裁判字號：臺灣士林地方法院104年重訴字第168號民事判決
裁判日期：民國105年02月26日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣士林地方法院民事判決104年度重訴字第168號原告 陳何秀菊 訴訟代理人 潘陳淑美 被告臺北市政府財政局法定代理人 蘇建榮 訴訟代理人 古明峯 律師被告 姚秋月 訴訟代理人 羅惠民 律師上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國105年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：原告就被告臺北市政府（下稱臺北市政府）所有之臺北市○○區○○段○○段○○○○○段0000000號土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在，並應塗銷系爭土地移轉予姚秋月之登記，嗣於訴狀送達後，追加姚秋月為被告，並變更聲明為：確認原告就系爭土地有優先承買權。原告於支付被告臺北市政府新臺幣（下同）1,830萬元同時，被告姚秋月（下稱姚秋月）應將系爭土地移轉登記予原告所有，核上開追加被告姚秋月以及變更聲明部分，與原訴之主要爭點相同，相關證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之追加，應可准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告之祖先為世居臺北市南港區之大地主，前將坐落在舊莊國小附近之校地無償捐贈與政府，且原告自幼即在系爭土地上玩耍，並在緊鄰系爭土地之系爭段227-2號土地搭建棚架擺攤謀生，且自民國85年3月1日起至102年7月10日止，均有繳交系爭土地之租金即土地補償費，亦經臺北市政府財政局函覆肯認，原告即屬系爭土地之不定期承租人，自有優先承買權；然臺北市政府竟擅自將系爭土地分割出之後未經原告之同意即出賣予姚秋月，原告應得以同一條件優先承買系爭土地。㈡另縱認原告並非租賃權人，然原告使用系爭土地經長年之久，業已因時效而取得地上權，原告本於地上權人之地位，亦得請求臺北市政府應給予原告以同一條件優先承購系爭土地等語。因之求為判決確認原告就系爭土地有優先承買權，原告於支付臺北市政府1,830萬元同時，姚秋月應將系爭土地移轉登記予原告所有等語。
二、臺北市政府則以：
㈠、系爭土地係於00000000000000段000000000000000000地號，姚秋月則於100年5月12日持臺北市政府都市發展局核發之100年5月12日北市都築字第00000000000號公私有畸零地合併使用證明書辦理申購系爭土地，嗣於102年1月29日辦理分割後，將系爭土地獨立為系爭段0000-0號土地、面積160.18平方公尺，並經完成依據土地法第25條之程序後同意姚秋月之申購，姚秋月於102年5月22日繳納申購款申購程序完成，臺北市政府並於102年7月19日核發產權移轉證明予姚秋月，並函知原告系爭土地業已出售予姚秋月，並請原告繳納自102年7月1日至10日之土地使用補償金。
㈡、原告與臺北市政府間就系爭土地並無租賃關係，原告所有門牌號○○○區○○街○段○○○巷之棚架（下稱原告所有棚架）縱使用系爭土地多年，並經臺北市政府催討土地使用補償金，然並非因此即得認兩造間已有租賃關係，原告催討補償金係屬原告使用臺北市政府所有土地之不當得利，原告自無因承租人之地位而有優先承買權等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、姚秋月則以：原告在系爭土地上並非以建物占有，且所主張之購買條件與姚秋月亦不相同，姚秋月申請購買之市府地為系爭土地，而原告申請者則僅占用之61平方公尺部分，顯然條件並不相同，顯無優先承買權等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、經查，系爭段000-0、000-0、0000-0、0000號土地，於98年12月4日合併變更為系爭段0000號土地，姚秋月於100年5月12日持臺北市政府都市發展局核發之北市都築字第00000000000號公私有畸零地合併使用證明書申購使用系爭土地之部分，臺北市00000000000段0000號土地之部分土地分割出面積160.18平方公尺之系爭土地，姚秋月依據土地法第25條辦理處分之程序完竣後，臺北市政府同意其申購，姚秋月並已繳款完畢，臺北市政府於102年7月19日將系爭土地之移轉證明書交付予姚秋月，同時將上情以北市財管字第00000000000號函通知原告，並催請原告繳納土地使用補償金，嗣姚秋月於102年8月8日辦理系爭土地移轉登記完竣等情，業經臺北市政府提出系爭土地登記謄本、申請書、都市發展局公私有畸零地合併使用證明書、地籍圖、北市都築字第00000000000號函、北市財管字第00000000000號函等為證（見本院卷第34～41頁），堪信為真實。
五、本件原告主張對於現已移轉登記為姚秋月所有之系爭土地，有優先承買權，並請求於給付1,830萬元後姚秋月應移轉登記予其所有云云，是本件主要之爭點應為：原告對系爭土地是否有優先承買權？原告與臺北市政府間有無租賃關係存在？原告是否業已時效取得系爭土地之地上權？原告得否請求姚秋月將系爭土地於支付價金後移轉登記為原告所有？茲分別說明如下。
六、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。此為土地法第104條第1項所明定。又依據臺北市市有財產管理自治條例第52條第1項規定：「非公用財產之不動產，有下列各款規定之一者，得申請租用：本自治條例修正公布前已有租賃關係者。合於出售規定尚未完成出售程序者。畸零地經主管機關認定與鄰地所有權人有合併使用必要者。在民國82年7月21前被占建房屋，而不妨礙都市計畫，經檢附戶籍謄本、水電或房屋稅繳納收據，並繳納占用期間之使用補償金者。依土地法第25條規定程序送經本市議會同意，並經行政院核准出租及其他依法得出租者。前項繳納占用期間之使用補償金，按歷年租金標準追溯至最近5年為止。本自治條例修正公布前，已形成不定期租賃關係者，應依本自治條例規定重行辦理訂約租用。」。本件姚秋月於100年5月12日向臺北市政府申請價購系爭土地，經臺北市政府依法定之行政程序業已完成價購、分割、登記等程序後，同意姚秋月之申購並發給權利移轉證書，且於102年8月8日業已移轉登記為姚秋月所有，業如前述，姚秋月取得系爭土地之所有權，既係經主管之行政機關即臺北市政府依據臺北市市有財產申購之法定程序完成移轉，則姚秋月為系爭土地之所有人無訛；而原告雖主張其與姚秋月有相同條件優先向臺北市政府承買系爭土地云云，然僅提出航照圖（見本院卷58～60、61、109～
111頁頁）而片面主張其占有之事實，為被告二人所否認，尚難逕認原告該主張為真實；另姚秋月取得系爭土地所有權後，業已就原告無權占用系爭土地，訴請拆屋還地經本院另案以103年度重訴字第519號判決命其應將占用系爭土地如該案判決部分之地上物（占用面積63平方公尺）拆除並返還所占用之土地確定一情，亦經本院依職權調閱該案卷證，審閱無訛，是原告縱或現在有占有系爭土地使用之行為，亦屬無權占有，非得認其有何與姚秋月以相同條件之優先地位存在。
七、原告另主張其為系爭土地之不定期租約承租人並已繳納補償金云云，然為臺北市政府所否認；經查，原告前曾向臺北市政府申請租地，然本件原告僅在系爭土地上搭設棚架，並非占用建屋，有照片可按（見本院卷第78頁），且未經臺北市政府同意出租，是自無依據前開臺北市有財產管理自治條例第52條第1項第4款之規定而得取得承租權。又臺北市政府依據國有土地相關法規向原告請求繳納土地使用補償金，應係依民法第179條之規範所為權利主張，而向原告要求繳納使用土地之利益，並非具有同意出租系爭土地之租金對價，臺北市政府既無與原告締結土地租約之意思表示，原告亦無法以其他舉證證明有租賃權存在，原告主張其有承租人地位云云，亦非可採。
八、原告又主張其已占有使用系爭土地而時效取得地上權云云，然依據民法第770條規定：以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。又同法第772條規定，關於上開時效取得之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。本件原告雖主張因時效而取得地上權云云，然原告僅單方面主張有使用之事實，甫以上開空照圖，並無以證明確已符合上開時效取得權利之要件，況原告並未為登記請求之提出，系爭土地即已移轉登記予姚秋月所有，是其並無法舉證證明有時效取得登記為地上權人之地位，原告此一部份之主張亦不可採。
九、從而，原告訴請確認對於臺北市政府於系爭土地之優先購買權存在，以及原告給付1,830萬元同時，姚秋月應將系爭土地移轉予原告所有，均無理由，應予駁回。
十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年2月26日
民事第四庭法官劉瓊雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年3月4日
書記官陳弘祥