臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
110年度板簡字第1601號
原 告 林美惠
被 告 林若靜
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國110年9月15日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號五樓房屋遷讓返
還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬參仟壹佰伍拾伍元，及自民國一百
一十年九月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十年八月一日起至遷讓返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為
判決。
二、原告起訴主張：
（一）原告與被告間訂定有不動產租賃契約：本案原告林美惠(
以下簡稱原告)自109年11月30日時與被告林若靜(以下簡
稱被告)簽訂不動產租賃契約(以下簡稱系爭租賃契約)，
租賃不動產乙間設於門牌號碼：220新北市○○區○○路
○○○號5樓，並約定租期自民國109年12月1日起至110年11
月30日止，每月租金為新臺幣(下同)14,000元，於每月5
日按時繳交租金及電費，電費則以每兩個月計算乙次，每
度6元。但原告願以每度電5元為計算基準。
（二）被告積欠租金屢經催討未獲置理，惟被告自民國109年11
月30日起欠繳押金、租金及電費如下：
1、自109年11月30日起，被告應繳押租金28,000元，但被告
僅給付押金2萬元，仍欠繳押租金8,000元。
2、民國110年2月19日，僅給付租金10,000元整，尚欠2月份
租金4,000元。
3、民國110年3月5日，僅給付租金4,000元整，尚欠3月份租
金10,000元。
4、從民國110年4月5日，尚未給付租金及電費，直至目前民
國110年8月5日，尚欠租金合計五個月份達70,000元，
5、從民國109年12月1日，尚未給付電費，當時電費度數是
59671度，直至民國110年8月1日電費度數是63102度，雖
系爭契約內一度電約定為6元，但原告願以一度電5元作為
計算，尚欠電費達17,155元。(計算式：(00000-00000)X5
元=17,155元)被告未依系爭租賃契約繳納押租金、租金及
電費，至原告屢經催討寄發存證信函，未獲置理，並於4
月20日申請板橋區調解委員會協調，被告仍不願到場協調
，依系爭租賃契約終止租賃契約，共計積欠101,155元未
繳納。系爭租賃契約租期既已終止，兩造租賃關係應於民
事起訴狀送達後應已消滅，則被告仍持續占有使用系爭房
屋顯為無權占有，且受有相當於租金之不當得利。
（三）被告於本租賃契約終止後仍不搬遷，兩倍租金之違約金。
被告於本租賃契約終止後仍不搬遷，應依系爭租賃契約賠
償貳倍租金為違約金28,000元。
（四）被告押租金應由甲方沒收：按系爭租賃契約第三條租金及
押租金第二項：「押租金新台幣$28,000元整。」按系爭
租賃契約第十三條特別約定事項：(雙方得自行議訂之特
別條款)第一項：「乙方得提前終止本約，但應於壹個月
前通知甲方，雙方協議此約以年約為主，若在未滿半年欲
提前終止，甲方則得以扣足二個月押金不予退還，租賃未
滿一年(含半年以上)，甲方會退還相當於一個月之租。」
查自訂約以來因被告違反系爭租賃契約發生半年內提前終
止系爭租賃契約之效果，故一個月押租金應由原告沒收，
被告僅給付原告押租金2萬元，故押租金14,000元部分應
予沒收，已繳押租金6,000元部分應抵充未繳納之租金，
核無不可。
（五）被告應給付欠繳租金及電費：按稱租賃者，謂當事人約定
，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；
承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第
439條前段定有明文。次按系爭租賃契約第三條租金及押
租金第一項：「租金每月14,000元整，乙方應於每月5日
前給付甲方。」查被告110年2月份欠繳租金直至同年8月
欠繳租金欠款84,000元。同約第四條第三項電費：「租賃
期間因使用本租賃物所產生之電費(每度以NT$6計，若有
調整將依現屆時收費為調整依據)應由乙方負擔，每雙月
支付月租金時依使用度數支付甲方。」雖契約上一度電為
6元但原告願以每度電費5元向乙方收取欠繳電費，查被告
109年12月份欠繳電費，當時電表度數為59671度，直至同
年8月當時電表度數為63102度，共計欠繳電費度數為3431
度(計算式：00000-00000=3431度)，共計欠款電費17,155
元(5元X3431度=17,155元)。惟被告已繳押租金20,000元
，除一個月押租金於租賃期間提前終止而沒收外，另外新
臺幣6000元應予抵充未繳租金及電費，被告應依法給付上
開租金及電費給原告共計95,155元(計算式：84,000元+17
,155元-6,000元=95,155元)，應為准許。
（六）系爭租賃契約依法終止：按承租人應依約定日期，支付租
金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約
定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始
得終止契約，民法第439條前段、第440條第一、二項亦有
明定。次按民法第95條第一項：「非對話而為意思表示者
，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」另按
系爭租賃契約第八條第一項違約之效果：「乙方積欠租金
達一個月以上，經甲方將會寄出存證信函及催告限期繳納
(約三至七日)仍不支付時，甲方得終止本租約，搬家寬限
期二個月乙方自願(動)放棄。」查甲方即原告，在上開乙
方即被告於事實欄欠繳押金、租金及電費下，以寄發存證
信函通知被告，並表明終止系爭租賃契約意旨，惟均遭被
告拒收而退回原告，原告並且也有嘗試以電話及通訊軟體
Line聯絡被告，但遭被告拒接電話或已讀不回，爰依民法
第95條非對話意思表示已經通知到被告，另依民法第440
條第二項，系爭租賃契約第八條第一項，原告依契約終止
系爭租賃契約效果，應屬有理。
（七）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告：按承租人於租賃
關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保
持其生產狀態，返還出租人；占有人，其占有被侵奪者，
得請求返還其占有物，民法第四百五十五條前段、第九百
六十二條前段固有明文。查系爭租賃契約係屬定期租賃契
約，且其期限因被告違反租賃契約未按時繳交押租金、租
金及電費而終止，業於本案民事起訴狀繕本送達時發生終
止系爭租賃契約效力，並未另訂新租約，則依前揭規定，
兩造間之租賃關係依法終止消滅，從而原告依民法第455
條前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據
。
（八）相當於租金之不當得利：按無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其
後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受
之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依
其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民
法第179條、第181條亦分別定有明文。又依不當得利之法
則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他
人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方
所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占
有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀
念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。所謂
相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱
之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法
將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益
，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返
還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支
出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌
原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。查系
爭租賃契約已於民事起訴狀繕本送達之翌日起因租期違反
系爭租賃契約而提前終止，則自民事起訴狀繕本送達之翌
日起，兩造間即無租賃關係存在，被告已無繼續占有系爭
房屋之正當權源，如仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權
占用，且被告因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有
損害，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，原告
應得請求被告償還相當於租金之價額。是原告依不當得利
之法律關係，請求被告自民事起訴狀繕本送達之翌日起至
返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利14
,000元，自應准許。
（九）違約金：按民法第250條第一項：「當事人得約定債務人
於債務不履行時，應支付違約金。」按系爭租賃契約第八
條第三項前段違約之效果：「乙方於終止租約經甲方訂七
日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍
不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應給
付甲方按房租貳倍計算之違約金。」查本件原被告於系爭
租賃契約中有約定違約金，違約金為本案房租14,000元之
貳倍為28,000元，故被告應另外給付原告違約金28,000元
，應屬有據。
（十）法定遲延利息：按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務
，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5，亦為民法第233條第1項本文、第203條所明定。查則原
告基於租賃之法律關係，請求被告給付積欠之租金及電費
共計95,155元，違約金28,000元，共計123,155元及自前
揭書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之5
計算之利息，亦屬有據，應予准許。故為此爰依民法第45
5條前段、第179條、第181條及第439條之規定，請求被告
應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自前揭書狀繕本送
達被告之翌日至返還系爭房屋之日止，按月給付原告14,
000元相當於租金之不當得利，暨應給付原告經扣抵押租
金6,000元後尚積欠押租金、租金及電費123,155元及其法
定遲延利息。並減縮聲明如主文所示。
三、原告主張之事實，業據其提出不動產租賃契約、LINE對話紀
錄、存證信函等件影本為證。經查：
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。經查，系爭租約業經屆期而消滅。從而
，原告請求被告遷讓交還系爭房屋，並給付所積欠之租金
、水電費103,155元（已扣除被告繳交之押租金2萬元，租
金算至110年7月31日止），為有理由，應予准許。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當
得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其
要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度
，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61
年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租賃契約
已於110年7月31日終止，經原告多次催促被告遷出系爭房
屋皆未果，故原告受有相當於租金之損害，而依前開說明
，被告則可能獲得相當於租金之利益，是原告自得依民法
第179條規定請求被告應返還不當得利。而系爭房屋每月
租金為14,000元，故被告可能獲得每月相當於租金之不當
得利應以上開金額14,000元計算。是原告請求被告自110
年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相
當於租金之不當得利，亦屬有據。
四、從而，原告依租賃契約、第767條、第179條等規定提起本件
訴訟並求為判決如主文所示，為有理由，應予准許。
五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣
告假執行。
六、結論：原告之訴為有理由。依民事訴訟法第436條第2項、第
385條第1項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國110年10月6日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年10月6日
書記官陳佩瑩