宣 示 判 決 筆 錄
原 告 宏谷實業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林樹旺 律師、 莊志成 律師
被 告 家福股份有限公司
1樓
法定代理人 羅家樑
訴訟代理人 范纈齡 律師、 朱日銓 律師
上列當事人間97年度北簡字第30465號給付租金事件，於中華民
國98年2月23日言詞辯論終結，同年3月9日在臺灣臺北地方法院
臺北簡易庭第2法庭法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文：
被告應給付原告新台幣壹仟零貳拾捌萬柒仟柒佰肆拾伍元及如附
表所示金額、起算日起迄清償日止，按年息百分之十五計算之利
息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣壹仟零貳拾捌萬柒仟柒佰肆
拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由：
一、程序部分：本件原告起訴基於兩造不動產租賃契約而有所請
求，觀諸該不動產租賃契約書，租賃標的物包括土地、建物
，非屬民事訴訟法第427條第2項第1款所限定建築物其他工
作物定期租賃所生之爭執，且原告請求金額於新台幣（下同
）50萬元，本不合適用簡易程序之規定，惟當事人不為抗辯
而為本案之言詞辯論，視為已有適用簡易程序之合意，故依
民事訴訟法第427條第4項之規定，自得適用簡易程序審判之
。
二、原告主張：被告於民國80年9月16日與原告簽立不動產租賃
契約書（下稱系爭租約），承租原告所有座落桃園縣桃園市
○○段○○○○號等8筆土地及其上建物（下稱系爭租賃土地、
建物），由被告於其上經營食品加工廠、倉儲及其他相關營
業（即家樂福桃園店賣場）租期自開始營業之日（即83年3
月初）起起算20年，營業期間租金之現金租約部分，於系爭
租約第6條第3項第1款約定為「營業期間第1個月起至第24個
月之現金租金為每月3,083,000元，自第25個月起每年按前
1年之現金租金調增百分之五。現金租金以每一個月為一期
，乙方（即被告）應於每期開始後7日內給付之。乙方應於
營業期間開始後，每十二個月簽發一次支票，每次12張交付
甲方（即原告）」；另第12條約定「甲乙雙方同意就依本約
規定應給付他方之任何款項，有遲延情事者，應按年利率百
分之十五計付他方遲延利息」。而被告自83年3月初開始營
業後，每年將全年12個月之月租金一次交付十二張支票（票
期為每個月8日）與原告，85年3月以後亦依約按年調增5％
租金給付原告，惟於92年3月起，竟未依約按前一年度（即
91年度）之租金調增5％後之金額給付原告，而仍依91年度
之租金（即67,460,628元）給付，經原告屢次請求催繳差額
及遲延利息，被告均置之不理，而被告於92年3月8日至94年
3月7日之兩年未付之調增租金差額如下：
（1）92年3月8日至93年3月7日為3,373,031元（計算方式
為上開期間應給付之年租金為70,833,659元（即前1年度年租
金金額67,460,628×（1+5％）＝70,833,659）；故上開
期間未付之調增年租金差額為3,373,031元（70,833,659-67,
460,628＝3,373,031）。
（2）93年3月8日至94年3月7日為6,914,714元（計算方式為上
開期間應給付之年租金70,833,659×（1+5％）＝74,375,342；
故上開期間未付之調增年租金差額為6,914,714元（74,375,
342-67,460,628＝6,914,714）。
故被告於92年3月8日至94年3月7日期間未付之調增年租金差
額總計為10,287,745元（即3,373,031+6,914,714＝10,287
,745）），爰依系爭租約請求被告尚欠之租金10,287,745
，並請求如附表所示金額、起算日所示至清償日止，按年息
15％計算之遲延利息。
對被告抗辯之陳述：系爭出租之不動產係工被告作為食品加
工、倉儲及賣場等營業使用，並非住家使用，按土地法第97
條第1項支立法意旨，乃於成是房屋共不應求，為防止出租
人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，
以保護經濟上弱者之承租人，使期能取得適當之居住空間，
避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用
之房屋，使用其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取
利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營
業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋
之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用
房屋之承租，自不受該條房租最高限制之拘束，此有最高法
院92年度台上字第2305號、92年度台簡上字第20號、95年度
台上字第1907號等判決等可茲參照，故被告答辯無理由。
三、被告答辯則以：兩造雖訂立系爭租約，然土地法第97條第1
項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價年息百分之十為限。」；同法第105條規定：第97條
第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。
」，而上開法條有關房屋租金最高額之限制，僅有城市與非
城市之別，而無營業與否之分。經查系爭租賃土地總面積為
20,967平方公尺，原告於92年至93年間向地政機關申報系
爭租賃土地之地價，每平方公尺分別為2,400元、5,680元及
10,560元不等，縱以最高之10,560元作為依據，原告於92年
級93年度所申報之土地總價，至多為221,411,520元（計算
方式為20,967平方公尺×10,560元＝221,411,520元），故
原告於92年及93年度得向被告收取之租金，最高僅得22,
141,152元。被告於91年度給付原告之「現金租金」以達
67,460,628元，超過原告於92年度及93年度得向被告收取之
法定總和甚多，是原告依法自不得依約向被告請求超過土地
法所規定土地申報總額年息百分之十之上開未繳之租金差額
。並聲明駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事項：
1、兩造簽訂系爭租約，被告承租系爭租賃土地、建物後係作為
家樂福桃園店賣場、倉儲及食品加工等營業用途。
2、系爭租約第6條第3項第1款約定為「營業期間第1個月起至第
24個月之現金租金為每月3,083,000元，自第25個月起每年
按前1年之現金租金調增百分之五。現金租金以每一個月為
一期，乙方（即被告）應於每期開始後7日內給付之。乙方
應於營業期間開始後，每十二個月簽發一次支票，每次12張
交付甲方（即原告）」；另第12條約定「甲乙雙方同意就依
本約規定應給付他方之任何款項，有遲延情事者，應按年利
率百分之十五計付他方遲延利息」。
3、被告於92年3月起，未依約按前一年度（即91年度）之租金調
增5％後之金額給付原告，被告自92年3月8日起至94年3月7
日止期間，均係依91年度之租金（即67,460,628元）為依據
給付，故被告於上開期間依系爭租約租金調增尚應給付原告
之租金差額為10,287,745元。
五、茲本件爭點厥為，兩造租約關於租金之給付是否應受土地法
第97條第1項規定之限制？按土地法第97條之立法意旨為「
城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造
成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得
由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限
制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，
為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而
立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟
上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成
居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之
房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利
潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之
保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類
，享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房
屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連
鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又
可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營
業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額
，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之
原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地
法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；
再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業
用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機
制。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之
房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。（最
高法院92年度台簡上字第20號判決可茲參照）經查，本件被
告承租系爭租賃土地、建物為食品加工廠、倉儲及賣場等商
業使用，被告給付租金使用該租賃土地、建物所獲得利益及
對價，與用途為住宅之房屋租賃情形顯有不同，故兩造系爭
租約關於租金之約定，自應不受土地法97條第1項規定之限
制，故被告上開所辯，難認有理，則本件原告依兩造系爭租
約請求被告給付於92年3月8日至94年3月7日止期間未付之調
增年租金差額總計為10,287,745元及如附表所示起算日至
清償日止，按年息15％計算如附表金額所示之遲延利息，均
屬有據，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
如預供擔保，得免為假執行。
七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○
段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 9 日
書記官 高宥恩