臺灣臺北地方法院小額民事判決 107年度北小字第3631號
原 告 潘麗珠
訴訟代理人 安田麗香
被 告 臺北市大安區農會
法定代理人 林本定
訴訟代理人 高慧玲
上列當事人間請求返還保證金等事件，本院於民國107年11月26
日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣參萬貳仟元，及自民國一百零七年五月三
十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣參萬貳仟元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年1月14日與被告簽訂房屋租賃
契約（下稱系爭租約），向被告承租門牌號碼臺北市○○區
○○○路0段000巷00號房屋右側（下稱系爭房屋），租賃
期間自103年1月23日起至104年1月23日止，租金每月新
臺幣（下同）32,000元，原告並於簽約當日交付被告保證金
96,000元（下稱系爭保證金）。嗣兩造於103年11月間合意
終止租約，並由原告已覓得之下任承租人接手系爭房屋之承
租，不料被告竟無故拒絕返還上開保證金予原告，爰依系爭
租約第6條約定請求返還之。縱認兩造並非合意終止租約，
然系爭租約於原告表示終止時租期僅剩1個月，且已尋得下
任承租人，被告實際上應無何損失，故其沒收相當於3個月
租金之保證金作為違約金，顯屬過高，爰請求本院予以酌減
等語，並聲明：被告應給付原告96,000元，及自支付命令送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：本件因原告表示其經營不善不欲繼續承租，故兩
造協議自103年11月19日起提前終止租約，並於同日簽立房
屋租賃契約解約書（下稱解約書），被告依系爭租約第9條
約定以系爭保證金抵扣2個月租金之違約金，並當場以現金
退還剩餘之保證金32,000元，故本件已無保證金可供退還，
原告之訴顯無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡
願供擔保請准免為假執行。
三、經查，原告主張其於103年1月14日與被告簽訂系爭租約，
向被告承租系爭房屋，租賃期間自103年1月23日起至104
年1月23日止，租金每月32,000元，原告並於簽約當日交付
被告保證金96,000元，嗣原告因經營不善向被告表示欲提前
終止租約，經兩造於103年11月19日簽訂解約書等情，為被
告所不爭執，並有上開房屋租賃契約書、解約書各1份附卷
可稽，堪信為真實。
四、然原告主張兩造係合意終止租約，並約定由下任承租人接手
系爭房屋之承租，其並未違約，自無給付違約金之必要；退
步言，被告沒收相當於3個月租金之違約金亦屬過高，應予
酌減等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之
爭點即為：㈠被告於解約時有無同意免除原告之違約金債務
？㈡被告已收受之違約金數額若干？是否過高？有無酌減必
要？茲查：
㈠被告於解約時有無同意免除原告之違約金債務？
1.系爭租約第9條明定：「契約期間內乙方（即原告）若要擬
遷他處之時乙方不得向甲方（即被告）請求移轉費或一切權
利金，並應將該房屋無條件照原狀交還甲方。並應繳予甲方
2個月租金之違約金。」。本件租期原訂為103年1月23日
起至104年1月23日止，嗣因原告自己經營不善欲遷往他處
，主動向被告表示不欲續租等情，為兩造所不爭執，已如前
述。
2.原告雖主張兩造係合意終止，並約定由下任承租人接手系爭
房屋之承租，故其並未違約，而無依前揭約定給付違約金之
必要云云。惟查：
⑴契約之合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者
為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨
行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存
在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對
而成為合意終止（最高法院105年度台上字第639號判決意
旨參照）。
⑵證人即被告之會計 蔡寶琳 具結證稱：原告解約時係單獨前來
，原告先在農會辦公室內簽署系爭解約書，之後高慧玲就指
示另名同事 何欣怡 開立一張違約金64,000元的發票交給原告
，又交給原告32,000元的現金，並由其在同日製作現金支出
傳票。本件是原告單方提前解約，所以按照合約要沒收2個
月租金做違約金，退還剩餘的32,000元保證金。其有親眼看
到原告在點現金等情（見本院卷第63頁至第64頁反面），核
與被告提出之分類帳、現金支出傳票等物相符（見本院卷第
52、53頁），堪信非虛。再參以原告訴訟代理人即其女兒安
田麗香於審理中陳稱：其在解約前曾親自找過被告總幹事高
慧玲，說只剩1個多月就屆期，已經有找到人要頂讓早餐店
，請她不要沒收違約金，但高慧玲說因為合約的關係沒有辦
法（見本院卷第65頁），原告本人亦自承解約時高慧玲說沒
有辦法不沒收違約金等語（見本院卷第65頁反面），顯見被
告始終認定係原告單方提前終止租約，應依上開約定收取2
個月租金數額之違約金甚明；雖原告於解約時即自行覓得下
任承租人，被告事後亦與此名承租人另訂新的房屋租賃契約
（見本院卷第69至70頁），但後一租賃契約與系爭租約乃屬
不同法律關係，被告既未同意免除原告依原租約應負之違約
金債務，自不能逕認被告係同意以變更承租人之方式，以新
約取代舊約，而認定為兩造合意終止租約。故原告前揭主張
，顯無足採。
⑶原告又稱兩造解約時，租期僅剩1個月左右，若非被告已同
意返還全部之押租金，衡諸常情，原告豈有可能堅持提前終
止租約，而喪失2個月租金的押租金等語，然而原告內心之
動機為何，本非他人所可得探知，況依原告自述其提前終止
租約之原因係因店面經營不善，而店面營運除房租外，尚有
其他諸多成本，自有可能為求減少其他支出，而甘願損失保
證金，因此僅憑上情，亦無從為有利於原告之認定。
3.從而，被告依系爭租約第9條約定，自原告繳納之保證金中
抵扣相當於2個月租金數額之違約金即64,000元，尚非無據
。
㈡被告已收受之違約金數額若干？是否過高？有無酌減必要？
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應
依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害
及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為
衡量標準。
2.查，被告係以系爭保證金抵扣相當於2個月租金數額即64,0
00元之違約金，並退還剩餘保證金32,000元予原告等事實，
已經證人蔡寶琳證述明確，並有相應之分類帳、現金支出傳
票附卷可稽，原告屢稱其未收到任何退款云云，與事實不符
，難予採信。本院審酌被告於系爭租約終止後，旋即於同日
與訴外人 林宗德 簽訂房屋租賃契約（見本院卷第69至70頁）
，且租金數額尚高於系爭租約，實際損害不大，以及原告於
終止前，即自行為被告覓得下任承租人，未造成被告額外招
租之成本等情，認被告以相當於2個月租金數額計算違約金
，尚屬過高，爰依前揭規定酌減為32,000元，以符事理之平
。
五、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告32
,000元（計算式：64,000元－32,000元＝32,000元），及自
支付命令繕本送達被告翌日即107年5月31日起至清償日止
，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分請
求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經
斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附
此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴
訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應
依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第
2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國107年12月11日
臺北簡易庭法官吳若萍
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國107年12月11日
書記官賴敏慧
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。