裁判字號：臺灣南投地方法院95年訴字第165號民事判決
裁判日期：民國95年07月31日
裁判案由：償還租賃保證金
臺灣南投地方法院民事判決95年度訴字第165號反訴原告主富服裝股份有限公司法定代理人 黃文貞 訴訟代理人乙○○反訴被告日奧貿易有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國九十五年七月十八日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆拾陸萬零貳佰伍拾陸元及自民國九十五年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴被告應自民國九十五年七月五日起至九十七年七月，於每月五日按附表編號二、三所示金額給付予反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分，得假執行。
事實
甲、反訴原告方面：
壹．聲明：如主文第一、二項所示，並聲明願提供擔保，請准予宣告假執行。
貳、陳述：
一、反訴被告自民國九十三年五月五日起向反訴原告承租位於南投縣○○鎮○○里○○街○○○號房屋（以下稱系爭房屋），經雙方簽訂房屋租賃契約書（以下稱系爭租約），每月之租金如附表所示，並約定租期自九十三年五月五日起至九十七年七月三十一日止。租金給付方式為反訴被告按月開立如附表所示之租金，以每月五日為兌現日之支票交由反訴原告提示。
二、依系爭租約第八條第三款約定：「於租賃期間內，甲方（即反訴原告）不得以任何形式理由要求乙方遷離或終止租約，否則應賠償乙方之一切損失；於租賃期間內，乙方（即反訴被告）若欲提前終止租約，需提前三個月告知甲方，並經甲方同意後，方得終止租約。屆時乙方需支付相當於當期一個月之租金予甲方作為補償。」換言之，反訴被告並無以單方意思表示終止租約之權利，除非經反訴原告同意協議終止租約，否則系爭租約為不得提前終止之定期租約。反訴被告於系爭租約存續期間，竟於九十四年十二月二十七日發函予反訴原告，表示伊將於九十五年三月三十一日終止系爭租約云云。反訴原告收到該信函後亦回函表示不同意提前終止租約，並告知雙方之租賃關係不受前述發函影響。嗣經反訴被告再次要求提前終止租賃契約，均經反訴原告認為對反訴原告之權益造成極大影響而多次表達不同意，然反訴被告明知反訴原告不同意提前終止租賃契約，仍執意主張提前終止系爭租約，並自行搬離系爭房屋。由此可知，反訴被告前開行為實已違反系爭租約之約定。
三、反訴被告在租期屆滿前即欲提前終止租約，此經反訴原告多次表明不同意提前終止，然反訴被告仍執意提前終止並逕行搬離系爭房屋，此已違反系爭租約第八條第三款之約定。反訴被告自九十五年五月五日起即未遵期給付租金，迄今已積欠自九十五年五月五日起至同年七月四日止之租金四十五萬三千二百元，經反訴原告發函催告後，反訴被告迄今仍置之不理。反訴被告對於已屆期的租金拒絕給付，足認反訴被告有將來不履行之虞，故就九十五年七月五日起至九十七年七月未到期之租金提起將來給付之訴，一併請求反訴被告給付。爰請求反訴被告應給付已到期之租金四十五萬三千二百元及自九十五年七月五日起至九十七年七月，於每月五日按附表編號二、三所示租金之金額給付予反訴原告。
四、依系爭租約第六條之約定，系爭房屋之電費應由反訴被告繳納，反訴原告無繳納之義務，系爭房屋自九十五年四月十三日起至同年五月十一日之電費共為七千零五十六元已由反訴原告代繳，此部分由反訴原告代繳之電費，反訴被告應一併返還，爰依民法第一百七十九條不當得利請求權之規定，請求反訴被告給付反訴原告代繳之電費七千零五十六元。
參、證據：提出房屋租賃契約書、反訴被告於九十四年十二月二十七日所寄發之信函、反訴原告所寄發之信函、反訴原告於九十五年五月十六日所寄發之存證信函及台灣電力公司電費收據（以上均影本）各一件為證。
乙、反訴被告方面：反訴被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為之聲明及陳述如下：
壹、聲明：反訴原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、反訴被告自九十三年五月五日起向反訴原告承租系爭房屋，反訴被告鑑於當地營運環境改變且租金偏高，不堪連續虧損，反訴被告依系爭租約之約定，提前三個月於九十四年十二月二十七日以信函通知反訴原告，表示反訴被告預定於九十五年三月三十一日終止系爭租約，反訴被告多次與反訴原告協調，反訴原告均置之不理，反訴被告於九十五年三月二十五日搬離系爭房屋。
二、依民法第一百四十八條之規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」反訴被告承租系爭房屋後，每年虧損達數百萬元，反訴被告不堪虧損，多次與反訴原告協調撤租事宜，迄九十四年十二月二十七日，反訴被告以信函通知反訴原告，表示反訴被告預定於九十五年三月三十一日終止系爭租約，反訴原告以系爭租約之約定為由，以信函函覆反訴被告表示不同意提前終止租賃契約，反訴原告行使不同意之權利，已達損害反訴被告之目的，因此，反訴原告之不同意應無理由與正當性。
理由
甲、程序方面：
一、本件反訴被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依反訴原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告即反訴被告起訴主張系爭租約業經其終止為由，請求被告即反訴原告返還系爭租約之履約保證金六十六萬元及自九十五年四月五日起至同年五月四日已繳付之租金二十二萬元，原告即反訴被告於九十五年六月二十七日具狀向本院撤回本訴之起訴，依民事訴訟法第二百六十三條第一項但書之規定，反訴不因本訴撤回而失效力，是本院仍應就反訴部分為裁判，先此敘明。
乙、實體方面：
壹、兩造不爭執之事實如下：
一、兩造於九十三年三月二十五日簽訂系爭租約，由反訴被告向反訴原告承租系爭房屋，租期自九十三年五月五日起至九十七年七月三十一日止，每月五日繳納租金，每月之租金如附表所示，反訴被告於訂約時並交付履約保證金六十六萬元（證據：系爭租約）。
二、反訴被告於九十三年三月二十五日即將九十三年五月五日起至九十四年五月四日止十二個月之租金，交付支票十二張給反訴原告，繳付租金之支票係每月五日為兌現日，面額每張均為二十二萬元（證據：系爭租約）。
三、九十四年五月五日起至九十五年五月四日止十二個月之租金，反訴被告已交付支票十二張給反訴原告，繳付租金之支票係每月五日為兌現日，面額每張均為二十二萬元，反訴原告已提示兌現前揭支票。
四、反訴被告於九十四年十二月二十七日以信函通知反訴原告，表示預定於九十五年三月三十一日終止系爭租約及返還系爭房屋，並請求反訴原告於九十五年三月三十一日返還剩餘之保證金及預繳至九十五年五月四日之租金。反訴原告於收到前揭信函後，於九十五年一月二十日以信函函覆反訴被告，表示不同意提前終止系爭租約。反訴被告已收到該信函。
五、反訴被告於九十五年二月二十三日以信函向反訴原告表示，反訴被告承租之系爭建物，預定於九十五年三月三十一日前完成撤離，請反訴原告派員於九十五年三月三十一日上午十一時點交。反訴原告已收到該信函。
六、依兩造訂立之系爭租約第六條之約定，水電費應由承租人即反訴被告自行負擔。反訴被告繳納系爭房屋的水電費至九十五年四月。
七、系爭房屋自九十五年四月十三日起至同年五月十一日之電費七千零五十六元，係由反訴原告繳納。
貳、兩造爭執之事項：反訴原告主張兩造於九十三年三月二十五日簽訂系爭租約，由反訴被告向反訴原告承租系爭房屋，租期自九十三年五月五日起至九十七年七月三十一日止，每月五日繳納租金，每月之租金如附表所示，反訴被告於訂約時並交付履約保證金六十六萬元等情，已據其提出房屋租賃契約書為證，復為反訴被告所不爭執，自堪信為真實。反訴原告主張反訴被告自九十五年五月五日起未給付租金，反訴被告則抗辯：反訴被告已依租約之約定，提前三個月通知反訴原告預定於九十五年三月三十一日終止系爭租約，反訴被告已於九十五年三月二十五日搬離系爭房屋等語，是本件兩造爭執之事項如下：
一、兩造之租約是否已合法終止？
二、反訴被告是否已合法交還系爭房屋？
三、反訴被告目前有無給付租金之義務？
參、得心證之理由：
一、兩造之租約是否已合法終止？㈠依系爭租約第八條第三款約定：「於租賃期間內，甲方（即
反訴原告）不得以任何形式理由要求乙方遷離或終止租約，否則應賠償乙方之一切損失；於租賃期間內，乙方（即反訴被告）若欲提前終止租約，需提前三個月告知甲方，並經甲方同意後，方得終止租約。屆時乙方需支付相當於當期一個月之租金予甲方作為補償。」依兩造約定前揭之條文內容以觀，足認提前終止租約須經反訴原告同意，反訴被告並無以單方之意思表示終止租約之權利。反訴被告雖曾於九十四年十二月二十七日以信函通知反訴原告，表示反訴被告預定於九十五年三月三十一日終止系爭租約及返還系爭房屋，並請求反訴原告於九十五年三月三十一日返還剩餘之保證金及預繳至九十五年五月四日之租金，惟反訴原告於收到前揭信函後，於九十五年一月二十日以信函函覆反訴被告，表示不同意提前終止租賃契約。是反訴原告既不同意反訴被告提前終止租約，難認兩造已合意終止系爭租約，反訴被告提前終止系爭租約，自屬不合法，系爭租約仍屬有效存在。
㈡按民法第一百四十八條所稱權利之行使，不得以損害他人為
主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（參見最高法院六十九年度台上字第一０七九號判決）。反訴被告辯稱：伊承租系爭房屋後，當地營運環境改變，每年虧損達數百萬元，反訴原告不同意反訴被告提前終止租約，已達損害反訴被告之目的，因此，反訴原告之不同意應無理由與正當性等語。惟查，經營商業能否成功，除外在經濟環境外，亦與反訴被告經營之技巧與眼光息息相關，況且，反訴被告租用系爭房屋係為經營商業，且約定租期長達四年二個多月，則此期間內客觀經濟環境是否適合經營商業，反訴被告自應於締約時以其商業眼光加以評估，並審酌當地民眾消費習慣、可預期營運之狀況等因素進行整體評估，如認為有獲利機會始投資經營，是以租賃期間內之經濟環境變化，係屬反訴被告應加以預見之因素，反訴被告既承租系爭房屋經營商業，自應承擔此等商業經營之風險，縱使反訴被告有虧損之情事，亦應由其自行承擔損益，兩造締結之系爭租約既經合法成立，兩造即應受其拘束，反訴原告依約行使其權利，不同意反訴被告提前終止租約，難認係專以損害反訴被告為主要目的，本件自無適用民法第一百四十八條之餘地。是以反訴被告辯稱當地營運環境改變，每年虧損達數百萬元，反訴原告不同意反訴被告提前終止租約，已達損害反訴被告之目的等語，要屬無據。
二、反訴被告是否已合法交還系爭房屋？反訴被告雖辯稱其於九十五年三月二十五日即搬離系爭房屋等語。查，反訴被告縱使於九十五年三月二十五日將系爭房屋內之物品搬離，惟反訴原告並未同意終止租約，已如前述，反訴被告於租賃關係存續中逕自遷出承租之系爭房屋，不再繼續使用系爭房屋，此並不符民法第二百四十一條第一項得拋棄占有承租房屋之情形，反訴被告自不得免除其給付租金之義務。
三、反訴被告目前有無給付租金之義務？㈠依民法第四百二十一條第一項之規定，承租人負有支付租金
予出租人之義務，兩造既未合意終止系爭租約，系爭租約即屬有效存在，則在租賃期間內，反訴被告自負有給付租金之義務，而反訴被告自九十五年五月五日起未再繳納任何租金，此為反訴被告所不爭執，則反訴原告依據兩造間之租賃契約，請求反訴被告給付自九十五年五月五日起至同年七月四日之租金四十五萬三千二百元（226,600×2＝453,200），即為有理由。
㈡又依民事訴訟法第二百四十六條規定：「請求將來給付之訴
，以有預為請求之必要者為限，得提起之。」。據此，凡居於未來履行狀態有現實給付必要者，均可允許債權人先行提起將來給付之訴。依據系爭租約，反訴被告於租賃關係存續中有給付租金之義務，然反訴被告自九十五年五月起即未依約繳納租金，則嗣後反訴被告所應繳納之租金即顯有到期不履行之虞，反訴原告即有預為請求之必要。反訴原告對九十五年七月起未到期之租金債權，一併提起將來給付之訴，洵屬有據，是反訴原告請求反訴被告自九十五年七月五日起至九十七年七月，於每月五日按附表編號二、三所示租金之金額給付予反訴原告，為有理由，應予准許。
㈢另城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上
之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，不受土地法第九十七條規定房屋租金最高額之限制。即土地法第九十七條租金限制之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，並不包含供營業用之房屋（參照最高法院九十三年度台上字第一七一八號判決）。反訴被告向反訴原告承租系爭房屋之目的在於供營業使用，依前揭說明，本件自勿庸審酌兩造約定之租金是否有違反土地法第九十七條租金限制之規定，併此敘明。
四、又反訴原告主張依系爭租約第六條之約定，水電費應由反訴被告繳納，反訴被告繳納系爭房屋的水電費至九十五年四月，系爭房屋自九十五年四月十三日起至同年五月十一日之電費七千零五十六元，係由反訴原告代為繳納之事實，業據反訴原告提出台灣電力公司電費收據影本一件附卷為證，反訴被告對於未繳納電費之事實並不爭執，從而，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付其已代繳之電費七千零五十六元，自屬有理由，應予准許。
五、次按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第二百二十九條第一項、第二項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百三十三條第一項、第二百零三條亦有明文。本件反訴原告對反訴被告之租金請求債權，係屬有確定期限之給付，並無約定遲延利率，另反訴原告對反訴被告之不當得利請求債權，係屬無確定期限之給付，則反訴原告請求反訴被告應給付自反訴狀繕本送達翌日（即九十五年六月十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核屬正當，應予准許。
六、綜上所述，反訴原告依據租賃契約之法律關係，請求反訴被告給付已到期之租金四十五萬三千二百元及自九十五年七月五日起至九十七年七月，於每月五日按附表編號二、三所示租金之金額給付予反訴原告，另反訴原告依據不當得利之法律關係，請求反訴被告給付其已代繳之電費七千零五十六元，為有理由，應予准許。又反訴原告請求已到期之租金四十五萬三千二百元及其已代繳之電費七千零五十六元，共四十六萬零二百五十六元，自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日（即九十五年六月十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法亦屬有據，應予准許。
七、本件反訴原告勝訴部分，就反訴原告請求反訴被告給付租金部分，係就民事訴訟法第四百二十七條第二項訴訟所為反訴被告敗訴之判決；另反訴原告請求反訴被告給付不當得利部分，係就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟所為反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，均應依職權宣告假執行。至於反訴原告對其勝訴部分陳明願供擔保請求宣告假執行等語，應僅在促請法院注意依職權宣告假執行，尚無庸另為准駁之諭知，附予敘明。
八、據上論結，本件反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中華民國95年7月31日
民事庭法官胡文傑以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年7月31日
書記官湯文億附表：
┌──┬──────┬─────┬────┐│編號│起訖時間│每月租金│備註││││（新臺幣）││├──┼──────┼─────┼────┤││93年5月5日││含加值型││一│至│220,000元│營業稅│││95年5月4日│││├──┼──────┼─────┼────┤││95年5月5日││含加值型││二│至│226,600元│營業稅│││97年5月4日│││├──┼──────┼─────┼────┤││97年5月5日││含加值型││三│至│233,398元│營業稅│││97年7月31日│││└──┴──────┴─────┴────┘