臺灣高雄地方法院民事判決 101年度雄簡字第840號
原 告 藍健維
訴訟代理人 蕭琪 男律師
被 告 高正喜
上列當事人間返還租賃房屋事件，本院於中華民國101年6月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○號十樓之三房屋遷讓
返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬捌仟元，及自民國一百零一年一
月九日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬
元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明原係
訴請：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○號10樓之
3房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。㈡被告應給付積
欠之租金新臺幣(下同)36萬8000元，及自民國101年1月
8日起至交還上開房屋之日止，按月給付1萬元予原告；嗣
於本院言詞辯論期日中更正訴之聲明為：㈠被告應將系爭房
屋遷讓交還予原告。㈡被告應給付原告35萬8000元，及自
101年1月9日起至交還上開房屋之日止，按月給付1萬元
予原告。核其性質，係屬訴之聲明減縮，依前揭規定，應予
准許，合先敘明。
二、原告主張：原告於96年12月1日起，將系爭房屋出租予被告
使用，每月租金為1萬元，兩造並未約定租賃期限。詎料，
被告於97年12月及98年1月僅支付租金6000元，又自98年2
月起未付租金，經原告於101年1月2日寄發存證信函，並
於101年1月3日由被告收受,催告被告應於5日內繳納，
否則終止租約，被告卻置之不理，原告即依該存證信函所載
，以101年1月9日為租約終止日，被告迄今仍以其物占用
系爭房屋且拒不返還系爭房屋之鑰匙。為此，爰依法請求被
告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付自97年12月至98年1
月短付租金及自98年2月起至100年12月為止積欠租金，及
租賃契約終止後被告仍繼續占用系爭房屋所致相當於租金之
不當得利損害。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告
，並應給付原告35萬8000元，及自101年1月9日起至遷讓
返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬元。
三、被告則以：伊固有積欠上開期間租金，但因原告外婆均由伊
負責照顧，系爭房屋係由伊與原告外婆共同居住使用，原告
母親 高玉嬌 曾答應伊調降97年12月及98年1月租金，並同意
伊自98年2月起毋庸支付租金等語，並聲明：原告之訴駁回
。
四、本院得心證理由：
(一)經查，原告主張於96年12月1日起，將系爭房屋出租予被告
使用，每月租金為1萬元，並未約定租賃期限，而被告於97
年12月及98年1月僅支付租金6000元，又自98年2月起未付
租金，經原告於101年1月2日寄發存證信函，並於101年
1月3日由被告收受,催告被告應於5日內繳納，否則終止
租約，被告卻仍未給付乙節，業據提出系爭房屋租賃契約書
、存證信函等件為證，且經被告到庭不為爭執，故原告主張
之事實，自堪信為真。
(二)按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物。無法律上之原因而受利益，致他人受損害
者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者
，亦同。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第
455條前段及第179條分別定有明文。而無權占有他人之土
地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高
法院61年台上字第1695號亦著有判例可資參照。經查，本件
被告既自97年12月及98年1月各短付租金4000元，並自98年2
月起積欠租金未付，並經原告於101年1月2日定期催告後，
迄至期限即101年1月8日止仍未給付，尚積欠97年12月至
98年1月短付租金及自98年2月起至100年12月未付租金共
35萬8000元（即4000×2＋10000×35＝35萬8000），則被
告就原先租金遲延給付已逾2個月，且亦達2個月之租額，
故本件原告以該存證信函所載期限翌日（即101年1月9日
）對被告為終止契約之表示，自屬有據，系爭租約自即為止
。是以，揆諸前開法律規定，原告請求被告給付系爭租約終
止前自97年12月起至100年12月止所積欠租金共35萬8000元
，同時請求被告返還租賃物之系爭房屋，並預為請求系爭租
約終止後即自101年1月9日起被告於系爭租約終止後迄至
交還系爭房屋為止，因無權占有所生每月相當於租金1萬元
之不當得利，亦屬正當。
(三)至於，被告雖辯稱原告母親高玉嬌曾答應伊調降97年12月及
98年1月租金，並同意伊自98年2月起毋庸支付租金云云，
衡以訴外人高玉嬌既非系爭租約當事人，縱認高玉嬌曾為上
開承諾，尚無礙本件原告依約請求被告支付系爭租金債權之
效力，是被告此部分所辯，無足為採，附此敘明。
五、綜上，原告依租金給付、租賃物返還及不當得利返還請求之
法律關係，請求原告給付積欠租金35萬8000元並返還系爭房
屋，及自101年1月9日起至騰空返還上開房屋之日止，按
月給付1萬元予原告，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院
審酌後，核於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年7月5日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官陳秋燕
中華民國101年7月5日