臺灣臺北地方法院102年度訴字第2504號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第2504號民事判決

裁判日期：民國103年03月07日

裁判案由：回復原狀等

臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第2504號原告柏美建設股份有限公司法定代理人 周杉益 訴訟代理人 葉瑞祺 被告 張耀麟 上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國103年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。查原告起訴時依據所有物返還請求權，請求被告拆除如附圖編號A所示之雨遮、編號B所示之建物（下合稱系爭增建物），並回復原狀給原告或原告與慶城36號屋之全體共有人，嗣於民國102年10月1日具狀追加以使用借貸之法律關係請求被告為上開拆除及回復原狀（見本院卷㈠第212至213頁原告補充起訴理由狀）。雖被告不同意追加（見本院卷㈠第235頁背面），惟原告追加使用借貸之法律關係其基礎事實均為被告無權占用臺北市○○區○○街○○號（下稱慶城36號屋）頂樓（下稱系爭頂樓）之同一基礎事實，並就原請求所主張之事實及證據資料得加以利用，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於66年5月13日與訴外人 林建成 簽訂土地合建房屋契約，約定林建成提供臺北市○○區○○段第132、132-1、132-7、132-10、120、119、119-1等7筆供原告出資興建「中泰花園住宅群」，即重測後現今之臺北市○○段○○段374、374-1、374-2、374-4等4筆地號土地，並由原告與林建成分別提供起造人名義35人及64人向臺北市政府工務局請領66建松崙035建築執照，由原告出資興建臺北市○○街○○○○○號、長春路431至439號雙拼式鋼筋混凝土造7層電梯大樓，連同地下室計64戶，以及慶城街46巷
2至42號5層雙拼式鋼筋混凝土造5層公寓100戶，總計16
4戶（下稱系爭建案），竣工後由原告與林建成各依2分之
1比例互分房地。然系爭建案竣工後卻因與原始設計圖不符，無法辦理建物保存登記，原告因而無法與林建成依上約定各分2分之1，但原告既為原始出資建築人，已取得上揭全部建物之所有權。原告於66年9月9日以訴外人 翁猜 名義將坐落於上揭374-2地號土地之慶城36號屋7樓出賣給被告，並點交給被告，被告並非原始起造人，卻於系爭頂樓搭建系爭增建物，縱原告曾於交屋同時出借給被告使用而與被告成立使用借貸契約，然原告業已於訴訟中請求被告返還並終止使用借貸契約，故被告無權利於系爭頂樓搭蓋系爭增建物，系爭增建物之存在對原告於慶城36號屋之所有權有妨礙，自得請求除去其侵害。又倘本院認定慶城36號屋之所有權非原告單獨所有，然原告亦得依據民法第821條之規定為全體所有權人之利益起訴。爰依民法所有物返還請求權、消費借貸之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭增建物拆除，回復原狀給原告或慶城36號屋全體所有權人。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人 林添福 、 林添順 、 林秀雄 、 周正輝 、 康武朝 等5人於66年5月13日共同與坐落臺北市○○區○○段第
132、132-1、132-7、132-10、120、119、119-1地號等7筆土地地主林建成欲在上揭土地合建房屋，並應林建成之要求以原告公司名義簽訂系爭契約，為保障彼此權益，並簽訂共同投資興建房屋合約書，約定依股東投資比例申請建照並作為起造人。嗣因原告財務困難，乃由翁猜繼續起造，並由翁猜採邊建邊售之方式，由被告付款給翁猜並委託翁猜代辦貸款起造慶城36號屋7樓，並於興建完成後，依起造人名義分別交付給委建之被告居住使用，故被告實為慶城36號屋之原始出資建築人，並分配取得慶城36號屋7樓之所有權，故慶城36號屋7樓實為被告原始出資興建而取得所有權，原告亦因而有權使用系爭頂樓。退步言，縱認被告無所有權，然被告既自原始起造人翁猜繼受取得慶城36號屋7樓，亦有事實上處分權，非無權占有，故原告之主張乃無理由。另慶城36號7樓乃屬未經辦理保存登記之建物，自有消滅時效之適用，系爭增建物早於71年業已搭蓋完成，原告迄今始請求回復原狀，顯逾越15年之消滅時效等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實，堪信下列事項為真實（見本院卷㈡第16頁背面）：
㈠原告以自己之名於66年5月13日與地主林建成簽訂土地合建
房屋契約書，約定由林建成提供即現在之臺北市○○段○○段374、374-1、374-2、374-4等4筆地號土地為合建。
㈡上開合建契約書所約定之建物竣工，即為門牌號碼臺北市○○街○○○○○號建物，均未辦理建物保存登記。
㈢被告為慶城街系爭頂樓之現時占有人，並於71年間由被告搭蓋系爭增建物。
㈣被告於66年9月間與訴外人翁猜簽訂中泰花園住宅群契約書
，由被告買受慶城街36號7樓，但未受所有權移轉登記為所有權人。
㈤慶城街36號7樓所在之中泰花園住宅群之建造執照號碼為臺
北市政府工務局66建松山（崙）字第35號建照執照，被告自67年3月20日起登記為該建照執照慶城街36號7樓之起造人。
四、原告主張其因原始出資興建而為未辦理建物保存登記之慶城36號屋之所有權人，被告因買受取得慶城36號屋7樓後，遂於71年間於系爭頂樓搭蓋系爭增建物，無權占有系爭頂樓，原告自得請求被告拆除系爭增建物並回復原狀給原告或原告及全體所有權人等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告是否為系爭建物之所有權人？㈡原告依據使用借貸之法律關係請求被告拆除系爭增建物並回復系爭頂樓原狀，有無理由？㈢原告依據所有物返還請求權請求被告拆除系爭增建物並回復系爭頂樓原狀，有無理由？茲析述如下：
㈠原告為系爭建物之所有權人：
1.經查，原告以自己之名於66年5月13日與地主林建成簽訂土地合建房屋契約書，約定由林建成提供即現在之臺北市○○段○○段374、374-1、374-2、374-4等4筆地號土地為合建，並簽訂土地合建房屋契約書，而該契約書之簽約日期與原告提出由訴外人即原告財務會計人員 林明堂 、 譚美齡 記載之試算表記帳起始日為66年5月13日，登載包括「資本主往來」、「零星、土木、衛生工程材料費」、「預收款：客戶繳款」、「鋼筋、模版、粉刷工資」等項目，有原告提出上開契約、試算表在卷可稽（見調字卷第12至55頁），且經訴外人即該合建房屋之資本主康武朝於本院100年度訴字第2353號事件證稱：該試算表是原告公司會計林明堂、譚美齡每月寄給伊，伊也有攜帶正本，帳戶都正確等語（見本院卷㈠第177頁），另證人即曾任原告公司董事長之 蔣炳正 於臺灣高等法院101年度重上字第443號審理中亦證述：該試算表為原告公司之內帳等語（見本院卷㈠第186頁），足見該試算表為原告依據上開合建契約興建合建建物，即「中泰花園住宅群」之財務報表。且該試算表之收入，將客戶繳款記為預收款收入，並將翁猜、康武朝繳納之投資款記載為資本主往來，且系爭試算表中之67年12月1日至同月31日、68年1月1日至同月31日、68年2月1日至同月28日（誤載為同月31日）、68年4月1日至同月30日（誤載為同月31日）、68年5月1日至同月31日、68年7月1日至同年8月31日、68年9月1日至同年月30日、68年10月1日同月31日、68年11月1日至同月30日、68年12月1日至同月31日、69年1月1日至同月31日、69年2月1日至同年4月30日、69年5月1日至同月31日、69年6月1日至同年8月31日、69年9月1日至70年2月28日，均載有「向翁猜借資」、「向翁猜借支」、「向翁猜借」、「欠翁猜」之金額（見調字卷第24至55頁），以該試算表記載之起日及上開項目，堪認該試算表係記載原告興建合建建案之收入、支出款項，而翁猜既經列為資本主，則應認係原告向翁猜借用一定款項興建包括慶城36號屋之合建建物，故原告始為原始實際出資興建慶城36號屋，並取得系爭建物所有權之人。
2.至被告提出模板工程合約、工程委託契約、工程合約書、七樓部分水道工程合約、衛生器材買賣契約書、電梯購置合約書證明被告始為原始出資建築人之情，然查，上開合約書之締約人係記載為「翁猜」、「翁猜等」、「翁猜等16名」、「翁猜等49名」，有上開契約書在卷可稽（見本院卷㈠第43至70頁），而翁猜為原告借用款項興建慶城36號屋之金主，業如前述，則實際出資之人仍為原告無疑，自難僅以上開契約認定被告為慶城36號屋之原始出資建築之人。且被告提出不動產預定買賣契約（下稱系爭契約），其第1條約定「買賣不動產標示如下：本房屋坐落臺北市○○段119、119-1、
120、132、132-1、132-7、132-10地號內，（如配置圖所示）柒層電梯大樓柒樓D戶約38.40坪（含陽台及公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精準面積，不論房屋或基地均以地政機關丈量結果為依據，總價款概不多退少補」等語（見本院卷㈠第238頁背面），足認系爭契約應係以系爭建物為標的之預售屋買賣契約，故倘被告業已因原始出資建築慶城36號屋而取得系爭建物所有權，則被告自無庸再以買受人之地位與翁猜簽訂系爭契約以取得系爭建物之所有權，足見被告抗辯其原始出資興建慶城36號屋而取得系爭建物之所有權云云，尚不足取。
㈡原告依據使用借貸之法律關係請求被告拆除系爭增建物並回復系爭頂樓原狀，為無理由：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。原告主張其以翁猜名義與被告就慶城36號屋7樓簽訂不動產預定買賣契約（下稱系爭契約）時，已約定買賣不含屋頂使用權，但仍將屋頂供被告使用，顯見兩造於當時有使用借貸合意等節，惟經被告否認兩造有使用借貸合意等語（見本院卷㈡第17頁），自應由原告就兩造間有使用借貸之合意負舉證責任。
2.又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，不予干涉，歷有年所，即非不得認有分管契約之存在。查被告於審理中陳稱：原告已將慶城36號屋7樓賣給被告，並於69年3月26日點交給被告等語（見本院卷㈡第16頁背面、第17頁背面），顯見被告對於系爭契約實際出賣人為建商即原告一節，並無爭執。又原告於審理中陳述：慶城36號屋共7層樓，共計14戶，其中7樓賣給被告，另3、4樓部分業經原告出賣給訴外人 陳秀蘭 、 羅詹足妹 等語（見本院卷㈡第30頁背面、第31頁），故慶城36號屋業經建商即原告將事實上處分權出賣給承購戶即被告、陳秀蘭、羅詹足妹。又查，系爭契約第13條除有前開地下室、停車場及屋頂使用權及產權之約定外，尚記載「一樓停車位置與公共通道外之空地歸一樓使用，屋頂歸頂樓住戶使用」等語（見本院卷㈠第240頁），顯見該慶城36號預售屋之建商即原告係於承購戶間約定被告對於買受慶城36號屋7樓頂樓時，對於系爭頂樓有使用權，而成立分管契約，且各買受人對於各自依據買賣時所簽訂之契約，互相容忍依約得由各別買受人專用之部分，且自慶城36號屋於69年3月26日交付給被告以降，迄今業已近34餘年，本件訴訟前均未見其他住戶異議，歷時甚久，應認慶城36號屋之各樓層使用人及原告對於系爭頂樓歸由被告使用一節，已有分管契約之約定，故上開「屋頂歸頂樓住戶使用」之約定，其性質應屬因買受取得各樓層事實上處分權之人及原告與被告間之分管契約約定，尚難認該約定屬兩造間所簽訂之使用借貸契約。原告主張上開約定係兩造間之使用借貸契約云云，自不足取。
3.此外，原告並未就兩造間有使用借貸契約一節另提出證據證明之，故原告主張其得依據使用借貸之法律關係請求被告拆除系爭增建物並回復慶城36號屋頂樓原狀，洵難採認。
㈢原告依據所有物返還請求權請求被告拆除系爭增建物並回復系爭頂樓原狀，為無理由：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前、中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件被告抗辯其就慶城36號屋頂非屬無權占有，自應由被告就非無權占有之事實負舉證責任。
2.經查，系爭契約所記載「一樓停車位置與公共通道外之空地歸一樓使用，屋頂歸頂樓住戶使用」等約定（見本院卷㈠第240頁），既經本院認定屬慶城36號屋各樓層事實上處分權人對於該屋專用部分之分管約定，則被告就系爭頂樓自屬有權占有；而原告並未舉證證明上開分管約定業經各樓層全體事實上處分權人協議變更或有何失其效力之約定，故原告主張被告屬無權占有，並依據所有物返還請求權請求被告拆除系爭增建物並回復系爭頂樓原狀云云，洵難憑取。
五、綜上所述，原告依使用借貸、所有物返還請求權之法律關係請求被告拆除系爭增建物並回復系爭頂樓原狀給原告或全體所有權人，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年3月7日
民事第一庭審判長法官李國增
法官莊訓城法官陳彥君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月7日
書記官王妤甄