臺灣高雄地方法院民事判決 103年度鳳小字第219號
原 告 天稑不動產仲介有限公司
法定代理人 王春玲
訴訟代理人 古嘉祥
顏慶椿
被 告 林翌婷
訴訟代理人 張敏蓉
上列當事人間請求給付酬謝金事件，經本院於民國103年12月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬元，及自民國一０三年一月二十日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年9月13日委託伊居間仲介向訴
外人 李奇學 購買座落於高雄市○○區○○○路○○○巷○○號7
樓房屋（下稱系爭房屋），伊並於102年9月14日促成被告
與訴外人李奇學簽立系爭房屋之買賣契約書（下稱系爭買賣
契約書），系爭房屋已交屋並過戶予被告。伊已完成居間仲
介之義務，依被告所簽立之服務費確認單，被告應給付伊新
臺幣（下同）70,000元之服務報酬，迭經伊催討，被告迄今
尚未依約給付報酬。為此，爰依民法第568條之規定提起本
訴等語。並聲明：被告應給付原告70,000元，及自103年1
月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：原告之仲介人員古嘉祥於102年9月13日上午通
知伊母親張敏蓉系爭房屋要託售，約伊母親於當日晚上7點
帶看，伊母親看完後古嘉祥即要求下斡旋金，當時伊母親便
拿出身上僅有之1,500元並簽立不動產買賣意願書。翌日晚
上9點，古嘉祥說屋主願意談了，伊母親反應時間太晚，但
古嘉祥建議趁屋主有意願談先卡位，因我們是第一順位，後
面還有好幾組買主在等，伊母親不疑有詐，當日晚間近9點
半伊母親先到永慶五甲店1樓會客室等，最後要伊從3,320,
000元添加價錢到3,550,000，經過1小時後告知說屋主同
意以3,500,000元成交。然原告於簽約完成後，僅交付買賣
合約書，未交付不動產說明書。102年10月9日伊再次要求
看屋，赫然發現2間浴室及屋內所有踢腳板均有白蟻出入，
原告之仲介人員顏先生卻說白蟻幾千元就處理好，伊頓時感
覺受騙，有白蟻竟沒事先告知，屬重大瑕疵。 嗣伊 母親麻煩
仲介向屋主請求清除白蟻及修繕，但原告均沒處理。原告從
一開始即未調查系爭房屋的資料，也沒提供不動產說明書，
於糾紛發生時更一再推託責任。系爭房屋白蟻瑕疵，因買方
無意願修繕，原告也相應不理，故伊自行雇工修繕支出裝修
費用169,850元，另伊因遲延入住而在外租屋之費用24,000
元、長期請假薪資損失22,950元及屋價貶損以成交價3%計算
之105,000元，伊自得將前揭費用及損害與原告之報酬相抵
銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告得否請求被告給付報酬？
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明
文。
⒉原告主張其係不動產仲介業者，並曾媒介被告向訴外人李奇
學購買系爭房屋，被告亦卻於102年9月14日與李奇學簽定
系爭買賣契約書而於同日書立服務費確認單，同意給付70,0
00元之報酬給原告等情，業據其提出系爭買賣契約書、服務
費確認單為憑（見司促卷第6頁至第11頁、第17頁），而被
告對前揭服務費確認單為其所書立者亦不爭執（見本院卷第
25頁），則依首揭規定，兩造間應係成立民法上之居間契約
，而原告基於居間契約所生之給付義務，主要應係替被告與
出賣人李奇學協商、洽談購買系爭房屋事宜，而被告嗣於原
告居間仲介下，亦以3,500,000元之總價與李奇學就系爭房
屋簽訂買賣契約後，李奇學業已完成移轉系爭房屋所有權予
被告之移轉登記手續，並將系爭房屋交付被告占有使用等情
，則自原告已經仲介李奇學將系爭房屋出售予被告，且出賣
人李奇學業已依據買賣契約將買賣標的之所有權及占有移轉
予被告等情觀之，原告已經完成其替被告居間仲介購買上開
不動產之義務，從而，原告請求被告依服務費確認書所載之
金額給付其服務報酬70,000元，自屬有據。
⒊按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，
不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條固有明文
。被告雖主張原告未就交易標的物盡調查之責，亦未依據其
專業提供協助，甚至在其與出賣人調解之際為出賣人支出部
分賠償金，核屬民法第571條前段規定之「居間人違反其對
於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為」，自不
得請求其給付之服務費用云云。惟原告並無何違反報告、調
查義務（詳後述），自無民法第571條規定之適用，從而被
告拒絕給付仲介報酬70,000元，非有理由。
㈡被告之抵銷抗辯有無理由？
⒈原告應負之注意義務範圍為何？是否及於查悉有無白蟻巢穴
？
⑴按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，
不得為其媒介。」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當
事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，民
法第567條定有明文。次按「當事人主張有利於己之事實者
，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯
失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條亦有明確之
規定。
⑵經查，本件原告係與被告約定居間媒介向李奇學購買系爭房
屋而由被告給付70,000元報酬予原告等情，已如前述，而原
告基於居間契約之主要給付義務，除替被告與出賣人李奇學
協商、洽談購買系爭房屋事宜外，並應「就其所知關於訂約
之事項，據實報告於上訴人」、「不得媒介顯無履行能力之
人，或無訂立該約能力之人」、「調查關於訂約事項及當事
人之履行能力或訂立該約之能力」，然並不因此負有擔保李
奇學所出售系爭房屋品質之義務。而本件被告於原告居間仲
介下，以3,500,000元之總價與李奇學就系爭房屋簽訂買賣
契約後，並已完成系爭房屋所有權移轉登記手續暨占有使用
等情，已如前述；則自原告已經仲介李奇學將系爭房屋出售
予被告，且出賣人李奇學業已依據買賣契約將買賣標的之所
有權及占有移轉予被告等情觀之，原告已經完成其替被告居
間仲介購買系爭房屋之義務，且其所居間仲介之李奇學，並
非「無履行契約或訂約能力」者之事實，應均堪認定。至於
被告抗辯其嗣後發現系爭房屋有白蟻蛀蝕之現象，經核應屬
出賣人李奇學所出售系爭房屋本身之「物之瑕疵」問題。被
告雖辯稱原告於仲介簽約前對系爭房屋存在白蟻之情況早已
明知而故意隱匿云云，然依據被告所稱：伊於簽訂買賣契約
之前即曾由其母親、外婆前往系爭房屋察看，結果尚稱滿意
，簽約後、銀行撥款前前往系爭房屋察看始發現浴室及踢腳
板等處有白蟻出沒等情（見本院卷第29頁），足見被告於簽
訂系爭房屋買賣契約前亦曾委託數人前往察看，以系爭房屋
買賣金額高達3,500,000元，且被告係購買作為自住使用，
其在簽約前對於該房屋之任何細節必會仔細檢視，以免減損
自身之權益，然其猶未能查見隱藏於系爭房屋各項木造結構
內之白蟻蹤跡，以原告僅係仲介之業者，究非長期住居使用
系爭房屋之所有權人，縱偶有帶領有意購買之客戶前往看屋
，其亦未必會查見隱藏於木造結構內部之白蟻痕跡，至被告
辯稱原告均會在其預約看屋後拖延數日以前往系爭房屋內清
潔云云，然被告就原告確有清潔環境以隱匿白蟻存在之跡證
乙情迄本院言詞辯論終結前均未提出任何具體之證據方法以
實其說，則被告就其主張原告對於系爭房屋原有白蟻瑕疵之
情形知之甚稔卻故意隱匿等情，即屬推測之詞，尚嫌無據。
是於被告未能舉證兩造間另有責由原告負擔調查、報告系爭
房屋品質之義務的情形下，上揭隱藏於系爭房屋之「物之瑕
疵」情形，自不得認為係原告基於不動產買賣意願書、買方
給付服務費承諾書等居間仲介契約所應負擔之調查與報告義
務。從而被告主張原告違反兩造間依民法第535條之委任契
約義務、民法第567條之居間契約義務云云，尚無可採。
⑶至被告另辯稱原告違反不動產經紀業管理條例第23條、第24
條未將不動產說明書交付予被告致其受有損害，應由被告負
損害賠償之責云云，然本件被告主張所受有之損害（諸如裝
修費用169,850元、遲延入住而在外租屋之費用24,000元、
長期請假薪資損失22,950元及屋價貶損以成交價3%計算之10
5,000元）實係系爭房屋本身存在物之瑕疵所致，而觀諸經
被告親簽之不動產說明書上並未有任何被告負責查察白蟻存
在或應與出賣人就此物之瑕疵連帶負責之約定（見本院卷第
72頁至第94頁背面），且被告就其所受有之損害與原告未提
供前揭不動產說明書之間有何因果關係乙節亦未提出證據以
實其說，則縱使原告疏未提供不動產說明書交予被告收執，
亦無從使原告承擔原應由出賣人負擔之物之瑕疵擔保之責，
是被告徒以原告未提供不動產說明書而主張原告應負損害賠
償之責云云，顯不足採。
⒉被告抵銷抗辯有無理由？
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項
前段雖有明文，惟查，被告不得請求原告賠償其裝修費用16
9,850元、遲延入住而在外租屋之費用24,000元、長期請假
薪資損失22,950元及屋價貶損以成交價3%計算之105,000元
，均如上述，原告對其即無「互負債務」，而無從抵銷。則
被告主張抵銷，洵無理由。
四、綜上所述，本件原告依其與被告間之居間契約及服務費確認
書，請求被告給付服務報酬70,000元，及自103年1月20日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由
，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第
1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為
1,000元。
七、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年12月26日
鳳山簡易庭法官謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國103年12月26日
書記官唐佳安