桃園簡易庭106年度桃小字第1608號民事判決

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　106年度桃小字第1608號
原　　　告　上海金帝大樓管理委員會
法定代理人　 吳文政
訴訟代理人　 李彥緯
　　　　　　 王俊寬
被　　　告　 楊芝薇
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年6月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，
由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定
有明文。本件原告上海金帝大樓管理委員會（下稱原告管委
會）之法定代理人原為李彥緯，嗣由吳文政接任法定代理人
，並聲明承受訴訟（見本院卷第120頁），揆諸前揭說明，
核無不合，應予准許。
二、次按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第43
6條之23、第436條第2項、第255條第1項但書第2款分
別定有明文。本件原告起訴時，原請求：「被告應給付原告
新臺幣（下同）1萬5,000元，及自本件支付命令送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。」嗣於起訴狀送達
被告後，於民國107年2月8日本院審理時，當庭變更請求
為：「被告應給付原告1萬7,000元，及自本次言詞辯論之
翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本
院卷第129頁），經核其變更乃係基於同一關係之基礎事實
，揆諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告為門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號7樓
房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，亦為系爭房屋所屬社區
即上海金帝大樓社區（下稱系爭社區）之區分所有權人。系
爭社區住戶規約（上篇）第6條第1項第1款既規定：「住
戶按月繳納基本管理費500元。」，被告就此基本管理費自
有繳付義務，詎被告自104年5月起至107年1月止，已積
欠34期管理費共計1萬7,000元未繳【計算式：500元（被
告每期應繳之管理費）×34（期）＝1萬7,000元】，經原
告於106年5月發函催討，猶未獲置理。為此，爰依公寓大
廈管理條例第21條提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之
聲明。
二、被告則以：
㈠、系爭房屋位於系爭社區之最高樓層，系爭房屋上方即為屬系
爭社區共用部分之屋頂平臺（下稱屋頂平臺），該屋頂平臺
本應由原告管委會進行管理維護。嗣因屋頂平臺之防水層失
效，於103年開始造成系爭房屋之屋頂漏水，並使系爭房屋
天花板受有發霉、油漆脫落之損害，被告雖多次請求原告管
委會修繕屋頂平臺，然原告管委會卻怠於履行該修繕義務，
是被告為防免系爭房屋所受之漏水損害擴大，故於104年8
月間，自覓訴外人 吳志勇 進行屋頂平臺之防水層修繕，並支
付2萬元之修繕費，是原告管委會就2萬元之修繕費，應屬
無法律上原因而受有利益，自應將之返還予原告（就被告主
張原告管委會積欠被告修繕費之不當得利債務，下稱「修繕
費債務」）。
㈡、是被告就「自104年5月迄至107年1月止、欠繳原告管委
會之管理費1萬7,000元」，如以2萬元修繕費債務抵銷，
依抵銷結果，原告管委會自未能向被告再有所請求，是原告
所為主張均無理由等語，資為抗辯。並聲明：⑴、原告之訴
駁回。⑵、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行
。
三、經查，原告主張被告為系爭房屋之所有人，其欠繳管理費1
萬7,000元之事實，業已提出與其所述相符之系爭社區管理
組織報備證明、管理費繳款通知單、存證信函黏貼於系爭房
屋之招領通知照片、存證信函為證（見本院106年度司促字
第20486號卷【下稱司促卷】第5頁至第20頁），並經本院
職權調閱系爭房屋之公務用謄本核對屬實（見本院卷第24頁
），且被告於開庭時，亦自承其於104年5月至今，均未繳
納每月500元之管理費（見本院卷第130頁），是原告主張
該部分之事實可信為真實，並得作為本件判決之基礎。
四、本件之爭點應為：㈠、被告對原告管委會是否負管理費債務
？㈡、原告管委會對被告是否負修繕費債務？㈢、兩造若互
負債務，得否主張抵銷？抵銷後之結果為何？茲分述如下：
㈠、被告對原告管委會是否負管理費債務？
１、按本大樓（即上海金帝大樓）住戶應分攤下列費用：甲、經
常管理費：1、住戶按月繳交基本管理費500元，系爭社區
住戶規約（上篇）第6條定有明文（見司促卷第6頁反面、
本院卷第31頁）；次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公
共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額
，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會
得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理
條例第21條亦有明定。經查，被告為系爭社區之區分所有權
人，為維護社區安全及各項公共設施之妥適運作，依據上開
規定當有依住戶規約繳交管理費之義務，然被告既於104年
5月起至107年1月止，已積欠34期管理費共計1萬7,000
元（計算式見原告主張欄）未繳，且業受原告管委會以存證
信函限期催告被告履行未果，堪認被告應對原告管委會具1
萬7,000元之管理費本金債務。
２、另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；而區分所有權人若在規定之日期前未繳納應納金額時，
管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延
利息，以未繳金額之年息10％計算，民法第229條第1項、
系爭社區住戶規約（下篇）第10條第5項亦分別定有明文（
見司促卷第13頁反面、本院卷第34頁反面）。是原告管委會
依系爭社區住戶規約及上開規定，本得就各期被告遲繳之管
理費，請求自應繳款日之翌日起，按週年利率10％計算之遲
延利息，然原告僅請求被告給付自107年2月8日言詞辯論
期日之翌日起（即107年2月9日）至清償日止，按週年利
率5％計算之利息（見本院卷第129頁），當屬其處分權之
行使，本院也當尊重，是被告對原告管委會所具之管理費債
務內容為「被告應給付原告管委會1萬7,000元，及自107
年2月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」
（下稱甲債務）。
㈡、原告管委會對被告是否負修繕費債務？
１、又按公寓大廈管理條例之共用部分，指公寓大廈專有部分以
外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責
於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或
住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，
從其規定，公寓大廈管理條例第3條第4項、第10條第2項
分別定有明文，是就公寓大廈中共用部分，依法當由管理委
員會進行修繕、管理、維護，而就前開管理維護或修繕所生
之費用，原則上，本當由公共基金或由區分所有權人按其共
有之應有部分比例分擔支出，然就此費用分攤，如於個別社
區另經「區分所有權人會議或規約另有規定」，則就管理、
維護、修繕費用之分攤方式，則當改以「區分所有權人會議
之決議結果」或「規約另有規定」之內容為據。
２、經查：
⑴、系爭社區住戶規約（下篇）第2條第2項內容為：「本公寓
大廈法定空地、屋頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權
人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議決議，不
得約定為約定專用部分。」；住戶規約（下篇）第12條為：
「共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金
支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部
分比例分攤之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由
所致者，由該區分所有權人負擔。」（見司促卷第9頁反面
、第14頁、本院卷第33頁、第35頁），顯見系爭社區業已明
確認定「屋頂平臺」屬共用部分，且該共用部分當由原告管
委會盡修繕責任，而就修繕相關費用，除可證明屬「可歸責
於區分所有權人事由所致者」外，於公共基金充足時，也當
由公共基金加以支出。
⑵、而就屋頂平臺此共用部分修繕費用之相關事宜，原告管委會
表示其相關處理及決議情形如下：
①、於95年時業已補助頂樓住戶每戶1萬3,000元，有原告管委
會95年12月份之收支明細表為證（見本院卷第131頁）。
②、於104年7月10日原告管委會104年第6次會議時，另行決
議：「由於住戶大會的參加人員無法達到人數標準，頂樓防
水修繕依規定以10萬元補助，頂樓住戶共10戶，平均一戶約
有1萬元補助，修繕住戶必須自行請人估價，並拍攝施工前
施工後的情形，交由管委會核准」，此也有原告管委會之會
議紀錄在卷可稽（見本院卷第45頁，就此次會議之決議結果
，下稱「A管委會會議決議」）。
③、於106年4月23日系爭社區區分所有權人會議（該次出席人
數共40戶，區分所有權總計3727.9平方公尺），針對7樓住
戶漏水修繕議題，共計31戶之住戶決議同意就「102年至10
6年間，已自行完成漏水修繕且能出具修繕單據之7樓住戶
」，給與一戶一次不超過1萬5,000元之漏水修繕補貼。然
如頂樓漏水議題，經法院依法判決者，則依判決處理之，亦
有系爭社區區分所有權人會議紀錄及出席人員名冊附卷可參
（見本院卷第87頁至第104頁，就此次會議之決議結果，下
稱「B區權會會議決議」）。
④、於106年12月17日系爭社區區分所有權人會議（該次出席人
數共25戶，區分所有權總計2305.06平方公尺），針對7樓
住戶漏水修繕議題，共計13戶決議同意就「102年至106年
已自行完成漏水修繕且能出具修繕單據之7樓住戶」，給與
一次性補貼，補貼方式為原告管委會與7樓住戶各負擔1/2
之修繕費，並有系爭社區區分所有權人會議紀錄及出席人員
名冊附卷可參（見本院卷第66頁至第85頁，就此次會議之決
議結果，下稱「C區權會會議決議」）。
⑶、故就屋頂平臺之修繕事宜，原告管委會雖曾以A管委會會議
決議表示進行修繕補助，然此似未更易住戶規約中，約定應
由原告管委會就「屋頂平臺」盡管理維護之責任；而就B區
權會會議決議，雖曾決議就屋頂平臺之修繕部分，原告管委
會僅須給予7樓住戶「一戶一次不超過1萬5,000元之漏水
修繕補貼」，然該次決議因未達法定標準，故已另行於106
年12月17日再次召開區分所有權人，並作成C區權會會議決
議；是就屋頂平臺修繕費之分攤比例，原告主張被告如已自
行尋覓吳志勇進行修繕，且可提供相關單據，應屬102年起
至106年已完成漏水修繕並且能出具單據之7樓住戶，則依
據有效之C區權會會議決議，該等修繕費應由原告管委會與
被告各自負擔一半（見本院卷第151頁）；被告則主張就C
區權會會議決議，因原告管委會未依公寓大廈管理條例第32
條第2項、第3項規定，將C區權會會議決議送達各區分所
有權人，供區分所有權人於7日內表示反對意見，亦未於決
議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之，難
認該決議結果視為成立，當屬無效之決議，故就屋頂平臺之
修繕費分攤，即當回歸系爭社區之住戶規約，全數由原告管
委會分攤（見本院卷第156頁），是本件C區權會會議決議
是否屬有效決議，將影響兩造就屋頂平臺之修繕費之分攤比
例為何，以下分點討論之：
①、就7樓住戶漏水修繕議題，系爭社區業已依據其住戶規約（
下篇）第3條第9項規定，認定其當屬84年適用之公寓大廈
管理條例第31條「須經區分所有權人數3分之2以上出席，
以出席人數4分之3以上同意行之」之事項，故認為106年
4月23日召開之區分所有權人會議，所做成之B區權會會議
決議未達前開法定標準，而須另行依現行公寓大廈管理條例
第32條再行決議，有系爭社區區分所有權人會議紀錄附卷可
參（見本院卷第87頁）。
②、另按區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所
有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召
集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出
席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分
所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其
區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作
成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區
分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對
意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有
權比例合計半數時，該決議視為成立；區分所有權人會議應
作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於
會後15日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，
應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保
存，公寓大廈管理條例第32條第1、2項、第34條分別有所
規範。系爭社區住戶規約（下篇）第3條第11項則規定「區
分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名
，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之」（見司促卷
第11頁、本院卷第33頁反面）。
③、是如個別社區須依公寓大廈管理條例第32條召開區分所有權
人會議，該次決議除須「應有區分所有權人3人並5分之1
以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人
數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過
半數之同意」外，尚須將此會議決議依公寓大廈管理條例第
34條「送達各區分所有權人」，使所有區分所有權人有機會
得知悉區分所有權人會議之決議結果，並讓具有反對意見者
，得於法定期間內以書面表示反對意見，而在該等書面反對
意見「未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半
數時」，此等依公寓大廈管理條例第32條所召開之區分所有
權人會議決議結果，始能視為成立。另就公寓大廈管理條例
第34條及系爭社區住戶規約（下篇）第3條第11項，既然定
有區分所有權人會議之決議當於「會後15日內送達各區分所
有權人並公告之」之字樣，是自其已分列「送達各區分所有
權人」、「公告」等兩種通知方式來看，顯見單純之公告，
應不得代替管理委員會以「公告以外之方式」送達各區分所
有權人之法定通知義務，也屬明確。
④、再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文，被告業已抗辯原告管
委會就C區權會會議決議，並未依據公寓大廈管理條例第32
條第2項逐戶將通知區分所有權人，故主張決議無效（見本
院卷第151頁），而原告訴訟代理人就此僅表示106年12月
17日業已合法召集（見本院卷第151頁），然其並未就「原
告管委會有將C區權會會議決議以公告以外方式，送達各區
分所有權人」之相關事實進行舉證，嗣後原告訴訟代理人亦
表示原告管委會「並沒有將C區權會會議決議會議紀錄送達
各區分所有權人，但有將會議紀錄貼在每一層樓的樓梯及電
梯」，上情亦有本院公務電話紀錄表在卷可參（見本院卷第
164頁），是依原告管委會就C區權會會議決議之送達方式
，其既僅將C區權會會議決議「公告」於系爭社區之電梯或
樓梯，而未將C區權會會議決議「送達各區分所有權人」，
難認此送達方式與公寓大廈管理條例第32條第2項、第34條
之規定、系爭社區住戶規約（下篇）第3條第11項之約定相
符，故C區權會會議決議之結果，應「不得」依公寓大廈管
理條例第32條第2項視為成立。是C區權會會議雖就「7樓
住戶漏水修繕議題」，決議改由「原告管委會與7樓各負擔
2分之1」，但因C區權會會議決議無法視為成立，故無從
拘束原告管委會及系爭社區之區分所有權人，是就系爭社區
屋頂平臺之修繕費用分攤，似當回歸於系爭社區之住戶規約
，於公共基金充裕時，全數由原告管委會以公共基金支出。
⑷、而就被告商請吳志勇修繕屋頂平臺之修繕經過，本院就吳志
勇於107年5月28日具結證稱之內容，依判決格式修正或刪
減文句或調整順序，綜合其證述大意整理如下（見本院卷第
147頁反面至第149頁）：
①、興月企業有限公司為我開立，我從事防水工程將近20年了，
當時被告的先生找我就系爭房屋進行漏水修繕工程，我當時
有至系爭房屋查看，當時被告家中房間、客廳之天花板會有
滲水及滴水之現象，又頂樓是做PU，依據我的經驗，PU已經
施作完畢甚久，應該是頂樓防水層年久失修而失效、有裂縫
，才會造成被告家天花板有滲水之現象，而被告家中房間其
他部分是完好的，並無漏水之徵兆。
②、一般PU會失效，就是因為上面的隔熱層失效，因此我們必須
要先塗防水漆再塗隔熱漆，隔熱漆塗抹之作用是為了保護防
水層，延長使用壽命，至於隔熱漆有些人會改用鋪隔熱磚或
泡沫水泥之方式來代替，我當時修繕部分，一處是客廳靠近
樓梯間上面，一個是臥室上方的屋頂，只有施作局部的頂樓
防水層，當時我是用防水漆重新塗過，並於防水漆上面再做
隔熱漆，將臥室及客廳上方之防水層修復好，後來客戶也沒
有再找我處理這件事，當時收受之工程款為2萬元等語。
⑸、是依吳志勇具結證述之結果，併參被告提供吳志勇之保固書
業已載明此次工程為「屋頂局部防水檢修」工程（見本院卷
第134頁），顯見當時吳志勇進行修繕之範圍應僅限於「屋
頂平臺之防水層」，而未及於被告就系爭房屋所具之專有部
分，且依據吳志勇之證述，此等屋頂防水層之所以失效，是
因屋頂平臺PU失效所致，當認此防水層失效原因，為原告管
委會維護屋頂平臺此共用部分不當、未能及時修繕造成，而
非可歸責於被告。另按無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。是依
系爭社區之住戶規約，屋頂平臺之維護、修繕本當由原告管
委會負責，是本件原告管委會未妥適就屋頂平臺進行管理維
護，因而使被告於104年8月間，先行就屋頂平臺之防水層
進行修繕，並支出2萬元之修繕費，堪認原告管委會就「被
告代修屋頂平臺」事宜，屬無法律上原因受有利益，原告管
委會依法應返還其所受有之2萬元修繕費利益予被告，堪認
被告主張之修繕費債務當屬存在，且觀原告管委會106年12
月之收支明細表，目前原告管委會之公共基金結餘尚有233
萬5,069元（見本院卷第58頁），堪認公共基金當屬充足，
是依系爭社區之住戶規約，原告管委會更當以公共基金支付
共用部分之修繕費，併予敘明。
⑹、另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項
定有明文；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得
請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從
其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法
律可據者，週年利率為5％，第233條第1項、第203條分
別定有明文，從而，被告就其對原告管委會所具之不當得利
債權共2萬元，既於105年7月11日以桃園府前834號存證
信函主張原告管委會應於文到3日內給付，否則即抵銷被告
自104年5月起之屆期管理費，而原告管委會於105年7月
12日收受後（見本院卷第47頁），並未於3日內（即105年
7月15日）給付，堪認原告管委會就修繕費債務應於105年
7月16日負遲延責任，故原告管委會對被告之修繕費債務內
容應為「原告管委會應給付被告2萬元，及自105年7月16
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（下稱乙
債務）。
㈢、兩造若互負債務，得否主張抵銷？抵銷後之結果為何？
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能
抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334
條定有明文。
２、經本院認定後，可知兩造確實互負可為抵銷之屆期債務（即
甲債務及乙債務），觀諸被告對原告管委會所負甲債務之內
容為「被告應給付原告管委會1萬7,000元，及自107年2
月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」，原
告管委會對被告所負之乙債務之內容為「原告管委會應給付
被告2萬元，及自105年7月16日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息。」，可見依此抵銷結果，原告管委會對
被告應無可再行使之債權，是原告管委會猶起訴請求被告所
為之給付當屬無據。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告
給付1萬7,000元，及自107年2月9日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，均屬無據。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本件係適用小額訴訟程序所為之判決，爰依民事訴訟法第43
6條之19第1項規定，確定原告應負擔之訴訟費用額，為原
告業已繳納之第一審裁判費1,000元。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年7月25日
桃園簡易庭法官葉晨暘
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官石曉芸
中華民國107年7月25日
附記：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項
規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日
內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正
，由原第二審法院以裁定駁回之。