臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 104年度花簡字第383號
原 告 許啟敏
訴訟代理人 許正次 律師
複代理人 林之翔 律師
被 告 陳光華
楊仁惠
共 同
訴訟代理人 林國泰 律師
複代理人 吳育胤 律師
上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國105年3月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認原告與被告陳光華間就坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○○○號
土地如附圖所示A扣除A-1部分之土地（面積0.013公頃），有不
定期租賃關係。
被告陳光華應將花蓮縣花蓮市○○段○○○○○○號土地，交付原告
占有使用。
確認原告與被告楊仁惠間就坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○○○號
土地有不定期租賃關係。
被告楊仁惠應將花蓮縣花蓮市○○段○○○○○○號土地，交付原告
占有使用。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之一，餘由被告負擔。
本判決第二、四項得假執行。但被告如以新臺幣叁萬柒仟貳佰柒
拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠花蓮市○○段○○○○○○○○○○號土地（下簡稱730-1、731地號土
地）原分別為訴外人 張錫梧 、 張錫卿 所有，並由原告承租，於
其上建屋使用，雙方間有不定期基地租賃契約。民國68年10月
5日地上物因失火燒毀滅失，原告擬於原址重建，遭訴外人張
錫梧、張錫卿拒絕，原告遂提起訴訟確保權益，經本院68年度
訴字第801號判決訴外人張錫梧、張錫卿應同意原告於730-1、
731地號土地重建房屋。惟訴外人張錫梧、張錫卿就前揭確定
判決仍不服，另提起返還土地訴訟，主張原告未依約繳付租金
而請求終止租賃契約，惟經本院以72年度訴字第542號判決敗
訴確定，確認原告就系爭730-1、731土地有不定期租賃契約存
在無訛。嗣後，訴外人張錫卿過世，由配偶 吳懿嬌 繼承，於10
1年10月31日分割新增同段731-1地號土地（以下簡稱731-1地
號土地，並與730-1地號土地合稱系爭土地），並於102年11月
14日將731-1地號土地售予被告陳光華並完成移轉登記（出售
時，通知原告行使優先承買權，原告拒絕承買）。被告陳光華
購入後，明知與原告間仍有不定期租賃契約，竟於103年6月5
日逕行雇人拆除原告之地上物並架設圍籬，排除原告對系爭土
地之占有，並否認租賃關係存在。
㈡原告主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安
狀態，能以確認判決將之除去。查被告否認原告主張對於系
爭土地有租賃關係，並排除原告對系爭土地之占有，原告就其
租賃法律關係之地位存在不安之狀態，非藉由確認判決無法除
去，茲有確認利益甚明。查經本院判決原告就系爭土地有不定
期租賃契約，已見前述，縱使地上所建之房屋因故毀損滅失，
目前尚無法使用居住，然基地租賃契約仍繼續存在，原告仍得
隨時重建，以為租賃物之充分使用。又原告就系爭土地有租賃
關係之事實，業經本院68年度訴字第801號、72年度訴字第542
號民事判決確定，乃民法債編修正前之既有秩序，應予尊重。
89年5月5日修正施行之第425條第2項規定，並無溯及適用之餘
地，以維護法律安定性。故原告於系爭土地所有權移轉後，仍
得主張所有權移轉不破租賃之原則，對於購入系爭土地之被告
行使合法之租賃權。
㈢被告陳光華購入731-1土地時，確實知悉原告就該土地有租賃
權存在：根據出賣人吳懿嬌之子 張桂林 之證述略以：「我們有
把該筆土地存在不定期租賃契約的事情寫在花蓮市○○段○○○○
○號土地買賣契約書的最後一頁第14點有敘明，另外契約書裡
面不動產說明書篇中第三頁產權調查表第四類有詳細的說明」
、「許啟敏有承租花蓮市○○段○○○○○號土地」、「我媽媽吳
懿嬌與告訴人間是不定期限租約，租金一年分兩次給付」、「
我們就賣給陳光華，買賣契約也有記載，該地與告訴人間有不
定期租約」。根據信義房屋公司之產權調查略以：「本物件目
前有承租戶承租中，且為不定期租賃」等語。另根據信義房屋
土地買賣仲介一般委託書所附標的物現況說明書，就標的物是
否有出租情事，亦經出賣人勾「不定期租賃」之欄位。又被告
陳光華於102年9月13日以其配偶 張文仕 為買方所簽立之不動產
買賣契約第14條第7項明文約定：「本買賣標的現有承租方，
且為不定期租賃，承租方有依同樣出售條件優先承買之權，若
承租方願依同樣條件承買，則雙方合意無條件解除本買賣契約
，已發生之相關費用，由買賣雙方各自承擔。若承租方放棄優
先承購，則因賣方無法提供原租賃契約，此買方確已知悉，並
同意自行排除租賃關係及其占有」，顯見被告陳光華購買該土
地時，確實明知原告就該土地有不定期限之租賃關係。
㈣原告未能馬上重建、修繕房屋之部分，不可歸責於原告：原告
於68年經本院確認得重建房屋後，與訴外人張錫卿、張錫梧仍
持續纏訟數年，致無法馬上重建房屋，嗣因730-1地號土地之
巷道被前方鄰居占用興建房屋，因無出路而無法重建，是以，
原告係因事實上之不能，而未馬上重建房屋，惟系爭土地後方
現已有新設道路，原告得以續行重建。又730-1地號土地上除
二層樓木造樓房燒燬外，系爭土地上尚存有鋼筋水泥平頂建物
，然該部分竟遭被告陳光華明知有租賃契約存在，卻仍於103
年拆除，此部分業經原告提起刑事毀損告訴，經臺灣花蓮地方
法院檢察署（下稱花蓮地檢署）檢察官以103年度偵字第5148
號不起訴，惟仍可證該土地上確實斯時仍存有原告所有之建物
，被告辯稱已無建物，洵不可採信。
㈤本件原告「明示」系爭租賃契約存在，並無默示終止之意思。
按「放棄」權利乃單獨行為，不須相對人承諾，即發生效力，
且於對方知悉時即生默示終止租約之效果……，準此以言，放
棄權利乃單獨之行為縱不須相對人承諾，仍須有「明示」之意
思表示。經查，原告分別與訴外人張錫卿、張錫梧雙方訂有不
定期基地租賃契約，被告自始均明示系爭租賃契約均存在，並
積極提出訴訟保障權利，且持續繳交系爭二筆土地租金予訴外
人吳懿嬌至102年，系爭土地租金均由吳懿嬌代收，而系爭731
-1地號土地租金，102年至104年間之2年租金亦辦理清償提存
，系爭730-1地號土地租金，原告曾致被告楊仁惠律師函，請
求指定帳戶匯入租金，惟被告楊仁惠迄今仍未指定，然此部分
應屬不可歸責予原告。綜上，原告自始就系爭二筆土地明示主
張租賃權之存在，並無默示終止之適用，被告辯稱本件有默示
終止租賃契約之適用，洵屬無據。
㈥原告於被告拆除系爭地上物前，就系爭土地持續占有中，且新
修正（89年5月5日修正公布）民法第425條之規定，於本件無
溯及既往之適用，原告主張所有權移轉不破租賃，無須「承租
人占有中」之要件。按「民法債編施行前發生之債，除本施行
法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發
生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定
」，並無溯及既往效力」；次按「民法債編施行法第24條第1
項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力
依民法債編之規定。係針對19年5月7日民法債編施行前所定租
賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前（即19年5月7
日至89年5月7日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上
開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自
應依民法債編施行法第1條後段不適用修正施行後之規定。原
審本此見解，認系爭基地租賃契約係在民法債編施行後修正施
行前之84年12月10日訂立，故於民法債編修正施行後之94年5
月間雖由上訴人取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施
行法第1條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425條買賣不
破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在。」分別為民
法債編施行法第1條及最高法院96年度台上字第976號判決明揭
。本件原告就系爭土地有租賃關係之事實，業經本院68年度訴
字第801號、72年度訴字第542號判決確定，乃民法債篇修正前
之既有秩序，應予尊重。被告辯稱略以：援引最高法院95年度
台上字第521號判決而認89年修正施行之民法第425條第2項仍
屬有效，應有適用云云，然民法第425條是否溯及既往，目前
實務見解多採尊重既有秩序，而不溯及既往。又原出租人已交
付系爭土地予原告使用，原告自得主張本件有所有權移轉不破
租賃原則適用。綜上，基於法律不溯及既往原則，並保護民法
債篇修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認只要在民
法修正前成立之租賃契約，即無民法第425條第2項之適用。
㈦原告主張系爭權利並未罹於時效：系爭731-1地號土地原告持
續繳付租金，並占有該土地，此亦為被告陳光華所知悉，惟訴
外人 張國樑 、吳懿嬌隱瞞系爭730-1地號土地已拍賣予 洪德明
，洪德明再移轉予洪 蔡月鳳 、 戴源宏 、 洪聖強 至被告楊仁惠之
事實，仍持續收租；又系爭730-1地號土地上仍有原告所有之
地上物；再系爭731-1地號土地，並搭有簡易遮雨棚、支架使
用，原告自始均主張對該土地有租賃權，惟對租賃物之使用管
領方法，屬原告之權利，被告無從干涉，被告辯稱未曾重建房
屋亦未曾再主張交付，請求權已罹於時效云云，洵屬無據。
㈧原告自始主張主張對系爭土地有租賃權，不符權利失效要件：
按104年度台上字第1914號判決意旨所明揭，權利失效需相當
期間內不行使權利，而足使義務人正當信賴權利人已不欲其履
行義務。經查：原告自租賃契約成立起訖102年訴外人吳懿嬌
將系爭731-1地號土地賣予被告陳光華止，均持續繳納租金，1
02年至104年之租金亦清償提存。又系爭730-1地號土地租金由
吳懿嬌代收至99年（730-1地號土地於87年間已拍賣予第三人
，吳懿嬌隱瞞該土地已移轉第三人之事實仍持續代收租金至99
年間，長達20餘年），吳懿嬌涉嫌詐欺部分，原告業已向臺灣
新北地方法院檢察署提出告訴。又系爭土地上仍存有磚造地上
物及簡易支架車棚使用，原告仍持續占有中，是以，原告仍以
承租人身分佔用系爭土地，並無於相當期間內不行使權利，亦
無足使被告得生正當信賴原告已不欲其履行義務之情事。租賃
物之使用屬承租人之權利，系爭租賃契約並未約定如何使用方
法，究欲搭棚停車所用或重建房屋係屬原告權利，均非被告得
涉略事項。原告既長久以來於系爭土地上行使租賃權並負擔租
金義務，被告以原告遲未建築房屋，而辯稱
本件有權利失效、行使權利有違誠信原則云云，洵屬無據。
㈨爰依兩造租賃關係及民法第423條規定，提起本訴，並聲明：
⒈請求確認原告與被告楊仁惠間就花蓮市○○段○○○○○○號土
地有不定期租賃關係，被告楊仁惠應將該土地交付原告占有
使用，並同意原告在該土地上建築房屋。
⒉請求確認原告與被告陳光華間就花蓮市○○段○○○○○○號土
地有不定期租賃關係，被告陳光華應將該土地交付原告占有
使用，並同意原告在該土地上建築房屋。
⒊原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告主張原本坐落在系爭土地上之建物，早於68年10月5日因
失火而燒毀滅失，且經本院以68年度訴字第801號判決判命原
地主應同意原告原址重建房屋，並於70年12月18日核發確定判
決證明書。而本件730-1地號土地係因本院執行84年度執字第7
39號清償票款強制執行事件，經訴外人 洪明德 於87年9月14日
拍定取得所有權，嗣所有權輾轉移轉登記至被告楊仁惠名下，
此有730-1地號地籍異動索引與本院強制管理命令、拍賣公告
各一份可證。而依前揭管理命令與拍賣公告之不動產附表所載
，730-1地號土地於執行當時亦係記載為「本件土地為空地」
。再參諸730-1地號土地前經花蓮市公所以「空地堆置廢棄物
及雜草叢生造成環境髒亂」等語，函文訴外人即當時本筆土地
所有權人洪聖強清理，認定本筆土地為空地，而未經所有權人
以外之人占有使用中，此有花蓮縣花蓮市公所104年1月21日花
市清字第0000000000號函一份可證，均足證原告於80年間未曾
占有使用730-1地號土地，遑論於其上重建房屋。另被告陳光
華於花蓮地檢署103年11月12日103年度偵字第5148號毀棄損害
案偵訊中供稱：「（問：你購買本案土地時，上面有無建物？
）沒有建物，只有雜物、雜草，相當髒亂。我是在103年6月5
日請人清理乾淨。」等語，堪認被告陳光華於101年間購買731
-1地號土地，乃至於103年間清理本筆土地上雜物時，原告亦
未占有使用731-1地號土地，亦無任何重建房屋之舉。故原告
自68年10月5日系爭房屋因失火滅失，即未曾再占有使用系爭
土地。且本件雖經本院以68年度訴字第801號民事判決同意原
告可原地重建房屋，惟原告自本院於70年12月18日核發判決確
定證明起，至訴外人洪明德於87年9月14日拍定取得730-1地號
土地時，業已經過15年，惟原告均未曾行使其占有使用租賃標
的物之權利；尤甚者，降至被告陳光華於103年6月5日清理731
-1地號土地，更已歷經長達30餘年之光陰，惟原告仍未曾占有
使用系爭土地，遑論重建房屋，洵堪認定。
㈡稽諸最高法院97年度台上字第508號民事判決與同院95年度台
上字第521號民事判決要旨，民法第425條第1項所規定之「所
有權讓與不破租賃原則」，其適用必以該租賃物讓與之時，已
存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。執此而論，
原告於原房屋因失火燒毀滅失後，即未曾再度重建，任令土地
荒廢，難謂原告於系爭土地所有權自訴外人張錫卿、張錫梧處
移轉或輾轉移轉至他人即被告二人時，仍占有系爭二筆土地，
故而於本件情形中，即不能認為原告合於民法第425條第1項之
要件而可主張「所有權讓與不破租賃」。況查，民法第425條
第1項所以要求「承租人占有中」，一方面亦係因承租人如未
占有租賃標的物，則承租人對於租賃標的物顯無占有、使用、
收益之利益可言，亦無保護之必要，基於契約相對性仍係民法
之基本原則，債權物權化仍屬例外，依「例外從嚴解釋」之法
理，對於未占有租賃標的物之承租人，自無賦予其超過受讓人
乃至於有償受讓人之權利之理。
㈢退步言之，按司法院大法官釋字第374號理由書謂：「……最
高法院之決議原僅供院內法官辦案之參考，並無必然之拘束力
……」等語參照。從而原告雖援引最高法院98年3月31日98年
度第2次民事庭會議決議，認本件租賃契約因係成立、生效於
民法債編89年5月5日修正施行前，而無民法第425條第2項之適
用。惟查上開最高法院決議並非判例，稽諸前引司法院大法官
釋字第374號理由書所示，僅有供法官參考之效力，尚非必然
拘束法官。
⒈民法第425條第1項「所有權讓與不破租賃」規定之適用前提
，在於租賃物所有權發生移轉，故同條第2項之適用，應以
租賃物所有權移轉之時，係在民法債編修正前或修正後而定
。如租賃物係於債編修正前發生所有權移轉，固無修正後同
條第2項之適用，但租賃物係於債編修正後，始發生所有權
移轉者，仍應適用修正後之規定；蓋租賃契約為一繼續性契
約，如租賃契約於民法債編修正後繼續存在，則自債編修正
施行後，有關租賃契約之效力，自應受新修正民法債編相關
規定之規範，因此時修正前之規定，已因法律修正而失其規
範效力，此時適用新修正之民法債編規定，係對民法債編修
正後所繼續發生之事實發生規範效力，並無違反法律不溯及
既往之原則可言（最高法院98年3月31日98年度第2次民事庭
會議甲說意見參照）。
⒉又最高法院95年度台上字第521號民事判決所闡釋，民法第4
25條之規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所
生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義
，誠無須區分契約成立於何時，均應有本條第2項之適用。
執此而論，為衡平受讓人、承租人之利益，並顧及交易安全
，民法第425條第2項對於89年5月5日修正施行當時仍屬有效
之租賃契約，應有適用。
㈣再退步言，縱認本件有民法第425條第1項之適用，惟原告亦不
能再請求被告二人交付租賃物，蓋：
⒈按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125條本文定有
明文。又同法第137條第2條規定，因起訴而中斷之時效，自
受確定判決，或因其他方法訴訟終結時，重行起算。查原告
係於69年8月30日獲得對訴外人張錫梧、張錫卿取得確認租
賃關係存在、得於系爭二筆土地上興建房屋之勝訴判決，並
於70年12月18日獲發確定判決證明書，已見前述。從而，縱
認本件有民法第425條第1項「所有權讓與不破租賃」之適用
，惟原告之租賃物交付請求權至遲亦已於85年12月19日即罹
於民法第125條所定之15年時效；蓋如被告二人應承受渠前
手、前前手乃至於訴外人張錫梧、張錫卿與原告間之租賃契
約，被告二人自亦得主張原告依此等租賃契約得行使卻未行
使權利，其請求權已罹於消滅時效之時效利益，方稱適法。
故而，原告自70年12月18日取得確定判決證明書時起，迄被
告陳光華於103年6月5日清理731-1地號土地既未曾於系爭二
筆土地上重建房屋，亦未曾再主張交付租賃物，其請求權自
因經過15年期間而罹於消滅時效。
⒉再者，稽諸司法院35年1月25日院解字第3073號謂：「租賃
未定期限之房屋承租人甲，於戰事發生後，遷避他處，如可
認其有不再使用房屋之意思，即為終止契約之默示意思表示
。」等語，則舉輕以明重，承租人因可歸責於自己之事由、
或因自己之自由意思，長期不使用租賃標的物，未行使租賃
契約所賦予之「使用、收益租賃標的物」權利，自客觀觀察
堪認承租人已不再有使用租賃標的物之意思者，即非不能認
為承租人有終止契約之默示意思表示。執此而論，原告在逾
30年之期間內均未行使其租賃契約之占有使用土地權利，甚
且原告至遲既於訴外人吳懿嬌於101年10月31日出售731-1地
號土地予被告陳光華時，已然知悉有所有權移轉登記之情事
，並表示不欲行使優先承買權，仍然遲遲未有任何占有使用
系爭土地之行為，甚至未行使本院於68年度訴字第801號民
事判決所示之原地重建房屋權利，應可認承租人即原告有不
再使用系爭土地之意思，即終止租約之默示意思表示。
㈤原告自本院於70年12月18日核發判決確定證明起，降至訴外人
洪明德拍定取得730-1地號土地時，業已經過15年，惟原告均
未曾行使其占有使用租賃標的物之權利；尤甚者，被告陳光華
於103年6月5日清理731-1地號土地，更已歷經長達30餘年之光
陰，惟原告仍然始終未曾占有使用系爭土地，甚至亦從來未曾
行使本院於68年度訴字第801號民事判決所示之原地重建房屋
權利，任令土地荒廢，卻又於本件訴訟中再度要求本院准其行
使於30年前即可從事之行為，足認原告係在相當期間內不行使
其權利，依一般社會通念，任何人都不至於認為原告仍有行使
權利之意思，乃原告突然復行主張就系爭土地有租賃權，難謂
無違誠信原則，稽諸前引最高法院判決意旨，自應認其權利失
效，不得行使。且原告逾15年乃至於30年，從來未曾就系爭土
地行使任何權利，卻於被告二人分別取得系爭土地後再次要求
被告二人應容忍其主張租賃關係存在、行使租賃契約之權利，
斯非謂「以損害他人為主要目的」，又有何種情形可以稱為「
以損害他人為主要目的」？原告提起本件訴訟，委實難謂無權
利濫用而違反誠信原則之虞，誠不能以原告係承租人即遽謂應
一概以債權物權化之方式加以保護，而置民法契約相對性之基
本法理於不顧。
㈥原告前曾於103年間向花蓮地檢署以當時系爭土地上有其所有
之建物遭被告陳光華拆除毀損，對被告陳光華提出毀損罪之告
訴，經花蓮地檢署以103年度偵字第5148號不起訴處分書為不
起訴處分，雖原告不服提起再議，經駁回後復聲請交付審判，
仍經本院以104年度聲判字第5號刑事裁定駁回確定，前開刑事
裁定並謂：「告訴人於警詢時證稱：……伊不會經常去巡視查
看」、「就本案土地上否存有建物乙節於土地買賣契約書第1
條『土地標示及買賣權利範圍』內明文勾選本買賣標的物地上
無未辦保存登記之建物，有土地買賣契約書影本1份可稽（見
偵卷第23頁）。」等語，此有被證五、被證六所附不起訴處分
書與刑事裁定各1份可證，是原告並無占有使用系爭土地之外
觀，應堪信實。雖原告於105年1月21日庭呈民事辯論意旨狀略
謂：系爭土地仍建有簡易搭建之汽車遮雨棚、支架、磚造地上
物為使用，對租賃物之使用管領方法，屬原告之權利，原告仍
持續占有中等語。惟查，無論係被證三花蓮縣花蓮市公所104
年1月21日花市清字第0000000000號函所示，抑或前揭花蓮地
檢署不起訴處分書之認定，均認為系爭二筆土地上所堆置者為
廢棄物，其當時之情況顯非有人占有使用當中；易言之，原告
上開「有簡易搭建之汽車遮雨棚、支架、磚造地上物為使用」
等情事之說詞，迭遭行政機關與檢察機關所否認，其僅屬原告
個人主觀之意見，既無證據資料以實其說，且與客觀事實相左
，自係無可採憑。
㈦尤甚者，依前揭不起訴處分書之認定，系爭土地上雜物之所有
權，應屬土地所有權人所有而非被告，則原告係本於何等依據
主張有占有使用土地之事實，更顯疑問；遑論該不起訴處分書
中尚稱：「又上開土地上之棚架等物，縱為告訴人所有」等語
，顯見等此物件是否為原告所有，亦值疑問，原告既欲主張本
件有所有權移轉不破租賃之適用，自應先就上開物件係其所有
一事，負積極舉證責證。且原告於本院審理陳稱：「我之前中
華路239號被燒燬前面部分的房子是坐落在730-1的前半部，因
為730-1的地號當時的出入是一條巷道，該巷道可通到中華路
，後因房子燒燬我就搬遷，搬遷後原有的巷道就被前方鄰居占
用興建房屋，我就沒有出路，導致我沒有辦法蓋房子，所以73
0-1跟731-1就變成袋地，當時後方的土地則是農地，現在後方
雖然已非農地，但依土地登記謄本，裡面約有十幾筆的土地，
導致我前後均無出路所以我沒有辦法蓋房子。而730、731地號
的土地上方就是鄰中華路。」等語。然原告所稱前方鄰居占用
興建房屋，係指系爭土地前方坐落花蓮市○○段○○○○○○○○號
土地上、同段1869建號之建物，而上開建物係於84年3月30日
始建築完成，此有建物登記第二類謄本1份可證；而被告所稱
後方土地，早於70年間即為巷道（花蓮市○○路○○○巷○弄、花
蓮市○○路○○○巷），而前方房屋卻係於84年始興建完成，原
告有何不能通行之情事？足證原告所述與事實並不相符，無足
採憑。且亦徵原告根本未占有使用系爭土地，否則何可能不知
系爭土地早已有其他巷道可供出入？
㈧至於，原告雖陳稱「我當時沒有財力可以興建房屋」、「租屋
是要利用，但要合乎個人利益，所以我才擇適當時機利用，我
認為現在已經是適當時間」等語，惟按民法第425條第1項「所
有權移轉不破租賃」之規定，乃債之相對性原則之例外，基於
例外從嚴之法理，不宜擴張解釋本條項之適用範圍，故而誠無
區分承租人係因為何種原因而未占有使用租賃標的物之必要，
亦即只要承租人未占有使用租賃標的物，即無本條項之適用。
又原告30餘年未重建房屋，仍不至於流離失所，顯見原告自有
恆產，衡諸常情，原告稱其無財力可以興建房屋是否屬實，殊
值疑問，尤甚者，以原告之狀況，是否符合本條立法意旨在於
保障弱勢承租人，亦非無疑慮，於本件中是否應採取限縮性解
釋，俾抽象之法條與具體事實不致偏離常情，懇請本院併予斟
酌。況乎，原告並未提出任何證據資料以實其上開陳述，亦難
認其已盡積極舉證責任，自不能僅以原告空泛陳詞，遽謂其陳
述可信等語，資為抗辯。
㈨並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：
㈠本件原告主張730-1、731-1地號土地原分別為張錫梧、張錫卿
所有，並由原告承租在其上建屋使用，雙方有不定期租賃契約
，嗣68年間，上揭房屋因火失火燒毀滅失，原告擬於原址重建
，遭訴外人張錫梧、張錫卿拒絕，經原告起訴請求確認租賃關
係存在及訴外人張錫梧、張錫卿應同意原告重建房屋，經本院
以68年度訴字第801號判決確認原告與訴外人張錫卿間就731-1
地號土地有租賃關係存在；及訴外人張錫梧應同意原告在730-
1地號土地上興建房屋、訴外人張錫卿應同意原告在731地號土
地如附圖A部分土地（按即現731-1地號土地）上興建房屋確定
，並駁回原告其餘之訴。上揭730-1地號土地、731-1地號（於
101年10月31日自731地號土地分割出）嗣分別輾轉買賣或贈與
而分別由被告分別取得所有權等情，有本院68年度訴字第801
號判決、臺灣高等法院花蓮分院69年度上字第137號判決、本
院確定判決證明書、土地異動索引、土地登記謄本分別在卷足
參，應堪認定。
㈡按89年5月5日民法債編修正施行後，原民法第425條規定：「
出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契
約，對於受讓人，仍繼續存在。」經修正為：「出租人於租賃
物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃
契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動
產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」是有
關於上揭修正前，已與承租人訂定未經公證之期限逾五年或未
定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣
於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，是基於保護
民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編
修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之
餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議參照）。且民法債編
施行第1條亦規定：「民法債編施行前發生之債，除本施行法
有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生
者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。
」從而，本件原告與訴外人張錫梧、張錫卿既在民法債編修正
前將系爭土地交付原告興建房屋而有租賃契約，則雖上揭規定
業已修正，仍應適用修正前民法第425條之規定。況被告陳光
華在買受本件731-1地號土地時，買賣契約即已載明該土地上
現有承租方且為不定期租賃，亦有買賣契約附卷足參（參本院
卷第43頁），是被告抗辯本件應適用修正後民法第425條規定
，即無足取。再者，系爭土地之租金向由訴外人吳懿嬌一併收
取，原告均持續支付予至102年，其中731-1地號土地之103年
、104年租金則向本院提存，有確認書、本院104年度存字第15
0號提存書附卷足憑（參本院卷第27頁、第105頁），原告既持
續支付租金，即難認有何默示終止租約之情事，是被告抗辯本
件已有默示終止租約，亦無理由。被告雖又抗辯，本件經上揭
判決，原告已於70年度取得確定判決證明書，迄今已近30年，
原告始請求交付租賃物，顯已逾請求權15年時效等語。然查，
本件於訴外人吳懿嬌收取租金期間，並未阻止原告占有使用土
地，而係被告等人陸續取得系爭土地所有權後，始設置圍籬阻
礙原告使用，甚至拒絕收受租金。而被告陳光華係於102年11
月14日、被告楊仁惠係104年7月13日分別登記取得系爭土地，
是本件原告請求被告應依修正前民法第425條規定承繼出租人
地，並將系爭土地交付原告使用，即難謂已罹於時效，更難謂
有何違反誠信原則或權利濫用之情事。何況，租賃契約係一繼
續性契約，在契約有效期間內，出租人均有依民法第423條交
付合於約定使用、收益之租賃物予承租人之義務，是項請求權
亦在租賃期間繼續發生，被告抗辯本件已罹時效，亦不足取。
㈢綜上所述，本件原告在系爭土地上，現仍有不定期租賃期限存
在，且系爭土地原係提供原告興建房屋用，故系爭土地雖輾轉
由被告受讓，依修正前民法第425條規定，原告自仍得對被告
主張有租賃關係，並請求被告應將系爭土地交付原告並同意原
告作為興建房屋使用。末按確定判決，除當事人外，對於訴訟
繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求
之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文。
此項繼受人，在特定繼受人，係指繼受訴訟標的法律關係之人
而言；又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，
依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，
受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之
權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租人返還
租賃物，最高法院著有41年台上字第1100號民事判例參照。是
本件被告即係繼受上揭本院68年度訴字第801號判決訴訟標的
法律關係之人，是就本院上揭判決經裁判之「原告與被告張錫
卿間就座落花蓮市○○段731建地內如附圖所示A-1紅色斜線部
分面積0.0039公頃之土地有租賃關係存在。被告張錫梧應同意
原告在其所有座落花蓮市○○段○○○○○號建面積0.02285公頃之
土地上興建房屋。被告張錫卿應同意原告在其所有座落花蓮市
○○段○○○號建地內如附圖所示A部分面積0.0169公頃土地上興
建房屋。」部分，對被告張錫梧、張錫卿及其繼受人即被告二
人均有既判力，而為既判力效力所及，是就此部分原告重行起
訴請求，即違一事不再理，應予駁回。至如主文第一至四項所
示部分，則不在上揭既判力範圍，自應由本院判決如主文第一
至四項所示。本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規
定，就如主文第二、四項部分，應依職權宣告假執行，並依被
告聲請酌定相當擔保後得免為假執行。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果
不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文
。
中華民國105年4月15日
花蓮簡易庭法官林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國105年4月15日
法院書記官王誠億