臺灣花蓮地方法院簡易民事判決 99年度花簡字第424號
原 告 全捷房屋仲介有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間給付服務費事件，於中華民國99年12月9日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國99年4月28日與原告簽訂不動產專任
委託銷售契約書，於委託期間內，原告公司營業員帶被告看
多組客戶，其中一組客戶即 石美英 於99年5月4日至原告公
司下斡時，得知其與被告相識，原告即告知被告，可能有被
告相識之買方會自行向被告購其不動產。嗣原告於99年7月
初重新申請謄本時，竟發現被告之不動產已於99年6月過戶
於石美英之配偶即 邱福泰 ，被告顯已違反專任委託銷售契約
書第8條第1項第4款，買賣雙方迴避原有委託契約關係私
自買賣成交過戶，有契約書、建物及土地登記謄本可證。爰
依法起訴聲明：被告應給付原告約定之仲介服務費新臺幣（
下同）204,000元；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：原告公司營業員於99年4月29日通知被告有人
願買並傳真資料，被告答覆給予15日期間並回傳。事後原告
並無告知被告有何人斡旋，被告賣不動產時亦不知是原告所
介紹之人，買方乃經朋友 林登山 所介紹，爰聲明求將原告之
訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)兩造於99年4月28日簽訂「專任委託銷售契約書」，約定由
被告委託原告以680萬元之「賣清」價額，銷售花蓮縣○○
鄉○○段641-5、641-6地號土地及其上329建號門牌花蓮縣
○○鄉○○○街○○○號之房屋，委託銷售期間自99年4月28日
至99年5月25日止，約定服務報酬為委託銷售不動產價額之
3%。嗣後原告並未於上述合約期間內售出上開房地，被告則
於99年6月28日自行將上開房地出售予訴外人邱福泰（即訴
外人石美英之夫），為兩造所不爭。原告主張石美英係其於
系爭委託銷售期間介紹予被告之買主，被告於委託契約期滿
後三個月內將委託銷售之不動產出售予乙方所曾介紹之買者
，應負給付相當服務報酬之違約金204,000元，但被告否認
石美英或邱福泰係原告所介紹，且當初約定680萬元之出售
價額係「賣清」，即指被告要求扣除服務報酬後實拿之金額
，原告來找被告簽約委託銷售時，係表示已有買家想要買上
開房地，被告才以一個月不到之期間簽訂委託契約，然原告
於契約到期前，始終沒有告以買家為何人，其後來經友人介
紹才以680萬元出售上開房地予小學同學石美英之夫邱福泰
，若當初原告有介紹石美英為買家，被告就不會與邱福泰買
賣，因為反正委託原告「賣清」還是拿相同的金額，所以沒
有必要違約，亦即被告主觀上並無違約之認識或意思，應無
給付違約金之義務。故本件之爭點厥為：被告有無違約而應
給付原告違約金204,000元？
(二)按私法自治、契約自由乃規範民事法律關係之重要原則，而
在此原則之下，契約當事人間應受何種權利義務之拘束，係
經由雙方協商而於意思表示一致時，契約關係始告成立。又
定型化契約係依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂
定之契約。故於通常情形，就同類契約之訂立，固可收便捷
、統合之效能，然就具體個案，如有特殊情形，仍應參酌訂
約之內容，探求當事人之真意，解釋契約，不能專以定型化
契約之條款為惟一憑據。民法第247條之1規定：「依照當事
人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款
之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除
或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事
人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利
者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」，依此規定
定型化契約之條款應具有客觀上之明確性及公平合理性，如
遇用語不明時，則應為有利他方當事人之解釋。
(三)經查，依兩造所簽訂之「專任委託銷售契約書」第三條之記
載：「逾期未售出，本契約書自動失效」等語，係約定委託
期間屆滿後，非僅以居間仲介之委託關係終止為法律效果，
而係明定「本契約書」失效，且無所保留（例如約定：除本
契約書第○條外其餘自動失效等用語），客觀上係指契約書
上所有之全部內容及條款均失效，所以應包括本件原告引用
為起訴請求標的之第八條第一項第四款亦自動失效。因系爭
「專任委託銷售契約書」乃原告事前大量印製供與不特定人
於同類契約使用，乃屬定型化契約性質，其內容自應具備客
觀上之明確性，其相對人始能知所遵循，系爭定型化契約既
有上述條款之語意不明，故契約期間滿後被告是否仍受上揭
第八條第一項第四款效力之拘束，即有不明，應為有利於被
告之解釋，認定被告不受已失效契約書內條款之拘束。
(四)再以「視為」於法律上乃擬制性之用語，此種擬制若發生形
成一定義務之效力時，則其限制定型化契約相對人「不可以
反證推翻」，即屬權利之限制，若其結果為顯失公平者，應
屬無效之約款。按債務不履行之責任除法律另有明文規定外
，應以債務人有故意或過失者為限。本件兩造間之契約第八
條第一項第四款約定：「甲方（即被告）如有下列情形之一
者，應視為甲方違約，並應付乙方（即原告）原委託約定之
服務報酬為違約金：…⑷甲方於本契約期滿後三個月內，將
委託銷售之不動產出售予乙方所曾介紹之買者。」，其所謂
「視為違約」之情形，未列應以有「故意或過失」為前提要
件，即命定型化契約相對人不問是否知情或有無故意過失，
均應付賠償違約金之義務，形同強加一種無過失之擔保責任
，應認係屬加重定型化契約相對人即被告法律以外之責任，
顯失公平，應非法律所得允許，乃屬無效之約定。況且所謂
「乙方所曾介紹之買者」，應指原告將有意購買委託銷售標
的物之買家身分資料告知被告並進行磋合，始得謂之。蓋時
下不動產仲介有採專屬委託與非專屬委託之二種型態，一般
締結專屬委任仲介契約之目的，係因仲介者承諾提供相當之
資源從事仲介，為保障仲介者之辛勤努力成果，而於一定期
間內授予獨占銷售之地位。然不動產銷售市場中充滿不確定
之多數買家，何者得認為係經仲介者所「介紹」予委託銷售
者，客觀上應以仲介者已提供買家之身分資料予委託者而實
際進行磋商而言，非可漫無標準，是以倘仲介者尚未將潛在
買家之身分資料提供予委託者進行交易磋商，應無所謂介紹
之行為可言。故本件原告既自認：「我們有向石美英收到三
萬元的斡旋金，但還沒有向被告斡旋，石美英就發現謄本上
出賣人的名字是被告，說是她的同學，後來我們要約石美英
來簽買賣契約時，石美英就不來了。」、「但是我們不清楚
被告是否背著我們故意跟石美英成交，或是石美英背著我們
去跟被告成交。如果不是買方非常確定，我們就不敢跟委託
的賣主講。本件買方雖很確定要買，但是後來我們就是約不
到石美英，後來石美英就表示她不買這個標的了。」、「我
們沒有告訴被告斡旋的是何人，也不知道被告知不知道。」
等語，即表示並原告為防止買賣雙方私下接觸，自始至終未
將石美英以700萬元斡旋之情事通知被告，也從未告知被告
其找來的買家身分為何，是以自難以原告片面與石美英接觸
之事實，即謂石美英該當於上揭契約第八條第一項第四款所
稱「乙方所曾介紹之買者」。參酌被告依系爭契約係言明售
價為實拿680萬元，而石美英出價700萬元斡旋，倘原告有將
石美英斡旋之事通知被告，被告仍故意與石美英以680萬元
成交，原告要求被告賠償尚屬合理，然本件原告未將石美英
斡旋之事通知被告，不能證明被告係在知情及明瞭可能會面
臨違約責任之情況下與石美英之夫成交，卻事後要求被告賠
償違約金204,000元，將使被告實拿僅剩6,596,000元，明顯
與被告委託之初衷不符，且有失公平，因而被告辯稱若原告
有告知石美英斡旋之事的話，伊就不會與石美英之夫邱福泰
在契約期滿三個月內為買賣之說法，堪予採信。故原告未能
依舉證責任之分配原則證明被告有違約之主觀認識，被告自
無賠償責任可言，至為灼然。
四、綜上所述，原告依契約關係請求被告給付違約金204,000元
及法定遲延利息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回
。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無
礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國99年12月23日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官沈培錚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月27日
書記官胡旭玫