裁判字號：臺灣高等法院高雄分院101年上易字第151號民事判決
裁判日期：民國101年08月22日
裁判案由：確認租金債權不存在等
臺灣高等法院高雄分院民事判決101年度上易字第151號上訴人大樂停車場有限公司法定代理人 申美莉 訴訟代理人 朱立人 律師附帶上訴人交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所高雄貨運服務
所法定代理人 江昭瑢 訴訟代理人 鍾夢賢 律師上列當事人間請求確認租金債權不存在等事件，上訴人對於民國
101年4月11日臺灣高雄地方法院100年度訴字第427號第一審判決提起上訴，對造提起附帶上訴，本院於101年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原判決關於命附帶上訴人給付及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上列廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審訴訟費用關於命附帶上訴人負擔部分（除確定部分外）及第二審上訴、附帶上訴之訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國98年8月6日向附帶上訴人承租坐落高雄市○○區○○段7小段444之9、20地號（面積合計197.9平方公尺）土地，及門牌號碼高雄市○○區○○○路2之3至5號房屋（面積335.67平方公尺，下稱系爭房地），雙方約定每月租金22萬2305元，租期自98年9月5日起至103年12月31日止（下稱系爭租約）；租約第2條第1項約定，自98年8月6日起30日內為製作（下稱整修）期間，無庸給付租金，其已於98年8月24日整修完畢，翌日向附帶上訴人申請退還整修保證金，而將房地交還附帶被上訴人占有。嗣系爭房地於98年8月31日發生大火（下稱系爭火災）致房屋部分滅失，附帶上訴人未依催告整修，且與鐵路警察局阻止其入內自行整修，雖其以租約業經解除對附帶上訴人提起調整租金等訴，經原審法院99年度訴字第551號判決系爭房地自98年11月5日起調整每月租金為13萬8237元確定（下稱前案）。惟火災既經鑑定屬不可歸責雙方當事人所致，房地又於附帶上訴人占有中未依債之本旨交付，其至99年10月22日始得入內使用，故租金雖經前案酌減如上，其得另依民法第266條規定，主張免為對待給付租金，然附帶上訴人竟發函催告給付此部分租金，即有提起確認訴訟利益。再者，附帶上訴人遲未修復系爭房地，經其自行僱工清理災後現場，因而支出清理費用6萬元，自得依民法第430條及第17
9條規定，擇一請求附帶上訴人償還清理費用，為此，提起本訴。聲明：㈠確認附帶上訴人對上訴人自98年8月24日起至98年9月4日止之使用費債權不存在。㈡確認附帶上訴人對上訴人自98年9月5日起至同年11月4日止，每月22萬2305元租金債權不存在。㈢附帶上訴人應給付上訴人6萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、附帶上訴人則以：系爭房地自98年9月6日起，即交付上訴人整修，上訴人實際負責人 曾泰源 於火災後製作談話筆錄中，陳稱整修工程於8月24日完工，8月27日有請工人至鐵皮屋頂補強頂孔部分以避免漏水，之後仍有一些零星小工程等語，並由上訴人於同月25日提出結構技師簽證之系爭地上物結構安全無虞證明，申請退還整修保證金20萬元，足見迄火災發生時房地均為上訴人占有中。況上訴人自98年8月20日起即開放系爭房地供作停車場開始營業，經附帶上訴人之承辦人員於同月24日至現場查明無誤，上訴人自應依系爭租約給付自98年8月24日起至98年9月4日止整修期間營業之使用費，並應給付自98年9月5日起至前案調整租金前（即98年11月4日止）之租金。再依租約第7條約定，上訴人應以善良管理人注意義務保管租賃物，僅在天災、地變等不可抗力情事發生時，始不負毀損賠償責任，足見兩造已特約排除民法第434條規定之適用。而上訴人自98年8月20日起即在系爭房地經營24小時停車場，竟疏未僱用晚班人員在現場看管，並配備泡沫滅火設備，曾泰源復疏未關閉電捲門，致不明人士侵入停車場內縱火肇生火災，顯未盡善良管理人之責，自有可歸責事由，應依民法第432條第2項、第226第1項規定，就其因此所受損害應負賠償責任，且不能請求免除或減免租金給付等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決：㈠確認附帶上訴人對上訴人自98年8月24日起至民國98年9月4日止使用費債權不存在。㈡確認附帶上訴人對上訴人自98年9月5日起至同年11月4日止，每月逾13萬8237元租金債權不存在。㈢附帶上訴人應給付上訴人6萬元本息，並就㈢部分依職權宣告假執行，駁回上訴人其餘之訴（按：上訴人於原審聲明㈢確認附帶上訴人對上訴人自98年11月5日起至99年10月21日止，每月13萬8237元租金債權不存在部分，經原審以起訴不合法駁回，上訴人不服提起抗告，經本院另案廢棄原裁定，發回原法院）。上訴人就駁回其餘之訴部分不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡確認附帶上訴人對上訴人自98年9月5日起至98年11月4日止之租金債權不存在（即除原審判准之8萬4068元外，其餘租金債權亦不存在）。附帶上訴人答辯聲明：
上訴駁回。附帶上訴人對原審判命給付部分不服，提起附帶上訴，聲明：㈠原判決關於命附帶上訴人給付6萬元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回。（附帶上訴人對其餘敗訴部分，即使用費債權及8萬4068元租金債權不存在，未據聲明不服均告確定，故與上開另行裁定駁回部分，均不在本件審理範圍）
四、兩造爭執、不爭執事項：㈠不爭執事項：
1.上訴人於98年7月28日向附帶上訴人標租系爭房地，並於98年8月6日簽訂系爭租約，約定月租22萬2305元。依契約第
2條第1項約定，分為「製作期間」及「租賃期間」，整修期間係指「乙方（指上訴人）應自公證日98年8月6日起30日從事租賃標的物之整修工程、籌備規劃設施營運設施及申辦營業相關證照」；租賃期間則自同年9月5日起至103年12月31日止。附帶上訴人已於98年8月6日公證點交系爭房地予上訴人供從事整修並籌備設施營運事宜。上訴人於98年
8月24日整修完畢，同月25日提出申請書，向附帶上訴人請求退還整修保證金20萬元，經附帶上訴人於同月27日發還。
2.系爭房地於98年8月31日凌晨發生火災，致房屋一部滅失。附帶上訴人財物損失部分由新光產物保險股份有限公司理賠15萬8670元。上訴人則於火災發生後99年10月間自行僱工清理現場，並已支出清理費用6萬元。
3.上訴人於98年9月7日發函請求附帶上訴人調降月租金為13萬6478元，經先後以98年10月7日及同年月12日函覆須待司法程序處理等情。
4.上訴人於前案備位請求自98年11月5日起調整每月租金為13萬8237元，經原審法院99年度訴字第551號判決准其所請，附帶上訴人不服提起上訴，經本院99年度上字第204號判決、最高法院以100年度台上字第2259號判決駁回上訴確定。
5.上訴人於99年10月21日進入系爭房地整修供停車場使用，並自99年10月22日起按月給付每月13萬8237元租金迄今。
㈡爭執事項：
1.附帶上訴人自98年9月5日起至98年11月4日止，是否已依債之本旨提出租賃物供上訴人使用收益？上訴人主張系爭房地不合於約定使用、收益而免為對待給付此期間之租金是否有據？
2.上訴人因失火清理系爭房地支出費用6萬元，請求附帶上訴人給付，有無理由？
五、附帶上訴人自98年9月5日起至98年11月4日止，是否已依債之本旨提出租賃物供上訴人使用收益？上訴人主張系爭房地不合於約定使用、收益而免為對待給付此期間之租金是否有據？㈠系爭房地於98年9月5日起至98年11月4日期間，係由上訴
人抑或附帶上訴人直接占有？
1.附帶上訴人主張兩造於簽訂系爭租約後，其已於98年8月6日將房地點交上訴人占有，為上訴人不爭，堪信為真。至上訴人主張其於98年8月24日整修完畢後，翌日向附帶上訴人申請退還整修保證金20萬元，經附帶上訴人於同月27日發還，其已於98年8月25日將整修後房地移轉占有予附帶上訴人，系爭房地於該期間為附帶上訴人所占有等情，雖據其提出附帶上訴人不否認形式真正之系爭契約、公證書、申請書、宏昌結構土木技師事務所出具之系爭房屋整建工程平面圖、支出傳票附卷可稽（原審卷第25頁至第34頁、第166頁、前案原審卷第187頁至第197頁），然為附帶上訴人以房地未再移轉占有等情否認，則上訴人即應就此有利事實舉證證明之。
2.上訴人主張其將系爭房地移轉占有予附帶上訴人，無非以附帶上訴人已返還整修保證金為據。然依系爭租約第5條第2項約定，上訴人因負有整修地上房屋義務，故第2條方區分整修期間、租賃期間，第5條第2項才約定繳交及返還整修保證金事宜，有租約可憑（原審卷第26頁）。上訴人已返還整修保證金雖為附帶上訴人自認，惟此與上訴人是否又將系爭房地移轉占有予附帶上訴人係屬二事，蓋整修保證金之約定目的既在維修房屋，以保障往後使用停車場者身體、生命之安全。則附帶上訴人只須就上訴人負責整修房屋檢查是否合於安全目的即可，實無取得直接占有必要，且彼此間不再移轉占有（即不再次交付）亦有利於上訴人從速經營停車場，此由兩造租約第2條第1、2項整修期間、租賃期間相銜接可佐。再參以上訴人亦切結同意房屋整修後，增建、改裝等設備即歸屬於附帶上訴人，土地上雨棚、圍籬等設施，亦為相同約定，有各該切結書足稽（原審卷第30頁正、反面），益徵上訴人於整修完畢僅須經附帶上訴人檢查即可，並接續起算租賃期間供上訴人對外營運，準此，系爭房地於附帶上訴人98年8月6日點交予上訴人裝修後，上訴人實無再移轉占有予附帶上訴人之動機與必要甚明。
3.再參之上訴人之實際負責人曾泰源於火災後在高雄市政府消防局談話筆錄，陳稱整修工程於8月24日即已完工，8月27日其請工人至鐵皮屋頂補強頂孔部分以避免漏水，之後仍有一些零星小工程等語（原審卷第40頁），果整修後房地已移轉占有予上訴人，則附帶上訴人又係於何時由何人移轉其占有供上開補強與零星工程之進行？
4.至上訴人於原審提出證10光碟譯文，僅記載附帶上訴人經理與木工房旁住戶談論有關大火後，在未經前案一審法官核准前，附帶上訴人自己無從清理現場等情，尚無阻止上訴人清理之意；證11之譯文固標示係附帶上訴人之經理（指 林金河 ）與上訴人員工曾泰源對話，曾泰源稱：「在法官未同意前，其即欲入內清理，租金照繳，先做，看法院怎樣」，經理則以「不知如何答應上訴人請求」回覆，即附帶上訴人之經理並未明示拒絕上訴人入內；另內政部警政署鐵路警察局第三警務段書函意旨，僅請求上訴人暫勿進行整修，亦未禁止上訴人進入系爭房地（原審卷第35頁、第168頁），況其等所為陳述均係針對火災現場證據保全所為對話，或本於警察機關之職權而為提示，核與附帶上訴人基於私法關係簽立系爭契約之權利義務行使無涉。凡此，堪認上訴人主張其於整修後又將系爭房地移轉占有於附帶上訴人，非可採信，附帶上訴人主張系爭房地自其98年8月6日交付上訴人占有後迄至火災發生日，均在上訴人占有中為可取。
㈡系爭房地於98年9月5日起至98年11月4日期，是否不合於
約定使用、收益？
1.依系爭租約第24條特約事項第1項約定，系爭租賃採現狀出租（不包括空地上之地上物；按此在搭配前開上訴人有整修地上物之義務），第3項約定上訴人在租賃期間應盡善良管理人之責，維護租賃標的之完整，有契約足稽（原審卷第27頁反面）。附帶上訴人已依約於98年8月6日將尚未整修前之系爭房地現狀交與上訴人整修、籌備，自不能認其未依債之本旨提出給付。
2.至系爭房地雖於同年月31日發生火災，上訴人並據上開事由依民法第266條規定向原審法院提起本訴。然承上所述，系爭房地係採現狀交付方式為之，且就土地部分，既不因火災發生而異其當初現狀，即無上訴人所指不能供其占有使用可言。至房屋（含非房屋之地上物、雨棚等）部分，並未因系爭火災導致全部滅失，而為部分滅失，亦即火災發生後，除上開土地外尚有部分地上物可供使用、收益，有卷附現場照片可參（前案原審卷第109頁、第115頁下方照片所示）。
此由上訴人於前案去函請求附帶上訴人減少租金未果，進而起訴時，聲明請求法院判令自98年11月5日起調整租金為13萬8237元，此經調閱前案卷宗無誤。查上訴人承租系爭房地目的在經營停車場營利，且既知於前案提起調整租金訴訟據以主張權利，設系爭房地已因火災發生致全部不能供其停車場之用，何以僅請求調整部分租金而非主張不能收取調整租金，是而若謂訟爭地點因火災致全部不能供使用，即與經驗法則有違。約言之，系爭房地於火災後土地得全部使用，房屋仍得部分使用，準此，上訴人主張房地於上開時段內全部不能使用，而請求免為全部租金之對待給付，即非有據。
㈢上訴人請求免為部分租金之對待給付是否正當？
1.按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付，民法第266條第1項定有明文。系爭房屋於一部滅失後，該土地部分固仍可供一般民眾停車以收取停車費，但有車棚或屋頂遮蔭，與純屬空地之停車條件，自非可同日而語，此乃眾所周知之事實，系爭房屋確有部分滅失未能使用如上，則上訴人主張，其得依民法第266條規定，請求就不能使用部分免為租金之對待給付，自非無據。
2.系爭火災發生後，房地經上訴人送請鑑定租金數額13萬7900元，有中誠不動產估價師事務所報告書可稽（前案原審卷第
149頁至第181頁），兩造並於前案表示若上訴人主張調整租金為有理由，對租金調整為每月13萬8237元一節不爭執（同上卷第273頁、第22頁至第23頁）。前案並斟酌火災發生後上訴人可得使用系爭房地各情，依民法第435條規定判決自98年11月5日起調整每月租金為13萬8237元確定，有前案上開判決附卷可稽（原審卷第8至13頁、第190至194頁、第237頁），顯對火災後系爭房地得使用與不能使用等影響租金情形已綜合審究。
3.本件上訴人依民法第266條請求減少對待給付所主張事由，既與前案請求調整租金主張之事實，均源自同一火災事故所導致之不能使用之情，則原審參考前案鑑定結果、兩造意見及前案所審酌之各節，認上訴人自98年9月5日起至98年11月4日止之於逾13萬8237元租金免為對待給付要無不合；上訴人逾此部分之請求即非有據。
六、上訴人因清理系爭房地失火支出費用6萬元，請求附帶上訴人給付，有無理由？㈠上訴人主張其因系爭火災而支出清理費用6萬元，並催告附
帶上訴人給付等情，雖據其提出估價單1紙、存證信函為證（原審卷第34、14、15頁），並據而依民法第423條規定請求附帶上訴人給付該清理費用，然為附帶上訴人以上訴人雖經前案認定非因重大過失而不可歸責於上訴人，但本件既是上訴人違反善良管理人注意義務致他人得進系爭停車場，肇致火災發生，則其已有抽象輕過失，實無責令完全無過失之附帶上訴人負責清理費用之理，況上訴人已因租賃物部分滅失而受有減少租金之利益，附帶上訴人平白受有減收租金之不利益，且該部分既已給付不能，附帶上訴人於該部分同免給付義務而無須負修繕義務，即無給付修繕費用之理，況租賃物如係不可歸責於「出租人」之事由而毀損，由其負修繕義務，殊有背於誠信原則等語抗辯。
㈡依上訴人所提估價單所載，是拆除廢板，清運廢棄物及地面
掃除，有該估價單可憑。據此，上開費用應非為回復租賃物原來之使用以供承租人繼續使用所為之修繕費用，而是火災現場之清理（整理）費用，此由上訴人亦以清理費用請求可徵（存證信函載為整理費用）。然系爭房地自98年9月6日經附帶上訴人交付上訴人後，即由上訴人持續占有至火災發生時業如前述，則除兩造別有約定外，有關占有物之管理（含清理）、維護費用既為利其占有使用而支出，本應由直接占有之承租人負擔，要無由出租人代其負擔之理，因認上訴人據上開規定請求附帶上訴人給付清理費用為無據。
㈢上訴人雖另依不當得利法律關係請求附帶上訴人給付清理費
用。然附帶上訴人既不負清理義務，上訴人縱予以清理亦係為自己而為，附帶上訴人未因之受有利益，核無不當得利可言，是上訴人執此請求同非有據。
七、綜上所述，上訴人依民法第266條規定，主張除原審判決確定部分（即8萬4068元租金債權不存在）外，其餘13萬8237元租金債權亦不存在等語為不可採。又附帶上訴人既無清理義務，其抗辯無須給付清理費用6萬元為可採。原審就上開應予駁回上訴人確認債權不存在部分為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴人意旨指摘原判決不當，求予廢棄為無理由，應駁回其上訴。至原審判命附帶上訴人給付6萬元本息部分，既有未合，應予駁回，依職權所為假執行宣告，亦失所附麗。附帶上訴人指摘原判決此部分違誤，求予廢棄，為有理由，應廢棄原判決改判如主文第四項所示。本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法於訴訟結果不生影響，故不逐論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年8月22日
民事第二庭
審判長法官許明進法官徐文祥法官黃國川以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國101年8月23日
書記官賴梅琴