臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
102年度板簡字第616號
原 告 福裕房屋仲介有限公司
法定代理人 林娟妃
訴訟代理人 李素卿
王書齡
被 告 張秀鳳
訴訟代理人 謝岳龍 律師
複代理人 洪若純 律師
上列當事人間給付服務費事件，於中華民國102年12月9日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾貳萬肆仟元，及自民國一百零二年二
月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1
項亦定有明文。本件原告於辯論時，撤回主張被告應加倍返
還定金新臺幣（下同）12萬元請求部分，經核合於上揭規定
，應予准許。
二、原告主張：
㈠緣被告於民國101年10月24日與原告簽訂不動產專任委託
銷售契約書，委託原告出售其所有坐落新北市○○區○○
路○○巷○○○號房屋及其座落基地，委託銷售總價額原為
680萬元，復於102年1月4日變更委託總價額為540萬
元，並約定報酬為成交價4％，委託期間自101年10月24
日起至102年1月31日止。詎原告其後於委託期間內達成
委託條件並收受定金，被告卻拒不出面簽立不動產買賣契
約，經催告仍置之不理。按被告已違反兩造上開簽訂之委
託銷售契約書第貳部分第5條第2項第3款（支付命令聲
請狀載為同條第2項第1款，核其主張所述內容及契約條
款規定內容，應係誤載）中「買方依第壹部分第4條第1
項簽署『購屋承諾書』後，甲方（即被告）拒絕與買方簽
定買賣契約書者，甲方應支付乙方（即原告）委託銷售總
價的6％〈其中4％為服務報酬、2％為違約金）〉」之
約定，應依該約定支付原告32萬4,000元（540萬元×6
％），作為報酬及違約金。為此，原告依上開委託銷售契
約法律關係，提起本訴，請求被告依約給付原告上開金額
32萬4,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息。
㈡並提出專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更同
意書、房地產標的現況說明書、不動產買賣意願書、購屋
承諾書、定金支票、催告通知存證信函等影本為證。
三、被告抗辯：
㈠被告僅係國中畢業，不諳法律，而原告於被告簽立上開專
任委託銷售契約書前，並未將該契約提供被告審閱，致使
被告無機會詳閱全部條款內容，亦無法瞭解該契約條款所
定之權利義務關係，更無從就不明意義條款，請原告說明
，或就不利自己之條款，與原告再行磋商。而該委託銷售
契約第壹部分第4條第3項、第貳部分第5條等條款，乃
原告片面所訂立，對被告極為不利之條款。是原告既未給
予被告合理期間審閱，且未向被告詳細解說上開條款之內
容，則上開條款自屬違反消費者保護法第11條之1第1項
規定，而不構成契約內容，故原告執上開條款提起本件請
求，洵屬無據。又被告雖有於該契約書文首之「委託人於
簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分瞭解本契約之
內容無誤」選項簽名，惟亦係依原告要求於該契約文首處
簽名，無法推論原告已依上開規定給予被告合理期間審閱
。況上開委託銷售契約第壹部分第4條第3項之約定記載
，顯與民法居間契約之性質及立法意旨不符，依消費者保
護法第12條規定，係屬無效。
㈡其次，買方之訴外人 黃瓘博 簽署購屋承諾書僅屬要約性質
，被告並未承諾出賣上開房地予買方黃瓘博，足見被告與
訴外人黃瓘博並未就該房地合意締結買賣預約。縱認買方
黃瓘博簽署購屋承諾書非屬要約，被告與買方黃瓘博就上
開房地買賣之建物門牌、買賣價金、給付時間等意思表示
亦不合致，是被告與買方黃瓘博未成立該房地買賣預約，
被告即不負有與黃瓘博簽訂房屋買賣契約之義務，從而原
告請求被告給付系爭款項，即顯無理由。
㈢再買方黃瓘博給付原告作為定金之支票，發票日為102年
3月5日，為遠期支票，至兩造委任期間於102年1月31
日屆滿終止，該遠期支票尚無法兌現，豈能作為定金，且
其發票人與買方不符，被告因此認為該定金支票可疑，是
本件不動產買賣契約未簽立，顯非可歸責於被告。又不動
產買賣包括多項事務，原告須協助買賣雙方踐行該全部程
序事務後，方能取得報酬，而本件至多僅進行至議價階段
其後尚有多項階段程序未實施，難謂有何勞力、時間、費
用之付出，原告逕向被告請求高達6％之服務報酬及違約
金，顯違公允。爰聲明駁回原告之訴。
㈣並提出買賣標的建物登記謄本影本為據。
四、經查：
㈠原告主張之事實，業經提出上開專任委託銷售契約書、委
託銷售契約書內容變更同意書、房地產標的現況說明書、
不動產買賣意願書、購屋承諾書、定金支票、催告通知存
證信函等影本為證。而依兩造間系爭專任委託銷售契約書
第壹部分第4條第1項「若買方同意本契約甲方（即被告
）之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認
，買賣契約已有效成立。」、第3項「甲方同意依買方購
屋條件出售並簽署『附停止條件定金委託書』時，或買方
依第1項簽署『購屋承諾書』時，買賣契約已有效成立。
如因可歸責於甲方之事由，致無法完成不動產買賣契約之
簽訂者，甲方應加倍返還買方已支付之定金。但因可歸責
於買方事由者，買方已支付之定金不得請求返還。」、第
貳部分第4條第1項「乙方（即原告）之服務報酬請求權
，於甲方簽認買方之『附停止條件定金委託書』或『內政
部版要約書』，或買方簽認『購屋承諾書』時發生。甲方
應給付乙方之服務報酬，計算方式依實際成交總價百分之
四計算。」、第5條第2項第3款「除第⑴款情形...外
，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之
六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。..
.。⑶甲方同意出售並簽署『附停止條件定金委託書』後
，或買方依第壹部分第4條第第1項簽署『購屋承諾書』
後，甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書；...。」等約定所
示，本件原告既已於被告委託期間之102年1月5日，覓
得買方黃瓘博依被告之銷售條件簽認「購屋承諾書」，依
兩造間上開委託銷售契約約定，被告與買方黃瓘博間之買
賣契約已有效成立，雙方均有履行完成不動產買賣契約簽
訂之義務，而被告其後並未與買方黃瓘博簽訂上開房地不
動產買賣契約之事實，亦為被告所不爭執，是被告顯已違
反兩造間系爭委託銷售契約約定，因此依兩造間系爭委託
銷售契約第貳部分第5條第2項第3款之約定，原告請求
被告支付本件約定銷售總價540萬元之6％金額32萬4,00
0元，即非無據。
㈡被告雖抗辯上開意旨云云，惟被告抗辯指陳原告就系爭委
託銷售契約未給予合理審閱期間云云，核與被告已於系爭
契約文首簽名確認已行使契約審閱權之事實不符，且被告
並未具體舉證以實其說，況被告前未曾向原告爭執此契約
審閱權，迄本件臨訟始執以抗辯，要難率以採信。再被告
指陳：系爭委託銷售契約第壹部分第4條第3項之約定記
載，顯與民法居間契約之性質及立法意旨不符，依消費者
保護法第12條規定，係屬無效云云，然依系爭委託銷售契
約內容所示，買方既係依被告賣方提出之具體銷售條件而
簽署購屋承諾書，難謂買賣雙方就買賣標的交易具體內容
無任何合意可言，是買賣雙方當事人經由仲介銷售之原告
合意約定上開約定內容，已促進買賣契約之達成，並無顯
失公平之情，即難率以消費者保護法第12條規定遽指該約
定內容無效，是被告此部分所辯，亦非可採。至被告另指
陳：買方支付之定金，係以他人之遠期支票交付，認有可
疑，因此被告未依約簽訂該不動產買賣契約，係非可歸責
於被告云云，然依系爭委託銷售契約上開約定及其他內容
觀之，買方如何支付定金，並非系爭契約約定買賣契約有
效成立及簽訂之條件，被告執以拒不履行簽約義務，顯非
有據，要難認非不可歸責於被告，是被告據以抗辯，亦非
有據。另被告雖指稱原告依系爭契約約定請求之銷售總價
6％之服務報酬及違約金過高，有違公允云云，惟核諸系
爭銷售總價6％之金額，其中4％本為兩造約定之服務報
酬，係均兩造合意約定，被告從未爭執，迄今臨訟始指摘
過高，尚難認有何失其公允，至另2％係被告違約之違約
金約定，衡酌不動產交易均係高額交易，買賣一方如有違
約，均將造成他造或居間仲介者之非微之損害，是為確保
交易安全，本件兩造約定之銷售總價2％金額為違約懲罰
金額，尚屬合理允當，並無過高之情，因此被告此部分所
辯，亦非可採。
五、從而，綜上所述，原告依上開系爭委託銷售契約關係，請求
被告依約給付上開違約金額32萬4,000元，及自支付命令送
達翌日即102年12月9日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息，核屬正當，為有理由，自應准許。又本件事證已
臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院
斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘
明。
六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定
，依職權宣告假執行，並確定訴訟費用額為4,850元（第一
審裁判費），由被告負擔。
中華民國102年12月31日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官彭全曄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
書記官黃炎煌
中華民國102年12月31日