展條例限制規定，業於89年1月26日修正公布廢止。從上開廢止前限制規定之文義解釋可知為強行規定，且僅於但書明文排除因繼承而移轉者得為共有之情形，並未明文排除本即共有而移轉其應有部分之情形，而依當時電腦網路資訊尚不發達之時空背景，一般民眾及行政機關望文生義且非有權解釋機關，實難期待渠等主觀認知上能探究該限制規定深層立法目的而為如最高法院65年台上字第686號判決先例等司法判解之於個案爭訟時之目的性解釋，毋寧是遵照辦理居多，況實務運作上亦多有不同見解而否准登記或公證（臺灣高等法院暨所屬法院64年度法律座談會民事類第10號法律問題、司法院69廳刑一字第45號、司法官訓練所公證實務研究會第二期第三、十號法律問題可參）。而依本件原告提出之買賣契約訂定時間係於66年12月24日，有賣渡證影本在卷可稽（本院卷一第31頁），可見在系爭土地買賣契約訂立當時確有農業發展條例上開限制規定（62年法律限制規定期限原本係10年失效，後於72年修法延長，迄至89年始廢止）。參諸證人韓金花於本院審理時證述：「（買賣之後，為何沒有辦過戶？）我們大家都不懂，因為那時候聽說沒有辦法辦理過戶，只好寫讓渡書，韓昭陽等到可以過戶的時候再過戶給姊姊、姊夫。」等語（見本院卷二第8頁），佐以本件買賣雙方刻意選擇以「賣渡證」之形式為之，可見買賣雙方應係考量系爭土地當時有不能過戶之情形。復觀諸系爭賣渡證第3條約定：「土地移轉之契稅登記費印花代書費等全部歸甲方（諶貽哲）繳納，乙方（韓昭陽）不負擔，但應無條件供給有關證件私章與甲方辦理移轉手續至辦妥為止。」等語，依上開解釋契約原則探求當事人真意，「將被思考過的事情，再繼續思考到底」（Radbruch,EinfuhrungindieRechtswissenschaft,1969,s.253f），應可知系爭契約雙方本意係就認知上原無法辦理移轉之系爭買賣契約標的土地所有權，預期於法令開放後再為辦理移轉登記之約定（同時亦有辦妥移轉登記前借用韓昭陽名義為登記名義人之合意，詳下述），是韓昭陽依民法第348條第1項之規定及上開契約條款，本負有移轉登記使買受人取得系爭土地所有權之義務，則諶貽哲（請求權受限制）須俟停止條件（法律限制廢止）成就後始得依約請求韓昭陽配合辦理系爭土地之所有權移轉登記，其請求權得行使之起算時點自應從停止條件成就後起算，方符常理及雙方契約之約定。而韓昭陽出賣其土地時既為土地之共有人，依上開契約內容觀之，其出售者為其所有土地之應有部分，此事實亦為被告所自認，其後雖因土地歷史變遷、協議分割等因素，致地號位置有所變動並韓昭陽之應有部分減縮如附表所示，惟其買賣標的之同一性並未受影響，併此敘明。
㈡關於時效部分：
⒈按受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委
任人；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限；前條情形，如委任關係之消滅，有害於委任人利益之虞時，受任人或其繼承人或其法定代理人，於委任人或其繼承人或其法定代理人能接受委任事務前，應繼續處理其事務，民法541條第2項、第549條第1項、第550條、第551條定有明文。又稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院106年度台上字第2678號民事判決意旨參照）。次按請求權因15年不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條前段、第128條前段、第144條第1項分別定有明文。又借名登記之契約，側重借名者與出名者間之信任關係，與委任關係類似，得類推民法第549條第1項、第550條，關於委任關係終止、消滅之規定，因當事人之一方死亡時，其因借名登記事務之性質不因死亡而消滅者，則於任何一方為終止之意思表示時消滅。又消滅時效，自請求權可行使時起算，亦為民法第128條所明定。而借名登記契約係以出名者出借名義予借名人暫時登記為目的，並非契約成立時即應返還登記之財產，自應於契約終止或消滅後，借名人始得請求出名人或其繼承人返還借名登記之財產，其返還請求權之消滅時效，應自借名登記關係終止或消滅時起算（最高法院111年度台上字第205號、103年度台上字第1466號民事判決意旨參照）。
⒉承上，韓昭陽就系爭土地之應有部分與諶貽哲成立買賣契約
，惟因上開農業發展條例廢止前限制規定，致雙方保留買賣契約中韓昭陽移轉登記義務至法令限制解除後始履行，故諶貽哲依約支付購買系爭土地之價金，韓昭陽依約交付所有土地供諶貽哲務農及興建房屋居住占有使用，有未辦保存登記房屋建立至今可佐，歷經多年，均未見該土地原所有權人予以干涉或行使權利，無論就外觀上或就契約本旨及事物本質上，諶貽哲確為系爭土地之實質所有人，然形式上仍需借用韓昭陽名義登記，則依上開解釋契約原則探求當事人真意及上開契約條款：「乙方韓昭陽應無條件供給有關證件私章與甲方諶貽哲辦理移轉手續『至辦妥為止』」之約定，可知諶貽哲與韓昭陽間除上開買賣契約外，關於雙方買賣契約中遺留之韓昭陽就系爭土地移轉登記義務部分，應認雙方另有借名登記契約之關係存在，用以敦促賣方韓昭陽於嗣法令限制解除後履行買賣契約移轉登記義務達成買賣最終目的，而為本件買賣契約內延伸聯立之複合契約條款，該項借名登記之約定，既出於韓昭陽之同意，與憲法保障人民財產權之精神並不違背，亦未違反其他強制規定，且與公共秩序無關，其約定應屬有效。而本件買賣契約內借名登記契約條款成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。查諶貽哲於97年8月30日死亡，其繼承人為諶侑宏、諶春美、諶鴻興（於111年2月27日死亡，其繼承人為諶業錡、諶○錡、宋偲瑜；韓昭陽於111年1月13日死亡，系爭土地之繼承人為韓華民等情，亦如前述。故兩造間關於韓昭陽就買賣關係中系爭土地移轉登記義務之借名登記契約於諶貽哲於97年8月30日死亡時，諶貽哲與韓昭陽間之借名登記契約法律關係始告消滅，依前揭說明，原告既為諶貽哲之繼承人，自得依上開買賣關係內借名登記條款及類推適用民法第541條，並依同法第1148條第1項、第1151條規定，請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記以返還借名登記之財產，其返還請求權之消滅時效，應自借名登記關係消滅時起算，則諶貽哲之繼承人即原告對被告之返還借名登記財產請求權，迄至本件起訴即110年11月25日時，既尚未逾15年消滅時效期間，則被告就此部分為時效抗辯，而拒絕給付，即屬無據，洵不可採。
㈢按受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委
任人；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第541條第2項、第1148條第1項前段、第1151條定有明文。基上，原告依上開買賣關係及類推適用民法第541條，並依同法第1148條第1項前段、第1151條規定，請求被告將附表所示土地所有權移轉登記予原告公同共有，即屬有據。
六、從而，原告依買賣關係及繼承關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國112年10月27日
民事第三庭法官陳茂亭正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國112年10月27日
書記官房柏均附表：
地號（屏東縣恆春鎮）面積（平方公尺）權利範圍持分面積換算坪數龍泉水段19-2地號2721528/268904.671.41龍泉水段19-9地號721/54.351.31龍泉水段19-13地號357571/1785114.234.57龍泉水段19-14地號3711528/2689021.086.37