宣 示 判 決 筆 錄 102年度北小字第141號
原 告 陳迺芳
訴訟代理人 蘇明順
被 告 建成皇宮公寓大廈管理委員會
法定代理人 李德星
上列當事人間返還保證金事件，本院於中華民國102年4月22日
言詞辯論終結，並於同年5月6日下午4時在臺灣臺北地方法院
臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官張明輝
書記官劉曉玲
通 譯 林素先
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後︰
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬伍仟伍佰元，及自民國一百零一年十
二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣玖萬伍仟伍佰元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領：
一、原告主張：伊前因購買位於臺北市○○區○○○路○段○○○巷
○○號之建成皇宮大廈D-11樓房屋，因房屋需施作室內裝修工
程，於民國（下同）99年6月11日依被告建成皇宮大廈管理
委員會之規定繳交新臺幣（下同）100,000元與被告，作為
室內裝潢保證金，惟被告於伊裝修完竣後，未依建成皇宮社
區裝潢（廠商）施工管理辦法規定（下稱管理辦法）於「裝
潢完工後即返還該保證金與原告」，而以有住戶表示門外階
梯大理石毀損而要求伊修繕並拒絕返還保證金，經伊同意被
告自保證金中扣除大理石修繕費4,500元後，被告仍拒絕返
還其餘保證金95,500元等語，爰依契約法律關係起訴請求，
並聲明：被告應給付原告95,500元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
對被告抗辯之陳述：依管理辦法規定，被告應於伊裝修「完
工後」即返還100,000元保證金，並未規定伊須先回復原狀
後始能請求返還保證金，且裝修報備單並無任何被告可任意
扣留保證金之例外規定，伊亦已依市政府回函規定修改，被
告所稱係伊另作管子將廢氣排出係前屋主所為，伊否認有占
用、損壞或毀損公寓大廈共用部分之行為及拆除該大樓3個
浴室通風管間，使該通風管道縮小位移之行為，及裝修工程
致通風管道變更與同棟6至10樓之住戶家中異味間有因果關
係，被告須就上開事實負舉證責任，另系爭通風管道經伊修
繕業已符合雙方協商改善之方式，有臺北市建築管理處（下
稱臺北市建管處）100年3月11日會勘結論及臺北市政府都市
發展局（下稱臺北市都發局）102年2月26日函為證，被告未
舉證證明伊未回復原狀情事，此外，100年3月4日之會勘結
論係經在場之所有人協議後之結果並簽名確認無訛，而非被
告所稱係先在空白協議書上簽名同意後才開始協商，且該次
會勘結論已經建成皇宮大廈第23屆第5次委員會紀錄決議在
案，並無任何詐偽情事，復經管理委員會會議決議辦理，同
棟住戶之陳情函僅係被告片面之詞，被告未舉證證明等語。
二、被告則以：原告於裝潢時私自拆除該大樓通風管道，使通風
管道縮小位移，致生排氣不良而惡臭四溢，原告雖稱已回復
原狀，然係將原通風管道封住，用另一個管子將廢氣排出，
原告所繳交保證金既作為回復該通風管道間原狀及負損害賠
償之擔保，原告無要求返還保證金之請求權；再者，原告雖
提出臺北市建管處函及臺北市都發局函，表示已回復原狀，
然原告顯非依建築法規拆除13樓所加蓋之違章建築，及未依
建築執照及使用執照所核准之圖面回復該大樓通風管道間之
原貌，且北市建管處表示原告符合雙方共同協商之改善方式
及作法之會勘結論，係由同棟住戶於協議前先在空白協議書
簽名後始進行協商之結果，另北市都發局至現場會勘僅係照
外表，並未與住戶及管委會一同會勘後確認原告回復原狀，
及目前尚有同棟住戶不同意原告已回復原狀，且協商後僅以
口頭表述作成會議結論，顯非同棟住戶之本意，另同棟住戶
已於102年3月18日向臺北市市長及相關單位陳情，具體表明
原告之不法情事，足見原告所稱已回復原狀係虛偽不實等語
，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張之事實，業據其提出建成皇宮管理委員會收
款單、典律國際法律事務所（101）律宏一字第0169號函、
建成皇宮社區裝潢（廠商）施工管理辦法、12樓屋頂平台新
砌管道間照片、12樓之頂樓既存違建新增管道空間並加設強
制排風設備照片、北市建管處北市都建使字00000000000號
函及建成皇宮大廈第23屆第5次委員會議紀錄影本為證，被
告不否認有收受原告交付之10萬元保證金尚未返還原告等事
實，惟另以上詞置辯。是本件兩造之爭執在於：原告請求被
告返還保證金之條件是否已成就？
四、得心證之理由：
⑴按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，
故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不
更舉反證。原告於起訴原因已有相當之證明，被告對渠主張
，如抗辯不實並提出反對之主張者，則被告對渠反對之主張
，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。若被告於抗
辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗
辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，有最高法院19
年上字第2345號、18年上字第2855號、1679號判例所示內容
可資參照。
⑵而查，原告主張伊之上址房屋因需施作室內裝修工程，曾繳
交100,000元與被告作為伊房屋室內裝潢保證金，嗣伊已早
裝修完竣，並依臺北市建管處回函規定修改成伊購買上址房
屋時之狀態，被告所稱係伊另作管子將廢氣排出係前屋主所
為，伊否認有占用、損壞或毀損公寓大廈共用部分之行為及
拆除該大樓3個浴室通風管間，使該通風管道縮小位移之行
為，系爭通風管道經伊修繕業已符合雙方協商改善之方式改
善完成等情，有臺北市建管處100年3月11日會勘結論及臺北
市都發局102年2月26日函在卷可稽，並經本院職權函查臺北
市都發局以102年3月5日北市0000000000000000號函復
說明：三、敘明「該局所屬建築管理工程處依本庭檢函再於
102年2月26日勘查現場，現況與原備查照片相符。」等語
在卷可參，被告雖辯稱原告未將拆除之大樓通風管道間回復
原狀，原告所提出之會勘結論係同棟住戶先在空白協議書上
簽名同意後，始開始協商，原告所稱已回復原狀係不實，臺
北市建管處係要求原告依據使用執照回復原狀云云，為原告
所否認，核與上開臺北市建管處函復所示內容亦不符，被告
所辯自無可取。
⑶此外，被告復未能舉證證明原告之裝修工程有何致通風管道
變更，及與同棟6至10樓之住戶家中異味間有何因果關係，
其辯稱原告未回復原狀云云，即非有據。被告另辯稱原告應
將違建拆除云云，按是否屬違建及應否拆除，事屬臺北市建
管處之認定職權，要非被告管委會所得置喙，且與原告是否
得請求返還保證金亦無涉，被告以此拒絕返還保證金，自亦
非有據。
⑷綜上，原告主張伊已裝修完畢，並已依臺北市建管處要求回
復原狀等情，既屬有據，被告辯稱原告尚未回復原狀云云，
為無可取。足見本件原告請求被告返還保證金之條件顯已成
就。從而，原告請求被告返還扣除大理石修繕費4,500元後
之其餘保證金95,500元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起即
101年12月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有
理由，應予准許。
五、本件係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436
條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項
規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、本件訴訟費用為裁判費，金額確定為1,000元。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官劉曉玲
法官張明輝
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
，並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令
及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體
事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提
合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月6日
書記官劉曉玲