臺灣臺北地方法院98年度簡上字第302號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第302號民事判決

裁判日期：民國99年04月21日

裁判案由：給付租金

臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第302號上訴人家福股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 范纈齡 律師
朱日銓 律師複代理人 鍾勳嫺 律師被上訴人宏谷實業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 林樹旺 律師複代理人 莊志成 律師上列上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國97年
3月9日本院臺北簡易庭97年度北簡字第30465號第一審判決提起上訴，本院於99年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人原為 羅家樑 ，已於本件起訴後之民國98年7月16日變更為丁○○，有上訴人公司變更登記事項卡附卷可稽（見本院卷第52頁）， 爰准 由現任法定代理人丁○○承受本件訴訟，先予敘明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人為承租被上訴人所有坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號等8筆土地及其上建物（下稱系爭租賃土地、建物），以經營家樂福桃園量販店，乃於80年9月16日與被上訴人訂立不動產租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自83年3月之開始營業日起算20年，租金以代墊房屋稅及地上物建築費用抵繳外，另按起租第1個月至第24個月每月新臺幣（下同）308萬3000元、第25個月以後逐年按前一年度調增5%之標準計付現金，各項應付款如有遲延，應加付年息15%之利息。上訴人原均依約履行，惟自92年3月起竟違約不按前一年度調增5%計付現金租金，僅繳付前一年度相同之數額，被上訴人自得依約請求補給差額，茲先訴請給付92年3月8日至94年3月7日兩年度未依年增率5%計算之租金差額合計1028萬7745元，及附表所示金額、起算日起至清償日止，按年息15%計算之約定遲延利息等情。
三、上訴人則辯稱：依土地法第97條第1項、第105條規定及最高行政法院83年度判字第1985號判決、最高法院74年度台上字第2562號、59年度台上字第793號、68年度台上字第3071號判例意旨，城市地方土地、建築物之租金，無論是否營業使用，均以土地及建築物申報總價年息10%為限，系爭租賃土地92、93年度申報總價至多各為2億2141萬1520元，同年度租金限額應各為2214萬1152元，上訴人91年度給付之租金達6746萬628元，已逾被上訴人92、93年度得收取之法定租金總額甚多，被上訴人無權再請求依年增率5%計算之租金差額。又系爭租約就現金租金原約定起租第1個月至第24個月每月308萬3000元，第25個月起逐年按前一年度調增5%。嗣兩造於租期內之84年3月31日另簽「不動產租約第一次補充協議書」（下稱系爭補充協議），將現金租金變更為自第13個月起，調升為每月380萬5000元，自第25個月起逐年按前一年度調增5%。而兩造約定調升租金，係以被上訴人將系爭租賃土地之使用分區變更為「倉儲批發專用區」為對價條件，此項變更義務並訂明於系爭補充協議。惟被上訴人卻因自身利益考量，不願承諾將其住宅區用地僅供交通緩衝空間使用，致系爭租賃土地迄無法變更為「倉儲批發專用區」。被上訴人既未履行其變更使用分區之義務，系爭租約之現金租金即應回復按原定數額計算。據此核計，上訴人84、85年度已溢付租金1864萬9260元，亦得以此溢付之租金抵銷被上訴人之本件請求等語。
四、原審判決上訴人應給付被上訴人1028萬7745元，及附表所示金額、起算日起至清償日止，按年息15%計算之利息，並為准免假執行之宣告。上訴人聲明不服，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
五、經查，被上訴人主張兩造簽訂系爭租約，上訴人自92年3月
8日至94年3月7日共短付按年增率5%計算之租金差額1028萬7745元等事實，業據其提出系爭租約為證（見原審卷第5至14頁），且為上訴人所不爭（見原審卷第47頁筆錄），堪信為真實。被上訴人據以請求上開短付之租金，雖為上訴人前詞所拒，惟查：
㈠上訴人所引土地法第97條第1項及第105條固規定城市地方
土地、建築物之租金，以土地及建築物申報總價年息10%為限。然城市地方供營業用之土地、房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，並不受上開土地法規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。上訴人承租系爭租賃土地、建物，係供家樂福桃園量販店營業使用，其土地、建物租金自不受上開土地法規定限制。至於上訴人所引最高行政法院83年度判字第1985號判決，係就公法關係之訴訟所為裁判，且非屬判例，本院尚不受其見解拘束。又上訴人所引最高法院74年度台上字第2562號、59年度台上字第793號、68年度台上字第3071號判例意旨，其內容依序為「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨」、「房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第五十八條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖」、「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額」，均無一揭示城市地方供營業使用之土地、建築物之租金，概以土地及建築物申報總價年息10%為上限之意旨。是上訴人援引上開法律規定及實務見解，辯稱本件租金應以系爭租賃土地申報總價年息10%為上限云云，尚不足取。㈡上訴人另辯稱兩造於租期內之84年3月31日另簽系爭補充協
議，約定自起租第13個月起調升現金租金為每月380萬5000元，自第25個月起再逐年按前一年度調增5%，同時約定系爭租賃土地之使用分區應變更為「倉儲批發專用區」一節，雖據其提出該協議書為證，且為被上訴人所不爭。惟上訴人指稱系爭租賃土地之使用分區變更為「倉儲批發專用區」，乃現金租金調升之對價條件云云，則為被上訴人所否認。經查系爭補充協議固於第1條約定被上訴人應同意並配合上訴人將系爭租賃土地之使用分區辦理變更為「倉儲批發專用區」，並於第2條第3款約定系爭租約之現金租金自第13個月起調整為每月380萬5000元，自第25個月起再逐年調增5%。惟遍觀契約全文，並無提高租金係以變更土地使用分區為條件之文義。而系爭補充協議內容係由律師草擬，業經參與簽約之上訴人員工甲○○○庭證述明確。以律師對法律之嫻熟，於契約文字揭示條件關係乃顯而易表之舉，如系爭補充協議有以完成土地變更作為調升租金之條件，理當表明於契約文字，應無全然闕如之可能。可見上訴人上詞所指之條件關係約定，並非有據。至於上訴人另引述證人甲○○○證詞，辯稱系爭租賃土地有依規定變更為「倉儲批發專用區」之需要，簽訂系爭補充協議旨在促使被上訴人儘速完成土地使用分區之變更，該土地使用分區之變更確為調升租金之對價條件云云。惟查系爭租賃土地無論有何變更使用分區之需要，僅涉兩造締約之動機。遍觀系爭補充協議，並未揭示此項動機，證人甲○○○同為參與訂約過程之證人乙○○復均證稱系爭補充協議以書面為主，無其他口頭約定等語（見本院卷第78頁背面至79頁），顯見該動機無從作為系爭補充協議之內容。又證人甲○○○證稱簽訂系爭補充協議是以變更土地使用分區為基礎，調升租金係以變更土地使用分區為條件等語（見本院卷79頁筆錄）。惟系爭補充協議既無諸此對價、條件關係之明文，復未表現締約之動機，自難僅憑上訴人或證人甲○○○片面認知，即課加被上訴人契約所無約定之拘束力，而認被上訴人需待系爭租賃土地變更為倉儲批發專用區後，始有請求調升租金之權利。又縱使系爭補充協議約定調升租金係為促成土地使用分區之變更，亦僅上訴人「調升租金」之義務，與上訴人配合「變更土地使用分區」之義務，立於對待給付之關係。果爾，亦僅涉及同時履行抗辯之問題，即使被上訴人未依約配合變更土地使用分區，亦不使上訴人調升租金之義務消滅，上訴人給付調升後之租金，自無溢付可言。況上訴人既已給付調升後之租金，亦無同時履行抗辯權可資行使。是據上所述，上訴人以前詞所指對價、條件關係等論據，辯稱伊有溢付84、85年度租金計1864萬9260元，並以此溢付之租金抵銷被上訴人之本件請求等語，均屬無據，所為抵銷抗辯並無效力。
六、從而，被上訴人依兩造所訂系爭租約之法律關係，訴請上訴人給付92年3月8日至94年3月7日兩年度未依年增率5%計算之租金差額合計1028萬7745元，及依遲延利息之約定，請求加付附表所示金額、起算日起至清償日止按年息15%計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。是原審判命上訴人如數給付，並依職權為准免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年4月21日
民事第三庭審判長法官丁蓓蓓
法官魏式瑜法官黃明發以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須以判決適用法律顯有錯誤為上訴理由，並於本判決送達後20日內向本院提起上訴狀，附具上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中華民國99年4月21日
書記官陳怡如