臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
108年度中小字第778號
原 告 五廊公寓大廈管理負責人
法定代理人 吳怡良
訴訟代理人 吳坤煥
被 告 陳典廷
訴訟代理人 陳俊仁
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108年5月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告聲請支付命令時原聲明：
被告應給付原告新臺幣（下同）44,153元，及自支付命令送
達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
等語（見支付命令卷第2頁）。嗣於本院民國108年5月10日
言詞辯論期日時，變更聲明為：被告應給付原告44,153元，
及自108年4月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息等語（見本院卷第101頁），核屬減縮應受判決事項之
聲明，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為五廊公寓大廈之管理負責人，被告自88年
12月27日起登記為門牌號碼臺中市○區○○街○號2樓房屋（
下稱2樓房屋）之區分所有權人，且有編號2號停車位之使用
權，有繳納管理費之義務。附件一為被告父親書寫之內容，
附件一為五廊公寓大廈公共費用分攤之規約，依附件一之法
律關係，被告自105年1月至107年9月尚欠管理費44,153元，
爰依附件一之法律關係，訴請被告如數給付等語。並聲明：
如程序事項變更後之聲明。
二、被告則以：五廊公寓大廈為地上七層、地下一層之建物，地
下室有10個停車位，停車位有獨立產權，停車位之面積並未
納入大公設之面積，停車位的面積應分擔公共設施修繕、管
理、維護費用。附件一是被告父親陳俊仁書寫沒錯，但當初
是被告剛搬入2樓房屋後，三個人彼此認識討論就將來管理
費分攤方式有共識部分的紀錄，並非規約等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第92至93頁、第99至101頁，
於不影響要旨下，更正或調整部分之用語）：
㈠、系爭大樓地上有七個樓層，實際上分成為三個家族所有（
①一樓、四樓、五樓、六樓、七樓為原告家族。②二樓為被
告家族、③三樓為訴外人林醫師家族），於被告88年入住後
之某日，有開過一次住戶會議（見本院卷第39頁），當時無
管理委員會，亦無管理負責人，由三人，原告、被告訴訟代
理人、三樓的區分所有權人出席，彼此認識討論，就將來管
理費之分攤方式，有共識的部分，由被告訴訟代理人，書寫
附件一「本大樓公共設施使用維護費用分擔原則。一、1至7
樓共同分擔部分：1.地下室的公共設施維護費（停車設備除
外）。2.公共水電設備維護及使用費。3.一樓分擔部分應另
行協商。4.共用排水系統之維護。二、2至7樓共同分擔者。
1、電梯之維護費。2、樓梯間共同通道之部分（含入口大門
）。3.屬於原住宅設計獨有之設施，由3至7樓共同負擔。但
屬於2樓變更設計後增添之部分，則由2樓自行負擔。三、屬
於機械停車之設備者，則由10個車位業主按車位數分擔。四
、各樓層自行增添之設備，則由各樓層自行負擔。上述四點
未盡考慮的項目，倘有發生，則隨時協商。」之內容（見本
院卷第41頁、第73頁）。
㈡、系爭大樓之一樓為店面，89年迄今有出租給他人使用。
㈢、被告及系爭大樓全部住戶（七個樓層之區分所有權人），按
：『⒈一至七樓均有分攤繳納的部分：（①地下室的公共設
施維護費（停車設備除外）、公共水電設備之維護費、共用
排水系統之維護費部分（包含污水池處理費、污水池浮球更
換、頂樓安全門修繕、消防申報費、地下室及樓梯間之清掃
消毒、水塔抽水馬達更換）：每層樓分攤7分之1。②公共電
費（包含自來水蓄水池、污水處理、樓梯間照明燈、大門燈
、電梯用電、停車等用電部分）：一樓分擔公共用電45％。
剩下55％，由二樓至七樓，每層樓區分所有權人分擔6分之1
。⒉二至七樓每層樓分攤繳納6分之1部分：電梯維護費（包
含電梯充電電池組費用）、樓梯間共同通道之部分含入口大
門之維護費（如大門口燈具更換、大門門弓器更換、如樓梯
間燈座、樓梯上下開關）』分攤之原則，計算出的「分攤費
」，從89年1月1日繳納至104年12月31日。均係以現金交給
原告（因原告家族佔了5個層樓，只有2樓跟3樓是外來的人
，所以由原告收取）。
㈣、地下室的公共設施，包含污水池、消防設施。水塔抽水馬達
則屬於公共水電設備。
㈤、依上述第㈢點之分攤原則所計算得出之「分攤費」表，自89
年1月1日迄今均有公告。
㈥、本院卷第43頁面積計算表上①大公設面積，包含地下室（不
含汽車升降機及停車位）的公共設施、一樓梯間、屋突面積
為302.56平方公尺，②汽車升降機及停車位面積74平方公尺
，③小公（2樓至7樓之梯間）121.70平方公尺。①②③合計
即為建物登記謄本共同使用部分2369建號登記面積498.26平
方公尺。（見本院卷第45頁；支付命令卷第14頁）
㈦、建物登記謄本就各建物所配置之停車位編號有登記。各建物
就共同使用部分的權利範圍及停車位的權利範圍，均有記載
。例如五樓跟六樓，就共同使用部分的權利範圍係一萬分之
2340，就三個停車位分配權利持分為各一萬分之53。（見本
院卷第45頁）。例如二樓，就共同使用部分的權利範圍係一
萬分之942，就一個停車位分配權利持分為各一萬分之53。
（見支付命令卷第13頁）。
㈧、五廊公寓大廈地下室之機械停車位之專用使用權（分管使用
權），是第一手承購戶當初跟起造人購買房屋時一併購買的
。五樓有三個停車位，被告二樓有一個停車位。
㈨、五廊公寓大廈無公共基金、無管理委員會。
㈩、電梯除可從一樓到七樓，有到地下室。一樓店面的出入口在
五廊街，二樓以上住家出入口在五廊街四巷的巷口，一樓店
面跟電梯的空間上是隔開的。
四、本院之判斷：
㈠附件一是否為規約？就共用部分、約定共用部分之修繕、管
理、維護費用之分擔（簡稱管理費），有無經區分所有權人
會議決議？
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人「按其共有之應有部分比例」分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有
權人或住戶負擔。其費用若「區分所有權人會議」或「規約
」另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項
定有明文。可知公寓大廈之管理費，原則上係依區分所有權
人按共有之應有部分比例分擔，除非區分所有權人會議或規
約另有規定。
⒉所謂「規約」，是公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，
確保良好生活環境，經「區分所有權人會議決議」之共同遵
守事項。公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。所謂「
區分所有權人會議」，係由全體區分所有權人組成，除依92
年12月31日修正前公寓大廈管理條例第26條規定由起造人召
開之區分所有權人會議外，由區分所有權人互推一人為召集
人，或申請地方主管機關指定臨時召集人。區分所有權人會
議之決議，關於規約的訂定，應有區分所有權人三分之二以
上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數
四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四
分之三以上之同意行之。92年12月31日修正公布前公寓大廈
管理條例第25條第3項、第4項、第26條第1項、第27條、第
31條第1項第1款分別定有明文。故區分所有權人會議，是由
「有召集權人」召集，通知全體區分所有權人出席參加之會
議，並具有一定比例之出席數，方可議決事項之會議。
⒊經查：附件一之內容形成過程，係被告於88年入住後之某日
，當時無管理委員會，亦無管理負責人，由三人（原告、被
告訴訟代理人、三樓的區分所有權人）出席，彼此住戶相互
認識討論，就五廊公寓大廈將來管理費之分攤方式，有共識
的部分，由被告訴訟代理人，書寫附件一之內容「本大樓公
共設施使用維護費用分擔原則。一、1至7樓共同分擔部分：
1.地下室的公共設施維護費（停車設備除外）。2.公共水電
設備維護及使用費。3.一樓分擔部分應另行協商。4.共用排
水系統之維護。二、2至7樓共同分擔者。1、電梯之維護費
。2、樓梯間共同通道之部分（含入口大門）。3.屬於原住
宅設計獨有之設施，由3至7樓共同負擔。但屬於2樓變更設
計後增添之部分，則由2樓自行負擔。三、屬於機械停車之
設備者，則由10個車位業主按車位數分擔。四、各樓層自行
增添之設備，則由各樓層自行負擔。上述四點未盡考慮的項
目，倘有發生，則隨時協商。」等語（見本院卷第41、73頁
），此為兩造所不爭執（見本院卷第99頁）。可知該次住戶
的聚會，並非由具有區分所有權人會議召集人身分之人召集
開會，且僅三人出席，未達訂定規約之區分所有權人三分之
二以上（即五人）出席數之要求，不具備區分所有權人會議
形式外觀，故附件一之內容並非由區分所有權人會議作成，
難認符合「規約」之定義。本件原告請求被告負擔105年1月
至106年9月欠繳之管理費，並非按被告之共有部分之應有部
分比例分擔，原告復未能舉證證明附件一之內容為規約。從
而，原告主張依附件一之法律關係，請求被告給付原告44,
153元，應屬無據。
⒋至於被告雖自89年1月起至104年12月止，依照原告張貼之公
告之公用費用分攤費計算表（依附件一之精神）計算出之管
理費給付予原告，此僅能認為被告自願給付，尚難因此反推
附件一之內容為規約，併此敘明。
⒌此外，五廊公寓大廈之「公共設施」（包含一層至七層、屋
頂突出物、地下室），有登記獨立之建號（即臺中市○區○
○段○○○○號）（見支付命令卷第14頁），可知地下室為區分
所有建築物之公共設施的一部份，乃法定共用部分，為全體
區分所有人共有。地下室內個別的停車位，並非所有權的客
體。各區分所有權人所擁有個別停車位之專用權，係各共有
人基於「分管契約」對於地下室共用部分為「專有使用權」
之約定，此為「約定專用部分」。停車位並無所謂獨立的所
有權，特此指明（見謝在全著，民法物權上冊，第387至392
頁，99年9月修訂五版）。
五、綜上所述，原告依附件一之法律關係，請求被告給付原告44
,153元，及自108年4月3日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息等語，為無理由，應予駁回。
六、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費1,000元）
，由原告負擔。
中華民國108年5月24日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴
費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9條之
規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中華民國108年5月24日
書記官陳采瑜