臺灣彰化地方法院100年度重訴字第171號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院100年重訴字第171號民事判決

裁判日期：民國101年07月11日

裁判案由：租佃爭議

臺灣彰化地方法院民事判決100年度重訴字第171號原告 蔡錦璋
蔡錦珍 蔡錦洲 蔡錦志 楊 蔡玉珠 周森鴻 蔡游令 蔡梓芳 蔡威立 賴曉 彥共同訴訟代理人 吳淑芬 律師
林松虎 律師複代理人 洪琬雯 被告 黃朝灯
黃昭銘 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國101年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付附表所示數量之稻谷與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以附表所示金額為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項固有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年臺上字第1362號判例參照)。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處」之要件不合。是上訴人前因本件租佃爭議，向桃園縣觀音鄉租佃委員會聲請調解，經該委員會以當事人不適格為由予以拒絕，則上訴人逕行提起本件訴訟，難謂為法之所不許（最高法院86年度臺上字第1401號判決意旨參照）。查原告就本件租佃爭議，前於民國100年9月23日向彰化縣大村鄉公所耕地租佃委員會申請調解，經彰化縣大村鄉公所以大田字第54號耕地三七五減租約業於98年5月19日完成註銷登記為由，拒絕原告之調解聲請，有彰化縣大村鄉公所100年
9月27日彰大鄉農字第1000022464號函可稽（本院卷第18頁）。依前開說明，本件租佃爭議業經原告聲請調解遭拒，即屬無調解之可能，而與調解不成立應經調處之要件不合，原告逕行提起本件訴訟，於法尚無不合。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
本件原告起訴聲明第2項為「被告應連帶給付稻谷1萬725臺斤予原告」，嗣於101年5月9日具狀更正該項聲明為「被告應連帶給付稻谷2,145臺斤予原告蔡錦璋，應連帶給付稻谷各1,072.5臺斤予原告蔡錦洲、蔡錦珍、蔡錦志、 楊蔡玉珠 、周森鴻、蔡游令、 賴曉彥 ，應連帶給付稻谷各536.25臺斤予原告蔡梓芳、蔡威立」，復於101年6月27日將上開聲明關於連帶之請求刪除，核原告所為上開訴之變更，均屬減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告為坐落彰化縣○村鄉○○段○○○號土地（重測前為彰化
縣○村鄉○○段○○○○○號，下稱系爭土地）之所有人，被告之被繼承人 黃德 於38年間承租土地， 嗣黃德 於79年間死亡，由被告向彰化縣政府提出租約變更續訂租約之申請，租額每年稻穀1,650臺斤，依兩造約定，被告應每半年繳納稻穀82
5臺斤，繳納期間為每年早季7月、晚季11月，由原告至被告位於「彰化縣大村鄉田洋村田洋巷12號」之住所收取租金（下稱系爭租約）。原告每年均按期至上址收取租金，然被告已久未居住於上址，亦未聯絡原告，且自94年起即未曾繳納租穀，自係逃避繳納租金之義務。
㈡系爭租約出租人原為訴外人楊蔡玉珠、 賴玉詩 、 蔡錦村 、蔡
錦雲及原告周森鴻、蔡游令、蔡錦志、蔡錦洲、蔡錦珍等人，於92年續訂租約後，訴外人賴 蔡玉枝 去世，由其夫即訴外人賴玉詩繼承。93年後，訴外人蔡錦村去世，由原告蔡游令繼承其就系爭土地之權利義務；訴外人賴玉詩去世後，由原告賴曉彥繼承其就系爭土地之權利義務；訴外人 蔡錦雲 去世後，由原告蔡梓芳、蔡威立繼承其就系爭土地之權利義務，故原告蔡游令、賴曉彥、蔡梓芳、蔡威立等人均係基於出租人之地位向被告主張系爭租賃契約之權利義務。
㈢被告未自任耕作，而於98年間將系爭土地出租予訴外人賴耀
南，租金為1年2期，每期新臺幣（下同）3,000元，由被告黃朝灯之岳母代為收受租金，被告確有違反租約將系爭土地轉租之情事，兩造間之租賃關係當然向後失其效力。又被告於兩造租賃期間屆滿後，未辦理續租，顯見被告確已放棄耕作權，依耕地三七五減租條例第17條第2款規定，原告自得終止兩造之租約。且原告以被告放棄承租權及積欠地租達
2年之久，已當庭及以律師函對被告為終止租約之意思表示。綜上，原告自得依民法第455條、第767條等規定，請求被告返還租賃物即系爭土地。
㈣被告自94年起迄今均未給付原告地租，兩造之租賃關係自被
告轉租時起失其效力，故於兩造租賃關係存續期間即94年至97年間，原告依民法第439條、第199條第1項規定，本於兩造間之租賃契約，請求被告給付租金。另依最高法院61年臺上字第1695號判例意旨及不當得利之法律關係，請求被告給付自98年1月1日起至100年7月止相當於租金之不當得利。從而，被告應給付原告合計稻谷10,725臺斤（計算式：
1,650×6.5＝10,725）。原告共同將系爭土地出租予被告，原告等人自得依系爭土地應有部分之比例請求被告給付租金或相當於租金之不當得利。
㈤並聲明：⒈被告應將系爭土地返還原告。⒉被告應給付稻谷
2,145臺斤予原告蔡錦璋，應給付稻谷各1,072.5臺斤予原告蔡錦洲、蔡錦珍、蔡錦志、楊蔡玉珠、周森鴻、蔡游令、賴曉彥，應給付稻谷各536.25臺斤予原告蔡梓芳、蔡威立。
二、被告則以：系爭土地自94年迄今，均係由被告共同種稻使用，雖因農耕機械化，請他人幫忙耕種，但被告確有親自耕作。再者，系爭租約於97年12月31日屆滿後，被告仍願承租系爭土地，且曾向鄉公所表示續訂租約，惟為鄉公所所拒。又被告早已備妥租金，兩造約定租金給付地點係於被告大哥在彰化縣○○鎮○○街○號之住處，被告已於97年間搬離彰化縣大村鄉田洋巷12號，因原告人數眾多，不知如何聯絡原告，始未告知原告搬遷之事，然原告已於兩造前案租佃爭議案件審理過程中得悉被告係居住於上開大成街之住處，卻故意不至該址向被告收取租金。被告實願繳付租金，但原告並未指定給付租金之時間、地點等語，資以抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告為系爭土地之所有人。
㈡訴外人黃德於38年間承租系爭土地，嗣黃德於79年間死亡，
被告向彰化縣政府提出租約變更續訂租約之聲請，經彰化縣政府核定准予承租人名義變更及續訂租約，租期自86年1月
1日起至91年12月31日止，租額每年稻谷1,650臺斤，被告應每半年繳納稻谷825臺斤，繳納期間為每年7月、11月。
㈢系爭土地之出租人即原告蔡錦璋、蔡錦洲、蔡錦珍、蔡錦志
、楊蔡玉珠、周森鴻、訴外人蔡錦村、蔡錦雲、 賴蔡玉枝 與承租人即被告，於94年11月22日續訂大田字第54號私有耕地租約書（即系爭租約），租期自92年1月1日起至97年12月31日止，約定繳納地租為繳納實物，地點定在大村鄉田洋村，租額每年稻谷1,650臺斤，繳納期間為每年7月、11月。
㈣兩造間之耕地租賃契約業於98年5月19日經彰化縣大村鄉公所以彰大鄉字第6886號函核准註銷登記。
㈤原告蔡錦珍於94年5月2日向被告收取現金7萬9,200元。
㈥被告未給付94年至97年之地租。
四、得心證之理由：本件原告起訴主張被告違反租約將系爭土地轉租，不自任耕作，已放棄耕作權，且積欠租金達2年之久，原告已向被告表示終止系爭租約，而依所有物及租賃物返還請求權，請求被告返還系爭土地，並給付租約終止後占用系爭土地所受有相當於租金之不當得利；被告則抗辯其並無轉租系爭土地、不自任耕作或放棄租賃權之情事，且願繼續承租系爭土地，並願繳付租金，惟原告不向被告收取租金等語。從而，本件所應審究者即為：㈠被告是否有違約轉租系爭土地、不自任耕作之情形？㈡本件有無被告放棄耕作權或積欠租金達2年之終止租約事由？㈢原告本於租賃物及所有物返還請求權，請求被告返還系爭土地，有無理由？㈣原告本於耕地租賃關係請求被告給付94年至97年之租金，另依不當得利之法律關係請求被告給付98年至100年7月止相當於租金之不當得利，有無理由？爰分敘如下：
㈠原告無法舉證證明被告有不自任耕作之情事：
⒈按耕地承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租
他人。承租人違反前項規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項固有明文，但所謂不自任耕作及轉租，係指承租人故意不自任耕作及轉租者言。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例闡釋甚明。查原告既主張被告有將系爭土地轉租他人之不自任耕作情事，而為被告所否認，則依舉證責任之分配原則，自應由原告就被告有轉租系爭土地之事實，負舉證之責。
⒉原告固提出原告蔡錦珍與訴外人 賴耀南 之對話錄音檔案及
譯文，欲證明被告有將系爭土地轉租予賴耀南。惟查，經勘驗原告所提之錄音檔案，綜觀原告蔡錦珍與賴耀南對話內容，賴耀南並無一語提及係向被告承租系爭土地，僅稱「每年3,000元給他」等語，有本院勘驗筆錄附卷為憑（本院卷第91頁），則該3,000元究係基於何原因所給付之款項，即屬不明，從而，依該錄音內容，尚無法遽認被告有將系爭土地轉租予賴耀南；此佐以證人即當時在場之彰化縣大村鄉大橋村村長 賴俊宗 亦證稱：「我只有聽到賴耀南說一年有拿3,000元給他，但是沒有提到租這個字。」等語（本院卷第117頁背面），益徵明瞭。況證人賴耀南明確證稱：「（問：你是否有付錢給被告，租用系爭土地？）沒有。」、「（問：你大概是在何時會去幫他們耕作）播種的時候，才有工作可以做」、「（問：被告這6年來是否都有在系爭土地耕作？）有，他們忙的時候會叫我去幫忙他們耕作。」（本院卷第55至56頁），是依上開錄音譯文及證人賴耀南之證述，僅足證明賴耀南有在系爭土地上協助被告耕作之情事。
⒊按耕地三七五減租條例第16條第1項所定之「自任耕作」
，固禁止承租人將承租耕地之全部或一部「轉租」或「借與」他人使用或與之「交換耕作」，惟所謂「自任耕作」，解釋上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之；苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許（最高法院85年度臺上字第423號、83年度臺上字第421號判決意旨參照）。依證人 吳鐘賢 證述，在93至98年間，均曾見被告在田內做事（本院卷第153頁），證人賴耀南亦證稱其於系爭土地耕作時，被告亦在場耕作（本院卷第55頁背面），堪認被告雖由賴耀南協助耕作系爭土地，惟仍有親自至系爭土地從事農作，從而，依上開說明，於被告仍綜理系爭土地耕作事宜之情況下，其僱工協助耕作之行為，難認係違反自任耕作義務。原告主張被告有不自任耕作之情事，惟就此節無法舉證以實其說，是原告主張系爭租約因被告不自任耕作而無效，尚屬無據。
㈡本件並無被告放棄耕作權或積欠租金達2年之終止租約事由：
按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：承租人死亡而無繼承人時。承租人放棄耕作權時。
地租積欠達2年之總額時。非因不可抗力繼續1年不為耕作時。經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地三七五減租條例第17條第1項定有明文。經查：
⒈按耕地三七五減租條例第6條第1項規定：「本條例施行
後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，租約經註銷登記，並不影響其耕地租賃關係，最高法院51年臺上字第2629號判例、96年度臺上第308號判決闡釋甚詳。又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第20條規定甚明。查兩造係於94年11月22日續訂系爭租約，租期自92年1月1日起至97年12月31日止，此為兩造所不爭執，迄97年12月31日租約期滿後，雖未續訂租約，且因兩造未向彰化縣大村鄉公所申請續約，該所逕為辦理租約註銷登記，有該所101年2月6日彰大鄉農字第1010001406號函及附件可稽（本院卷第65至71頁）。惟若被告願繼續承租，依耕地三七五減租條例第5條規定，應解為以6年期限繼續契約，兩造間之租賃關係不因系爭租約遭註銷而當然終止。再查，被告於本院言詞辯論時一再陳稱願繼續承租系爭土地（本院卷第56頁背面），且依證人賴耀南、吳鐘賢之證述，被告仍在系爭土地從事農作，已如前述，足認被告於97年12月31日租約期滿後，仍有繼續承租系爭土地之意，依上開說明，兩造間之耕地租約應自98年1月1日起再續訂6年，即自該日起至103年12月31日止，兩造之耕地租賃契約仍然存在。原告主張因系爭租約遭註銷，足認被告有放棄租賃權之情事云云，尚無足採。
⒉原告不得以被告積欠租金達2年為由終止租約：
⑴按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終
止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年臺上字第3324號判例參照）。次按所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，故依契約應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收取者，則祇構成出租人受領之遲延，不能謂為承租人之欠租，此須出租人於清償期屆滿後，至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任（最高法院52年度臺上字第1324號、69年度臺上字第1280號判例參照）。又依一定之事實，足認以久住之意思，住於一定之地域者，即為設定其住所於該地，為民法第20條第1項所明定，從而，我國民法關於住所之設定，必須主觀上有久住一定地域之意思，客觀上有住於一定地域之事實，該一定之地域始為住所。至戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係依戶籍法所為登記之事項，戶籍地址並非為認定住所為唯一標準，故不得以戶籍登記之處所，一律解為當然之住所（最高法院94年度臺抗字第611號裁定意旨參照）。
⑵查系爭租約僅記載納租地點定在「大村鄉田洋村」，同
租約則載明被告之住所均為「彰化縣大村鄉田洋村田洋巷12號」，系爭租約出租人即原告蔡錦璋、蔡錦洲、蔡錦珍、蔡錦志、楊蔡玉珠、周森鴻、訴外人蔡錦村、蔡錦雲、賴蔡玉枝則住所各異（見本院卷第50頁），綜合上情以觀，依契約記載意旨，本件地租之清償地應為承租人住所地，屬往取債務，自應由出租人之原告於催告期滿後至承租人即被告住所收取租金。
⑶原告雖以其至彰化縣大村鄉田洋巷12號向被告收取租金
，未遇被告，被告亦未繳付租金為由，主張以101年1月27日101年度松字第10102071號、101年5月31日10
1年度松字第10105311號律師函對被告為終止系爭租約之意思表示。然查，被告雖設籍於上址，惟業於97年間搬離該址，現居住於彰化縣○○鎮○○街○號，業據被告 陳明 在卷（本院卷第89頁背面、第118頁），並有被告所提之不動產買賣契約書、拋棄書等件可佐（本院卷第97至111頁），由原告所提照片中，郵件招領通知單無人領取、該址房屋上貼有房屋仲介廣告之情形，亦可窺知（本院卷第79至81頁），證人即彰化縣大村鄉田洋村村長 劉楨權 亦證稱其於101年6月6日上午11時許與原告同赴彰化縣大村鄉田洋巷12號時，被告並未在該址等語（本院卷第154頁）。依上開說明，自97年間起，被告於主觀、客觀上皆無居住於彰化縣大村鄉田洋巷12號，該址已非被告之住所，原告將101年1月27日101年度松字第10102071號律師函送達於該址，即非合法送達，被告亦否認有收到該律師函（本院卷第131頁背面），是原告以上開律師函對被告為繳付租金之催告，尚不發生催告之效力。又原告雖另以101年5月31日101年度松字第10105311號律師函對被告為催繳租金之意思表示（本院卷第148頁），惟原告向被告催告表示將至彰化縣大村鄉田洋巷12號向被告收取租金，並非至被告之住所向被告收取租金，其催告違反契約本旨，亦不生催告之效力。從而，原告既未舉證證明其已定相當期限催告被告給付租金，且被告於期間屆滿後仍拒絕給付租金，則原告以被告積欠上述租金為由終止終約，尚不生終止租約之效力。
㈢原告不得請求被告返還系爭土地：
原告無法舉證證明被告有不自任耕作之情事，且被告並無放棄租賃權，其雖有積欠租金，惟原告就本件往取債務，既未合法催告，亦未前往被告住所收取租金，尚不得以被告積欠地租達2年之總額為由，據以終止租約，均如前述。從而，原告主張系爭租約依耕地三七五減租條例第16條第2項無效，又依耕地三七五減租條例第17條第1項第2、3款規定終止耕地租約，而本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求被告將系爭耕地交還原告，均屬無據。
㈣原告請求被告給付租金及相當於租金之不當得利部分：
⒈被告迄未將94年至97年之地租交付原告，此為兩造所不爭
執（本院卷57頁背面），本件兩造間租約尚有效存在，被告仍有給付租金之義務。又系爭租約之出租人即訴外人蔡錦村、蔡錦雲、賴蔡玉枝死亡後，其遺產各經分割，分別由原告蔡游令（繼承被繼承人蔡錦村）、原告蔡梓芳及蔡威立（繼承被繼承人蔡錦雲）、原告賴曉彥（繼承被繼承人賴蔡玉枝）繼承於系爭租約之權利義務，即原告蔡游令、蔡梓芳、蔡威立、賴曉彥就系爭租約各有10分之1、20分之1、20分之1、10分之1之權利義務，此有土地登記第二類謄本、土地所有權狀、戶籍謄本、遺產分割協議書等件為憑（本院卷第19、75至78、124至126頁），是原告就系爭租約之權利比例應如附表所示。查系爭租約租額為每年稻谷1,650臺斤，為兩造所不爭執，從而，原告本於耕地租賃及繼承之法律關係，各得請求被告給付如附表所示自94年至97年之地租（計算式詳附表備註欄一），合計稻谷6,600臺斤（計算式：1,650臺斤×4年＝6,600臺斤），即屬有據。
⒉至原告另主張被告應給付自98年至100年7月止相當於租
金之不當得利等語，惟查，兩造間之租約並無無效事由，且未經合法終止，仍有效存在，已如前述，則原告僅得依耕地租賃及繼承之法律關係請求被告給付租金，其依不當得利之法律關係請求被告給付上開相當於租金之不當得利，尚屬無據。
五、綜上，原告本於兩造間之租賃契約及繼承之法律關係，請求被告給付如附表所示之租金，為有理由，應予准許；其逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。本件原告勝訴部分，本判決所命給付之稻谷為6,600臺斤，依100年稻穀價為每百公斤2,160元計算，其價額為8萬5,536元（6,600×0.6÷100×2,160＝85,536），未逾50萬元，依民事訴訟法第
389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；被告則陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰依上開稻穀價，酌定如附表所示相當之擔保金額（計算式詳附表備註欄二），予以准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出與聲請調查之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國101年7月11日
民事第三庭法官楊舒嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國101年7月11日
書記官楊筱惠附表：
┌─────┬─────┬───────┬─────────────┐│原告姓名│原告就系爭│被告應給付之稻│被告得免為假執行之擔保金額│││租約之權利│谷數額│（新臺幣）│││比例│││├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│蔡錦璋│2/10│稻谷1,320臺斤│1萬7,107元│├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│蔡錦洲│1/10│稻谷660臺斤│8,554元│├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│蔡錦珍│1/10│稻谷660臺斤│8,554元│├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│蔡錦志│1/10│稻谷660臺斤│8,554元│├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│楊蔡玉珠│1/10│稻谷660臺斤│8,554元│├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│周森鴻│1/10│稻谷660臺斤│8,554元│├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│蔡游令│1/10│稻谷660臺斤│8,554元│├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│蔡梓芳│1/20│稻谷330臺斤│4,277元│├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│蔡威立│1/20│稻谷330臺斤│4,277元│├─────┼─────┼───────┼─────────────┤│賴曉彥│1/10│稻谷660臺斤│8,554元│├─────┴─────┴───────┴─────────────┤│【備註】││一、原告得請求之稻谷數量之計算式：││⑴原告蔡錦璋：1,650×4×2/10＝1,320││⑵原告蔡錦洲、蔡錦珍、蔡錦志、楊蔡玉珠、周森鴻、蔡游令、賴曉彥：││1,650×4×1/10＝660││⑶原告蔡梓芳、蔡威立：1,650×4×1/20＝330││二、被告得免為假執行之擔保金額之計算式：││⑴關於為原告蔡錦璋預供擔保部分：1,320×0.6÷100×2,160＝17,107││（元以下四捨五入，以下同）││⑵關於為原告蔡錦洲、蔡錦珍、蔡錦志、楊蔡玉珠、周森鴻、蔡游令、賴曉││彥預供擔保部分：660×0.6÷100×2,160＝8,554││⑶關於為原告蔡梓芳、蔡威立預供擔保部分：330×0.6÷100×2,160＝││4,277│└─────────────────────────────────┘