裁判字號：臺灣臺中地方法院89年重訴字第734號民事判決
裁判日期：民國91年04月23日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度重訴字第七三四號
原告乙○○被告丙○○
丁○○戊○○兼右三人法甲○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告各應將坐落台中縣○○鄉○○段北溝小段第一○一之二四地號土地（下稱系爭土地），每人之應有部分八八二九之四一三，及其上同小段二九三八建號建物（門牌號碼為台中縣○○鄉○○路○○○○號，下稱系爭建物），每人應有部分八分之一，移轉登記予原告所有。
貳、陳述：
一、原告與被告之被繼承人 黃亦智 係同胞兄弟，訴外人黃亦智於民國八十六年十一月七日死亡，其生前於八十五年八月二日將其所有系爭土地面積五百坪（每坪售價新台幣〔下同〕三萬元，土地價金一千五百萬元）及其上系爭建物持分二分之一（建物售價一百萬元），合計以一千六百萬元出售予原告，雙方訂有土地建物買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），價金已全部付清，訴外人黃亦智死亡後，系爭建物及土地現已由被告四人合法繼承，並辦妥繼承登記。
二、系爭土地係一般 農業 區，當時受土地法第三十條及農業發展條例第三十條之限制，暫時無法登記，因此雙方特別在第四條約定：「乙方應於接獲甲方之通知日起兩日內，無條件備齊買受標示移轉登記之文件及圖章交付甲方，俾便辦理過戶登記之手續，權利人由甲方自由指定，與乙方無涉。」又在契約第九條約定：「本件買賣未辦妥移轉登記予甲方及所指定之人前，雙方協議辦理抵押權設定登記，金額新台幣二千萬元」。茲因八十九年一月二十六日政府農業政策變動，已刪除前開土地法第三十條及農業發展條例第三十條之限制規定，依雙方約定，原告已可依買賣契約及繼承關係訴請被告移轉所有權登記，本件土地五百坪，換算為○‧一六五二公頃（即一六五二平方公尺），被告四人均為訴外人黃亦智之繼承人，平均後每人應移轉○‧○四一三公頃（一六五二除以四等於四一三，即四一三平方公尺）給原告，換算後每一被告應移轉應有部分為八八二九分之四一三（整筆土地共八八二九平方公尺，作為分母，四一三平方公尺作為分子）。系爭房屋也已由被告四人繼承，被告每人應有部分四分之一，原告買受建物之一半，因此每一被告應移轉八分之一，四被告共移轉八分之四（即二分之一）給原告。
叄、對被告抗辯所為之陳述：
一、本件系爭買賣契約書簽訂時，係原告、訴外人黃亦智親自到場，均親自簽名，印鑑證明書係訴外人黃亦智親自交付，訴外人黃亦智亦前後設定六百萬元、一千四百萬元抵押作擔保，已經承辦代書 邱碧霞 於九十年三月一日在鈞院結證屬實，並有訴外人黃亦智印鑑證明書在卷可憑，應可信為真實，不容被告任意否認。另印鑑證明書也是訴外人黃亦智生前親自前往戶政事務所領取，第一張為八十五年七月二十九日，因已逾六月失效。因此，八十六年六月十四日，訴外人黃亦智又領了一張，此時法令雖尚未修改，但訴外人黃亦智確實有誠意配合履行過戶手續，為免拖延，因此，訴外人黃亦智再領一次印鑑證明書，由原告另行研究，找其他專門人員試圖辦理，以免久懸不定，該印鑑證明書亦係訴外人黃亦智親自領取，並無可疑之處。至於訴外人黃亦智土地權狀與印鑑章，並未在原告手中，也未在其二哥 黃亦義 （已於八十六年五月二十四日死亡）手中，被告辯稱在訴外人黃亦智二哥家，並非實情，系爭印鑑證明書既係訴外人黃亦智親領，被告為此項抗辯，毫無理由。添
二、就訴外人黃亦智印文及簽名部分，皆屬真正：㈠台中縣霧峰鄉戶政事務所九十年二月十九日中縣霧戶字五六一號函檢送訴外
人黃亦智八十五年二月八日印鑑變更登記申請書，係訴外人黃亦智本人親自辦理，該印鑑（圓形）與卷內土地建物買賣契約書之印文（圓形）完全相同，且訴外人黃亦智之簽名亦相同，不容被告任意否認。
㈡台中縣大里地政事務所九十年二月十六日里地登字一九○四號函送八十四年
五月六日收件一一六四七五號六百萬元抵押權文件中，訴外人黃亦智方形印文及印鑑證明書（八十三年三月十四日）印文，係訴外人黃亦智變更前之印鑑（方形），且該訴外人黃亦智之簽名，與八十五年二月八日訴外人黃亦智變更印鑑申請書內之簽名相同，與系爭買賣契約書之簽名亦相同。又大里地政事務所同右函，檢送八十五年八月八日收件一二七九四三號一千四百萬元抵押權文件中，訴外人黃亦智印文（圓形）及印鑑證明書（八十五年七月二十九日，圓形）印文，係訴外人黃亦智變更後之印鑑（圓形），與卷內系爭買賣契約書訴外人黃亦智印文（圓形）相同，因此，系爭買賣契約書中「黃亦智」之簽名係訴外人黃亦智親簽，事證明確。
三、綜上所述，本件並無鑑定必要：㈠鑑定為一種調查證據之方法，法院對於系爭之物認有選定鑑定人鑑定之必要
，自可依法實施鑑定，若對於通常書據之真偽，認為自行核對筆跡已足為判別時，則為程序簡便起見，自行核對筆跡即以其所得心證據為判斷，而未予實施鑑定程序，亦難指為違法，最高法院十九年上字二一八九號著有判例。添又法院對於系爭事項固得委由具特別知識之人或機關鑑定，以為裁判之參考，惟鑑定僅為一種調查證據之方法，如法院依其調查證據之結果已得有裁判
之心證時，非必依當事人之聲請委諸鑑定人之鑑定，最高法院八十七年台上一四二四號亦有判決。
㈡本件買賣契約書已經代書邱碧霞作證證實，又有訴外人黃亦智印鑑證明書為
證，買賣事實應可認為真實，揆之前開實務見解，應無鑑定之必要。依法律規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名，民法第三條第一項定有明文。又如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力，民法第三條第二項亦有明文。本件訴外人黃亦智親自在系爭買賣契約書上簽名，又蓋用印鑑章，依民法規定，應認為真正，不容任意否認。
㈢印鑑證明書為公文書，應推定為真正：
⒈文書，依其程序及意旨得認作公文書者，推定為真正，民事訴訟法第三百
五十五條第一項定有明文。又公文書之真偽有可疑者，法院得請作成名義之機關或公務員陳述其真偽，同法條第二項亦有明文。又申請印鑑登記，應由當事人親自辦理，印鑑登記辦法第五條第一項定有明文。又申請印鑑變更．．．比照前條規定辦理，同辦法第六條亦有明文。
⒉被告甲○○於九十年四月二十四日自認「黃亦智身分證自己保管」、「對
印鑑証明書」沒有意見，依前開規定，該印鑑證明書屬公文書，不容被告任意否認，應認為真正，毋庸就印鑑證明書再作鑑定。添添
四、又兩造如未考慮當時法令限制不得移轉，如未審酌俟日後可登記時才行登記，則必早已明文約定應於「即日」或「特定日期」辦理過戶移轉登記，不致在第四條約定：「乙方應於接獲甲方之通知日起兩日內，無條件備齊買受標示移轉登記之文件及圖章交付甲方，俾便辦理過戶登記之手續，權利人由甲方自由指定，與乙方無涉。」且當時因買賣雙方已言明俟法令可登記時，才辦理過戶移轉登記給買方即原告，因法令何時可以取銷限制尚未明確，為保障買方權益，故由訴外人黃亦智辦理擔保債務為二千萬元之抵押權予原告。故系爭買賣契約書應屬有效。
五、另關於原告價金給付經過，茲分述如下：㈠原告於八十三年六月二十九日代訴外人黃亦智償還母親二百萬元，訴外人黃
亦智親收面額二百萬元、發票日八十三年六月二十九日、發票人 何秋汝 、付款人彰化商業銀行、票號0000000號支票一紙。
㈡原告於八十四年五月三日借與訴外人黃亦智十萬元，訴外人黃亦智親收面額
十萬元、發票日八十四年五月三日、發票人物理農業機械有限公司、付款人彰化商業銀行、票號0000000號支票一紙。
㈢原告於八十四年五月一日代訴外人黃亦智償還訴外人 黃天成 抵押債務本息三百五十萬元。
㈣原告於八十四年八月十七日借與訴外人黃亦智四百萬元，訴外人黃亦智親收
面額九十萬元、一百一十萬元、二百萬元、發票日均為八十四年八月十七日、發票人分別為何秋汝、物理農業機械有限公司、付款人均為彰化商業銀行、票號分別為0000000、0000000、0000000等支票三紙。
㈤訴外人黃亦智向訴外人 何桐欽 借一百七十萬元，由原告於八十四年九月六日代其向訴外人何桐欽清償一百七十萬元。
㈥原告於八十五年五月七日由訴外人 江耀中 戶頭提一百萬元借給訴外人黃亦智。
㈦原告由訴外人江耀中戶頭提七十萬元借給訴外人黃亦智。
㈧原告於八十五年七月十五日又借訴外人黃亦智三十萬元，訴外人黃亦智親收
面額三十萬元、發票日八十五年七月十五日、發票人何秋汝、付款人彰化商業銀行、票號0000000號支票一紙。
右列小計一千三百三十萬元，因此，八十五年八月二日簽訂之系爭買賣契約書記載「捌拾伍年捌月貳日付清新台幣壹仟參佰參拾萬元正」，絕對與事實相符，否則，訴外人黃亦智焉肯在買賣契約書上親自簽名。
㈨原告於八十五年八月三日由訴外人江耀中戶頭提一百八十萬元交給訴外人黃亦智。
㈩原告於八十五年八月五日由訴外人江耀中戶頭提九十萬元交給訴外人黃亦智。
右列合計一千六百萬元，即係系爭買賣契約之價金。此外，原告於八十六年六月十六日再借與訴外人黃亦智七十萬元，訴外人黃亦智親
收面額七十萬元、發票日八十六年六月十六日、發票人何秋汝、付款人彰化商業銀行、票號0000000號支票一紙。
原告於八十六年七月七日又借與訴外人黃亦智一百三十萬元，訴外人黃亦智
親收面額三十萬元、二十萬元、八十萬元、發票日均為八十六年七月七日、發票人分別為何秋汝、物理農業機械有限公司、付款人均為彰化商業銀行、票號分別為0000000、0000000、0000000號支票三紙。
總計訴外人黃亦智向原告拿了一千八百萬元，為擔保買賣及借款，所以先後設定六百萬元及一千四百萬元抵押權，買賣土地因受地目限制，無法立即登記，在買賣契約中，特地表明設定二千萬元抵押權，以保障原告權利，並無不合之處。八十五年八月二日雙方簽訂系爭買賣契約書，記明付清一千三百三十萬，餘款分別於八十五年八月三日付一百八十萬元、八十五年八月五日付九十萬元，訴外人黃亦智並於八十五年八月九日（即七日後）設定一千四百萬元給原告作保障，如果買賣不真實，訴外人黃亦智又焉肯設定抵押呢？抵押文件中也有訴外人黃亦智身分證影本及印鑑證明書，不容被告否認。
肆、證據：提出系爭買賣契約書、印鑑證明書影本、系爭土地、建物謄本、地籍圖謄本、戶籍謄本各一份、經訴外人黃亦智簽名之轉帳傳票影本六紙、有訴外人黃亦智筆跡之取款憑條影本四紙、訴外人黃天成清償證明書影本、抵押設定契約書影本各一份、訴外人 江耀忠 取款憑條影本二紙、原告之妻何秋汝暨其子 黃一 祐之身分證正反面影本、系爭農舍使用執照影本、原告之子黃一祐之自耕能力證明書影本各一份為證；並聲請鈞院向台中縣大里地政事務所調取系爭土地暨其上系爭建物申請設定抵押權登記之相關資料；及聲請訊問證人邱碧霞、何桐欽、江耀中、 莊溪松 。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、原告所提出之系爭買賣契約書為虛偽之事，被告否認其真正。按被告未曾親眼見到系爭買賣契約書之簽訂，亦未曾聽被繼承人黃亦智說過生前有與原告簽立何種房地買賣契約書之情事（原告在訴外人黃亦智去世後快二個月才初次拿出系爭買賣契約書給被告甲○○看，在此之前，兩造早曾兩次會帳爭執訴外人黃亦智生前究竟遺留多少借款債務，原告竟未提及有此系爭買賣契約書存在？）因此，被告對於突然蹦出之系爭買賣契約書之真正，自不免有質疑，且經被告審視系爭買賣契約書後，發現有與事實不符及不合常理之處，分述如后：
㈠系爭買賣契約書「黃亦智」之印文與簽名均有問題：
就「黃亦智」之印文而言，細查之即可用肉眼辨識系爭契約書上之印文與印鑑章印文有所不符，且原告於起訴狀內所附之訴外人黃亦智印鑑證明，其日期竟為八十六年六月十四日，明顯在系爭契約書日期八十五年八月二日以後，原告持有此一份印鑑證明書，實有堪疑之處。
㈡就「黃亦智」之簽名筆跡而言，被告無法肯定其是否為訴外人黃亦智親自書
寫之筆跡，且以訴外人黃亦智生前投保之親自簽名筆跡比對時，更可判斷系爭買賣契約書上訴外人黃亦智之簽名筆跡應非真正。
二、縱認系爭買賣契約書為真正，亦因該契約書違反法律之強制規定而歸於無效，其理由如下：
㈠按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，
其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效」，最高法院著有六十六年台上字第二六五五號判例可稽。
㈡本件訂約日期八十五年八月二日係於土地法第三十條刪除之前，故仍受前開
要件之限制。且系爭土地之買受人即原告並無自耕能力，亦無自耕農身分，而原告亦未指定由自耕能力之人承受，又兩造於訂約時若有預期買賣之農地變更為非農地時再為移轉時，為何分別於八十五年七月二十九日、八十六年六月十四日申請訴外人黃亦智之印鑑證明欲辦理過戶。是系爭買賣契約已違反當時土地法第三十條之強制規定而為無效。
㈢且內政部台內營字第八六八九○一一號之函釋謂：「有關嚴格限制農舍起
造人之資格應以農地所有人為限，農舍移轉時應與農地一併移轉或僅准移轉於農地所有權人之執行疑義乙案，前經本部邀請有關會商獲致共識原則略以：『嚴格限制農舍起造人之資格應以農地所有權人為限，且農舍移轉時應與農地一併移轉』，並經函准行政院農業委員會及法務部同意上開會商共識」；且農業發展條例第十八條第四項亦有「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」之規定，故不論於該條例施行前、後取得農業用地之人、亦不論其所興建方式為集村或自地興建，如有移轉或設定抵押權時，均須農舍與基地一併移轉或設定，始為有效。故本件農地買賣既為無效，則其上農舍之買賣即非有效。
三、再原告提出的之價金給付證明無法直接證明系爭買賣契約書之真正：㈠八十三年六月二十九日之二百萬元：
原告前於九十年二月八日之準備書狀自認係代訴外人黃亦智向母親清償借款，惟於九十年四月二十四日之庭期則又改口係伊與訴外人黃亦智之借款關係。嗣經被告質疑後竟支吾其詞，無法自圓其說。
㈡八十四年五月三日之十萬元：
原告雖有訴外人黃亦智於上開日期簽名之轉帳傳票影本一紙，惟其上之簽名是否為真正，原有疑義，復以該日開立之支票票號0000000，其提示人為訴外人 謝淑玫 ，而非訴外人黃亦智，又訴外人謝淑玫為何許人也，被告並不認識，準此以觀，上開借貸關係是否存在，即有疑問。
㈢八十四年五月一日之三百五十萬元：
原告指稱於上開日期代訴外人黃亦智償還訴外人黃天成抵押債務本息共三百五十萬元，並有清償證明書影本一紙可稽。然查上開證明書係訴外人黃天成為證明訴外人黃亦智確實清償抵押債務之本息所開立，其上僅載明訴外人黃亦智先生存照等語。據此，原告自無法以前揭文書證明其有代償之事實。添㈣八十四年八月十七日之四百萬元：
⒈上開轉帳傳票之日期，原為八十四年八月二十日，卻遭篡改為八十四年八
月十七日，為何更改，是否為配合原告於該日所開立之三紙票據，有待查證。又其上之簽名是否為真正，仍有疑義。
⒉原告於前開日期所簽發之三紙票據，除票號0000000號、金額九十
萬元之支票為訴外人黃亦智所提示，餘則由訴外人 洪火土 兌現，故無法證明訴外人黃亦智已取得該三百一十萬元。抑且，上開票據訴外人黃亦智之簽名是否為真正，尚待鑑定，據而，原告能否執此證明訴外人黃亦智曾向其借款四百萬元，容有爭執。
㈤八十四年九月六日之一百七十萬元：
證人何桐欽雖於九十年三月一日出庭應訊時明白表示曾借給訴外人黃亦智一百七十萬元，且係以一張同額的支票交付，惟經被告詰問並請其提出該張支票之相關資訊時，卻改稱係分好幾筆款項出借，有幾張支票云云；尤有進者，證人竟無法舉出借款之具體時間（上開金額並非小數目），僅泛稱「黃亦智幾年前向我借款一百七十萬元」，凡此益徵其證詞之虛偽，委不足採。添㈥原告先後於八十五年五月七日、七月二十日、八月三日及八月五日分別自訴外人江耀中戶頭提領現金一百萬元、七十萬元、一百八十萬及九十萬：
⒈原告雖稱上開金額，係其將其存在訴外人江耀中帳戶之金錢借予訴外人黃
亦智的，此有訴外人黃亦智筆跡之憑條可稽，惟查上開憑條僅該筆七月二十日之七十萬元有訴外人黃亦智之簽名，另據被告向大里市農會查詢知悉，取款憑條於取款時須交由金融機構收執，非一般人所能持有，為何原告可以取得，又上開七月二十日之憑條何以會有訴外人黃亦智之簽名，該簽名是否為訴外人黃亦智之筆跡，均值懷疑。
⒉上開憑條固可證明訴外人江耀中曾於前開日期共提領四百四十萬元，卻無
法直接證明訴外人黃亦智曾向原告借款、訴外人黃亦智曾收到上開款項等事實。
㈦八十五年七月十五日之三十萬元：
原告提出轉帳票及票號0000000號之支票影本各一紙以資證明上開借貸關係之存在，惟如前述，上開傳票簽名之真正，存有疑義，且其上之日期曾遭塗改；而上開票據則因提示人為Ｓ0000000，與訴外人黃亦智無涉，要難為本件借貸之證據。添㈧八十六年六月十六日之七十萬元：
原告提出轉帳傳票及票號0000000號之支票影本各一紙藉以證明上開借貸關係之存在，惟承前所述，系爭筆跡之簽名是否真正為本件之爭點，況且上開票據之提示人亦非訴外人黃亦智，而係訴外人 莊英南 ，故是否有上開七十萬之借貸關係，疑點同前。
㈨八十六年七月七日之一百三十萬元：
原告雖舉出有訴外人黃亦智簽名之轉帳傳票及票據三紙之影本，惟上開四個
訴外人黃亦智之簽名，以肉眼辨識，四個均不相同，故簽名是否真正仍須經過鑑定。
㈩結論：原告雖臚列了價金給付之時間與方式，並提出數紙轉帳傳票與支票以
實其說，惟上開傳票究非銀行內部所專用，而係一般書局均可取得，證據力原較為薄弱，復以其上之簽名是否真正，難以肉眼辨識，有鑑定之必要。抑且，上開支票之提示人有多紙非訴外人黃亦智兌現，故而系爭買賣契約書是否存在，實有待調查。
四、系爭抵押權之設定登記是否為訴外人黃亦智本人所為，容有疑義：㈠按辦理抵押權設定所需文件為：⒈登記申請書⒉契約書⒊權利書狀⒋身分證
明文件（戶籍謄本、身分證影本、戶口名簿影本）⒌委託書⒍義務人印鑑證明書⒎第三人承諾書或同意書，而上述文件僅權利書狀、身分證明文件及印鑑證明書之取得較為困難，合先敘明。
㈡惟查：
⒈訴外人黃亦智之身分證前於八十三年十一月二十四日辦理六百萬元之抵押
權設定登記時，曾將身分證影本交付原告持有；再者，訴外人黃亦智與原告為兄弟關係，且未自立門戶，與父母親為同一戶籍，據而原告欲取得訴外人黃亦智之身分證明，如戶籍謄本、戶口名簿等，十分容易。
⒉按「申請印鑑登記、變更登記、註銷登記及印鑑證明，均應以書面向印鑑
登記機關為之」「依第四條第一項規定申請印鑑證明應由當事人或其受委任填具申請書並繳驗國民身分證、申請辦理」為印鑑登記辦法第四條、第七條定有明文，又此稱「國民身分證」於委任辦理申請印鑑證明之情形，委任人謹須出具身分證影本，而受任人始須繳驗身分證正本，揆諸上述，原告欲取得訴外人黃亦智之印鑑證明書，要非難事。添⒊復以訴外人黃亦智於設定六百萬元抵押權予原告時，即將印鑑章及系爭權
狀交由原告保管，直至被告甲○○辦理繼承時，始予返還（詳見九十年四月二十四日之訊問筆錄），準此以言，原告既持有訴外人黃亦智之土地權狀、印鑑章及身分證影本，便可自行辦理本件抵押權之設定。
㈢至原告指稱「系爭買賣契約書業經代書邱碧霞證實，並有黃亦智之印鑑證明
書為證，買賣事實應可憑為真實」云云，然查證人於九十年二月八日之言詞辯論筆錄第五頁即明白表示「這個契約書是代書事務所小姐所寫的，應該沒有其他意義」，惟究係那位小姐所寫，伊未表示，質言之，邱碧霞既未親擬系爭買賣契約書，則以之為本件調查證據之方法，即有不當，遑論執之為系爭買賣契約書真正的證據。
五、本件事實有違一般經驗法則與論理法則，蓋據原告提出之價金給付證明，可知訴外人黃亦智於八十三年六月至八十六年七月共借款一千八百萬元，平均每年借款六百萬元，如此龐大之借款金額，與其感情甚篤之配偶竟一無所悉，而與之少有聯絡的原告，不僅「完全知悉」訴外人黃亦智係向何人借款，更慷慨解囊為其清償每一筆的債務，顯違常理；又上開債權人於今均為原告聲請傳喚之證人，惟首位到庭應訊之證人何桐欽非但無法交待借款之時間，證詞更前後矛盾，據而，被告對其他即將傳喚之證人人格與證言之真實，存有高度之懷疑。
叄、證據：提出訴外人黃亦智印文不符處圈記對照表、黃亦智生前投保親自簽名筆
跡影本、切結書影本、黃亦智生前信字跡原本、成績單簽名原本影本各一份為證；並聲請鈞院向彰化商業銀行調取第一九二之六帳號暨第九三三之五帳號開戶申請書暨相關支票兌領資料、再將相關資料暨系爭買賣契約書送請鑑定其上訴外人黃亦智印文、簽明筆跡是否真正；及聲請訊問證人 柯秀蓮 、 張林宜 、黃林招。
理由
一、原告主張：訴外人黃亦智於八十五年八月二日將其所有坐落台中縣○○鄉○○段北溝小段第一○一之二四地號土地（下稱系爭土地），面積五百坪（每坪售價三萬元，土地價金一千五百萬元），及其上同小段二九三八建號建物（門牌號碼為台中縣○○鄉○○路○○○○號，下稱系爭建物），持分二分之一（建物售價一百萬元），合計以一千六百萬元之價金出售原告，雙方訂有土地建物買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），價金已全部付清，訴外人黃亦智於八十六年十一月七日死亡，被告為其繼承人，已辦妥系爭土地及建物之繼承登記，系爭土地係一般農業區，當時受土地法第三十條及農業發展條例第三十條之限制，暫時無法登記，嗣政府農業政策變動，已刪除前開土地法第三十條及農業發展條例第三十條之限制規定，爰依買賣契約及繼承關係請求被告將系爭土地及建物如聲明所示之應有部分辦理移轉所有權登記予原告等語；被告則以：訴外人黃亦智生前從未提及系爭買賣契約書，其上訴外人黃亦智之簽名及印文亦與其生前所為不符，故系爭買賣契約書應非真正；縱認系爭買賣契約書為真正，惟依當時土地法第三十條「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效」之規定，原告於訂約當時並無自耕能力，亦無自耕農身分，而原告亦未指定由有自耕能力之人承受，且兩造於訂約時亦未預期買賣之農地變更為非農地時再為移轉之情形，故系爭買賣契約應為無效，再依農業發展條例第十八條第四項之規定，農舍如有移轉時，須與基地一併移轉，始為有效，是本件農地買賣既為無效，則其上農舍之買賣亦非有效；又縱認系爭買賣契約為真，原告尚未依約給付價金，被告亦可行使同時履行抗辯權等語資為抗辯。
二、本件被告為訴外人黃亦智之繼承人，原來系爭土地為訴外人黃亦智與他人共有，系爭建物則為訴外人黃亦智單獨所有，嗣訴外人黃亦智於八十六年十一月七日死亡，被告即於八十七年三月十六日辦理上開不動產之繼承登記；又系爭土地為農地，其上之系爭建物為農舍，而原告於訂立系爭買賣契約書時，並無自耕能力等事實，已據原告提出系爭土地暨建物登記謄本、地籍圖謄本及戶籍謄本各一份為證，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
三、而本件兩造就系爭買賣契約書是否真正、是否無效及買受人即原告已否付清價金等節，均有爭執，故本件之爭點厥為：㈠系爭買賣契約書是否真正；㈡系爭買賣契約書是否無效；㈢買受人即原告已否付清價金。經查：本件兩造就系爭買賣契約書之真正固有爭執，惟系爭買賣契約如有無效之情事，本件結果將無二致，故本件先予論究系爭買賣契約是否無效乙節，說明如下：
㈠按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事
人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。
民法第二百四十六條定有明文。又按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。
如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。最高法院著有六十六年台上字第二六五五號民事判例可資參照。
㈡雖上開土地法第三十條農地移轉限制之規定，已於八十九年一月二十八日刪除，
然原告主張其就系爭土地、建物與訴外人黃亦智訂立買賣契約之日期為八十五年八月二日，係在該條規定刪除之前，是系爭買賣契約如為真正，原告買受系爭土地仍應受修正前土地法第三十條有無自耕能力之限制。而觀諸原告所提出系爭買賣契約書第四條係約定：「乙方（即賣方，指訴外人黃亦智）於接獲甲方（即買方，指原告）之通知之日起兩日內，無條件備齊買賣標示移轉登記之文件及圖章交付甲方，俾便辦理過戶登記之手續，權利人由甲方自由指定與乙方無涉」等語；且原告所舉之證人即代書邱碧霞到庭證稱：「我從事代書工作」、「（原證一土地買賣契約書是你寫的？）是，八十五年八月二日當天乙○○、黃亦智一起來找我，說要買賣本件土地，我就幫他們寫本件契約書」、「（系爭買賣契約定約時，有無預期系爭土地為農地如何辦過戶的問題？）系爭土地原來為原告之妻何秋汝所有，由我辦過戶給黃亦智，故我們都知道系爭土地為農地，當時黃亦智也表示系爭土地原告要過戶給誰與他無關，故系爭買賣契約書第四條才約定，由原告指定要將土地過戶給誰」、「（原告要將系爭土地過戶給何人？）原告之子黃一祐，黃一祐有自耕農身分」、「（系爭買賣契約書第四條約定，雙方在訂約時原告有無具體指定要過戶給何人？）簽約時原告說他太太及子女都有自耕能力，但沒有具體說明要過戶給何人，後來原告就把他兒子黃一祐的證件拿來」等語；又原告於起訴狀自承：「系爭土地係一般農業區，當時受土地法第三十條及農業發展條例第三十條之限制，暫時無法登記，．．．茲八十九年一月二十六日政府農業政策變動，已刪除前開土地法第三十條及農業發展條例第三十條之限制規定，依雙方約定，原告已可依買賣契約及繼承關係訴請被告移轉所有權登記」等語，顯見本件契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，亦未約定指定登記於任何有自耕能力之第三人或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人。揆諸首揭說明，原告買受系爭農地時，並無自耕能力，且無如上之約定，即屬以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段規定，系爭土地之買賣契約，應屬無效。
㈢又系爭建物為農舍，坐落於系爭土地之上，已如前述，參諸內政部台內營字第
八六八九○一一號之函釋謂：「有關嚴格限制農舍起造人之資格應以農地所有人為限，農舍移轉時應與農地一併移轉或僅准移轉於農地所有權人之執行疑義乙案，前經本部邀請有關會商獲致共識原則略以：『嚴格限制農舍起造人之資格應以農地所有權人為限，且農舍移轉時應與農地一併移轉』，並經函准行政院農業委員會及法務部同意上開會商共識」等語，及九十一年一月三十日修正之農業發展條例第十八條第四項前段「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」之規定，農地及其上農舍應屬同一人所有且應一併移轉所有權，為我國向來之農業政策之一，是系爭農舍既應與系爭土地一併移轉所有權，則系爭土地之買賣契約既屬無效，依民法第一百十一條前段「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效」之規定，系爭建物之買賣契約亦屬無效。
四、綜上所述，縱認系爭買賣契約為真正，且買受人即原告已付清價金，惟系爭買賣契約既屬無效，從而，原告依系爭買賣契約及繼承之法律關係請求被告各應將系爭土地每人之應有部分八八二九之四一三，及系爭建物每人應有部分八分之一，移轉登記予原告所有，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、陳述及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年四月二十三日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官許秀芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年四月二十三日~B法院書記官