臺灣雲林地方法院民事簡易判決 109年度港簡字第163號
原 告 吳宗儒
訴訟代理人 林天源
被 告 陳勝裕
上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國109年9月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○號地號之土地（下合
稱系爭土地），為兩造及其他共有人所共有，共有人間並無
分管協議或契約，被告未經共有人之同意，亦無任何合法權
源，以其所有之圍牆、採光罩占用系爭土地如雲林縣北港地
政事務所109年4月21日土地複丈成果圖即附圖（下稱附圖
）所示編號382⑴、面積6.14平方公尺，及編號383⑴、面
積18.91平方公尺之土地（下合稱系爭占用部分），被告既
未能舉證證明其在系爭占用部分上加蓋之建物有合法占用權
源，自屬無權占有。
二、被告雖提出同意書、切結書及土地使用協議書主張其占用系
爭土地特定部分（即系爭占用部分），係經共有人過半數及
應有部分經共有人過半數及應有部分合計過半數同意，辯稱
其有權占有。惟共有物分管契約須由共有人全體共同協議訂
定之，被告就系爭土地為排他性之占有，自應以契約為之，
然被告並未提出經全體共有人同意之分管契約書。而被告所
提出之同意書、切結書及土地使用協議書，無論是書面所載
內容、簽署人姓名、簽署日期均不相同，已與分管契約需經
共有人全體就共有物協議分管之要件不符，是被告主張其有
權占有，委無足取。
三、依民法第820條第1項，共有物之管理，除契約另有約定外
，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。雖修法
後，就共有物之管理，可經由共有人多數決議而為之，然又
依最高法院106年度台上字第100號民事判決，共有人為共
有物之管理行為，不僅須符合關於多數決之規定，尚須有為
全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘共有人未經全
體共有人同意占有共有物之全部或一部後，為自己用益將之
出借或出租，既非基於管理共有物意思所為，不得謂其為管
理共有物之行為。查被告占用系爭土地特定部分而為使用，
係為自己利益、並非為全體共有人管理共有物之意思。職故
，被告占用共有土地違法增建之行為，揆諸前開最高法院之
見解，不得謂其為管理共有物之行為，因此，並無民法第82
0條規定共有人多數決之適用。
四、又縱認被告有經共有人多數決定同意占用共有土地特定部分
，然共有人究竟同意被告占用哪一份特定部分？占用面積為
何？占用時間多久？所指分管決定之事實，是否存在？發生
於何時？具體內容為何？均付之闕如，皆未見被告提出分管
協議書、土地分管協議圖等資料，舉證以實其說。且依最高
法院104年度台上字第2212號民事判決，不動產共有人間關
於共有物使用、管理、分割或依民法第820條第1項規定所
為之決定，須於登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物
權之人具有效力。縱認共有人有分管決定，則依最高法院見
解，需於登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人
具有效力，而被告所主張之分管協議，並未經登記，對嗣後
受讓應有部分之原告，並不生效力，昭彰甚明。又依照建築
法第30條、土地登記規則第79條第1項之規定，房屋應有合
法坐落權源，方得申請建造、使用執照，並完成保存登記，
而在建築之初，申請建造執照或雜項執照時，即應提出土地
權利證明文件；次依內政部65年8月31日台內營字第696214
號函釋規定，「『土地權利證明文件』，係指起造人取得土
地提供建築使用之一切權利文件。如建築使用自有土地之所
有權狀，使用他人土地建築之同意書、契約書均屬之。」惟
被告占用系爭土地增建僅供其自用時，既未取得共有人全體
同意之文件，亦未辦理建物保存登記，是被告無權占用系爭
占用部分所增建之地上物，即屬無合法坐落權源。
五、被告雖以原告在購買系爭土地時，出賣人未徵詢他共有人是
否有購買意願，依土地法第34條之1規定，共有人有優先承
買權為由，質疑該買賣之效力。惟按土地法第34條之1第4
項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法
第104條第2項及耕地三七五減租條例第15條第3項用語不
同。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢
所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第34條之1第4項規
定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之有權移轉登記及將
該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許（最高法院66
年度台上字第1530號判例意旨參照）。是以，土地法第34條
之1第4項所規定之優先購買權，係屬債權性質，系爭土地
應有部分既已移轉登記與原告，被告即不得再行主張優先承
購。被告就此所辯，亦不足取。
六、被告雖又辯稱原告提起本件訴訟為權利濫用，然按民法第14
8條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指
行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利
益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為
主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079
號判決意旨參照）。又按權利之行使是否以損害他人為主要
目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國
家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量。倘當事人倘斟
酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而
締結買賣契約，並據以行使其取得之權利，除係以損害他人
為主要之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違
背權利社會化之基本內涵與社會倫理難遽指其為權利濫用（
最高法院106年度台上字第2748號民事判決意旨參照）。查
被告無權占用系爭土地特定部分，而其所興建之地上物為被
告私人所有，僅供其自用，是以，本件並無涉及公共利益之
情事；再者，被告興建之地上物係被告於其房屋整體建築後
所違法擴建，是拆除被告「故意」逾越地界所擴建之系爭建
物，並不影響其房屋本體之完整與其經濟價值，實應堅守保
護所有權的原則。且觀原告及其他共有人因被告無權占用系
爭土地而違法增建地上物僅供被告自用，已影響原告及他共
有人對所有土地之使用權能，限制原告及他共有人對所有土
地之利用，對原告及他共有人而言，影響甚鉅，被告占用系
爭土地違法增建地上物，並無正當權源。準此，被告故意在
其與他人共有之系爭土地上擴建僅供其自用之地上物，故意
侵害系爭土地共有人之權利，影響共有人行使所有權之權能
，原告自得依上開法律之規定，訴請被告拆屋還地，原告是
正當行使權利，蓋共有人之應有部分係存在於共有物之全部
上，不能僅因原告所占應有部分比例小，即遽謂原告有權利
濫用之情事。
七、綜上所述，被告所辯，並無足取。從而，原告爰依民法第82
1條、第767條物上請求權之法律關係，訴請被告應將系爭
建物拆除後，並將該占用部分返還予原告暨全體共有人，並
聲明：被告應將坐落於系爭占用部分土地上之地上物予以拆
除，並將該部分土地返還予全體共有人。
貳、被告則以：
一、原告是否為「善意」買受人著實可議。被告所有座落於雲林
縣○○鎮○○段○○○○號之土地（下稱390地號土地）與系
爭土地為毗鄰、被告於390地號土地興造房屋時，即已與超
過半數以上之各共有人達成於共有持分之系爭土地建築之共
識，有同意書、切結書，及土地使用協議書可證，何來無權
占用？又原告之前手（即原持分之所有權人）竟未予以通知
各共有人，明顯損及各共有人之權益，按共有人出賣人共有
土地或建築改良物之應有部分時、他共有人得以同一價格共
同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或
建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條
件」訂立買賣契約而言。故共有人出賣其土地或建築改良物
之應有部分時、自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知
他共有人，俾他共有人得請求「同樣條件」訂立買賣契約。
否則，即難認已合法通知行使優先承購權、此土地法第34條
之1定有明文。然原告在購買系爭土地時、卻與其前手未徵
詢其他共有人是否有購買之意願，則屬違法在先，該買賣關
係是否有效，原告「是否為善意買受人」尚有所爭議。
二、又依民法第148條規定行使權利、不得以損害他人為主要目
的、本件原告明顯利用買賣系爭土地之機會，實則與系爭土
地之前手罔顧共有人之權益、未予以通知優先購買之條件，
逕而取得系爭土地而要求被告拆屋還地，於法未合。又按共
有物之管理、除契約另有約定外、應以共有人過半數及其應
有部分過半數之同意行之，民法第820條定有明文、被告明
顯過半數之持分共有人同意、又持分面積達法定範圍，原告
之請求即屬無據等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
參、本件經本院協同兩造協議簡化爭點，兩造不爭執及爭執事項
如下（見本院卷第235頁）：
一、不爭執事項：
㈠原告為系爭土地之共有人之一。
㈡附圖編號382⑴、383⑴、面積25.05平方公尺之土地目前
由被告占有使用中並搭建有圍牆及採光照。
㈢被告亦為系爭土地之共有人之一。
二、爭執事項：
被告占有共有物之一部分，是否為有權占有？（原告主張無
權占有，理由如上）：（被告主張有權占有，理由是共有人
占有共有物之一部分並對於該部分共有物進行使用屬於共有
物之管理行為，而此管理行為已經經過共有人應有部分過半
數同意，因此依照民法第820第1項規定，被告就該部分得
進行管理並且進行使用。該決議未依民法第820條規定變更
前，為有效，故被告為有權占有）。
肆、本院之判斷：
一、兩造均為系爭土地之共有人，系爭土地如附圖編號382⑴、
383⑴、面積25.05平方公尺部分土地，目前由被告以搭建
圍牆及採光照之方式占有使用中等情，有雲林縣○○鎮○○
段○○○○○○○○號土地登記第一類謄本暨地籍圖謄本（本院
卷第15-62、83-105、125-147頁）、雲林縣○○鎮○○段
○○○號建物登記第一類謄本（本院卷第79-82頁）在卷可稽
，並經本院勘驗系爭土地明確，有本院109年4月16日勘驗
筆錄、現場照片可考（本院卷第113-117頁），且為兩造所
不爭執（見本院卷第235頁），故此部分之事實，應堪信為
真實。而原告主張被告占有系爭占用部分土地為無權占有，
請求被告返還該部分地予全體共有人，被告則以管理、使用
系爭占用部分係經共有人之管理決議而主張有權占有。因此
，本件之爭點厥為被告占有系爭占用部分土地是否為有占有
權源。經查：
㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三
分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者
，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條
第1項、第2項分別定有明文。考其修法理由謂：「為促使
共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數
決為之（如瑞士民法第647條之1、第647條之2、日本民
法第252條、義大利民法第1105條、第1106條、第1108條、
奧國民法第833條、德國民法第745條），爰仿多數立法例
，修正第1項。二、共有人依第1項規定就共有物所定之管
理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得
聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全
體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，
係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。三、對共
有人原定之管理嗣因情事變更致難以繼續時，任何共有人均
得聲請法院變更之，俾符實際，爰增訂第3項」依上開條文
之立法理由可知，該條文之修法目的在於發揮物之經濟效用
，避免因少數共有人之不同意，無法締結共有物之管理或分
管契約，導致共有物無法使用，徒生經濟損失。因此，關於
共有物之管理方式，除得依契約約定外，亦得依上開規定由
共有人以多數決之方式為之。且為達該條文之立法目的，所
稱「共有物之管理」，其「管理」所得包括之範圍，自應包
含共有人間決議將共有物之特定部分交由特定共有人管理、
使用之管理方式，始得使共有物能發揮物之經濟效用，避免
少數人不同意而無法使用共有物。倘若多數共有人之決議管
理行為顯失公平者，再由其他不同意之共有人依該條第2項
規定聲請為變更共有物管理，以為救濟即可（類似意見可參
考最高法院民事判決106年度台上字第151號、臺灣高等法
院台中分院107年上字第232號判決、臺灣高等法院暨所屬
法院103年法律座談會民事類提案第6號研討結果）。是被
告主張：其得依民法第820條第1項之規定，以多數共有人
之決議管理、使用系爭占用部分土地等語，應屬有據；原告
主張：被告只能依全體共有人同意之分管契約管理系爭土地
，不能依決議管理、使用該部分土地云云，尚有誤會。
㈡被告管理、使用系爭土地如附圖編號382⑴、383⑴、面積
25.05平方公尺部分土地，業經共有人過半數、應有部分過
半數之同意：
⒈依被告所提共有人同意被告使用系爭土地之同意書（本院卷
第149-166、219頁）記載：「同意被告使用系爭土地臨同
仁段390地號之土地」等語可知，上開共有人同意被告使用
系爭土地之範圍，係同意被告使用系爭土地緊鄰被告所有雲
林縣○○鎮○○段○○○○號土地之部分，而該部分之位置與
附圖編號382⑴、383⑴部分位置相同；參以被告取得上開
共有人同意之時間為「109年3-4月」間，亦即被告取得同
意之時間是在被告於102年1月間（參卷第230頁興建照片
上所載時間）搭建採光罩及圍牆之後，被告占有系爭占用部
分土地有公示外觀，上開共有人應該可以從占有外觀上知道
被告占用的土地範圍，且被告係於原告訴請拆屋還地後（起
訴時間為109年2月13日），向上開共有人取得同意書，被
告取得同意書時，應該也會向其他共有人說明被告占有情形
。據此，上開共有人應該可以從公示外觀及被告之說明得知
其等出具同意書，就是同意被告管理、使用系爭占用部分土
地，此由同意書特別載明同意被告使用系爭土地「臨同仁段
390地號之土地」亦可得知上情。再者，依土地使用協議書
（本院卷第169頁）記載「通知返還土地使用權時…無條件
拆除地上物」等語可知，共有人 陳孟德 、 陳俊誠 、 陳佳賢 出
具之土地使用協議書，係同意被告使用現有搭建採光罩及圍
牆等地上物之系爭占用部分土地，因此，才有通知返還時，
要「拆除地上物」之記載。而共有人 陳勝夫 、 陳勝介 所出具
之切結書，則是載明「不得再追究被告於系爭土地上之土地
使用狀況」，可見共有人陳勝夫、陳勝介對被告使用系爭土
地之狀況（即使用附圖編號382⑴、383⑴部分）有所知悉
，因此才有「不追究土地使用狀況」之記載，而探究「不追
究土地使用狀況」之真義，應該是共有人陳勝夫、陳勝介同
意被告使用系爭占用部分土地，所謂「不追究」就是願意或
同意讓被告用。準此，被告主張：其所提之使用系爭土地之
同意書、切結書、土地使用協議書（本院卷第149-169、21
9頁），內容均係其他共有人同意被告管理、使用系爭占用
部分土地，應屬有理。被告主張：該同意書未載明同意之面
積或範圍，不能認為是同意被告使用系爭占用部分土地云云
，委不足採。
⒉依系爭土地之土地登記第一類謄本所示（本院卷第15-62、
83-105、125-147頁），系爭土地之共有人總計有23人。而
依被告所提共有人同意被告使用系爭土地之同意書、切結書
、土地使用協議書（本院卷第149-169、219頁）所示，同
意被告使用系爭土地之共有人總計有15人，已過共有人之半
數，另經計算上開同意共有人之應有部分，也達120分之74
，即應有部分過半數之同意，換言之，被告確實得過半數之
共有人及應有部分過半數之同意管理、使用系爭占用部分土
地。
㈢依前所述，民法第820條第1項規定之共有物管理行為，包
含對共有物之特定或全部之使用、管理行為，應以共有人過
半數及其應有部分合計過半數之同意行之。而被告為共有人
之一人，其使用、管理系爭占用部分土地既經共有人之過半
數、應有部分過半數之同意，則被告自得依民法第820條第
1項規定管理、使用該部分之土地。至於其他不同意之共有
人，如認為多數共有人之決議顯失公平者（本件被告使用之
土地面積分別為6.14、18.91平方公尺，其應有部分之面積
分別為9.746、16.134平方公尺，兩者大致相當），得依民
法第820條第2項之規定，聲請法院以裁定變更之。惟在法
院裁定變更以前，各共有人仍應受決議成立的管理內容拘束
，尚不得主張該管理決議為無效。
二、原告雖援引最高法院106年度台上字第100號判決意旨，主
張被告係基於自己之用益，使用系爭占用部分土地，而無為
全體共有人管理共有物之意思，不得主張為共有物之管理行
為云云。然細觀上開判決之具體個案中，主張共有物管理之
一造係以其對共有物有管理權，而將共有物另行出租、出借
「他人」使用，顯與本件系爭土地係經多數比例之共有人同
意交由被告使用，由被告自為使用、管理之情形有別，實難
遽為比附援引。
三、原告再引最高法院104年度台上字第2212號判決意旨主張上
開共有人之管理決議應該要經過登記才能對原告主張。惟查
，前揭最高法院判決是針對分產協議債權契約，對協議外之
人是否有效力進行闡釋。而本件是原告取得所有權（108年
12月30日取得，參卷第91頁登記謄本）後，其他共有人以決
議之方式（決議生效日應以過半數共有人同意、應有部分過
半數同意之時始具決議效力，即於109年3-0月0生效），
將系爭占用部分交由被告管理、使用，與上開最高法院判決
之事實顯有不同，自不能相同處理。
四、原告另主張：被告搭建採光罩及圍牆違反建築法規，因此屬
無權占有云云。被告搭建上開地上物，是否有違反建築法規
，自應由建築管理機關進行認定並依法或依規定處理。而被
告占有系爭占用部分是否屬有權占有，應依民法之占有權源
予以判斷。縱認被告搭建採光罩及圍牆有違反建築法規情事
，也不能逕行認為被告占有該部分之土地於民法上屬無權占
有，原告執兩不相同、各有目的之法規，推論被告為無權占
有，實難憑採。
五、綜上所述，被告主張：其係依民法第820條第1項之規定，
經多數共有人之決議，管理、使用系爭占用部分土地，其管
理、使用、占有該部分土地係屬合法，為有權占有等語，應
屬有理。原告主張：被告無權占有該部分之土地云云，為無
理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻
擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰
不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年9月29日
北港簡易庭法官簡廷恩
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年9月29日
書記官伍幸怡