臺灣士林地方法院94年度重訴字第184號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院94年重訴字第184號民事判決

裁判日期：民國95年11月30日

裁判案由：返還租賃物等

臺灣士林地方法院民事判決94年度重訴字第184號原告戊○○
丙○○訴訟代理人 陳建勳 律師
周建才 律師被告乙○○訴訟代理人 王建智 律師上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國95年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠台北市○○區○○段1小段14號土地（下稱系爭土地）為原告及其他共有人所有，坐落其上門牌號碼台北市○○街○段○○○號之房屋（下稱系爭房屋），則為原告之被繼承人 黃添福 所有，黃添福於88年3月9日將系爭房屋連同其與訴外人 黃成文 就系爭土地之應有部分，出租予被告使用（下稱系爭租約），租金每月共計新台幣（下同）30,000元（房屋、土地部分各為20,000元、10,000元），租期自89年4月5日起至94年4月4日止，嗣黃添福死亡後，系爭房屋及土地應有部分由原告繼承之，房屋應有部分各1/2，土地應有部分各1/10；而系爭租約租賃期間，被告並於系爭土地如附圖所示A、B、C、F部分搭蓋違章之增建物。㈡參酌最高法院55年台上字第276號判例及93年台上字第986號判決要旨，依系爭租約第2條、第6條之約定，已生阻止續約之效力，系爭租約於94年4月4日租期屆滿當然終止。而於租期屆滿後，依系爭租約第6條約定及民法第455條規定，被告應即將租賃標的回復原狀返還原告，且租期屆滿後，被告已無占有權源，其繼續占有租賃標的亦構成無權占有，依民法第767條、第821條規定，原告亦得請求被告將上開標的回復原狀返還原告及全體共有人。惟被告拒不返還，經原告於94年5月5日寄發存證信函催告被告搬遷，仍無結果。另依系爭租約第6條違約金約定，及民法侵權行為、不當得利規定等法律關係，原告並得請求被告按月給付22,000元之損害金至遷讓返還之日止，再者，被告有違約情事，依系爭租約第12條約定，原告因提起本訴所支付之律師酬金60,000元，亦應由被告負責賠償。㈢至於訴外人黃成文與其他土地共有人並非系爭房屋之所有權人，渠等擅自同意續出租系爭房屋予被告，應自負其責，原告並未於同意續租之契約書上簽署，該租約自不生拘束原告之效力。㈣為此，依前揭系爭租約第6條約定、民法第455條、第767條、第821條、第184條、第179條規定及系爭租約第12條約定等法律關係，提起本訴，並聲明：１、被告應將門牌台北市○○街○段○○○號房屋即附圖紅色部分騰空遷讓返還原告及全體共有人；２、被告應將坐落台北市○○區○○段1小段第14號土地上，如附圖所示A、B、C、F部分之違章增建物拆除，將土地返還原告及全體共有人；３、被告應將戶籍自台北市○○區○○街2段324號遷出；４、被告應自94年4月5日起至遷讓房屋日止，按月給付原告22,000元；５、被告應給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；６、第１、２、４、５項聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地上未辦保存登記之房屋原有甲、乙2棟，門牌同為台北市○○街○段○○○號，甲棟係 黃萬金 （大房）、黃添福（三房、即原告父親）兄弟共同出資興建，乙棟則為 黃春長 （二房）所有，2棟均荒廢經年不堪使用，被告與訴外人 鄭文清 遂於84年1月4日向 陳春子 （即黃萬金之妻）、黃添福承租系爭土地及其上房屋，出租方同意承租方就甲棟為修繕，並同意已倒塌之乙棟由承租方另行重建；嗣於88年3月9日由黃成文（即黃萬金之子）及黃添福代表與被告另定新約，租期延長5年，至94年4月4日止（即系爭租約），被告並於88、89年間向系爭土地原共有人之1黃春長購買其應有部分5分之1。又前述甲棟房屋及所坐落土地部分，原為黃萬金、黃添福分管使用，乙棟房屋及所坐落土地部分，則由黃春長分管使用。㈡嗣黃成文、 黃柳志 、黃添福等其他系爭房屋或土地之共有人均同意租期屆滿後繼續出租上開標的，並已收取續租之租金，原告於系爭租約原租期屆滿1個月後，始為表示反對續租之意思表示，且未由全體出租之共有人共同為之，不生阻卻續租之效力，兩造間已成立不定期租賃關係，被告並非無權占有系爭房地，而因原告反口不再續租，被告乃將應給付原告之租金予以提存。又原告就系爭房屋部分，請求被告按月給付20,000元，亦未見其敘明計算方式及理由，況原告僅有系爭房屋所有權應有部分1/2，其請求相當全額租金之違約金，實無理由。㈢再者，被告自原共有人黃春長繼受取得系爭土地所有權應有部分1/5，及黃春長特定分管位置，而系爭土地面積共計1,403平方公尺，以被告之應有部分5分之1，換算面積為280.6平方公尺，被告於黃春長特定分管範圍，將黃春長所管理原有木造房屋重建成磚造房屋，面積亦未超過上開範圍，亦未侵害其他土地共有人權益，自無須拆除其重建之房屋部分，更無須返還此部分房屋、土地予原告或其他共有人。㈣並聲明：１、原告之訴駁回；２、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件不爭執事項：㈠坐落台北市○○區○○段1小段14地號土地（即系爭土地）
為原告2人、被告、 黃文成 、己○○、黃柳志所共有。原告2人之應有部分各為10分之1，係90年11月26日繼承黃添福之遺產而取得。被告則向原共有人黃春長買受，而於89年12月26日登記取得應有部分5分之1，其餘共有人之應有部分亦均各為5分之1。
㈡原告之被繼承人黃添福與黃文成於88年3月9日與被告簽訂
土地房屋租賃契約書（即原證2系爭租約），將門牌舊庄街
324號房屋及系爭土地（出租方所有之土地，不含房屋道路右側）出租予被告，租期5年，自89年4月5日起至94年4月4日止，租金房屋、土地各為20,000元、10,000元（第5年調高每月2,000元），以半年為一期。
㈢前項系爭租約第2條之文字內容為：「租賃期限經甲乙方雙
洽訂為5年0個月即自民國89年4月5日起至民國94年4月
4日止。」，第6條則為：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，…」。
㈣黃成文復於93年10月7日就同一標的，與被告簽訂土地房屋
租賃契約書，租期自94年4月5日起至99年4月4日止，契約書上出租人方載有原告姓名，惟未經原告簽章。
㈤就前述第㈡項之租賃標的，原係由丁○○○（即黃成文母親
）、黃添福於84年1月4日與承租人鄭文清訂立租賃契約，並由被告擔任承租人之連帶保證人，約定租期5年，自84年4月5日起至89年4月4日止。
㈥原告於94年5月5日寄發存證信函通知被告不續租，被告於
94年5月6日收受信函。㈦被告於84年11月9日向台北市稅捐稽徵處南港分處申報就系爭房屋設立房屋稅籍登記，並經營觀雲居茶莊營業使用。
㈧被告於94年6月6日以給付原告94年4月至9月租金為由，向本院提存所辦理清償提存63,000元（94年度存字第2377號）。
㈨坐落系爭土地上門牌舊庄街324號房屋原有範圍及增建部分之位置、面積如附圖所示。
以上事實，有兩造分別提出之土地登記謄本、租賃契約書、存證信函、照片、台北市稅捐稽徵處南港分處函、核定稅額繳款書、房屋稅繳款書、提存書等影本在卷可參，且經本院會同台北市松山地政事務所測量人員現場履勘，並囑託該所測量明確，有本院勘驗筆錄及該所測繪之土地複丈成果圖（即附圖）存卷足憑，並為兩造所不爭執，堪以認定。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋為其所有，系爭土地則為原告與他人共有，兩造間就系爭房地之租賃契約已於94年4月4日租期屆滿，爰依前揭法律關係，請求被告回復原狀、返還租賃標的、遷出戶籍、給付損害金及律師酬金等語；被告則以前揭情詞置辯。是以，本件首應審酌之主要爭點應在於：㈠系爭土地上如附圖所示紅色部分（即門牌舊庄街324號房屋原有範圍）之所有權人係何人？㈡兩造間之租賃關係是否已因租期屆滿而消滅？茲分別論述如下：
㈠系爭土地上如附圖所示紅色部分（即門牌舊庄街324號房屋
原有範圍）之所有權人係何人？原告雖主張系爭土地上如附圖所示紅色部分（即門牌舊庄街324號房屋原有範圍）原係渠等被繼承人黃添福所有，而由原告繼承取得云云，惟為被告所否認，被告並抗辯原係黃添福、黃萬金兄弟2人共有，現由原告2人與黃萬金之繼承人黃成文、 黃成都 等4人共有等語。經查，原告就其此部分主張，無非係以系爭房屋稅之納稅義務人係原告為其論據，然而，房屋稅籍申報資料，主要係基於稅務行政管理之目的所為，並非認定私法上法律關係及權利歸屬之唯一憑據，若有稅籍登記資料與私法上實體權利歸屬不一致之情形，自仍以實體法律關係為準。而被告抗辯上情，業據其提出與所述相符、由原告母親 黃余治 與丁○○○（即黃成文、黃成都母親）於92年10月3日共同簽署之協議書1份為證，且經證人丁○○○到庭結證：「當時是黃添福和我先生出錢僱工蓋的，約在四十幾年間。我聽我先生說約有十六坪…蓋好之後，有協議一人一半，面向大門右邊是 王添福 所使用，左邊是黃萬金使用。」、「（提示前述協議書）是我簽名的，黃余治的名字是他的兒子丙○○寫的。…這張是九十幾年間寫的，是因為土地的共有人有提出房屋租金的問題，房屋的租金是我和黃余治一人一半，所以土地共有人才會提出租金的問題，因為他們質疑土地是五人共有，寫協議書的目的是讓共有人暸解房屋是我和黃添福兩房蓋的，不是祖厝。」等語在卷，核與系爭土地共有人之一己○○（即原告父親之堂兄弟）證述：「（土地上是否有建物？）有一間房子，門牌是324號，黃萬金和黃添福蓋的，我沒有出錢，所以我只分土地的租金，沒有分房屋的租金。」等語，及附近鄰居甲○○證述：「（指系爭房屋原有樣貌）是磚造屋。屋頂瓦片，以前在蓋時大廳約四十尺，房間約九尺，他們在蓋時我就知道。左右邊一樣大，左右邊各有一間房，大房住右邊，…」、「房屋是黃添福和黃萬金蓋的…」等情相符，應堪信實，自足憑採。由此可知，系爭土地上如附圖所示紅色部分（即門牌舊庄街324號房屋原有範圍）原係黃添福、黃萬金共同出資興建原始取得所有權，嗣由原告2人與黃萬金之繼承人黃成文、黃成都分別繼承而共有乙情，堪以認定。
㈡兩造間之租賃關係是否已因租期屆滿而消滅？⒈按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。又，「民法第451條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第263條所定當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共有，表示此項意思時，應準用第258條第2項規定，由共有人全體為之。」，此有最高法院41年台上字第767號、63年度台上字第
2139號判例足資參酌。再者，出租人於租期屆滿後，經過1月始以拒絕收受此1月之租金，為反對續租之表示，不能認為即時表示反對之意思。（最高法院41年度第1次民庭庭長會議決議㈡參照）。
⒉原告雖主張參酌最高法院55年台上字第276號判例及93年台
上字第986號判決要旨，依系爭租約第2條、第6條之約定，已生阻止續約之效力，系爭租約於94年4月4日租期屆滿當然終止云云。惟查，依前述系爭租約第2條、第6條之文字內容（參見三、不爭執事項之㈢）觀之，僅係就租賃期間及租期屆滿未續租時承租人返還租賃標的義務之約定，並未約明「期滿後絕不續租」或「續租應另訂契約」等內容或旨意，與前揭判例及判決要旨之情形不同，上開系爭租約之約定，自無阻止續約之效力，若果有合於民法第451條所定要件之情形，系爭租約仍得默示更新。是則，原告主張系爭租約於94年4月4日租期屆滿當然終止乙節，即不足憑採。
⒊經核，本件系爭租約係由原告與系爭房地共有人黃成文共同
與被告簽訂，而共同出租人黃成文已於93年10月7日就同一標的，與被告簽訂土地房屋租賃契約書，租期自94年4月5日起至99年4月4日止，已如前述，且黃成文及系爭土地共有人己○○、黃柳志分別於94年4月5日、94年5月5日、94年10月6日收取前述房地出租之租金，有被告所提出上開土地房屋租賃契約書之簽收明細及簽收單各1份可憑，並經己○○到庭證述：「是我簽名的…向丁○○○拿租金時簽的，半年拿一次，是丁○○○打電話叫我去拿的。」、「我的部分是出租我土地全部，租金如何計算，我不清楚，都是丁○○○在計算。」、「（何時開始出租？）應該有將近十年。租約不是我出面打的…」、「（最近一期租金何時收的？）不記得了，但簽收單的日期是我寫的。」等情無訛，顯然被告於系爭租約原租期屆滿後，仍繼續為租賃物之使用收益甚明，而系爭租約原租期係94年4月4日屆滿，原告於相距1個月之後，94年5月5日始寄發存證信函通知被告不續租之意思，且非由全體出租人共同所為，亦如前述，參諸前述說明，自不生合法反對續租之效力，依前揭民法第451條規定，兩造間之租賃關係，即應視為以不定期限繼續契約。準此，原告主張兩造間租賃關係業已屆期而消滅乙節，即難認為真正。
㈢綜上以解，兩造間租賃關係既未消滅，仍然存續，被告即無
返還租賃標的、回復原狀及給付違約金之義務，被告占有使用系爭房屋及土地，亦有合法之權源，而不構成無權占有，亦無侵權行為或不當得利可言，原告請求被告將系爭房地回復原狀返還全體共有人、給付損害金及遷出戶籍等，均非有據。又被告既未違反系爭租約，原告依系爭租約第12條約定，請求被告賠償其因本件訴訟支出之律師酬金部分，亦屬無據。
五、從而，原告分別本於系爭租約第6條、民法455條、第767條、第821條、第184條第1項前段、第179條等規定及系爭租約第12條約定等法律關係，請求：㈠被告應將門牌台北市○○街○段○○○號房屋即附圖紅色部分騰空遷讓返還原告及全體共有人；㈡被告應將坐落台北市○○區○○段1小段第14號土地上，如附圖所示A、B、C、F部分之違章增建物拆除，將土地返還予原告及全體共有人；㈢被告應將戶籍自台北市○○區○○街2段324號遷出；㈣被告應自94年4月5日起至遷讓房屋日止，按月給付原告22,000元；㈤被告應給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，俱應駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不發生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條1項前段，判決如主文。
中華民國95年11月30日
民事第二庭法官施月燿以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年12月7日
書記官韓金發