臺灣臺中地方法院106年度小上字第150號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院106年小上字第150號民事判決

裁判日期：民國107年03月02日

裁判案由：返還不當得利

臺灣臺中地方法院民事判決106年度小上字第150號上訴人江翊股份有限公司法定代理人 林宛玄 上訴人格正投資股份有限公司法定代理人 黃千芝 上二人共同訴訟代理人 林鉦偉
簡宏原 被上訴人 趙素貴 訴訟代理人 蘇育萩
許立上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於民國106年9月26日本院沙鹿簡易庭106年度沙小字第514號第一審小額民事判決提起上訴，本院於107年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹萬壹仟壹佰陸拾貳元及自民國一０六年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣貳仟伍佰元，由被上訴人負擔新臺幣貳佰捌拾元，餘新臺幣貳仟貳佰貳拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第2項規定甚明。復依同法第436條之32第2項準用同法第468條、第469條第1款至第5款規定，所謂違背法令，係指判決不適用法規或適用不當者，而判決有同法第469條第1款至第5款所列情形之1者，為當然違背法令。本件上訴人指摘原審誤用占有連鎖理論，錯認被上訴人基於與其前手建商間買賣關係，及建商與地主 陳元生 間債之關係，得對於上訴人主張有權占有為不當，違背最高法院18年度上字第1953號判例、59年台上字第2490號判例意旨，據以提起上訴，核與前開規定並無不合，應予准許。
二、上訴人起訴主張：上訴人於民國105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序，標得買受臺中市○區○○段○○段0○0地號、面積2039平方公尺土地（下稱系爭土地），上訴人應有部分各2分之1，行政執行署業於105年9月7日核發權利移轉證書予上訴人。被上訴人所有同段1069建號建物即門牌臺中市○區○○路○○○○○○○○○○○○○○○號房屋（下稱系爭建物），無正當權源占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致上訴人受損害。系爭土地位在臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及公家機關，交通方便生活機能優，使用分區為第一種商業區，系爭建物面積224.4平方公尺，全棟建物面積9173.33平方公尺，應按系爭土地公告現值年息百分之10計算支付相當於租金之不當得利，系爭土地公告現值每平方公尺3萬9975元，自105年9月7日起至106年3月6日止，被上訴人應給付上訴人相當租金不當得利9萬9696元等語。
三、被上訴人則以：系爭土地前所有人陳元生與建商中英商業股份有限公司（下稱中英公司）合建分屋，約定中英大樓區分所有建物一部分分配登記予土地所有權人所有，他部則分配由建商原始取得，倘建商出售其區分所有建物時，於保存登記或移轉建物所有權予買受人時，土地所有權人亦應配合移轉該部分土地所有權予買受人。詎系爭土地尚未移轉予建商中英公司，因中英公司積欠債務，遭本院66年度執未字第3285號強制執行事件拍賣，由訴外人加榮有限公司（下稱加榮公司）取得系爭建物，復於75年3月28日轉售並移轉所有權登記予被上訴人，依最高法院96年度台上字第115號判決「占有連鎖」關係，被上訴人因此繼受並取得系爭土地之占有合法權源，且系爭土地所有權人既同意興建永久性建物，自得預期並推認房屋所有人將使用系爭土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了，上訴人經由公示登記制度及行政執行署拍賣公告知悉系爭土地上存有經保存登記建物，應認上訴人於拍定取得系爭土地所有權時，已默示同意負有與前手相同之容忍義務，被上訴人即得有權使用系爭土地至系爭建物滅失或無法使用為止，不成立不當得利。再為維護房屋受讓人及社會之經濟利益，應推斷土地受讓人默許房屋使用人支付代價，藉由租賃之法律關係，由房屋使用人或受讓人繼續使用土地，類推適用民法第425條之1法定租賃權之規定，亦不成立不當得利。而被上訴人既為系爭土地之法定租賃債權人，法務部行政執行署臺中分署拍賣系爭土地時，未依土地法第104條規定，通知被上訴人優先承買，依最高法院97年度台上字第2219號判決意旨，系爭土地所有權移轉為無效，應認上訴人並非系爭土地所有權人等語置辯。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人9萬9696元及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：駁回上訴。
五、得心證之理由：㈠查上訴人於105年8月23日經行政執行署拍賣程序，得標買受
取得系爭土地所有權，上訴人應有部分各2分之1，行政執行署業於105年9月7日核發權利移轉證書予上訴人，有法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證明書及土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第9-11頁），又被上訴人於75年3月28日買賣取得系爭建物所有權，有建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第12、22頁），以上諸情為兩造所不爭執，堪信為真正。
㈡被上訴人抗辯系爭建物為中英大樓區分所有建物，系爭土地
原地主陳元生與建商中英公司合建分屋，因中英公司積欠債務，原屬中英公司所有系爭房屋遭強制執行由加榮公司拍定，加榮公司復將系爭建物出售移轉登記予被上訴人，被上訴人基於占有連鎖及類推適用民法第425條之1規定，有合法權源占有系爭土地，非無法律上原因，不成立不當得利云云，並提出系爭土地舊式土地登記簿影本、興建合作商場合約書影本、系爭建物舊式建物登記簿影本、委託書影本、建物登記聲請書、建築執照及使用執照為證（見原審卷第65-73頁、本審卷第25-33頁）。經核被上訴人提出興建合作商場合約書締約人為臺中市合作商場興建辦事處興建代表人 陳永清 及 鄭朝旭 ，並非被上訴人所稱之陳元生與中英公司，另所提委託書僅能證明陳元生授權其母 陳簡巧雲 代理出賣系爭土地，不足以證明所稱系爭土地原地主陳元生與建商中英公司有合建分屋關係。縱令被上訴人所陳屬實，惟按買賣契約為債之關係，僅於當事人間有其效力。物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提（最高法院104年度台上字第40號判決參照）。被上訴人主張地主陳元生等與建商中英公司有合建契約，基於占有之連鎖，並非無權占有云云。查依據占有連鎖之理論，被上訴人就系爭建物，基於其與前手加榮公司間買賣關係、加榮公司與建商中英公司間買賣關係，及建商中英公司與原地主陳元生間合建之債之關係，得對於原地主陳元生主張其有權占有系爭土地，然上訴人係經行政執行署拍賣取得系爭土地所有權，上訴人並不受原地主陳元生與建商中英公司合建關係之拘束，被上訴人之前手加榮公司及加榮公司前手中英公司對於上訴人並無占有系爭土地之正當權源，被上訴人自無從基於占有連鎖而得對於上訴人主張其為有權占有。是以，被上訴人主張基於占有連鎖對於上訴人為有權占有系爭土地，不成立不當得利云云，並無理由。
㈢次按債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給
付，而不能向債務人以外之人請求給付（最高法院18年上字第1322號判例參照）。使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例參照）。又最高法院48年台上字第1457號判例中所稱推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，及民法第425條之1所規定：推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，均係以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提，而使用借貸契約為債之關係，僅於當事人間有其效力，不得類推適用上開判例及法條（最高法院96年度台上字第1322號、97年度台上字第72
1號判決參照）。最高法院95年度第16次民事庭會議決議：「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。而視具體個案情形決定之。」。本件被上訴人主張其前前手建商中英公司與原地主陳元生間有合建債之關係，縱認屬實，因合建契約僅有債之效力，存在於原地主陳元生與建商中英公司間，其效力並不及於上訴人，被上訴人不能逕依建商中英公司與原地主陳元生間合建債之關係主張其占用系爭土地為有權占有。上訴人於拍定買受系爭土地時，雖知悉系爭土地上有已辦理保存登記之系爭建物，上訴人仍買受系爭土地，因上訴人並不受其前手與建商間使用系爭土地債之關係拘束，無礙其取得系爭土地後行使所有權，不得以上訴人買受系爭土地，推斷上訴人默示同意負有與前手相同之容忍義務，被上訴人因此得有權使用系爭土地至系爭建物滅失或無法使用為止。又本件既無「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」情形，即無最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1規定適用。且因土地及其土地上之房屋同屬一人所有而得使用土地，與基於債之關係使用土地，二者情形不同，不得類推適用民法第425條之1規定。被上訴人抗辯本件因前前手建商中英公司與原地主陳元生間有合建債之關係，得類推適用民法第425條之1規定而為有權占有云云，並不足採。被上訴人更主張因類推適用民法第425條之1規定，被上訴人就系爭土地有法定租賃權，法務部行政執行署臺中分署拍賣系爭土地時，未依土地法第104條規定，通知被上訴人優先承買，系爭土地所有權移轉為無效云云，亦不足採。再被上訴人援引臺灣高等法院95年度上字第73號判決、最高法院96年度台上字第115號（見原審卷第74-79頁），前該事件認定「土地所有權人為 李姚輝 ，其並為起造人興建房屋…本件有土地及其上興建房屋同屬李姚輝一所有之情形」，與本件事實不同，無從比附援引，被上訴人執此抗辯，亦非可取。
㈣按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念，土地上之建物所有人與土地所有人間並未存有任何法律關係，其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人得依侵權行為或不當得利法律關係請求賠償損害或返還不當利得（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又合建契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於當事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係。於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求。惟該土地上之建物所有人究與土地所有人間並未存有任何法律關係，其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人仍得依侵權行為或不當得利法律關係請求賠償損害或返還不當利得（最高法院99年度台上字第1705號、105年度台上字第389號判決參照）。被上訴人對於上訴人所有系爭土地並無占有之正當權源，為無法律上原因受有利益，上訴人無法使用土地受有損害，縱有法院斟酌誠信原則、公共利益或權利濫用禁止原則，認為上訴人不得請求被上訴人拆屋還地之情形，惟被上訴人所有系爭建物占有上訴人所有系爭土地，仍為無法律上原因受有利益，上訴人無法使用土地受有損害，且被上訴人獲有使用土地利益與上訴人無法使用土地所受損害，兩者有因果關係，上訴人依不當得利請求上訴人給付相當於租金之利益，自屬有據。而依土地法第97條、第105條之規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準。上訴人雖主張系爭房屋位在第一種商業區，以供營業使用為常態，不受前開租金限制云云，然經原審履勘現場所見，系爭房屋為火災後廢墟，形成危樓無法使用，有勘驗筆錄可稽（見原審卷第46-47頁），系爭房屋既無供營業使用之事實，自仍有前開租金限制規定適用，上訴人主張以系爭土地公告現值年息百分之5為計算相當於租金之不當得利基準，並非可採。參酌系爭土地位在市區○○○街景繁榮情況，惟系爭房屋遭逢火災形成危樓無法使用，應以系爭土地申報總價額年息百分之5計算相當於租金之不當得利，為屬合理適當。參以「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。」民法第799條第4項前段定有明文，而中英大樓共有263筆建物，專有面積總和9173.33平方公尺，有上訴人提出之地上建物建號面積表在卷可參（見本審卷第39頁），此為被上訴人所不爭執。系爭建物面積224.4平方公尺，系爭土地面積2039平方公尺，依此計算系爭建物占用系爭土地面積49.87公尺（224.4/9173.33平方公尺×2039平方公尺＝49.87平方公尺）。上訴人請求105年9月7日起至106年3月6日止計6個月之相當租金之不當得利，而系爭土地105年申報地價為每平方公尺8953元，依此計算結果，被上訴人應付自105年9月7日起至106年3月6日止之不當得利為1萬1162元（49.87平方公尺×8953元(申報地價)×5%×1/2＝11162元）。
六、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第229條第2項、第233條第1項定有明文。上訴人所提民事起訴狀繕本於106年4月20日送達被上訴人（送達回證見原審卷第27頁），被上訴人自受起訴狀送達時起負遲延責任，並應自翌日即106年4月21日起加付法定遲延利息。從而，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付1萬1162元及自起訴狀送達之翌日即106年4月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，其逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人此部分上訴，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，至上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴人此部分上訴，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。並依民事訴訟法第436條之32第1項準用第436條之19第1項規定確定本件訴訟費用額如主文第4項所示金額。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第450條、第449條第1項、第436條之19第1項、第79條，判決如主文。
中華民國107年3月2日
民事第七庭審判長法官游文科
法官吳國聖法官熊祥雲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國107年3月2日
書記官許馨云