裁判字號：臺灣桃園地方法院109年訴字第1661號民事判決
裁判日期：民國110年02月09日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決109年度訴字第1661號原告 徐祥鎮 訴訟代理人 賴頡 律師被告 楊貽婷 訴訟代理人 李銘洲 律師複代理人 簡詩家 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴時原聲明為「被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○○號土地上，如附圖所示編號
A部份圍牆及鐵皮屋頂拆除，並將該部分土地返還予原告及其他全體共有人」（見壢司簡調卷第9頁）。嗣原告變更聲明為「被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地上，如附件108年楊測複字第071500號複丈成果圖所示說明一至六點界標部分圍牆及鐵皮屋頂拆除，並將該部分土地返還予原告及其他全體共有人」（見本院卷第210頁）。經核原告所為聲明變更之基礎事實並未改變，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國103年1月間，向訴外人 陳金池 購得門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷○○號建物（下稱系爭建物甲）暨坐落之桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），被告則於108年12月26日，向陳金池購得門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷○○○○號建物（下稱系爭建物乙）暨坐落之系爭土地。惟陳金池於103年前便私自在系爭土地上如附件所示之108年楊測複字第071500號複丈成果圖所示說明1至
6點界標部分搭建成圍牆及鐵皮屋頂，做為車庫使用（下稱系爭車庫），而車庫內有共有人使用之電信設備箱，致共有人無法進入安裝及維修，且無分管協議，而被告於108年購入系爭建物乙後，承繼使用系爭車庫，已侵害共有人之權利。爰依民法第821條之規定，請求被告應將系爭車庫、圍牆移除，將占用部分騰空後返還予原告及全體共有人，並聲明：被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地上，如附件108年楊測複字第071500號複丈成果圖所示說明1至
6點界標部分圍牆及鐵皮屋頂拆除，並將該部分土地返還予原告及其他全體共有人。
二、被告則以：伊於108年11月15日向陳金池購買系爭建物乙前，系爭土地上共有6棟建物，上開6棟建物係由陳金池及黃 楊麗華 各有
3棟建物，且興建完成後由陳金池、 黃楊麗華 取得上開建物時，已有分管協議存在，並以磚造壁面完全區隔，各自獨立使用，且已達20年以上等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項【見本院卷第63頁】：㈠原告於103年1月間，向陳金池購買系爭建物甲，被告於10
8年12月26日向陳金池購買系爭建物乙。㈡系爭建物甲、乙均座落於系爭土地，且系爭土地為兩造及其鄰居所共有。
㈢原告於購入系爭建物甲之前，陳金池於系爭土地上，以圍牆
及鐵皮屋搭建成車庫，在車庫內有電信設備箱，另系爭土地上之同段55、55-1及57等建物，於原告購買時就建有圍牆。
四、原告主張系爭土地無分管契約之約定等語，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間
發生法律上之效力。又共有人於與其他共有人訂立分割或分管契約後，將其應有部分讓與第三人者，倘該第三人不知悉有分割或分管契約，亦無可得而知之情形，其仍受讓與人所訂分割或分管契約之拘束，將使善意之第三人受不測之損害，與憲法保障人民財產權之意旨有違（司法院釋字第349號解釋、最高法院86年度台上字第2098號裁判要旨參照）。是分管契約對於共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉有分管契約或有無可得知之情形為斷。在前者之情形，受讓人已以事先受有分管契約存在之告知者，即屬適例，在後者之情形，各共有人已按分管契約占有共有土地之特定部分者，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院86台上字第1382號、91年度台上字第2477號裁判要旨參照），蓋其事實若為當事人外之第三人所明知或可得知悉（即標的物之占有），即因具有與物權契約相同之公示表徵情形，故其內容即得對可知悉之第三人發生效力，以維持法律秩序之安定性。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號、29年上字第672號裁判意旨參照）。是以，又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。是共有物分管契約，應由全體共有人共同協議之，其約定雖不以訂立書面為要件，惟仍須共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉。
㈡查，證人陳金池於本院具結證稱：系爭土地於85、86年合建
，由建商蓋好6棟透天厝後交給伊及伊胞姐，這6棟透天厝都有加蓋圍牆及鐵皮，都是建商在86年蓋的，系爭車庫也是建商是同一時間蓋好交給我們，系爭車庫是連接系爭建物乙，並沒有連結系爭建物甲，建商交給我們後，伊與胞姐即約定系爭車庫係由系爭建物乙來使用，而且系爭建物甲的車庫在1樓，況且伊於103年將系爭建物甲賣給原告時，系爭建物乙是由伊出租給第三人使用，上開第三人是在做園藝，系爭車庫是由上開第三人在使用，其他住戶都沒有意見，於10
8年將系爭建物乙出售給被告後，原告才對系爭車庫有反應，另外伊曾向原告表示這6棟建物加蓋圍牆都有佔用到水利地，並不是系爭車庫佔用到水利地，系爭車庫內有電信設備箱，沒有住家反應過要維修，如果要將電信設備箱遷出去都可以，其他住戶都沒有意見等語（見本院卷第115至122頁），佐以桃園縣政府工務局於86年7月23日核發之使用執照，系爭土地上共有4層建物6棟，系爭建物甲、乙及同巷57號等3棟建物為陳金池所有，另同路巷59、61、63號等3棟建物則為黃楊麗華所有，此有上開使用執照在卷可佐（見本院卷第41至42頁），復觀諸卷內所附之照片，系爭土地上之加蓋建物均有鐵皮及圍牆，並分別與上開6棟建物相接，且各棟間之加蓋鐵皮及圍牆部分均有以牆面隔離，此有現場照片在卷可稽（見壢司簡調卷第35至37頁、本院卷第43至45頁），足見系爭土地上之4層建物共計6棟，於86年建造完畢時，均於該棟建物連接處加蓋鐵皮及圍牆（含車庫），且6棟間建物所加蓋之鐵皮及圍牆部分均以牆面隔離，並由該棟建物住戶使用迄今逾20年，應認共有人間就該特定部分之使用已合意成立分管契約。
㈢再者，系爭建物甲主要用途為店舖及住宅、停車場，系爭建
物乙主要用途為店舖及住宅，此有上開建物登記公務用謄本等在卷可稽（見壢司簡調卷第65至71頁），益可徵系爭車庫係由系爭建物乙住戶管理使用，佐以系爭土地共有人間實際上已劃定使用範圍，且對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷多年，而原告係於103年1月向陳金池購得系爭建物甲，可由系爭土地上之6棟建物加蓋鐵皮及圍牆之特定部分，得知係由該棟建物住戶管理使用，且同由加蓋鐵皮、圍牆而組成之系爭車庫之公示外觀，亦可知悉系爭車庫係由系爭建物乙之住戶管理使用，如有疑義，亦非不得向當時之系爭建物乙承租人或出售人陳金池查詢即可得悉加蓋鐵皮及圍牆部分，訂有分管契約之情形，依前揭說明，縱非明知，亦有可得而知之情形，自應受分管契約之拘束。
㈣末者，原告另稱陳金池告知系爭車庫位於水利地而非在系爭
土地上乙節，此經證人陳金池證述如前，原告復未舉證以實其詞，洵無可採。至於原告所提之標的現況說明書，雖於「共用部分有無分管協議」欄位勾選「否」（見壢司簡調卷第31頁）及被告所提之不動產委託銷售標的現況說明書（成屋），雖於「共用之基地是否有分管協議」欄位勾選「否」（見本院卷第201頁），惟分管協議係涉及法律概念之用語，一般人未必能精準掌握或理解，且系爭土地所涉之分管契約確實並無辦理地政登記，自不能僅憑前述說明書勾選之內容，即謂分管協議不存在。又原告陳稱系爭車庫內有電信設備箱等情，惟此部分經證人陳金池證述可遷出系爭車庫，已無礙原告使用甚明。
五、綜上所述，被告依分管契約占有使用系爭土地如附件108年楊測複字第071500號複丈成果圖所示說明1至6點界標部分之圍牆及鐵皮屋頂，非無合法權源，原告依民法第821條規定，請求被告將占用土地上之地上物清除，並將占用之土地返還原告及全體共有人，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年2月9日
民事第二庭法官紀榮泰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年2月9日
書記官郭力瑜附件：108年楊測複字第071500號複丈成果圖