臺灣花蓮地方法院民事小額判決 107年度花小字第255號
原 告 江春美
被 告 懷效忠
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國107年6月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟參佰貳拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之四十一，餘由原告負擔
。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：被告應給付
原告新臺幣（下同）25,928元，及自民國106年9月23日起至
清償日止，按年息5%計算之利息等語。嗣於本院審理時變更
訴之聲明為被告應給付原告27,828元等語（見本院卷第51頁
）。經核原告所為訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，
參諸前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告曾將其所有之花蓮縣○○鄉○○路○○號
1樓後面之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期
間為105年12月24日至106年12月23日，每月租金為5,500元
，押租金為11,000元，租金需於每月24日繳納，水電費由被
告自行負擔，若提前搬離，被告應給付1個月房租金額之違
約金予原告，且因被告過失導致系爭房屋或相關物品毀損時
，被告應負賠償之責（下稱系爭租約）。又被告106年9月24
日即未依約繳納房租，106年10月19日即搬離，未再繼續承
租，而該月份之房租被告事後僅給付2,000元，故尚積欠
3,500元之房租。被告亦積欠106年7月28日至10月19日之電
費共3,728元，又被告將房屋內之馬桶弄壞，修理費用為
3,000元，其亦將房屋內之熱水器弄壞，修復費用為5,500元
，又被告將房屋內之蚊帳破壞，該蚊帳價值為1,600元，又
被告搬離時，將房屋毀損，雜物丟棄於房屋內，並將牆壁破
壞、油漆剝落，原告已支出清潔及油漆費用5,000元，以上
金額合計為22,328元，依系爭租約約定，請求被告賠償。另
因被告提前終止系爭租約，依約應給付原告1個月房租金額
之違約金即5,500元予原告。是以，被告應給付原告之金額
合計為27,828元。至於被告辯稱要用押租金抵銷上開金額部
分，因系爭租約亦約定若被告應繳之租金未於3日內繳納，
視同被告違約，並不退還押租金等，而被告並未依約依限繳
納106年9月24日至10月23日之租金，故原告無須返還押租金
予被告，自無從抵銷等語，並聲明：被告應給付原告27,828
元。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀所
為之聲明及陳述如下：被告已於106年10月5日繳納電費
3,291元，原告不得再向被告求償。又被告未會同原告檢查
，即主張馬桶、熱水器故障，被告否認，另亦否認蚊帳毀損
。又被告僅入住10個月，牆壁於被告搬入時已呈現油漆剝落
之現狀，且由原告提出之照片顯示垃圾僅4、5小袋，可作為
家庭垃圾，被告自無庸支付打掃及油漆費。又原告於106年9
月23日透過通訊軟體line向被告之女 懷茜文 催繳當月房租，
因被告無法繳清，原告要求被告搬家，故被告不得不於106
年10月初搬出，本件係原告提前終止租約，自不得主張被告
支付106年10月、11月份之租金。況且，縱認被告對原告負
有上開債務，查原告尚未歸還押租金11,000元，被告主張抵
銷等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠經查，原告曾將其所有之系爭房屋出租予被告，兩造約定租
賃期間為105年12月24日至106年12月23日，每月租金為
5,500元，押租金為11,000元，租金需於每月24日前繳納。
若因被告過失導致系爭房屋或相關物品毀損時，被告應負賠
償之責等節，有其提出之租賃契約書1份附卷可佐（見本院
卷第61頁、第63頁、第68頁），應堪信為真。
㈡原告主張被告提前終止租約，故依約請求其給付電費、賠償
所破壞之物品價值、清潔及維修費用、及給付未付之租金，
並賠償違約金予原告等節，為被告所否認，並以前詞置辯，
是本院應審酌者厥為：1.被告是否應給付原告房屋租金
3,500元2.原告請求被告給付電費3,728元，有無理由？3.原
告請求被告賠償蚊帳遭毀損費1,600元、修理馬桶費用3,000
元、清潔系爭房屋及刷油漆費用共5,000元、修理熱水器費
用5,500元等，有無理由？4.原告請求被告賠償違約金，有
無理由？5.被告主張以押租金抵銷對原告之上開債務，有無
理由？原告得請求被告賠償之金額為何？茲分述如下：
1.被告是否應給付原告房屋租金3,500元？
原告主張被告於106年9月24日即未依約繳納房租，106年10
月19日即搬離，未再繼續承租，而該月份之房租被告事後僅
給付2,000元，故尚積欠3,500元之房租，請求被告給付等語
，被告則以上詞置辯。經查，兩造固就何人終止系爭租約有
爭執，然而，依系爭租約書之記載可知，被告於每月24日即
應將當月份之租金先給付原告，被告並未提出任何證據證明
其已有於106年9月24日將該月份（即106年9月24日至10月23
日）之租金全部給付原告，故扣除原告自陳事後已收受之
2,000元，被告依系爭租約約定，自應給付3,500元租金予原
告，是原告此部主張，為有理由，應予准許。
2.原告請求被告給付電費3,728元，有無理由？
原告主張被告欠繳106年7月28日至10月19日之電費共3,728
元，已由原告繳納，並依系爭租約約定請求被告給付該費用
等語，並提出上開系爭租賃契約書及電費收據各1份為證（
見本院卷第69頁），被告則以前詞置辯。經查，原告既已提
出電費收據證明其有繳納上開期間之系爭房屋之電費，被告
雖稱亦有繳納，惟其並未提出任何資料以實其說，本院審酌
上開事證，認原告主張被告並未支付電費而係由原告繳納等
節，應為屬實，是原告此部主張，亦屬有據，應予准許。
3.原告請求被告賠償蚊帳遭毀損費1,600元、修理馬桶費用
3,000元、清潔系爭房屋及刷油漆費用共5,000元、修理熱水
器費用5,500元等，有無理由？
原告主張系爭房屋內之蚊帳遭被告破壞，損失該物品價值
1,600元，另屋內之馬桶、熱水器及牆壁等物品遭被告破壞
，支出修理馬桶費用3,000元、清潔系爭房屋及刷油漆費用
共5,000元、修理熱水器費用5,500元，並請求被告賠償等語
，並提出通訊軟體line之對話資料、系爭房屋之牆壁照片、
馬桶及熱水器維修照片、書面資料、系爭房屋出租前照片、
蚊帳出貨明細資料、估價單、收據、兩造間之錄音光碟及譯
文等件為證（見本院卷第6至7頁、第21頁、第23至26頁、第
52至59頁、第64至67頁）。被告則以前詞置辯。經查，由原
告提出之出租前系爭房屋照片（見本院卷第59頁）顯示該屋
出租前並無牆壁油漆脫落之情。另由原告提出之上開照片及
收據內容觀之，馬桶及熱水器確有毀損，且系爭房屋內確實
遭被告破壞，垃圾堆滿地且雜亂，且牆壁油漆嚴重剝落、蚊
帳殘破不堪等情。又被告雖辯以原告未曾通知其到場會同檢
修云云，惟由原告提出之上開兩造間之錄音光碟及譯文內容
顯示，原告確實有先打電話予被告請其到場會同維修人員檢
修等情，故被告所辯自不足採。據上，本院審酌原告所提之
上開事證，堪認被告確實有將屋內之上開物品破壞、毀損且
使系爭房屋雜亂不堪，原告依系爭租約約定請求被告賠償上
開費用，金額合計為15,100元，亦屬有據。
4.原告請求被告賠償違約金，有無理由？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告未於系爭
租約屆滿前終止租約，依約應賠償1個月房租租金之金額予
原告。被告則以上詞置辯。經查，系爭租約書第19條前段雖
載明租賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，應賠
償甲方（即原告）1個月租金等語（見本院卷第63頁），然
原告既主張係被告主動終止租約提前搬離等情，且為被告所
否認，依上開規定，原告自應先就此有利於己之事實負舉證
之責，惟原告並未提出任何事證證明此事，故本院無法認定
原告主張被告主動提前終止系爭租約等節為真，是其請求被
告賠償1個月租金金額之違約金等，為無理由，不應准許。
5.被告主張以押租金抵銷對原告之上開債務，有無理由？原告
得請求被告賠償之金額為何？
按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。民法第
72條定有明文。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均
屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。同
法第334條第1項前段亦有明定。原告主張其雖有收受押租金
11,000元，惟兩造已約定租金未於期限後3日內繳納，視同
被告違約，原告恕不退還押租金等，故無從抵銷等語。並提
出兩造之特約事項約定資料1份為證（見本院卷第62頁）。
被告則以上詞置辯。經查，由上開特約事項約定資料顯示，
兩造固有原告所述之上開約定，然原告既身為房屋之出租人
，被告為承租人，被告相較於原告而言，本處於經濟弱勢之
地位，又由該特約事項之內容觀之，顯為原告事先所擬妥，
再交由被告簽署，衡情被告於欲承租系爭房屋之情況下，實
無與原告再行磋商協調之能力，又該不退還押租金之條款，
係基於被告未於每月應繳納租金期限後之3天內繳納，原告
即可取得多達11,000元之金額，然此顯與押租金之收取係為
擔保系爭房屋於租賃期間屆滿承租人返還房屋時，出租人用
以抵扣相關衍生（含賠償費用）費用之本質相悖，故本院認
原告與被告之上開租金未於期限後3日內繳納，視同被告違
約，原告恕不退還押租金等內容之約定，有背於善良風俗，
該約定應屬無效，據此，原告並不得以此主張無須返還押租
金予被告。又依兩造上開所述，系爭租約既已終止在案，故
原告自應將押租金於扣除相關費用後返還被告，而依本院前
開認定，被告應賠償原告之金額合計為22,328元（計算式：
租金3,500元＋電費3,728元＋房屋內相關物品維修及清潔、
刷油漆費用15,100元＝22,328元），被告亦主張行使抵銷權
，經核被告對原告所負之上開債務，與原告對被告之返還押
租金11,000元債務，符合上開可行使抵銷權之規定，故抵銷
後，被告尚應給付原告11,328元。
四、綜上所述，原告依系爭租約約定，請求被告給付11,328元，
為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予
駁回。
五、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被
告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，就本判決主
文第1項所示原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第
1項。
中華民國107年6月28日
花蓮簡易庭法官鍾志雄
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀
應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達
前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按對
造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審
裁判費。
中華民國107年6月28日
書記官游意婷
附錄：
民事訴訟法條文
第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由
，不得為之。
第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
原判決所違背之法令及其具體內容。
依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。