臺灣臺北地方法院102年度訴字第3352號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第3352號民事判決

裁判日期：民國103年01月21日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第3352號原告 張志明 被告 周承俊 訴訟代理人 張慶宗 律師複代理人 謝尚修 律師、 吳建寰 律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國103年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○路○段○○○號十三樓之三房屋及地下四層編號四○八號車位遷讓交還原告。
被告應自民國一百零二年三月二十日起至民國一百零二年五月十二日止，按月給付新臺幣柒仟零貳拾參元；自民國一百零二年五月十三日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟零玖拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰參拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹仟陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告於各到期部分如以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人 陳伯珍 於民國102年2月21日經由本院民事執行處拍賣程序，拍賣取得坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000000地號等三筆土地，及其上建號第175
1、1767號即門牌號碼為臺北市○○區○○路0段00號13樓之3房屋乙棟（下稱系爭房屋）及車位（下合稱系爭房地）之所有權，原告及陳伯珍繳清價款後，於102年3月20日取得系爭房地之所有權狀。被告自原告與陳伯珍取得系爭房地權利後，並無正當權源繼續占有使用，又原告已於102年5月13日取得陳伯珍之應有部分，是原告自得依民法第767條第1項前段、第184條第1項前段、第821條但書之規定，請求被告返還系爭房地，並依同法第179條之規定，請求賠償自原告取得系爭房地所有權之日即自102年3月20日起依當地租金收入標準以每月25,000元計算之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○路0段00號13樓之3房屋及地下4層編號408號車位遷讓交還原告及其他共有人，並自102年3月20日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告25,000元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告之父即訴外人 周植泉 於78年9月12日以臺北市○○區○○段50、50-1、50-2等3筆土地（應有部分各4分之1，下稱系爭合建土地）與訴外人即系爭房地原所有權人明周公司（實際負責人為訴外人 周重安 ）訂立合建契約（下稱系爭合建契約）興建房屋，締約後周植泉即將系爭合建土地交由明周公司使用、管理。然因系爭合建土地上有諸多地上物占用等糾紛，致該合建案遲未動工興建，周植泉乃於85年間向周重安要求提供明周公司所興建之系爭房地及其隔壁房屋交由其及家人居住使用，待將來系爭合建土地興建住宅大樓後，再依系爭合建契約應分得之房地與系爭房地之價值互相找補價金，因雙方乃約定相互使用至合建完成，是被告與明周公司自85年起即有該租賃契約關係存在，故被告並非無權占有；另原告請求之不當得利部分，應依土地法相關規定計算等語抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠周植泉與周重安簽訂有系爭合建契約。其後周植泉提供系爭
合建土地予明周公司使用，而明周公司則提供系爭房地予被告及家人使用，並約定以系爭合建土地興建住宅大樓後，周植泉依系爭合建契約應分得之房地與系爭房地之價值互相找補， 嗣周植泉 死亡後，系爭合建契約及系爭合建土地即由被告繼承。
㈡系爭房地原登記為明周公司所有，嗣明周公司之債權人聲請
強制執行，經本院民事執行處以101年度司執字第45838號強制執行事件進行拍賣程序，由原告與訴外人陳伯珍於102年2月21日得標買受（權利範圍分別為100分之99、100分之1），本院於同年3月6日發給原告不動產權利移轉證明書，原告於同月20日取得系爭房地之所有權狀，並於同年5月13日取得陳伯珍之持分㈢系爭合建契約之權利及系爭合建土地於周植泉死亡後，由被告繼承。
㈣系爭房地現係由被告及被告之家人共同占有使用中。
四、得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭房地而依民法第767條第1項前段、第184條第1項前段之規定，請求被告遷讓房屋，並依同法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，惟為被告所否認，被告並以前揭情詞抗辯，本件兩造爭點厥為：㈠被告是否有權占有系爭房地？原告請求被告遷讓房屋是否有理由？㈡原告請求被告按月給付以25,000元計算之相當於租金之不當得利是否有理由？經查：
㈠關於被告是否有權占有系爭房地？原告請求被告遷讓房屋是否有理由部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民事訴訟法第277條前段定、民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。次按，債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。民法第199條第1項定有明文。是債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此即債之相對性原則。而買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，亦即拍定人為買受人，執行法院代替債務人立於出賣人之地位，當事人如經由拍賣取得所有權，則當事人基於所有權請求對造返還所有物，對造即不得以其與第三人間之買賣關係，對抗當事人（最高法院47年臺上字第152號、83年臺上字第3243號、72年臺上字第938號判例意旨參照）。再按，當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定，民法第398條亦有明文，是本條所規定之互易，係指當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權，準用關於買賣規定之債權契約。⒉本件被告雖抗辯因其父周植泉系因與明周公司間之系爭合建
契約，而占有系爭房地，並非無權占有云云，並提出合建協議書乙份為證，惟為原告所否認。經查，系爭房地為原告所有，現為被告占有使用中，為兩造所不爭執，則依前開說明，被告抗辯其為有權占有乙節，既為原告所否認，自應由被告就其為有權占有之事實負舉證責任。又依被告提出之系爭合建契約所載，系爭合建契約之訂約人為周重安與周植泉，並非明周公司，有被告提出之系爭合建契約影本附卷可證（見本院卷，第57-58頁），而周重安雖為明周公司之負責人，惟公司與負責人為各自獨立之權利義務主體，故周植泉與周重安間系爭合建契約之效力，自不及於明周公司，是被告抗辯其占有系爭房地係因周植泉與明周公司間有系爭合建契約，而約定相互使用云云，顯與事實不符，難認可採。
⒊被告另抗辯周植泉將系爭合建土地交由明周公司使用，而明
周公司將系爭房地交由被告使用，且系爭合建土地之地價稅係由明周公司繳交，而系爭房地之房屋稅則自86年5月起由被告繳交，被告與明周公司間因系爭合建土地及系爭房地之交換使用而有租賃關係存在，並非無權占有等情，雖據其提出房屋稅繳款書、周重安於本院99年度訴字第431號遷讓房屋等事件言詞辯論時之作證筆錄等件為證（見本院卷，第69頁至第73頁、第59至63頁）。然查，前開房屋稅繳款書及證言固得證明明周公司及被告分別有使用系爭合建土地及系爭房地之事實，惟被告係抗辯其父周植泉與明周公司間有於系爭合建契約之合建房屋完成後互易房屋之約定，則其與明周公司係基於移轉系爭房地所有權及因合建所得房地所有權之約定，而分別占有系爭房地與系爭合建土地，並非單純交換使用不動產，被告與明周公司間就系爭房地之約定，核其性質應屬互易契約，自無從認定被告就系爭房屋有租賃關係存在，而被告引用最高法院77年臺上字第410號判決所認定之基本事實，係雙方僅約定交互使用土地，並未約定移轉土地所有權，故不能認為互易，亦非無償，始認定其性質應屬互為租賃關係，兩者案例事實顯然不同，不能任意比附援引；況互易契約依民法第398條之規定，應準用買賣契約之規定，而被告與明周公司就系爭房地與被告將來因系爭合建契約所分得之房屋間固有互易之約定，然被告與明周公司並未就系爭房地及系爭合建土地辦理不動產所有權移轉登記，則系爭房地既經原告由強制執行之拍賣取得，其情形類同於二重買賣之場合，揆諸前開規定及說明，原告基於所有權請求被告返還所有物，被告即不得以其與第三人間之互易關係，對抗原告，是本件核無買賣不破租賃原則之適用，被告執此抗辯，自非可採。
⒋綜上，被告占用系爭房地難認有租賃關係存在，核無買賣不
破租賃原則之適用，被告復無法舉證證明有何正當權源占用系爭房地，自難對原告主張為有權占有。從而，原告依民法第767條第1項之規定請求被告遷讓返還系爭房地，為有理由，應予准許。又原告依民法第767條第1項前段之規定請求被告返還系爭房地，既有理由，已如前所述，則原告另依侵權行為之法律關係，請求被告返還系爭房地乙節，即無庸論述，併予說明。
㈡原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利25,000元，有無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。而查，原告取得系爭房地之所有權後，被告繼續占有使用系爭不動產，對原告而言即屬無權占用，並因而獲得相當於租金之不當得利。惟原告雖主張上開不當得利應當地租金標準每月25,000元計算云云，然其並未提出任何證據以實其說，是其上開主張不足採信。
⒉次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。而所謂年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房地屋系85年1月26日建築完成，屋齡約17年，屬住宅大樓，有電梯，面臨臺北市○○區○○路2段及廈門街，位於住宅區內，主要聯外道路系統為重慶南路、和平西路、羅斯福路，大眾運輸工具以公車、計程車、捷運為主，附近約200公尺內有市場、郵局、電信設施，約500公尺內有學校、公園綠地，約1公里內有娛樂設施，緊鄰公車站及金融銀行等情，有信義不動產估價師事務所出具之鑑定報告書可稽（見本院101年度司執字第45838號拍賣抵押物執行卷附信義不動產估價師事務所101年8月13日函所附鑑定報告書），本院審酌系爭房屋之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認本件租金以土地申報地價及建物課稅現值10%為適當。而依被告提出之101年房屋稅繳款書所載，系爭房屋之課稅現值為385,200元（見本院卷，第73頁），而系爭房屋及共同使用部分建物坐落之基地即北市○○區○○段0○段0000000000000地號土地之102年之公告地價分別為79,577元、76,016元、66,146元，而原告並未提出證據證明其已申報地價，是其申報地價依平均地權條例第16條之規定，應為前開公告地價之八成即63,662元（元以下均四捨五入）、60,813元、52,917元，則系爭房屋及共同使用部分建物坐落基地之申報地價為466,083元（《63662x646x48/6600》+《60813x331x73/10000》+《52912x52x73/10000》=466083），是系爭房地每月相當於租金之不當得利為7,094元（《385200+466083》x10%÷12=7094.025），然原告自102年3月20至102年5月12日止僅有系爭房地99%之所有權，自僅能請求前開金額之99%即7023元（7094元X99%=7,023.06），是本件原告請求被告自102年3月20日起至102年5月12日，按月給付相當於租金之不當得利7,023元、自102年5月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,094元，為有理由，應予准許，逾此部分則屬無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並依同法第179條之規定，請求被告自102年3月20日（即原告取得系爭房地之所有權狀之日）起至102年5月12日，按月給付相當於租金之不當得利7,023元、自102年5月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,094元，為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無理由，應予駁回。又就原告勝訴之部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年1月21日
民事第三庭法官曾益盛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月21日
書記官王人俊