裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第1455號民事判決
裁判日期：民國105年02月24日
裁判案由：減少價金等
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第1455號原告 蔡佳嫈 訴訟代理人 蘇家宏 律師
劉志忠 律師被告 林素蘭 訴訟代理人 林重宏 律師複代理人 柯智炫 律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國105年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條定有明文。經查，依兩造於民國100年5月31日所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第十四條之約定：「買賣雙方因本契約所生相關爭議，除依代辦履約保證委任契約書所載應進行仲裁之情形外，其餘均由標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院。」（見本院卷（一）第17頁），而本件買賣標的物係坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（權利範圍均1/4），及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○號建物（下稱系爭建物）之4樓暨頂樓、陽台增建物（下稱系爭房屋），故本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明第
1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）4,146,844元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即103年1月25日）起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷（一）第1頁），嗣於105年1月15日言詞辯論期日當庭提出民事言詞辯論意旨狀變更聲明第1項為：被告應給付原告4,428,801元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即103年1月25日）起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷（二）第93頁），又於同日言詞辯論期日中，當庭減縮本案鑑定費用80,000元不請求而變更前開聲明第1項為：被告應給付原告4,348,801元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即103年1月25日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，有該次言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷（二）第91頁背面），核其上開變更，均屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於100年5月31日簽訂系爭契約，原告向被告購買其所
有、坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000地號之土地（權利範圍均1/4）及其上系爭房屋，買賣價金為14,860,000元，原告已付清買賣價金，被告則依約將系爭房屋登記於原告之弟即訴外人 蔡宗正 名下，並於100年6月30日完成點交。系爭房屋出售時，原告曾前往看屋以了解系爭房屋使用狀況，當時確實見系爭建物3樓往4樓樓梯間設置鐵門加以區隔門禁，該鐵門後之空間包含3樓往4樓樓梯間、4樓整層、4樓往頂樓樓梯間及頂樓、陽台增建物均由被告單獨使用，而兩造訂立系爭契約時，系爭契約第一條特別註記有頂樓增建部分，第七條第四項亦保證無遭他人主張權利情事，被告並於「標的物現況說明書」第10項就「★是否知悉增違建曾被檢舉、查報、拆除？」、「★是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」勾選「否」，詎兩造於交屋後，蔡宗正竟於100年7月13日收到系爭建物3樓所有權人即訴外人 吳月霞 於100年7月11日所發之存證信函，要求拆除私設門回復安全梯暢通、淨空頂樓私設隔牆及私有物、停止侵占1至
3樓住戶之合法屋頂使用權益；系爭建物2樓所有權人即訴外人 蔡朝連 及3樓所有權人吳月霞更對蔡宗正提起拆屋還地等訴訟（案號：本院101年度簡上字第297號，下稱另案訴訟），且蔡朝連之子即訴外人 蔡文斌 於另案訴訟中亦曾出庭作證表示曾多次要求被告拆除樓梯間門鎖與增建物，並提出
100年4月27日、100年5月21日、100年6月29日之要求被告淨空樓梯間及頂樓平台等手機簡訊，原告始知其他所有權人早已就系爭建物3樓往4樓樓梯間、4樓往頂樓樓梯間及頂樓增建物部分多次對被告主張權利。
㈡被告為圖能取得較高額買賣價金，故意隱匿系爭房屋早有糾
紛存在，於買賣當時隻字未提，原告一買受後系爭房屋樓梯間門鎖及增建物部分即遭其他所有權人訴請拆除，致原告無法單獨使用系爭房屋3樓往4樓樓梯間、4樓往頂樓樓梯間及頂樓增建物部分，自屬買賣標的物有重大瑕疵，被告應負民法第354條所定物之瑕疵擔保責任。依原告與被告合意選定之徐有忠建築師事務所之估價報告書，系爭房屋於100年
5月31日買賣契約訂立時，3至4樓樓梯間之評估價格為625,570元；4樓至頂樓樓梯間之評估價格為463,733元；頂樓加蓋部分之評估價格為2,156,220元；被告就上揭部分皆給付不能，故原告依民法第226條、第353條、第184條第
1項、第360條所得請求契約上利益之損失為3,245,523元（計算式：625,570＋463,733＋2,156,220＝3,245,523）。此外，原告因被告之不完全給付遭系爭建物2樓住戶蔡朝連及3樓住戶吳月霞訴請拆屋還地，另案訴訟所致之損失包括第一審裁判費27,136元、第一審鑑定費9,600元、第二審裁判費40,704元、第二審證人旅費530元、第三審裁判費40,704元、第三審律師酬金60,000元，合計178,674元；後原告就本院103年度司執字第5955號強制執行事件與蔡朝連及吳月霞和解，支付和解金458,132元，原告並負擔拆除清運費用30,000元及5樓新購電器被拆除折舊之損害42,000元（含冷氣32,000元、電視8,000元、冰箱2,000元），合計72,000元，皆屬原告因被告不完全給付所受之損害。另原告對系爭建物1樓住戶比照賠償金額294,472元（計算式：每月4,870元×自100年6月24日至102年12月31日止共2年
6個月7天＝294,472元)，被告亦應負債務不履行損害賠償責任。
㈢又被告故意不告知系爭房屋有瑕疵，於系爭契約與附件之標
的物現狀說明書上為保證無遭他人主張權利與隱匿糾紛之虛偽記載，且於原告詢問時甚至再度保證「沒有什麼問題」、「已經處理了」，其行為已該當積極施用詐術，致原告就系爭契約必要之點陷於錯誤，被告顯有侵害被告表意自由此一重要之人格權，屬故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，該當民法第184條第1項前段、第184條第1項後段之侵權行為無疑。原告因被告之詐欺行為而遭另案訴訟纏訟多年，耗費大量心力、損失無數金錢，被告將燙手山芋丟給原告後即置身事外，又避不見面、不願出面解決爭端，使原告承受莫大的精神折磨，於另案訴訟判決確定後，仍然不思悔悟，繼續狡辯卸責，使原告再次蒙受痛苦與折磨，原告自得依民法第195條第1項規定請求被告賠償非財產上損害100,00
0元。綜前所述，被告應給付原告之損害賠償總額為4,348,
801元（計算式：3,245,523＋178,674＋458,132＋294,
472＋72,000＋100,000＝4,348,801），被告依約給付予原告之系爭房屋有瑕疵，系爭房屋交付後原告竟遭他人起訴主張拆屋還地，此亦構成權利瑕疵，被告並未依債之本旨給付，亦該當債務不履行，爰民法第354條、第359條、第34
9條、第353條、第227條、第184條第1項、195條第1項、216條第1項規定提起本件訴訟，請求本院擇一判決，並聲明：⒈被告應給付原告4,348,801元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即103年1月25日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣被告雖辯稱系爭建物「3樓往4樓樓梯間」及「4樓往頂樓
樓梯間」非系爭契約買賣標的物範圍，無從對原告負任何瑕疵擔保責任，亦無向原告提供任何保證之可能云云，惟就系爭契約第1頁「主建物面積/層次」欄記載「四層：58.63，陽台7.38，共計66.01」及第6頁中第十七條第六點記載：「本物件主建物面積含該樓層之電樓梯間」整體觀之，應解釋為系爭契約第1頁所載之「主建物」亦包含3至4樓之樓梯間，且系爭契約第一條第一項第（一）款圈有頂樓及陽台，故應認「頂樓加蓋」與「4樓往頂樓之樓梯間」亦屬於買賣標的物。又被告所提不動產說明書所附之產權調查表第
1頁記載：「含主建物約17.74坪，陽台約2.23坪」、第2頁注意事項第1點記載：「本物件主建物面積含該層之電樓梯間」，第3點亦載有：「本物件陽台外移與頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建；若該加蓋物有房屋稅籍…，且過戶時須辦理房屋稅籍更名。」；另不動產說明書所附之信義房屋買賣 仲介 一般委託書「增建」欄記載：「有增建物，甲方保證有權處分且隨同主建物移轉，絕無異議，增建位置如下：頂樓。」，綜上整體觀之，更可證明系爭契約買賣標的物確實包含「3樓至4樓樓梯間」與「4樓至頂樓樓梯間」，被告依約必須移轉4樓之所有權與頂樓加蓋之事實上處分權予原告。再者，系爭房屋賣方（即被告）經紀人即證人 林彥斌 （下稱證人林彥斌）於本院
103年7月24日準備程序期日證述「頂樓是被告自己住、前屋主也是自己用、當時有說使用權是被告的」等語；證人林彥斌於另案訴訟中亦曾證述「…林素蘭是委託賣四、五樓…」等語，顯見被告向房仲與原告所客觀上所表示者，均為其有頂樓之事實上處分權，且頂樓確實為被告所獨自占有中；而由系爭建物3樓至4樓樓梯間所設之鐵門門框，亦可證明於買賣當時原告確實信賴系爭契約中所載「本物件主建物面積含該樓層之電樓梯間」一情進而締約。因此，被告抗辯兩造約定買賣範圍不含「3樓往4樓樓梯間」及「4樓往頂樓樓梯間」顯屬狡辯之詞。
㈤被告雖提出不動產說明書所附之產權調查表，辯稱原告於系
爭契約簽訂時已詳知頂樓違建存在被拆除風險，仍同意以現況購買，無事後向其主張權利之理云云，惟產權調查表注意事項雖記載系爭房屋曾被臺北市政府列為違建查報案件，然系爭房屋增建部分係83年12月31日以前之違建物，依臺北市政府規定屬緩拆之違建，而早期我國民間社會買受房屋時，向有頂樓屋頂平台歸頂樓住戶使用，一樓空地歸一樓住戶使用之約定，故若無遭他人主張權利，則系爭房屋增建部分有分管約定或默示分管之情，而無遭其他所有權人為民事權利之行使而拆除之可能。是本件重點並非系爭房屋增建部分是否有遭行政機關拆除之虞，而在於系爭房屋有無遭其他所有權人為民事權利之行使，致有遭執行法院強制執行拆除之虞。被告於系爭房屋交易過程中，一再保證系爭房屋增建部分是早期的頂樓加蓋，確定緩拆不會被拆除，對於其遭其他所有權人主張權利之事隻字未提，甚至在原告因收到系爭建物
3樓所有權人吳月霞存證信函而向其詢問時，被告不但仍為相同保證，還要原告態度強硬一點、不要被樓下住戶騙了，其隱瞞系爭房屋遭他人主張權利之重大訊息，故意將主管機關行政上拆除違建與私人為民事權利行使而拆除違建之二種情形混為一談，實屬模糊焦點。
㈥被告與原告簽訂系爭契約之前，早已明知系爭建物其他所有
權人已要求拆除樓梯間門鎖與頂樓增建物等，系爭房屋已有糾紛存在，此參另案訴訟102年1月16日準備程序筆錄中，系爭建物2樓所有權人蔡朝連之子 蔡文彬 證述「林素蘭（即被告）在我們報拆時也有來看，當時就已經知道我們不同意增建…」、「當時我們已經跟林素蘭講好要頂樓淨空、通道暢通，也詢問她頂樓要如何處理，但林素蘭與仲介還是將房子賣給蔡宗正…」等語即明。且系爭房屋買方（即原告）經紀人即證人 林毅明 （下稱證人林毅明）及證人林彥斌於本院
103年7月24日準備程序期日均證述被告於交易過程中，未曾提到過與其他所有權人發生糾紛等語，被告更於其與前屋主 王佩瑜 間之標的物現況說明書手寫文字：「原大樓共用梯間，現況做上下樓層內梯為賣方單獨使用、賣方保證有權處分且隨同主建物移轉絕無異議。」旁簽名，足見被告確有「加強保證」有權處分之意涵，亦徵其確未向原告告知系爭房屋有遭他人主張權利之可能性，甚至明文保證系爭房屋無權利瑕疵、其對於樓梯間乃有權處分，被告顯係故意不告知原告系爭房屋有遭他人主張權利之瑕疵至明。
㈦又不動產之價格會有漲跌，不同時期內，同一不動產價格即
不相同，兩造簽立系爭契約後，系爭房屋價值之漲跌，本即為契約當事人即兩造須自行承擔之風險，房屋價值漲跌之利益或損失，均與被告於交易當時保證系爭房屋未遭他人主張權利，甚至故意隱匿樓梯間門鎖及增建物等曾遭其他所有權人主張權利之重大訊息，而該門鎖及增建物等遭他人訴請拆除，所造成原告之損害無涉，被告辯稱原告主張之損害應扣除增加之價值云云，並無理由。至被告雖稱原告所提之和解書、報價單均為影本並非收據，無法證明確實支出和解金458,132元、拆除清運費用30,000元云云，惟原告確實已支出該等費用，否則在沒有拆除違建及匯款的情況下，系爭建物
2樓住戶蔡朝連及3樓住戶吳月霞不可能與原告和解及撤回強制執行之聲請。
二、被告則以：㈠原告雖主張被告故意隱匿系爭房屋樓梯間門鎖及增建物等遭
他人主張權利之重大訊息，致其無法單獨使用系爭房屋3樓往4樓樓梯間、4樓往頂樓樓梯間及頂樓增建物部分，被告應負物之瑕疵擔保責任等語，惟綜觀系爭契約，兩造約定買賣範圍並未包括「3樓往4樓樓梯間」或「4樓往頂樓樓梯間」部分，該部分既非本件買賣標的物，則被告就「3樓往
4樓樓梯間」或「4樓往頂樓樓梯間」自無從對原告負任何瑕疵擔保責任，亦無向原告提供任何保證之可能。且系爭契約第一條第一項「本買賣標的物（一）增建違建事項」明確記載「■含已增建（外推）之違章建築物，區域位置如下：
●頂樓●陽台」、「※買方已確實知悉增違建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制」；而仲介兩造買賣系爭房屋之信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）所製作、提供予買方即原告之不動產說明書中「產權調查表」亦記載「3.本物件陽台外移與頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建」、「5.本物件曾被台北市政府列為違建查報案件，查報明細請詳閱如後附件」，並附有主管機關違建查報資料，足證被告委託信義房屋銷售時均將系爭房屋之相關詳情包括頂樓違建情事詳實告知，原告於簽訂系爭契約時已詳知頂樓違建存在被拆除風險，仍同意以現況購買，原告事後以此主張物之瑕疵或權利瑕疵無理由。
㈡被告雖於「標的物現況說明書」第10項就「★是否知悉增違
建曾被檢舉、查報、拆除？」、「★是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」勾選「否」，然被告係認既已將臺北市建築管理處之違建查報資料列為系爭契約之附件，即無需就此欄位重複勾選或註記，絕無刻意隱瞞之意；且原告遷離系爭房屋前，對系爭建物其他住戶就頂樓違建部分不能上鎖之要求從善如流，隨後即不曾上鎖，此有另案訴訟中系爭建物2樓所有權人蔡朝連之子蔡文彬證述「當時蔡宗正有說要將通道保持暢通，所以剛開始頂樓及通道都沒有上鎖…」等語可參，故被告認為有關屋頂增違建部分之並未與其他住戶發生糾紛，是被告於標的物現況說明書勾選否之行為乃據實說明心中認知，當無可非難，非如原告所述有刻意隱瞞交易上重要事項、並保證系爭房屋未遭他人主張權利之情事。系爭契約已明文且經原告確認頂樓違建存在被拆除風險業如前述，則原告完全可預知系爭房屋違建部分可能發生之各種狀況，原告縱於事後認為該頂樓違建部分之使用權利有所侷限或物之價值有瑕疵，亦屬原告明知之情形，依民法第351條、第35
5條規定，被告不負物或權利瑕疵擔保之責，原告不得依民法第359條規定主張減少價金。再者，被告客觀上所提供之買賣標的物並無短少缺損等情事，系爭建物其他住戶主張權利亦屬契約相關條款可預測之範圍，被告已依約履行而無違約之情，自無不完全給付可言，原告主張被告應依不完全給付規定，負債務不履行損害賠償責任委無足取。
㈢由證人林毅明、證人林彥斌之證詞可證仲介人員帶原告至現
場看屋時，中間樓梯樓梯並未上鎖，兩造約定買賣範圍並未包括「3樓往4樓樓梯間」或「4樓往頂樓樓梯間」，該部分既非買賣標的物，被告自從負任何瑕疵擔保責任，亦無從向原告提供任何保證之可能。另原告所提之被告與前屋主王佩瑜間「標的物現況說明書」並非由兩造所簽訂，亦非被告提供予原告作為契約之一部分或保證，此觀證人林毅明及證人林彥斌之證詞即明，該標的物現況說明書不足作為認定系爭契約買賣標的物包括「3樓往4樓樓梯間」或「4樓往頂樓樓梯間」之依據，被告否認曾保證系爭房屋3樓往4樓樓梯間、4樓及頂樓增建物並無遭他人主張權利等情，兩造於締約過程中，被告及仲介人員就系爭房屋頂樓有遭拆除風險均已據實告知原告，縱締約後再生鄰人寄發存證信函之情事，因被告於締約時均已告知頂樓有遭拆除風險，且樓梯間非屬系爭契約之買賣標的物，原告卻上鎖、將頂樓增建部分作為私人招待所使用（參另案訴訟102年1月16日準備程序筆錄第4頁倒數第三行部分），致遭鄰人訴訟，並非可歸責於被告之事由，原告自不得據以主張權利瑕疵或不完全給付等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
㈣被告絕無原告所稱以詐欺方式高價出售系爭房屋予原告之情
事，原告於簽約前既已知悉頂樓係違章建築、曾被台北市政府列為違建查報案件等情，當可了解增建部分曾經其他第三人主張權利、或曾發生爭議，始有前開主管機關違建查報之記載，然原告仍同意簽約，則被告之行為與原告主張之損害顯無相當因果關係，或應認原告亦與有過失。退萬步言，縱認原告得對被告主張權利（假設語，被告否認），惟原告就所受損害之計算基礎並未舉證以實其說，且原告為系爭建物共有人之一，仍有使用頂樓平台之權利，其使用權並未全部減損，又系爭房地現已增值，基於損益相抵原則，原告主張之損害自應扣除系爭房地增加之價值，始為公允。至原告所提之和解書、報價單均為影本而非收據，並無證據能力，無法證明原告確實支出和解金458,132元、拆除清運費用30,000元。
三、兩造不爭執事項（見本院卷（一）第197頁及背面）：㈠兩造於100年5月31日簽立不動產買賣契約書（即系爭契約
），原告向被告購買其所有、坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（權利範圍均1/4），及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○號建物（即系爭建物）之4樓暨頂樓、陽台增建物（即系爭房屋），買賣價金14,860,000元，原告已付清買賣價金，被告已將系爭房屋登記於原告之弟蔡宗正名下，並於100年6月30日完成點交。
㈡系爭建物之3樓所有權人吳月霞於100年7月11日以台北古
亭郵局第1219號存證信函限蔡宗正於7日內拆除私設門回復安全梯暢通；淨空頂樓私設隔牆及私有物。
㈢吳月霞及系爭建物2樓所有權人蔡朝連以蔡宗正佔用頂樓及
3樓至頂樓樓梯間，起訴請求蔡宗正拆屋還地，經本院以101年度簡上字第297號判決蔡宗正應拆除前開頂樓增建物及3樓至頂樓間通道鐵門及木門，將頂樓平台及前開通道騰空返還全體共有人，蔡宗正並應自100年6月24日起至騰空上開通道及平台之日止，按月給付蔡朝連、吳月霞各4,870元。
四、得心證之理由：原告主張被告出售系爭房屋時，故意不告知系爭房屋之3樓往4樓樓梯間、4樓往頂樓樓梯間及頂樓增建物部分遭他人主張權利而有糾紛之情，原告買受系爭房屋後隨即遭到系爭建物2樓及3樓所有權人訴請拆屋還地，並經另案訴訟判決需拆除頂樓增建物及3樓至頂樓間通道鐵門及木門，並給付其他住戶相當於租金之不當得利，前開情況已構成減少價值之瑕疵，亦屬權利有瑕疵致生損害於原告，被告應負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任；被告未依債之本旨給付，亦該當債務不履行，又被告於出售時隱瞞上情而有詐欺行為，造成原告受有財產上及非財產上損害，應負侵權行為損害賠償責任，爰民法第354條、第359條、第
349條、第353條、第227條、第184條第1項、195條第
1項、216條第1項規定提起本訴，請求本院擇一判決等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：（一）系爭契約之標的是否包括3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建？(二)原告主張被告未告知3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建曾經系爭建物其他住戶主張權利，致遭訴請強制拆除，屬物之瑕疵及權利瑕疵，應負瑕疵擔保責任，並請求依據物之瑕疵擔保之規定請求減少價金，及依權利瑕疵擔保規定請求損害賠償，有無理由？如有，應賠償之金額若干？（三）原告主張3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建遭訴請強制拆除，被告應依不完全給付之債務不履行規定賠償，有無理由？如有，應賠償之金額若干？（四）原告主張被告隱瞞3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建曾經訴外人吳月霞、蔡朝連即2、3樓住戶請求拆除之事實，導致原告必須拆除，而依照民法第184條第1項前段、後段之規定，請求被告賠償是否有理由？如有，應賠償之金額若干？茲分敘如下：
（一）系爭契約之標的是否包括3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建？
1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例可資參照。原告與被告於系爭不動產買賣契約書第1條約定：「本買賣標的物..含已增建（外推）之違章建築物，區域位置如下：●頂樓●陽台」（見本院卷一第14頁）、標的物現況說明書第10點：「本標的物有增建、違建，頂樓、陽台」（見本院卷一第42頁），可知雙方於訂約當時亦有將加蓋頂樓之增建部分列為買賣標的之合意。
2.而原告主張3樓至4樓樓梯間及4樓至頂樓樓梯間亦屬系爭契約之標的，惟經被告否認，而系爭契約僅記載「本物件主建物面積含該層之電樓梯間」，有系爭契約附卷可憑（見本院卷一第18頁），故就此部分應認為係含4樓之樓梯間，因而系爭契約關於買賣標的並無包括3樓至4樓樓梯間及4樓至頂樓樓梯間之記載。而證人即原告仲介人員林毅明證述：「（問：買賣過程中有無談到中間通行的樓梯也是買賣標的之一？）答：沒有人特別這樣說。」等語，證人即被告仲介人員林彥斌證述：「（問：買賣過程中，有無談到四樓到頂樓中間通道是原告可以使用的？）答：有特別講到，因為前屋主也是自己用。（問：如何知道樓梯間可以自己用？）答：前屋主也是有委售信義房屋，所以是可以查的到資訊。（問：被告有無向證人說過樓梯間只有被告可以使用？）答：沒有提過。（問：有無向原告說過樓梯間只有原告可以用？）答：沒有。（問：買賣標的有無包含中間的樓梯由原告一人使用？）答：沒有特別提到。（問：被告出售房屋時，有無向證人表示出售範圍？）答：有，就是四樓與頂樓違建部分。（問：三樓到四樓有鐵門，帶看時鐵門是關起來還是打開？）答：帶原告帶看時是關起來但是沒有上鎖。（問：當時證人或是被告，有無向原告提到三樓是四樓通道，原告是可以使用的？）答：沒有。（問：交屋當天有無交付鑰匙？）答：所有鑰匙都交給買方。（問：鑰匙有無包含三樓往四樓通道鐵門的鑰匙？）答：有。..（問：三樓至四樓通道鐵門關上後，是否就不可能到四樓及頂樓？）答：是。」等語（見本院卷一第164頁至第171頁），故被告應無向原告表示系爭契約買賣標的包括3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間。
3.而3樓至4樓樓梯口有一鐵門門框、4樓至5樓樓梯口有一木門門框，4樓建物大門為木質門，3樓至4樓樓梯最後3階有貼木紋塑膠皮，4樓至5樓樓梯為水泥貼木皮材質，有本院勘驗測量筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷一第226頁至第253頁），故兩造委任之仲介人員即上開證人林毅明、林彥斌帶同原告看屋時，3樓至4樓樓梯間與4樓至頂樓樓梯間均與4樓及頂樓成為一室內整體建築空間，此與證人林彥斌上開證述之3樓至4樓通道鐵門關上後就無法到4樓及頂樓一事相符，然原告因此空間環境而認為3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間、4樓及頂樓均屬於本件買賣標的而為出價評估，並不足以表示被告有將3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間、4樓及頂樓併同為本件買賣標的而出售之意，自難以該空間環境即認3樓至4樓樓梯間及4樓至頂樓樓梯間均屬兩造合意買賣之標的。況證人林彥斌亦證述：「（問：被告有無向證人說過樓梯間只有被告可以使用？）答：沒有提過。（問：有無向原告說過樓梯間只有原告可以用？）答：沒有。（問：買賣標的有無包含中間的樓梯由原告一人使用？）答：沒有特別提到。（問：被告出售房屋時，有無向證人表示出售範圍？）答：有，就是四樓與頂樓違建部分。」等語，因此自難認3樓至4樓樓梯間與4樓至頂樓樓梯間亦屬本件買賣標的範圍。
（二）原告主張被告未告知3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建曾經系爭建物其他住戶主張權利，致遭訴請強制拆除，屬物之瑕疵及權利瑕疵，應負瑕疵擔保責任，並請求依據物之瑕疵擔保之規定請求減少價金，及依權利瑕疵擔保規定請求損害賠償，有無理由？如有，應賠償之金額若干？
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條第1項、第355條第1項、第349條、第351條分別定有明文。查本件買賣標的為4樓及頂樓增建，不包括3樓至4樓樓梯間及4樓至頂樓樓梯間，業如前述，因此本件被告就買賣標的物應負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任之範疇僅限本件買賣標的即4樓及頂樓增建部分。
2.而原告遭訴外人吳月霞、 蔡朝貴 訴請拆屋還地等而經本院101年度簡上字第297號判決應將頂樓增建部分（即該判決
主文所列之C、F、H）騰空返還訴外人吳月霞、蔡朝貴及全體共有人，並應自100年6月24日起至騰空返還3樓往4樓樓梯間、4樓往頂樓樓梯間及頂樓平台之日止，按月給付訴外人吳月霞、蔡朝貴各4870元，有本院101年度簡上字第297號判決在卷可參（見本院卷一第25頁）。
3.本件原告於買受系爭房屋時，已知頂樓增建部分屬於違章建築，此觀系爭契約第1條載明本買賣標的物含已增建（外推）之違章建築物，區域位置如下：頂樓、陽台，買方已確實知悉增建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制等語（見本院卷一第14頁）。另於標的物現況說明書被告亦勾選增建、違建、頂樓、陽台（見本院卷一第42頁）。不動產說明書則載明：「本物件陽台外移與頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建」、「本物件曾被台北市政府列為違建查報案件」（見本院卷一第103頁），故應認原告於購買時已知就頂樓增建部分並無所有權，且增建部分未來存有被拆除風險。原告雖主張系爭契約第1條之記載不足以表示被告已告知增建部分曾遭他人主張權利及原告因此知悉增建部分曾遭他人主張權利，原告依系爭契約第1條記載內容僅知悉有遭公務機關建管單位拆除風險云云，然系爭契約第1條業已載明增建部分有遭拆除風險，並未限定僅有遭公務機關建管單位拆除風險，因此遭建管單位或他人主張權利拆除自應包括在內，原告此等主張，尚難採信。被告既已告知增建部分存有遭拆除風險，且為原告所知，則被告就此頂樓增建存有遭他人訴請拆除之瑕疵自不負物之瑕疵或權利瑕疵之擔保責任。
（三）原告主張3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建遭訴請強制拆除，被告應依不完全給付之債務不履行規定賠償，有無理由？如有，應賠償之金額若干？
1.按民法第227條規定，並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，是以買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應成立不完全給付之債務不履行責任，最高法院99年度台上字第2033號判決意旨可參。查本件3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間並非本件買賣標的，就此部分自無不完全給付可言。而被告就頂樓增建部分未有完整所有權，係屬於契約成立前即存在之瑕疵，然被告於契約簽立時業已告知此事，尚難謂被告有故意或過失未告知此瑕疵存在，且原告於購買時依據上開買賣契約書第1條約定、標的物現況說明書及不動產說明書亦均知悉頂樓增建存有遭拆除風險仍願購買，則被告交付具有受拆除風險之頂樓增建部分與原告，已屬符合債務本旨之給付，故被告就此自不需負不完全給付之責。
2.至於原告主張被告未告知頂樓增建遭他人主張權利，甚至於標的物現況說明書之「是否曾因為增建而與他人發生糾紛」勾選「否」，自屬故意未告知瑕疵等語，觀諸標的物現況說明書，被告確實於「是否曾因為增建而與他人發生糾紛」勾選「否」，有標的物現況說明書在卷可參（見本院卷一第42頁），而證人蔡文斌於本院101年度簡上字第297號案件證述：「林素蘭（即本件被告）就將四樓出租給外籍學生，五樓租給一對夫妻，此時我們已經知道五樓有增建的部分，因為外籍學生很吵，我們就半夜打電話要林素蘭過來處理，林素蘭在我們報拆時也有來看，當時就已經表示我們不同意增建，後來我們也發存證信函向林素蘭表示改成這樣不行，剛開始一個月林素蘭都沒有動作，之後我們再追問林素蘭要如何處理，林素蘭就請他的房客搬走，並將頂樓淨空，無人居住，樓梯暢通未再上鎖，我們也有上去看，100年6月多的時候，我們還問林素蘭頂樓要如何處理，但林素蘭並未回應，之後林素蘭就將房子賣掉」等語（見本院卷一第34頁背面），故被告於出售系爭房屋與原告前，鄰居即就頂樓增建部分要求被告處理，而被告當下即已依據鄰居請求將頂樓淨空，並保持樓梯暢通，則被告就此並不認知係屬與他人發生糾紛，尚非全然不可採信。且被告填寫標的物現況說明書之日期為99年11月15日，有標的物現況說明書附卷可佐（見本院卷一第42頁），此時是否已發生上開證人蔡文斌所證述之事，尚乏證據以資認定，自難以被告斯時填寫標的物現況說明書所為之就「是否曾因為增建而與他人發生糾紛」勾選「否」之作為，即認被告有故意隱匿增建部分遭系爭建物其他住戶主張權利。更何況被告於出售系爭房屋時即已告知頂樓增建存有拆除風險，原告對此係屬知悉，均如上述，則被告縱於標的物現況說明書之「是否曾因為增建而與他人發生糾紛」勾選「否」，並不影響原告就增建部分有遭拆除可能之認知，自難謂被告故意未告知瑕疵。
（四）原告主張被告隱瞞3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建曾經訴外人吳月霞、蔡朝連即2、3樓住戶請求拆除之事實，導致原告必須拆除，而依照民法第184條第1項前段、後段之規定，請求被告賠償是否有理由？如有，應賠償之金額若干？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分，民法第184條第1項前段、後段、第195條第1項定有明文。又按民法第184條第1項前項規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。最高法院58年台上字第1421號、49年台上字第2323號、54年台上字第1523號判例、82年度台上字第267號裁判要旨參照。本件原告主張被告應賠償434萬8,801元，包括系爭房屋價值減損、原告與訴外人吳月霞、蔡朝貴拆屋還地等訴訟案件支出之裁判費、鑑定費、證人旅費、律師酬金等、強制執行案件支出之和解金、一樓住戶日後將請求之賠償金額、拆除清運費用及精神慰撫金等，無非以被告於系爭房屋交易過程中隱匿、欺瞞3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建物曾遭其他住戶主張權利要求拆除，而有故意侵權行為乙節，為被告所否認，並辯稱其使用3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建物期間，其他住戶要求不得封閉樓梯間及頂樓空間，其即未將樓梯間及頂樓加蓋空間封閉，因此並未有與住戶發生爭執，且已告知頂樓增建部分有遭拆除風險等語。
2.原告雖以訴外人吳月霞、蔡朝貴訴請拆屋還地等案件中，證人蔡文斌之證言及提出之簡訊內容以為證明被告故意隱瞞3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建遭其他住戶請求拆除，然證人蔡文斌於該案件證述：「林素蘭就將四樓出租給外籍學生，五樓租給一對夫妻，此時我們已經知道五樓有增建的部分，因為外籍學生很吵，我們就半夜打電話要林素蘭過來處理，林素蘭在我們報拆時也有來看，當時就已經表示我們不同意增建，後來我們也發存證信函向林素蘭表示改成這樣不行，剛開始一個月林素蘭都沒有動作，之後我們再追問林素蘭要如何處理，林素蘭就請他的房客搬走，並將頂樓淨空，無人居住，樓梯暢通未再上鎖，我們也有上去看，100年6月多的時候，我們還問林素蘭頂樓要如何處理，但林素蘭並未回應，之後林素蘭就將房子賣出去，林素蘭賣房的時候我們並不知道，是鄰居跟我們說樓上有賣出去，後來蔡宗正的姐姐就搬進來，我就想跟他說頂樓有這個糾紛，是否要找前手確定一下，但蔡宗正的姐姐都不理我，我只好發存證信函給他，之後蔡宗正都沒回應，後來蔡宗正有跟仲介來我家，說之後要到大安區公所開協調會，但我表示時間緊迫，且蔡宗正想將頂樓作為私人招待所，供教友聚會，我們也不同意，當時蔡宗正有說要將通道保持暢通，所以剛開始頂樓及通道都沒有上鎖，後來蔡宗正發律師函給我們，表示他們有樓上的專用權，之後變將樓上上鎖。...從頭到尾都是蔡宗正的姐姐出面，我到現在還未碰過蔡宗正，使用也是蔡宗正的姐姐在使用，頂樓是蔡宗正的姐姐要作為教友聚會之用，當時我們已經跟林素蘭講好要頂樓淨空、通道暢通，也詢問他頂樓要如何處理，但林素蘭馬上將房子賣出，之後林素蘭的仲介信義房屋也來拍照，我們也告訴仲介頂樓有爭執，但林素蘭與仲介還是將房子賣給蔡宗正，我不清楚林素蘭與仲介有無告知蔡宗正頂樓的糾紛」等語（見本院卷一第34頁背面及第36頁），然3樓至4樓樓梯間及4樓至頂樓樓梯間並非本件買賣標的，被告亦未表示樓梯間可供原告個人專用，業據證人林彥斌證述在卷，且原告提出之被告與前手買賣時之標的物現況說明書記載「原大樓共用梯間，現況作上下樓層內梯為賣方（即被告之前手）單獨使用，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，絕無異議」等語（見本院卷一第145頁），然此係為被告與前手買賣時之現況說明書，無從直接援引為兩造買賣過程之資料，況原告並未舉證被告於本件買賣過程有向其為如同此現況說明書內容之保證，自難以被告與前手買賣時之標的物現況說明書而認被告向原告保證3樓至4樓及4樓至頂樓之樓梯間可為原告單獨使用。又被告業已告知頂樓增建有遭拆除風險，則尚難以證人蔡文斌另案證述內容即認被告有故意隱匿、欺瞞之事實，被告自無成立侵權行為之可言。
3.另原告主張證人林毅明於103年7月24日證述：「（問：被告或賣方經紀人有無向原告提到增建部分有遭到其他住戶抗議？）答：沒有。」、「（問：討論時，被告如何說？）答：被告有說也收到類似的存證信函，當時被告解釋說這是鄰居情緒上的發洩，要我與原告不用擔心。」證人林彥斌於103年7月24日證述：「（問：交屋當天有無提到系爭房屋有無受到其他住戶抗議過的事？）答：沒有」、「（問：被告如何回答？）答：被告說沒有什麼問題，被告說可能是跟鄰居有一些誤會，已經處理了」等語，即可證明被告有故意隱匿增建部分有遭系爭建物其他住戶主張權利之情況，然被告就增建部分業已告知有遭拆除風險，此亦包括遭他人主張權利而遭拆除風險，因此被告有無特別提及增建部分有遭其他住戶抗議均不影響被告已為增建部分存有瑕疵之告知，被告就此既已告知，是難以上開證人證述內容即認被告有故意隱匿增建部分遭系爭建物其他住戶主張權利或抗議之情。
五、綜上所述，本件原告縱因仲介人員帶看時之空間環境而認為可得使用空間包括3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建部分，因此願意以1,486萬元購買，然此並不當然可證3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間及頂樓增建部分係屬兩造合意買賣標的範圍，況3樓至4樓樓梯間、4樓至頂樓樓梯間並非本件買賣標的，故就此部分遭他人訴請拆除而所受損失，自難依據物之瑕疵、權利瑕疵、不完全給付或侵權行為請求被告賠償。至於頂樓增建部分，被告業已告知有遭拆除之風險，難認有故意隱匿或欺瞞之情況，原告依據物之瑕疵、權利瑕疵、不完全給付或侵權行為請求被告賠償遭訴請拆除之損失，洵屬無據，自應駁回。原告之訴既經駁回，則假執行之聲請則失依據，自應一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其於攻擊、防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年2月24日
民事第二庭法官何若薇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月24日
書記官謝榕芝