裁判字號：臺灣臺北地方法院102年簡上字第454號民事判決
裁判日期：民國103年03月07日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決102年度簡上字第454號上訴人同皇企業有限公司法定代理人 黃王秀鶴 訴訟代理人 鄭文龍 律師
徐翊昕 律師 陳仁豪 被上訴人聯華電信股份有限公司兼法定代理 吳建璋 人訴訟代理人 蕭健宏
謝明宏 上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國102年8月14日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭102年度北簡字第1247號第一審判決提起上訴，本院於103年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人聯華電信股份有限公司（下稱聯華公司）向上訴人承租坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○號3樓、同巷32號3樓之1、同巷34號3樓、同巷36號3樓等4戶房屋及編號為B3-95/96/97/98/99/100/101/102/103/104之停車位（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）41萬7221元，並交付121萬5207元押租金，租賃期限自民國（下同）98年4月21日起至101年4月20日止共3年，被上訴人吳建璋為連帶保證人，並經本院所屬律衡民間公證人事務所以98年度北院民公丁字第300221號公證在案。於系爭租約屆滿前，上訴人曾多次與被上訴人開會或以電子郵件往來協商，表達如被上訴人於租賃期限屆滿後與上訴人續約，將調漲月租金百分之3，惟被上訴人始終未予正面答覆，且未告知有無續約之意願。上訴人遂於101年4月9日寄發存證信函予被上訴人，請被上訴人於文到7日內主動回覆是否另行協商續約條件，如不簽立新租賃契約，應視同拒絕續約，並請被上訴人按約返還、遷出系爭房屋。因被上訴人未回應，上訴人復於101年4月19日再寄發存證信函予被上訴人，請被上訴人於系爭租約屆滿即101年4月21日騰空、返還系爭房屋，否則將依法主張權利。
詎被上訴人竟無視前開存證信函，不僅未遷出、返還系爭房屋，並逕自匯款至上訴人帳戶，充作下期租金，致上訴人之會計部門誤開立發票予被上訴人；上訴人發現後，即於101年5月8日寄發存證信函予被上訴人，表示系爭租約已到期，又既已不再續租，被上訴人應即刻遷出、返還系爭房屋，並應負擔違約責任，被上訴人擅自匯付之租金應是為先行給付之違約金與其他相關損害賠償金，並應返還上訴人就此筆金額所開立之發票，然被上訴人均置之不理。依系爭租約第3條第4項、第6條第5項前段、第6條第6項之約定，兩造欲續約，應符合「重新議定租金」、「重新簽訂新租約」、「向所轄法院辦理公證登記」之三要件，否則絕無續租之可能。
系爭租約第6條第5項後段規定之真意應指若被上訴人與上訴人未於租賃期限屆滿前3個月以書面通知不擬續約，則應指雙方「有意願為續約之表示」，但若要續約，則應按前開所定之三個要件履行，否則縱有續約之意願，仍不得續租。且上訴人既已在租約期限屆滿前，以上揭存證信函通知被上訴人表明屆期不再續約，請騰空、返還系爭房屋，本件當無擬制續約之可能。被上訴人於系爭租約屆滿後仍強行占用系爭房屋，直至101年10月26日始遷出，上訴人自得依系爭租約第7條第2項規定，向被上訴人請求按照約定日租金增加1倍之違約金至遷讓日止。本件被上訴人聯華公司自101年4月21日起至同年10月26日遷讓日止，計不法占用系爭房屋共189日，依約每日違約金為2萬7814元（417,221÷30×2＝27,814），違約金總額共525萬6846元（27,814×189＝5,256,846），被上訴人聯華公司於簽約時給付押租金121萬5207元，另於101年4月21日至同年10月26日期間曾繳納不當得利之損害賠償金共250萬3326元，上訴人予以抵銷後，被上訴人聯華公司仍須給付違約金153萬8313元（5,256,846-2,503,326-1,215,207＝1,538,313），被上訴人吳建璋為系爭租約之連帶保證人，應與被上訴人聯華公司負擔連帶責任，爰依系爭租約之法律關係請求被上訴人連帶給付上訴人違約金153萬8313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭租約第6條第5項後段有「若雙方不擬續約也應於租賃期限屆滿三個月前以書面通知他方，否則視同續約」之約定，上訴人既未於租期屆滿3個月前以書面通知不擬續約，被上訴人又本於系爭租約之約定，於租期屆滿後仍繼續依約於約定期限支付租金，上訴人嗣後並開立5月份租金發票予被上訴人，雙方原契約應已依原契約條件續約3年，被上訴人當有權使用系爭房屋。上訴人明知被上訴人聯華公司為第一類電信業者，設有機房設備，搬遷需先尋覓適當地點，並在該地點建立一套可供服務運作之系統，然後再將其他電信業者的光纖及電話導入，才可以逐步切換，因此機房部分至少要花3個月才有可能進行搬遷並完成初步遷移，上訴人卻未依系爭租約第6條第5項後段於租期屆滿3個月前表達反對續約之意思，卻突然於租約屆期前12日通知要求調漲租金，被上訴人雖願與上訴人針對租金展開協商，惟上訴人卻屢回以需待其總經理 黃英良 回國後才能與被告協商租金事宜，而予以拒絕，並於系爭租賃契約屆期前1日發函要求被上訴人立即搬遷，顯有故意違約逼迫被上訴人搬遷之意。且被上訴人依租約準時繳納101年5月到同年10月，共6個月期間之租金給上訴人，上訴人當時也未表示要退還租金。再兩造就系爭租賃關係另案訴訟，業經臺灣士林地方法院101年度訴字第815號及臺灣高等法院102年度上易字第184號判決審判確認，兩造間就系爭租賃關係於101年4月21日後仍依原契約條件繼續存在，是上訴人請求無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人153萬8313元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人上訴理由除引用原審書狀證據及陳述外，並補陳：被上訴人於系爭租期第二年起，就未依約每年一次交付12個月份租金，甚有遲延給付之情，經上訴人催告，亦不見理會，可見被上訴人有隨時終止租約之準備，並無續約之意圖。復民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」上訴人為擬訂系爭租約之人，其訂約當時之真意當係採行有利於出租人之解釋，系爭租約第6條第5項後段，乃係賦予出租人在承租人真意不明時，強制其視同續約之權利，並非承租人之續租權，且本件租賃關係並非第一次續約，前一次兩造間續約，即經「重新議定租金」、「重新簽訂新租約」、「向所轄法院辦理公證登記」之三要件，被上訴人甚於系爭租約到期後之101年4月25日以電子郵件就租約條件討價還價，可證明被上訴人並無當然得為續約之理，原審判決忽視出租人撰擬契約之真意，不符合實務見解認為解釋契約必須斟酌租賃市場之交易習慣及出租人之目的以為解釋，顯係違誤等語。
五、經查，上訴人主張被上訴人聯華公司向上訴人承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定每月租金41萬7221元，並交付121萬5207元押租金，租賃期限自98年4月21日起至101年4月20日止共3年，被上訴人吳建璋為連帶保證人，並經本院所屬律衡民間公證人事務所以98年度北院民公丁字第300221號公證在案，被上訴人聯華公司自101年4月21日起仍占有使用系爭房屋，於101年10月26日始將系爭房屋點交返還上訴人等情，業據提出房屋租賃契約書及公證書為證（見原審卷第10至17頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
六、至上訴人主張被上訴人聯華公司於租期屆滿後自101年4月21日起至同年10月26日止，仍違約占用系爭房屋，應賠償違約金153萬8313元等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造爭點為：（一）依系爭租約第6條第5項後段規定，兩造租賃契約於101年4月21日後是否仍繼續存在？
（二）上訴人請求違約金有無理由？茲分述如下：
（一）依系爭租約第6條第5項後段規定，兩造租賃契約於101年4月21日後繼續存在：
1.按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。（最高法院17年上字第1118號判例、18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
2.系爭租約第6條第5項規定：「租約屆滿乙方（即被上訴人聯華公司）在租賃條件相同下有優先承租權，乙方擬欲續約須於租賃期限屆滿日之前三個月以書面通知甲方（即上訴人），經甲方書面同意後，甲乙雙方必須於收到書面通知後一個月內簽定新租約，方得續租。若雙方不擬續約也應於租賃期限屆滿三個月以前以書面通知他方，否則視同續約。」兩造就此規定有不同之解釋，上訴人雖主張系爭租賃契約第6條第5項後段，乃係賦予出租人在承租人真意不明時，強制其視同續約之權利，並非承租人之續租權，惟查，通觀立約當時兩造所根基之原因事實、經濟目的，從交易上之習慣解釋兩造在系爭契約第6條第5項後段記載之真意，本於經驗法則及誠信原則，從社會客觀認知，作全盤之觀察，雙方於商議簽定系爭租約時，被上訴人明確表達其為電信業者，其承租房屋係為建設機房，投入的工程費用、時間很大，為避免機房搬遷過程發生客戶斷訊，造成客戶損害，且其機房搬遷複雜，非短時間所能完成，為求穩定並保障客戶權益及避免影響其業務，故希望合約不要頻繁變動，或是臨時通知改地點，如果合約有所變動，希望給被上訴人合理時間作應變（參另案臺灣士林地方法院101年度訴字第815號事件，證人 吳建嶔 （前代表被上訴人聯華公司與上訴人商議系爭租約之人）101年12月5日言詞辯論筆錄，見原審卷第110至112頁）。上訴人既明知（見另案臺灣士林地方法院101年度訴字第815號事件101年8月27日言詞辯論筆錄，見原審卷第86至87頁）並同意針對被上訴人公司業務狀況於租賃期限屆滿前，如遇有第三人競租，或出租人不擬續約等情況時給予被上訴人3個月之時間作應變而訂立系爭租約，以調和定期租賃對被上訴人公司所產生之不確定性，堪認系爭租約第6條第5項後段，依其文義記載，應係約定如任何一方不續約，應於一定期間通知他方，否則視同續約，一方面使出租人能即時尋覓接續承租人，一方面使承租人能有時間應變處理搬遷事宜，就租賃雙方權益均有所保障，方符合誠信原則及公平正義原則。
3.上訴人復主張系爭租約第6條第5項後段規定之真意應指若被告與原告未於租賃期限屆滿前3個月以書面通知不擬續約，則應指為雙方「有意願為續約之表示」，但若要續約，則應依按系爭租約第3條第4項、第6條第5項前段、第6條第6項之約定，履行「重新議定租金」、「重新簽訂新租約」、「向所轄法院辦理公證登記」之三要件，否則絕無續租之可能，且本件租賃關係並非第一次續約，前一次兩造間續約，即經「重新議定租金」、「重新簽訂新租約」、「向所轄法院辦理公證登記」之三要件。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。上訴人此部分主張為被上訴人否認，辯稱兩次續約情況不同，則上訴人應就兩次續約狀況相同舉證以實其說，上訴人並未舉證，其主張是否為真，即非無疑。經本院審酌系爭租約條文文意，上訴人主張之「有意願為續約之表示」與當事人締約時之真意及文字表示「視同續約」不符，尚難憑採；系爭租約第3條第4項「租約期滿後雙方如擬續約，租金另議（依原定租金調整不超過5%為原則）。」該約定應係在於兩造洽談續約時，限制兩造續約時租金調整幅度，與系爭租約第6條第5項後段「視同續約」之情況不同，自不得適用；系爭租約第6條第5項前段「租約屆滿乙方（即被上訴人聯華公司）在租賃條件相同下有優先承租權，乙方擬欲續約須於租賃期限屆滿日之前三個月以書面通知甲方（即上訴人），經甲方書面同意後，甲乙雙方必須於收到書面通知後一個月內簽定新租約，方得續租。」揆諸上開判例意旨及對系爭租約同條項後段之說明，佐以契約中文字斷句而言，前、後兩段之文意顯○○○區○○○段規定僅在於規範如有第三人競租時，應如何處理，不適用於本件無第三人競租情形；另系爭租約第6條第6項約定：「本契約成立後於1週內應向所轄法院辦理公證登記，公證費用由甲乙雙方平均分擔。」等語，僅約定系爭租約之公證及費用分擔，並非約定租約以公證作為視同續約之生效要件。是以，原告前開主張，均無可採。
4.綜上，系爭房屋原訂租賃期限自98年4月21日至101年4月20日止，依系爭租約第6條第5項後段之約定，因兩造均未於租賃期限屆滿前3個月即101年1月20日前以書面通知他方不擬續租，則兩造間就系爭房屋依前開規定，應視同續約，是兩造間之租賃關係於101年4月21日後仍依原契約條件繼續存在。至上訴人另主張被上訴人時有遲延給付租金、其給付能力有問題，足見被上訴人並無續約之心等情，蓋遲延給付租金頂多構成遲延責任給付遲延利息，尚不構成違約終止求償之事由，上訴人此部分主張，並無理由，併予敘明。
（二）原告請求違約金無理由：上訴人依系爭租約第7條第2項約定，請求被上訴人連帶給付違約金，自應以被上訴人有合於該規定之違約事由為前提，本件系爭租約既因兩造未依系爭租約第6條第5項後段之約定，於租賃期限屆滿前3個月前通知對方不擬續租而視同續約，被上訴人於101年4月21日後仍屬有權占用系爭房屋，已如前述。被上訴人既未有系爭租約第7條第2項規定之違約事由，則上訴人依該規定請求被上訴人連帶給付違約金，即屬無據。
七、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯應屬可信。從而，上訴人依系爭租約第7條第2項違約金請求權，訴請被上訴人應連帶給付153萬8313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據，經本院審酌後，與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年3月7日
民事第一庭審判長法官李國增
法官劉台安法官鄭麗燕以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並經本院許可後方得上訴最高法院。提起上訴時應同時表明上訴理由。如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月7日
書記官翁挺育