臺灣新竹地方法院90年度重訴字第147號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院90年重訴字第147號民事判決

裁判日期：民國91年12月21日

裁判案由：租佃爭議

臺灣新竹地方法院民事判決九十年度重訴字第一四七號
原告甲○○訴訟代理人 林思銘 律師
乙○○被告子○○
戊○○辰○○丑○○寅○○卯○○巳○○○庚○○辛○○丁○○己○○午○○癸○○丙○○兼右十三人訴訟代理人壬○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文確認原告與被告間就如附表編號二、三、四、五所示之各筆土地全部（其各筆土地之面積及地目並所有權人之應有部分比例，均詳如附表所示），有耕地三七五租賃關係存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）確認原告對被告等人所共有之坐落新竹縣○○鄉○○段第二三０、二三二、二
三五、二三七、二二五地號土地租賃關係存在。
（二）被告應會同原告向新竹縣寶山鄉公所辦理租約標示變更登記及續訂租約。
二、陳述：
（一）原告於民國四十七年間與被告之被繼承人 謝隆福 、 謝港泉 就坐落新竹縣○○鄉○○段二三０、二三二、二三五、二三七、二二五地號土地（重測分割前為 雙溪 段雙溪 小段二五二、二五三、五六六、五六九地號，上開土地嗣由被告等繼承而共有之，以下簡稱系爭土地）訂定耕地三七五租約（以下簡稱系爭租約），並經新竹縣政府四十七年十月二十七日以府地權字第六三七八七號令核復在案。原告耕作系爭土地至八十八年底，租約又將屆期時，原告即申請租約標示變更及續訂租約登記，新竹縣政府依法通知為出租人之被告等，惟被告提出異議，原告乃依耕地三七五減租條例第二十六條向新竹縣寶山鄉公所耕地租佃委員會申請調解，請求辦理續訂租約及標示變更登記，經調解不成立後，復又依同法條由新竹縣政府耕地租佃委員會進行調處，經新竹縣政府租佃委員會調處決議認為有租賃事實，惟被告卻不服調處，辯稱從未收過租金，不承認租賃事實，是乃由新竹縣政府依耕地三七五減租條例第二十六條規定移送本院視為起訴。
（二）依據耕地三七五減租條例第二十條之規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。系爭租約之租期係自民國四十七年一月一日起至民國五十二年十二月三十一日止共計六年。於租約期滿時，出租人未收回自耕，且原告仍願續租，所以原告乃繼續承租，期間雙方雖未依耕地三七五減租條例第六條之規定，另訂書面契約，並申請為換訂登記。然雙方之租賃契約，仍不因未再訂立書面而無效。耕地三七五減租條例第六條雖有耕地租約須做成書面之規定，但此之書面僅為契約內容之証明，尚非耕地租約之成立生效要件。原告於五十三年系爭租約租期屆滿以後，每隔六年租約期滿，被告之被繼承人或被告等均未表示依法收回自耕，而仍由原告繼續耕種。且新竹縣政府寶山鄉公所於七十三年為土地總清查時，仍查明係由原告續為耕作，所以於七十七年一月一日經新竹縣政府府核定，自七十七年一月一日起至民國八十二年十二月三十一日止，續訂租約六年，並於原租約加蓋戳記記錄之。
（三）原告已耕作使用系爭土地四十餘年，兩造租約既未經終止，而原告竟否認原告承租權，並拒絕辦理租約變更登記及續行租約，實有違耕地三七五租約條例第二十條之規定，是本件實有確認之利益及要求被告應續訂租約之情事之必要，爰請求判決如聲明所示。
三、對被告所為抗辯之陳述
（一）、原告與被告等之被繼承人訂立耕地租佃契約後，即在系爭土地種植水稻及綠
竹，此有新竹縣寶山鄉雙溪村村長 呂學磻 出具證明書及新竹縣竹東地政事務所土地複仗成果圖在卷可稽，亦經新竹縣政府寶山鄉公所於七十三年為土地總清查時，查明系爭土地仍係由原告繼續為耕作，因而於七十七年一月一日核定，租約延續六年，被告抗辯稱其在二二五地號上綠竹係被告等所種植確屬無據。
（二）、民法第四百五十一條規定，就定期租賃期限屆至，得轉換為不定期租賃之前
提要件，只需以原承租人就承租物為向來之使用收益，而出租人不為反對之意思表示即可。所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純之沈默尚難認為已有默示反對續租之意思。故未收受租金，根本無法作為否認耕地租佃契約因民法第四百五十一條規定而繼續存在之理由。
（三）、雖依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，積欠地租達兩年以
上之總額時，得終止租約。然被告等從未據此向原告為終止耕地租約之意思表示，故此耕地租佃契約仍有效存在。
四、證據：提出照片十二幀、村里長證明書乙份、消鎮市區私有耕地租約異動登記加蓋戳記處乙份，併請求履勘系爭土地。
壹、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭土地之原所有權人之一 謝福隆 於四十八年去世，被告等係繼承謝福隆之所有權，因此，被告不可能在四十七年時與原告訂立租約。且原告並未依規定載租約期滿時每六年換約一次，亦未繳納過租金，直至八十九年之前亦均未通知過被告等人。又其中一筆土地被編定之地目為道，亦不可能成立租佃契約。
（二）依據三七五減租條例第七條規定，耕地租約應一律以書面為之，且租約之訂立、變更、換定均應申請登記。該規定為一強行規定，而為耕地租約生效之法定要件，如欠缺則不生租約效力。新竹縣寶山鄉公所所出具之租約，並無被告或被告之被繼承人謝隆福之簽名或蓋章，被告或被告之被繼承人並未與原告訂立任何租約，寶山鄉之租約登記顯然有誤，且因自始並無租賃契約存在，故原告亦無從續定任何租賃契約。縱認為四十七年謝港泉簽訂之租賃契約有效，該契約亦在六年期限屆滿後消滅。
（三）原告主張歷年在租約期滿時均依法申請續約登記，但原告並未提出任何證據證明，兩造數十年來從未謀面，互不認識，原告主張歷年皆有書面辦理續約事宜，顯然與事實不符。依據內政部函頒耕地租約辦法第二條規定，耕地租賃續約應通知出租人，被告及被告之被繼承人均未接獲任何通知，顯見原告並未依約登記續定租約。原告未繳納租金且未申請續定租約，顯不認其在系爭土地上與被告等有租佃關係。
（四）耕地三七五租約清理要點第七條第一項規定，續約登記應於租約期滿翌日起四十五天內為之，如承租人及出租人均未提出，鄉鎮公所應逕為辦理註銷。寶山鄉公所四十多年來並未有續約登記之資料，顯然該租約已經註銷，故無任何文件登記續約事項。
（五）綜上，兩造間現並無合法之租賃契約存在，原告請求確認租賃契約存在，並請求協同為租賃契約之變更登記，顯非有理，應予以駁回。
三、證據：提出照片十九幀、五十八年地籍圖謄本乙份、耕地三七五租約登記申請書乙份。
參、本院依職權向新竹縣寶山鄉公所調閱新竹縣寶山鄉寶雙字第八十五號租約影本、租約登記簿影本及歷年辦理租約變更及續定租約資料、台灣省新竹寶山鄉三七五租約清理調查表、併一直權傳訊證人 蔡玉媛 。
理由
一、本件原告起訴主張：原告於民國四十七年間與被告之被繼承人謝福隆、謝港泉就系爭土地訂定耕地三七五租約，並經新竹縣政府四十七年十月二十七日以府地權字第六三七八七號令核復在案。原告耕作系爭土地至八十八年底，租約又將屆期時，原告即申請租約標示變更及續訂租約登記，新竹縣政府依法通知為出租人之被告等，惟被告提出異議，原告乃依耕地三七五減租條例第二十六條向新竹縣寶山鄉公所耕地租佃委員會申請調解，請求辦理續訂租約及標示變更登記，經調解不成立後，復又依同法條由新竹縣政府耕地租佃委員會進行調處，經新竹縣政府租佃委員會調處決議認為有租賃事實，惟被告卻不服調處，該事件乃移送至本院，原告爰依法訴請如訴之聲明所示等語；被告則以其等之繼承人謝福隆並未在被告所提出之租佃契約內簽名，且原告數十年未繳納租金，而系爭土地地號第二二五號土地上之竹木為被告種植，原告並未在上有過作物，可證原告與被告等之繼承人間並無租佃契約之存在。縱上開租佃契約存在，亦在租賃契約六年期滿後，原告或租佃登記之鄉鎮公所數十年來未通知過被告等人，且未請求以書面續定租約。又被告就在系爭土地地號第二二五號上並未自任耕作，而是由原告種植竹木，租佃契約亦應認定為無效，原告自無由請求確認租佃關係存在及請求原告為續定租佃契約之登記等語，以資置辯。
三、原告主張其於四十七年間與被告之被繼承人謝隆福、謝港泉就系爭土地（除第二三二地號土地，詳後述）訂定耕地三七五租約，並經新竹縣政府四十七年十月二十七日以府地權字第六三七八七號令登記在案。原告在系爭土地上一直種植水稻及竹木等作物耕作至今。惟在八十八年底，上開租佃契約又將屆期時，原告即申請租約標示變更及續訂租約登記，新竹縣政府依法通知為出租人之被告等，被告提出異議，原告乃依耕地三七五減租條例第二十六條向新竹縣寶山鄉公所耕地租佃委員會申請調解，請求辦理續訂租約及標示變更登記，經調解不成立後，復又依同法條由新竹縣政府耕地租佃委員會進行調處，經新竹縣政府租佃委員會調處決議認為有租賃事實，惟被告卻不服調處，該事件乃移送至本院視為起訴之事實，業據原告提出照片九幀（參本院卷二第三十、三十一頁）及新竹縣政府以九十年七月十六日九十府地權字第七四三六○號函所附之申請書、調解、調處筆錄、土地登記簿謄本（參本院卷一第三頁至第十頁）本等件、本院向新竹縣寶山鄉公所調閱新竹縣寶山鄉寶雙字第八十五號租約影本、租約登記簿影本及歷年辦理租約變更及續定租約資料（參本院卷一第十八頁以下）、新竹縣寶山鄉耕地三七五租約清理調查表（本院卷一第二○五頁參照）在卷可稽，另原告現在系爭土地上種植有水稻及竹木等物亦經本院於九十年十一月二十六日、十二月二十一日至現場勘驗無訛，並製有勘驗筆錄及竹東地政事務所製有複丈成果圖在卷可參（參本院卷一第第四頁至第六頁、第二十五頁至二十六頁），並經住於系爭土地附近之證人 陳永泉 、呂學磻（本院卷一第三九四頁以下）證明原告在系爭土地上確實繼續耕作至今，而證人 呂學樑 （原告之子，參本院卷二第八十六頁以下），亦證稱系爭土地地號二二五號土地上種植竹木以採收竹筍，每年竹筍收成季其與原告經常一起進入該地採收竹筍等語，是原告上開主張之事實，應堪採信。
四、被告雖抗辯稱，部分被告之繼承人謝福隆並未在被告所提出之租佃契約內簽名，且原告數十年未繳納租金，而系爭土地地號第二二五號土地上之竹木為被告種植，原告並未在上有過作物，可證原告與被告等之繼承人間並無租佃契約之存在。
縱上開租佃契約存在，亦在租賃契約六年期滿後，原告或租佃登記之鄉鎮公所數十年來未通知過被告等人，且未請求以書面續定租約消滅。原告就在系爭土地地號第二二五號上並未自任耕作，而是由被告種植竹木，租佃契約亦應認定為無效，原告自無由請求確認租佃關係存在及請求原告為續定租佃契約之登記等語。經查：
（一）雖調閱新竹縣寶山鄉寶雙字第八十五號租約內僅有謝港泉之印文，但出租人部分登載為「謝港泉等二人」，顯見契約當事人應為當時之所有權人謝港泉及謝福隆二人。雖僅有謝港泉一人蓋用印文，然證人蔡玉媛即新竹縣寶山鄉公所辦理租佃契約登記之承辦人員證稱，耕地租約如有多數出租人或承租人均僅尤其中一人出名於耕地租約而為登記等語（參本院卷一第二百十頁至二百十三頁），故新竹縣寶山鄉寶雙字第八十五號租約內雖僅有謝港泉一人蓋用印文，但此為共有耕地租佃契約之慣例，被告等之被繼承人雖未簽章於上開租佃契約上，但因係慣例上由謝港泉出名代表，故租佃契約之效力仍及於被告等人之被繼承人謝福隆，被告等人抗辯稱，謝福隆未在租約上簽章，該租約效力未及於謝福隆云云，顯非可採。
（二）按被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五滅租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，最高法院四十七年度台上字第一五六八號判例著有明文。又按耕地三七五減租條例第六條第一項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院五十一年台上字第二六二九號判例亦著有明文。原告與被告等之被繼承人訂立新竹縣寶山鄉寶雙字第八十五號租約後，有繼續耕作之事實，已如上述。且至八十八年調解前，被告或被告之被繼承人，亦未表示反對，雖原告未無法提出證據證明其有繼續與謝港泉、謝福隆訂立書面租佃契約或已在契約屆滿之每六年進行登記，但依據上開判例所示，書面契約或為登記並非登記之生效要件，故並不影響本件租佃契約效力。又本件租佃契約至今仍未註銷，亦有新竹縣寶山鄉之租約登記簿在卷可參。是被告抗辯稱，租佃契約未以書面續定租約，租佃契約應在五十三年租期屆滿後消滅或因註銷而消滅云云，顯非可採。
（三）系爭土地第二二五號土地上因距離其他系爭土地較遠，且地勢較為低窪，並不容易進入耕作，目前植有竹林一片，為兩造所不爭執。原告主張該竹林為其所種植，業舉證人 呂學良 為證，復於七十三年新竹縣寶山鄉公所就耕地三七五租約清理調查時，亦查明上開土地仍在原告續耕中，有證人蔡玉媛提出之台灣省新竹縣寶山鄉耕地三七五租約清理調查表乙紙在卷可稽。該土地既在四十七年由原告與被告等之繼承人訂立租佃契約交由原告耕作，竹木又為多年生之植物，種植後並不需特別照料，即可按季收成，在七十三年間猶為原告續耕中，而租佃範圍內之竹木，認定為承租人所種植為常態事實，原告主張竹木為其所種植，應堪採信。如被告主張該片竹林為其所種植，則應舉出反證證明之。然至本件言詞辯論終結前，被告等均未提出任何證據證明。故被告抗辯稱，系爭土地第二二五號土地上之竹木為其等所種植，尚難採信。
（四）被告雖抗辯稱原告四十餘年均未繳納租金，主張終止兩造租佃契約云云，原告就租金部分亦無法提出證據證明，而無法認定其有繳納租金之事實。然按租佃期間尚未屆滿時，如欠租達二年以上總額，出租人可終止租佃契約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款訂有明文。又按民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時亦適用之，最高法院四十五年台上字第二○五號著有判例可參。依上所述，租金之欠繳與認定租佃契約是否存在無涉，僅在如欠租達兩年以上之總額，經出租人在催告繳納租金後，承租人仍未繳納時可終止租佃契約，但本件之被告自始即認為兩造間無租佃契約存在，故亦未就欠租部分為催告，被告主張終止租佃契約，亦非可採。
（五）原告主張被告等就系爭土地第二三二地號亦存有租佃關係，然查，上開土地現已被編為道路用地，並有原告出具耕作權放棄書在案可考，且被告亦無意願就系爭土地再為出租，兩造就上開土地終止租佃契約之意思表示應已合致，兩造間就該筆土地應已無租佃關係存在，原告主張上開土地仍存有租佃關係云云，顯非可採。
四、綜前所述，可認原告訴請確認其就如附表編號二、三、四、五所示之新竹縣○○鄉○○段二三○、二三五、二三七、二二五地號各筆土地全部（其各筆土地之面積及地目並所有權人之應有部分比例，均詳如附表所示），與被告間均存有三七五租約關係，核屬有據，應予以准許，逾此範圍，原告一併訴請確認就上開之二三二地號土地全部，與被告間，亦有三七五租約關係存在，即無理由，應予駁回。
五、至就原告訴之聲明第二項請求被告會同原告向新竹縣寶山鄉公所辦理租約表示變更登記及續定租約乙節。按耕地三七五減租條例第六條固規定「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。前項登記辦法，由省（市）政府擬訂，報請行政院核定之。」，然依臺灣省政府所訂定之臺灣省耕地租約登記辦法第二條規定：「耕地租約之訂定、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請；但出租耕地經依法編定為建築用地，出租人依平均地權條例等有關法令終止耕地租約時，應向當地縣（市）政府申請核准後送當地鄉（鎮、市、區）公所辦理。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有左列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記：
一、經判決確定者。二、經訴訟上和解或調解成立者。三、經耕地租佃委員會調解或調處成立者。四、出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者。五、耕地經逕為標示變更登記者。六、耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記者。前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第二十六條規定處理。」，是以，依前開之台灣省耕地租約登記辦法第二條之規定，因本件原告與被告間，就前述之如附表編號二、三、四、五所示之各筆土地全部均有三七五租約關係存在，業經本院予以判決確認，已如前述，準此，居於當事人一方之原告，自可依前開規定單獨向該管鄉（鎮、市、區）公所逕行申請辦理變更或訂立登記，無庸他方即被告等人之會同，而附表編號一之土地業經兩造終止租佃契約，無租佃契約存在，無需為任何變更或續定登記更不待言。因此，原告請求被告會同原告向新竹縣寶山鄉公所辦理租約表示變更登記及續定租約之請求，均屬無據，均應予以駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項本文，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十一日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官黃珮禎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官彭連喜中華民國九十一年十二月二十一日附表：
┌──┬────┬──┬────┬───────┬──────────┐│編號│地號│地目│面積│共有人│應有部分││││││││├──┼────┼──┼────┼───────┼──────────┤││新竹縣寶│道│一百零九│子○○、丑○○│各八分之一││一│山鄉雙高││點三十七│壬○○、卯○○││││段二三二││平方公尺│戊○○、寅○○││││號（重測│││辰○○、丙○○││││前為雙溪│││││││段雙溪小│││││││段二五五│││││││之一，由│││││││二五二地│││││││號分割）│││││├──┼────┼──┼────┼───────┼──────────┤│二│新竹縣寶│田│二百零三│子○○、戊○○│各八分之一│││山鄉雙測││點二七平│壬○○、辰○○││││段二二五││方公尺│丑○○、卯○○││││號（重測│││寅○○││││前為雙溪││├───────┼──────────┤││段雙溪小│││巳○○○│ 公同 共有八分之一│││段五六九│││庚○○、己○○││││地號）│││ 謝瑱瑜 、辛○○│││││││丁○○、癸○○│││││││丙○○││├──┼────┼──┼────┼───────┼──────────┤││新竹縣寶│田│五千五百│子○○、戊○○│各八分之一││三│山鄉雙高││七十點八│壬○○、辰○○││││段二三○││六平方公│丑○○、卯○○││││號（重測││尺│寅○○││││前為雙溪││├───────┼──────────┤││段雙溪小│││巳○○○│公同共有八分之一│││段二五二│││庚○○、己○○││││地號）│││謝瑱瑜、辛○○│││││││丁○○、癸○○│││││││丙○○││├──┼────┼──┼────┼───────┼──────────┤│四│新竹縣寶│田│九百一十│子○○、戊○○│各八分之一│││山鄉雙高││五平方公│壬○○、辰○○││││段二三五││尺│丑○○、卯○○││││號（重測│││寅○○││││前為雙溪││├───────┼──────────┤││段雙溪小│││巳○○○│公同共有八分之一│││段二五三│││庚○○、己○○││││地號）│││謝瑱瑜、辛○○│││││││丁○○、癸○○│││││││丙○○││├──┼────┼──┼────┼───────┼──────────┤│五│新竹縣寶│田│五百七十│子○○、戊○○│各八分之一│││山鄉雙高││七點八五│壬○○、辰○○││││段二三七││平方公尺│丑○○、卯○○││││號（重測│││寅○○││││前為雙溪││├───────┼──────────┤││段雙溪小│││巳○○○│公同共有八分之一│││段五六六│││庚○○、己○○││││號）│││謝瑱瑜、辛○○│││││││丁○○、癸○○│││││││丙○○││└──┴────┴──┴────┴───────┴──────────┘