臺灣臺北地方法院簡易民事判決
99年度北簡字第15478號
原 告 范秀蓮
訴訟代理人 李麗凰
陳碧雲
被 告 姜黃淑仙
訴訟代理人 姜湘嵐
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國100年1月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國97年3月1日訂定不動產買賣契
約（下稱系爭契約），約定原告買受被告所有坐落於臺北市
○○區○○段○○段318之3號土地，及其上門牌號碼為臺
北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房地），
價金新臺幣（下同）1,200萬元，並約定被告應於97年4月
6日前點交系爭房地與原告，詎料被告迄至97年5月8日始
完成點交，依系爭契約之約定應給付違約金160,000元（下
稱系爭契約違約金），且因被告就系爭房地前以其女婿即訴
外人 張承雄 為借款人，與訴外人寶華商業銀行股份有限公司
（嗣其資產、負債及營業為新加坡商星展銀行股份有限公司
概括承受，下稱星展銀行）申辦房地貸款（下稱系爭貸款）
，並有於98年2月前禁止提前清償之綁約約定，被告為避免
提前清償而需負擔對星展銀行之違約金，乃另與原告約定由
原告背貸過戶，並續為被告繳納系爭貸款，惟被告竟於97年
9月間向臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）提出詐欺
及背信之刑事告訴（下稱系爭刑事告訴）逼迫原告，使原告
須另行轉貸並提前於97年11月19日清償系爭貸款，致須給付
星展銀行違約金4,424元（下稱系爭貸款違約金），被告即
就此賠償原告。此外，因系爭房地除擔保系爭貸款之清償外
，尚同時擔保訴外人即被告之子 姜安台 對星展銀行之現金卡
債務，故兩造另約定由原告代姜安台清償現金卡債務50萬元
（下稱系爭現金卡債務），以俾塗銷系爭房地上之抵押權登
記，詎料原告清償時系爭現金卡債務數額已達580,843元，
是被告亦應將超額之80,843元（下稱系爭現金卡超額債務）
返還與原告。爰依契約等法律關係，請求被告給付系爭契約
違約金、系爭貸款違約金及系爭現金卡超額債務共245,267
元等語，並聲明：被告應給付原告245,267元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息。
二、被告則以：兩造確訂有系爭契約，惟原告於未告知被告之情
形下逕將系爭房屋登記與訴外人 簡岳生 ，亦未依系爭契約之
約定由簡岳生擔任連帶保證人，系爭契約應屬無效，且原告
本依約應於系爭房屋移轉登記完成後給付被告尾款50萬元，
然卻僅給付43萬元，尚有短缺，原告即無由請求系爭契約違
約金。另原告於完成系爭房屋移轉登記後，仍遲未就系爭貸
款辦理轉貸核撥或一次清償，致被告受有精神折磨及信貸損
失，屢向原告請求仍置之不理，不得已始提起系爭刑事告訴
，故系爭貸款違約金係由原告所自行造成，被告無須負責，
且兩造並未有由原告代償系爭現金卡債務之約定，原告請求
被告給付系爭現金卡超額債務，亦屬無據等語，資為抗辯，
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
㈠、兩造於97年3月1日簽訂系爭契約，約定由原告買受被告所
有系爭房地，系爭契約並具以下約款及如附表所示之付款方
式及同時對待履行條件（下稱系爭付款約定）：
⒈第3條：「付款方法及交屋日期：現款支付賣主（即被告）
500萬元整，抵押權由買主（即原告）負責塗銷及繳納房屋
貸款。...四、尾款：新臺幣50萬元正。產權登記至甲方（
即原告）或其指定之登記名義人後七日內乙次以現金付清尾
款。五、買賣標的甲乙雙方（即兩造）約定於97年4月6日
以前，依本契約第七條規定點交甲方管業。」
⒉第4條：「產權移轉：一、乙方（即被告）應於前條第一次
付款時交付所有權狀正本，第二次付款時交付印鑑證明、身
分證件及稅單等產權移轉應備全部證件，並蓋妥印鑑章於辦
理移轉登記有關之書表上，並交付於登記代理人。二、產權
登記名義人甲方得自行指定，但產權登記名義人應於用印同
時親自簽署為本契約之連帶保證人。且甲方應於乙方交付移
轉登記全部證件同時，將產權登記名易人之證明文件交給登
記代理人並蓋妥印章， 俾利 辦理產權移轉登記手續。」
⒊第10條：「違約罰責：...二、乙方違反本契約約定時，每
逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按甲方已繳房地價
款千分之一計算違約金給付予甲方。如經甲方定期催告履行
契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應
將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償。」
㈡、系爭房地於97年3月21日移轉登記於 范岳生 ，並於97年5月
8日完成點交。
㈢、被告於97年9月間以原告未就系爭貸款辦理轉貸核撥或一次
清償，系爭房地並經移轉登記與簡岳生，致其需獨自背負貸
款及受有無法另行貸款之信用損害為由，對原告、簡岳生及
代書即原告訴訟代理人李麗凰提起系爭刑事告訴，嗣經臺北
地檢署以97年度偵字第23837號認兩造本即於系爭契約中約
定由原告繼續繳納貸款，難認有何詐欺及背信罪責，而為不
起訴之處分，嗣經被告提起再議，仍經臺灣高等法院檢察署
以98年度上聲議字第29號駁回再議。
㈣、李麗凰於98年2月間主張其受被告委託居間與原告簽訂系爭
契約，並完成系爭房地之移轉登記，惟被告拒不給付居間報
酬額48萬元等情，乃向臺灣高雄地方法院對被告提起99年度
雄簡字第273號給付報酬金訴訟（下稱前訴訟），經前訴訟
法院認被告不知悉系爭房屋將移轉登記與簡岳生，簡岳生亦
非原告所指定，而係李麗凰逕自以代書之身分將該登記名義
人指定為簡岳生，屬以不正當之行為促使居間報酬請求權發
生之條件成就為由，駁回李麗凰之前訴訟。
四、本件原告主張被告遲延點交系爭房地，並以系爭刑事告訴逼
迫原告提前清償系爭貸款，且原約定由原告代姜安台清償之
系爭現金卡債務尚有超額，爰請求被告賠償系爭契約違約金
、系爭貸款違約金及系爭現金卡超額債務等語，然為被告所
否認，並以前揭情詞置辯，茲就原告所主張之各項目分別審
究如下：
㈠、系爭契約違約金部分：原告固主張依系爭契約第2條第5款
之約定，被告應於97年4月6日前點交系爭房地與原告，惟
被告遲至97年5月8日始完成點交，應依系爭契約第10條第
2款，賠償原告以已繳交價金千分之一計算之系爭契約違約
金160,000元等語，經查，系爭契約固確有上開點交期限及
遲延罰款之約定，被告亦不否認於97年5月8日始完成點交
等語，惟兩造復亦於系爭契約中約定有如附表所示系爭付款
約定，而系爭房屋既於97年3月21日業已移轉登記與簡岳生
，有台北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統查詢表1
紙在卷可稽，則依系爭契約第3條第4款及系爭付款約定，
原告應於登記完成7日內即97年3月28日前交付尾款50萬元
，被告並應同時點交系爭房地與原告，然原告既不否認其於
交屋當日即97年5月8日，始給付扣除97年4、5月系爭貸
款之尾款436,000元與被告等語（參本院99年12月16日言詞
辯論筆錄），是被告依系爭付款約定，僅須於原告給付尾款
之同時點交系爭房地，其於原告未依約給付尾款前，當無先
為點交之義務。換言之，依系爭契約第3條及系爭付款約定
之本旨，堪認兩造於訂定系爭契約時，係預期兩造當得於97
年4月6日前交付全部價金、移轉登記及履行點交義務，惟
原告既於97年5月8日始交付尾款，則被告於同時點交系爭
房地，難謂違反系爭契約之約定，從而，原告請求被告給付
系爭契約違約金，即屬無據。
㈡、系爭貸款違約金部分：原告復主張因被告與星展銀行原有於
98年2月前禁止提前清償之綁約約定，故兩造另約定由原告
背貸過戶並續為被告繳納系爭貸款，惟被告竟另向原告提出
系爭刑事告訴，使原告受迫須另行轉貸並提前於97年11月19
日清償系爭貸款，致另給付星展銀行系爭貸款違約金4,424
元，被告亦應賠償原告等語，惟按損害賠償之債，以有損害
之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係
為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成
立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。最高法院48年台
上字第481號判例著有明文。原告就此部分之請求，除未舉
證以實其確因提前清償系爭貸款而給付星展銀行違約金4,42
4元外，兩造既已以系爭契約約定系爭貸款於交屋後由原告
負責繳納，原告即無提前清償系爭貸款之必要，不因被告有
無提起系爭刑事告訴而有異，是難謂被告提起系爭刑事告訴
之行為，與原告提前清償系爭貸款而需負擔系爭貸款違約金
有何相當因果關係存在，揆諸前開判例意旨，原告請求被告
賠償系爭貸款違約金，亦非可採。
㈢、系爭現金卡超額債務部分：原告末主張因系爭房地同時擔保
姜安台對星展銀行之現金卡債務，故兩造簽訂系爭契約即另
約定由原告代姜安台清償系爭現金卡債務50萬元，惟嗣原告
清償時尚有系爭現金卡超額債務80,843元，被告亦應返還原
告等語，並舉星展銀行97年4月15日、97年5月5日、97年
6月5日、97年7月7日、97年8月8日、97年9月8日、
97年10月8日、97年11月7日以姜安台帳戶、帳號00000000
0000號之存款存入存根聯8紙為據，惟查，依上開存根聯所
示，僅堪認原告及李麗凰確自94年4月起至97年11月間有每
月存入9,800元至姜安台之星展銀行帳戶等情，然尚難據此
認定此部分給付即屬系爭契約價金給付之內容，原告復未能
就兩造確有由原告代繳系爭現金卡債務50萬元之約定，及清
償時確有超額債務80,843元存在等情舉證以實其說外，且系
爭貸款係由張承雄於96年2月9日撥貸，借款金額674萬元
，並於97年11月19日結清，清償時無另附條件，為抵押設定
之系爭房地亦無擔保他筆借款等情，有星展銀行貸款作業部
（99）星展貸款作業字第193號函1紙在卷可稽，益難認系
爭房地如原告所述確同時擔保系爭現金卡債務，而致原告有
併予清償之必要，是原告既未能就兩造確有由原告代為清償
系爭現金卡債務之約定舉證使本院形成確信，其此部分之請
求亦難憑採。
五、綜上所述，被告依系爭付款約定，於原告給付系爭契約尾款
之同時點交系爭房地，既難認屬違約，原告對星展銀行系爭
貸款違約金之給付亦與被告欠缺相當因果關係，且原告復未
能舉證以實其與被告確有代為清償系爭現金卡債務之約定，
故原告請求被告給付系爭契約違約金、系爭貸款違約金及系
爭現金卡超額債務，即屬無據，均應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與
判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國100年2月10日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官林呈樵
計算書
┌──────┬───────────┬───────┐
│項目│金額（新臺幣）│備註│
├──────┼───────────┼───────┤
│第一審裁判費│2,650元││
├──────┼───────────┼───────┤
│合計│2,650元││
└──────┴───────────┴───────┘
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中華民國100年2月10日
書記官蔡文揚
附表（兩造付款方式及同時對待履行條件，即系爭付款約定）
┌──────┬───────┬───────────┐
│項目│金額（新臺幣）│應同時履行條件│
├──────┼───────┴───────────┤
│承購總價款│1,200萬元整（預設）│
├──────┼───────┬───────────┤
│第一期頭期款│200萬元整│於簽訂買賣契約同時賣方│
│（含定金）││（即被告）應備齊身分證│
│││影本、所有權狀正本、印│
│││鑑證明、印鑑章、稅單交│
│││予地政士│
├──────┼───────┼───────────┤
│第二期款（完│250萬元整│於土地增值稅、契稅單核│
│稅款）││付下後，七日內由委託人│
│││與買方（即原告）依約繳│
│││清稅單及賣方其他稅款│
├──────┼───────┼───────────┤
│第三期（交屋│50萬元整│買方應於登記完成七日內│
│款）│須扣除定金12萬│交付尾款，領收所有權狀│
││元整│。賣方將房屋鎖匙及水電│
│││收據交付買方點交房屋。│
├──────┼───────┼───────────┤
│貸款│700萬元整│交屋後，始由買方負責繳│
│││納。│
├──────┼───────┴───────────┤
│備註│銀行貸款由買方以實際銀行餘額負責繳納。│
││實際餘額加上現款500萬為買賣總價金額。│
└──────┴───────────────────┘