裁判字號：臺灣花蓮地方法院103年簡上字第50號民事判決
裁判日期：民國104年02月17日
裁判案由：給付租金
臺灣花蓮地方法院民事判決103年度簡上字第50號上訴人 陳佳群 訴訟代理人 凃成樞 律師被上訴人 朱國華 訴訟代理人 吳文郁 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國103年8月20日本院花蓮簡易庭103年度花簡字第84號第一審判決提起上訴，本院於104年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人於超過新台幣玖仟伍佰肆拾玖元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：其自民國102年4月29日起至103年2月4日止係坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權人，上訴人於102年1月間依本院強制執行程序拍定取得占用系爭土地之未辦保存登記建物（門牌號碼：花蓮縣花蓮市○道路○○○○○號，下稱系爭建物），應給付租金，以每月新台幣（下同）25,000元計算，請求上訴人給付自102年4月29日起至103年1月29日止共計20萬元之租金等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人20萬元。
二、上訴人於原審則以：兩造間有民法第425條之1之法定租賃關係存在，而系爭土地102年申報地價為每方公尺2,960元，系爭建物占用系爭土地之面積為86平方公尺，故被上訴人主張以25,000元計算月租金，顯屬過高等語。並聲明：被上訴人於原審之訴駁回。
三、原審審理結果，以土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前項情形其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。系爭建物與系爭土地自98年8月間起至100年7月間止曾同屬被上訴人所有，因被上訴人於100年7月28日將系爭土地辦理信託登記予訴外人 張定豐 而異其所有人，嗣上訴人於102年1月間取得系爭建物，被上訴人於102年4月29日塗銷信託登記而回復為所有權人，類推適用前揭規定，推定系爭建物之受讓人即上訴人與被上訴人間於系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在；又兩造於本院調解及審理程序，就租金數額之多寡向有歧見而不能協議，系爭土地102年1月之申報地價為每平方公尺2,960元，未滿公告地價每平方公尺28,700元之80%，故以公告地價每平方公尺28,700元之80%即22,960元為其申報地價；另系爭建物占用系爭土地之面積為86平方公尺，審酌系爭土地坐落花蓮縣花蓮市○道路與府前路交叉口，面臨四線道路，隔壁為雞排店、藥局、電器行等商家，地目為「建」，及上訴人利用該土地之經濟價值、所受利益等情狀，認應按系爭土地申報地價年息5%計算。準此，上訴人應給付被上訴人之租金應為每月8,227元，自102年4月29日起至103年1月29日止共9月應給付之租金則為74,043元，逾此部分之請求則無理由，應予駁回等語，並判決：上訴人應給付被上訴人74,043元；被上訴人其餘之訴駁回；被上訴人就勝訴部分得假執行。
四、上訴人不服原審判決有關命其給付被上訴人於超過9,549元部分，提起上訴，其補充陳述略以：系爭土地之公告地價為每平方公尺3,700元，申報地價每平方公尺2,960元適為3,700元之80%，原審判決誤認公告現值每平方公尺28,700元為公告地價，適用法規不當，應改以申報地價每平方公尺2,960元計算，共9月應給付之租金為9,549元等語。並聲明：原判決關於命上訴人給付被上訴人超過9,549元，及該部分假執行之宣告廢棄；上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。
五、被上訴人對上訴人上訴部分補充陳述略以：上訴人以租賃為名，實際上是要卡這個房子，害被上訴人損失慘重，被上訴人又不是國有財產署，為何要依登記之地價計算，市價的租金根本不只如此等語。並聲明：駁回上訴人之上訴。
六、本院之判斷：
(一)按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息10%為限，土地法第105條、第97條定有明文。又土地法第97條第1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申報地價；申報之地價未滿公告地價80%時，得照價收買或以公告地價80%為其申報地價，亦為平均地權條例第16條所明定。本件被上訴人主張其自102年4月29日起至103年2月4日止為系爭土地所有權人，上訴人於102年1月間依本院強制執行程序拍定取得系爭建物，又系爭建物占用系爭土地之面積為86平方公尺等情，業據提出本院民事執行處102年1月4日函、系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、異動索引表、現場照片2張等件為證（見原審卷第7、14-16、19-
20、22-23、56-60頁），並經原審囑託花蓮地政事務所測量確認，有花蓮地政事務所103年5月22日土地複丈成果圖附卷可憑（見原審卷第62頁），且為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。又原審判決認定系爭建物與系爭土地自98年8月間起至100年7月間止曾同屬被上訴人所有，因被上訴人於100年7月28日將系爭土地辦理信託登記予訴外人張定豐而異其所有人，嗣上訴人於102年1月間取得系爭建物，被上訴人於102年4月29日塗銷信託登記而回復為所有權人，故兩造於系爭建物得使用期限內，有民法第425條第1項規定之法定租賃關係存在，然兩造就租金數額之多寡不能協議，另審酌系爭土地坐落花蓮縣花蓮市○道路與府前路交叉口，面臨四線道路，隔壁為雞排店、藥局、電器行等商家，地目為「建」，及上訴人利用該土地之經濟價值、所受利益之情狀，法定租金應按系爭土地申報地價年息5%計算等情，有系爭土地之異動索引表、本院調解不成立證明書、勘驗筆錄、勘驗照片在卷可考（見原審卷第6、49-54、58頁），且被上訴人對此部分未提起上訴而告確定，其於第二審亦未再予爭執。準此，被上訴人請求共9月之租金9,549元【參卷頁8，系爭土地102年1月間之申報地價為2,960元，且參卷頁10，申報地價未超過公告地價3,700元之120%，亦未低於公告地價3,700元之80%；計算式：2,960元×86平方公尺×5%×(9/12)＝9,549元】，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
(二)按土地法及平均地權條例規定之租金上限係屬強制規定，當事人間對於超過之部分並無請求權，法院就出租人超過部分之請求，應予以駁回（最高法院43年台上字第392號、59年台上字第793號民事判例參照）。本件被上訴人雖辯稱上訴人造成其損失慘重，被上訴人不是國有財產署，不應依登記之地價計算云云，惟揆諸前揭說明，土地法及平均地權條例規定之租金以申報地價計算，及租金不得超過土地申報地價年息10%之上限均為強制規定，被上訴人對於超過之部分並無請求權存在，從而，被上訴人所辯，難認可採。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付9,549元，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應駁回部分，為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴人上訴意旨指摘此部分判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄，並改判如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第385條第1項前段、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國104年2月17日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官張浴美法官沈培錚法官曹庭毓以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國104年2月17日
法院書記官劉桉妮